消防系统维护管理方案方针.doc

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1、-#招商局物业管理公司苏州分公司消防系统保养方案书 编制单位： 苏州鸿华民泰机电设备安装工程有限公司编制日期： 2016年1月19日 目 录一、公司简介 3二、编制说明 5三、维护保养内容 6四、消防系统年度维护保养报价 12五、消防系统维修保养人员及联系电话 13六、服务承诺书 14七、消防系统维护保养协议 16八、消防维保记录附表 20一、公司简介苏州鸿华民泰机电设备安装工程有限公司隶属于江苏锡宜消防工程有限公司的子公司，公司主要经营有消防工程设计、安装、维修、维护（自动报警系统、自动灭火系统、自动气体灭火系统、泡沫灭火系统、室内外消火栓系统、消防供水系统、防排烟、正压送风及自动空调系统、

2、火灾应急照明和疏散指示标志系统、应急广播及通讯系统等各类子系统）、技术咨询、技术服务。二、编制说明2.1、编制目的按照国家有关消防法律、法规、技术规范的规定，安装消防设施，是预防火灾发生，及时扑救初期火灾的有效措施，杜绝恶性火灾发生的重要保障。但目前，许多消防设施存在严重问题不能正常运行，一些消防设施出现故障后不能及时发现，起不到防火、报警和灭火的作用，埋藏隐患，危及公共消防安全。究其原因，除设计、施工和产品质量方面把关不严外，主要是消防设施投入运行后，没有建立健全和落实有效的检查维修保养管理机制。根据中华人民共和国消防条例规定和消防改革与发展纲要的要求，各类建筑的管理、使用单位应建立和落实建

3、筑消防设施检查维修保养管理制度，以确保建筑消防设施的正常运行。招商社区规模大、居住人员多、人员多而且流动频繁等特点。更是人员密集之处。一旦发生火灾，疏散难、扑救难，损失严重，后果不堪设想。所以消防设施、设备(硬件)的管理、维护保养，并使其充分发挥效用，从而提高防御火灾的能力，是消防安全管理的基础。为保证小区消防系统作为一种应付突发性灾难的特种装置和设施，保障业主生命财产的安全，在突发火警时能灵敏地进行反应和报警，启动运转灭火装置扑灭火灾。 为确保消防维保的服务质量和进度及甲方满意,并使甲方的现场代表对乙方的维保工作进行监督时有所参照,特编制此方案。2.2编制依据（1）建设单位提供的现场情况。（

4、2）建设单位提供的相关图纸及资料。（3）甲方的内部标准。（4）现行国家有关施工验收规范及质量评定标准（5）中华人民共和国消防法（6）GB50016-2006建筑设计防火规范（7）GB50261-2005自动喷水灭火系统施工及验收规范（8）GB50140-2005建筑灭火器配置设计规范（9）GB17945-2010消防应急照明和疏散指示系统（10）B50444-2008建筑灭火器配置验收及检查规范（11）GB219761-2008建筑火灾逃生避难器材（12）GB/T25894-2010疏散平面图设计原则与要求 （13）GB50354-2005建筑内部装修防火施工及验收规范 三、维护保养内容：3.

5、1消火栓灭火系统小区内设有室内外消火栓系统，消火栓灭火系统由消火栓、消防水泵、管网、压力传感器及电气控制电路组成。消火栓灭火系统属于闭环控制系统。当发生火灾时，击碎消防按钮的玻璃罩，按钮盒中按钮自动弹出，接通消防泵电路控制电路，消防水泵电动机启动，向室内外消防管网提供消防用水，室内外消火栓主要作用是充分利用消防水带连接QZ19型直流水枪,扑灭周边设备火灾。（1）对消防水池、消火栓、水泵组、压力控制器、水泵接合器等消防设施进行外观检查，以确保符合规范要求。 （2）观察压力表指针读数是否符合规范要求。 （3）检查消防设备、部件是否完好。 （4）相关消防配电柜控制功能是否完好。 （5）巡查主要控制阀

6、是否渗漏。 （6）测试消火栓主、备泵的运行及手、自动启停功能，同时测试运行状态的信号是否正常。 （7）消火栓按钮检查报警及能否联动消防水泵。