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1、本报告是严格保密的。塘坑湖版块至少有塘坑湖版块至少有9个楼盘个楼盘博登湖3期建面:12.5万博登湖1/2期建面:32万商住项目占地:4.8万锦绣城市花园建面:32万瑞龙项目占地:3.3万银湖山庄建面:32万湖柏山庄建面:12万新世纪可居建面:12.5万说明：说明：为售罄或尾盘项目为售罄或尾盘项目为在售或待建项目为在售或待建项目p目前塘坑水库板块在售项目产品供应总量约有9万平米，待建项目总建筑面积约有46万平米。隆福花园建面:28万片区楼盘概况片区楼盘概况银湖山庄五期建面：约16万本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密
2、的。本报告是严格保密的。畅销户型分析畅销户型分析配比建议配比建议面积区间面积区间89-9798103107111117124125130138141146153154159183185203208277281房型房型3房2厅3房2厅3房2厅3房2厅3房2厅3房2厅4房2厅4房2厅4房2厅叠墅/复式联排金地博登湖金地博登湖4502041084233银湖山庄银湖山庄441298浪琴花园浪琴花园26城蕊首府城蕊首府1056220丹缇轩丹缇轩2175222棠樾棠樾39合计合计322512204122391501214033比例比例20.9%33.3%13.29%7.9%2.5%9.77%0.8%9.1
3、%2.1%可借鉴区域可借鉴区域不饱和区域不饱和区域可调整区域可调整区域楼盘楼盘畅销户型说明畅销户型说明金地博登湖各户型赠送面积都较大，户型灵活，联排别墅去化速度明显快于叠加别墅。联排别墅去化速度明显快于叠加别墅。浪琴花园1243房景观、朝向较好，产品附加值高银湖山庄面积区间合理，景观视野很好，总价能承受城蕊首府面积区间符合塘厦本土的公务员、企事业单位人士的需求本报告是严格保密的。第二次修正：区域畅销户型调整化修正，初步第二次修正：区域畅销户型调整化修正，初步得出迎合市场主流的配比建议。得出迎合市场主流的配比建议。配比建议配比建议户型户型小小3 3房房2 2厅厅中中3 3房房2 2厅厅大大3 3
4、房房2 2厅厅小小4 4房房2 2厅厅大大4 4房房2 2厅厅叠加别墅叠加别墅联排别墅联排别墅面积区间面积区间89-97103-111125-130138-145146-153200-210270-280面积比例（约）面积比例（约）14%18%11%20%11%10%16%套数比例（约）套数比例（约）19%21%14%17%9%9%11%第二次修正：第二次修正：根据畅销户型进行调整化修正根据畅销户型进行调整化修正户型户型小小3 3房房2 2厅厅中中3 3房房2 2厅厅大大3 3房房2 2厅厅小小4 4房房2 2厅厅大大4 4房房2 2厅厅叠加别墅叠加别墅联排别墅联排别墅面积区间面积区间89-9
5、5103-111125-130135-140146-153190-210270-280面积比例（约）面积比例（约）16%20%10%22%10%7%15%套数比例（约）套数比例（约）20%23%12%18%9%8%10%户型户型小小3 3房房2 2房房中中3 3房房2 2厅厅大大3 3房房2 2厅厅4 4房房2 2厅厅叠加别墅叠加别墅联排别墅联排别墅面积区间面积区间89-100107-110138-153157-193200-220270-280面积比例（约）面积比例（约）14%21%13%30%8%14%套数比例（约）套数比例（约）18%25%15%26%7%9%本报告是严格保密的。最后修正
6、：根据自身素质、自身定位和市场状最后修正：根据自身素质、自身定位和市场状况进行实质性的修正。况进行实质性的修正。配比建议配比建议项目占地20多万，处在塘坑湖畔，拥有一线的湖景资源，是城市中心区塘坑湖畔的高尚住宅开发项目，塘坑湖畔的高尚住宅开发项目，因而在产品上要打造出项目的高品质形象，迎合项目高端的形象定位。同时项目还受到90/70的限制，因此在户型上要做出适当的调整，户型配比建议如下：第二次修正：第二次修正：根据现实情况进行实质性修正根据现实情况进行实质性修正户型户型小小3 3房房2 2厅厅中中3 3房房2 2厅厅大大3 3房房2 2厅厅小小4 4房房2 2厅厅大大4 4房房2 2厅厅叠加别
7、墅叠加别墅联排别墅联排别墅面积区间面积区间89-90102-111125-130135-140146-152180-190270-280面积比例（约）面积比例（约）22%13%7%24%15%5%14%套数比例（约）套数比例（约）25%18%10%21%12%6%8%策划问题提出：现阶段塘坑湖板块与本案具有可比性的项目基本无两房供应，策划问题提出：现阶段塘坑湖板块与本案具有可比性的项目基本无两房供应，本案客户构成中本案客户构成中一部分是面向塘厦本地公务员、小生意人和部分新莞人的，那么在这个市场有没有必要做一定一部分是面向塘厦本地公务员、小生意人和部分新莞人的，那么在这个市场有没有必要做一定数量
8、的经济型两房，抢滩塘厦两房市场？数量的经济型两房，抢滩塘厦两房市场？户型户型小小3 3房房2 2厅厅中中3 3房房2 2厅厅大大3 3房房2 2厅厅小小4 4房房2 2厅厅大大4 4房房2 2厅厅叠加别墅叠加别墅联排别墅联排别墅面积区间面积区间89-95103-111125-130135-140146-153190-210270-280面积比例（约）面积比例（约）16%20%10%22%10%7%15%套数比例（约）套数比例（约）20%23%12%18%9%8%10%本报告是严格保密的。从市场供应的角度：区域两房存量较少，未从市场供应的角度：区域两房存量较少，未来增量不多，两房存在市场空间。来
9、增量不多，两房存在市场空间。是否做两房是否做两房属性属性项目名称项目名称产品线产品线两房状况两房状况供应套数供应套数与本案关联度与本案关联度在售楼盘城蕊首府高层洋房68-71平米的两房单位144套 丹缇轩高层洋房75-78两房单位332套万科棠樾联排、双拼、叠加、高层洋房89-90的大两房单位144套 金地博登胡二期别墅、高层洋房 无两房- 浪琴花园双拼、高层洋房 无两房- 银湖山庄四期别墅、高层洋房 无两房- 合计合计 620620套套约约5.15.1万万 未来推售金地博登胡三期联排、高层洋房 70经济型两房108套 银湖山庄五期高层洋房、联排93.66两房约200套 合计合计约约30830
10、8套套约约2.62.6万万本报告是严格保密的。从销售的角度：经济型两房去化快，周期短、从销售的角度：经济型两房去化快，周期短、市场热度高，两房产品存在市场需求。市场热度高，两房产品存在市场需求。是否做两房是否做两房项目核心项目核心特点特点项目项目面积区间面积区间（）（）总套数总套数（套）（套）已售套已售套数数（套）（套）销售率销售率总建筑面总建筑面积积销售周销售周期期均价均价地段城蕊首府 68-71.1314414399.3%0.97万7个月7000丹缇轩75.61-78.15332332100%2.55万8个月5600资源棠樾四期（陶山居）89-9014410069.40.9万近10个月14
11、000-18000说明：说明：市场在售项目两房产品去化速度较为理想，销售周期短，市场认可度较高化速度较为理想，销售周期短，市场认可度较高。其中经济型两房去化速度明显快于舒适型两房，两房产品整体存在市场需求。两房产品整体存在市场需求。本报告是严格保密的。从客户需求的角度：本地与深圳客户均存在两从客户需求的角度：本地与深圳客户均存在两房需求、关注因素不尽相同。房需求、关注因素不尽相同。是否做两房是否做两房类别类别项目名称项目名称成交客户来源成交客户来源客户职业客户职业关注点关注点两房需求特征两房需求特征洋房洋房万科棠樾塘厦本地居民10%、深圳等地投资客90%个体户、小生意人、本地中南高端产业客户、
12、深圳区域自住和投资客户户型、位置、环境、品牌舒适型城蕊首府深圳40%、本地34%、广州8%、境外8%个体户、小生意人、新莞人和深圳客户地段、户型、价格经济实用丹缇轩塘厦本地居民75%、深圳客户25%个体户、小生意人、中低端产业客户价格、地段、户型 经济适用数据来源：一线销售访谈数据来源：一线销售访谈本报告是严格保密的。是否做两房是否做两房p从市场供应的角度：从市场供应的角度：区域两房存量较少，未来增量不多，两房存在市场空间p从销售的角度：从销售的角度：经济型两房去化快，周期短、市场热度高，两房产品存在市场需求。p从客户需求的角度：从客户需求的角度：本地与深圳客户均存在两房需求、关注因素不尽相同
13、。同致行分析性建议：同致行分析性建议：鉴于塘厦市场供应、销售状况、客户需求，我司认为塘厦两房存在一定的市场空间，可以根据市场类比项目和项目自身素质和客户需求有针对性根据市场类比项目和项目自身素质和客户需求有针对性做一些两房产品。做一些两房产品。本报告是严格保密的。第一次修正：根据市场现状进行方向性修正第一次修正：根据市场现状进行方向性修正两房配比建议两房配比建议属性属性项目名称项目名称核心特点核心特点面积区间面积区间套数比套数比面积比面积比在售项目城蕊首府 地段+产品+环 境68-71.13约24%约12.1%丹缇轩地段+产品75.61-78.15约25.6%约18.1%第一次修正：第一次修正
14、：根据市场现状进行方向型修正根据市场现状进行方向型修正属性属性特点特点面积区间面积区间套数比套数比面积比面积比本案两房配比 资源+产品+环境68-7825%15%说明：本案地块与市场项目存在实质性差异，需要依据相关联项目进行类比修正说明：本案地块与市场项目存在实质性差异，需要依据相关联项目进行类比修正本报告是严格保密的。第二次修正：依据市场关联项目进行类比性修第二次修正：依据市场关联项目进行类比性修正正两房配比建议两房配比建议属性属性项目名称项目名称核心特点核心特点面积区间面积区间套数比套数比面积比面积比类比指数类比指数在售项目万科棠樾资源+产品+环境+品牌89-90约6.7%约2.4% 待售
15、项目金地博登3期资源+产品+环境+品牌70左右4.5%2.3% 银湖山庄5期资源+产品+环境93.66约 属性属性特点特点面积区间面积区间套数比套数比面积比面积比本案两房配比资源+产品+环境68-7825%15%第一次修正：第一次修正：根据市场关联项目进行类比性修正根据市场关联项目进行类比性修正属性属性特点特点面积区间面积区间套数比套数比面积比面积比本案两房配比资源+产品+环境75-9011%3%本报告是严格保密的。最后修正：根据市场畅销面积和项目自身素质最后修正：根据市场畅销面积和项目自身素质进行实质性修正进行实质性修正两房配比建议两房配比建议项目项目面积区间面积区间（）（）总套数总套数（套
16、）（套）已售套数已售套数（套）（套）销售率销售率销售周期销售周期项目素质项目素质畅销指数畅销指数城蕊首府68-71.1314414399.3%7个月 丹缇轩75.61-78.15332332100%7个月 棠樾四期（陶山居）89-9014410069.4近10个月 属性属性特点特点面积区间面积区间套数比套数比面积比面积比本案两房配比资源+产品+环境75-9010%3%最后修正：最后修正：根据市场畅销面积和项目自身素质进行最后修正根据市场畅销面积和项目自身素质进行最后修正属性属性特点特点面积区间面积区间套数比套数比面积比面积比本案两房配比资源+产品+环境72-7912%4%本报告是严格保密的。两
17、房配比确定两房配比确定房型房型面积区间面积区间套数比套数比面积比面积比两房两厅72-7912%4%补充说明：补充说明：p本案具备一定的资源优势，在面积尺度上要尽量做到功能性、舒适性、实用性兼具。p项目两房的面积区间能与区域同类型项目形成区隔，树立差异化竞争优势。p合理宽松的面积区间既能保证总价优势，又能合理的减小90/70的影响，实现项目价值最大化。本报告是严格保密的。整体户型配比确定整体户型配比确定房型房型面积区间面积区间套数比套数比面积比面积比两房两厅72-7912%4% 户型配比最终整合确定户型配比最终整合确定户型户型2 2房房2 2厅厅小小3 3房房2 2厅厅中中3 3房房2 2厅厅大
18、大3 3房房2 2厅厅小小4 4房房2 2厅厅大大4 4房房2 2厅厅叠加别墅叠加别墅 联排别墅联排别墅面积区间面积区间72-7989-90102-111125-130135-140146-152180-190270-280面积比例（约）面积比例（约）4%19%11%8%24%15%5%14%套数比例（约）套数比例（约）12%23%15%11%17%9%6%7% 拼合户型拼合户型户型户型小小3 3房房2 2厅厅中中3 3房房2 2厅厅大大3 3房房2 2厅厅小小4 4房房2 2厅厅大大4 4房房2 2厅厅叠加别墅叠加别墅联排别墅联排别墅面积区间面积区间89-90102-111125-130135-140146-152180-190270-280面积比例（约）面积比例（约）22%13%7%24%15%5%14%套数比例（约）套数比例（约）25%18%10%21%12%6%8%21 结束语结束语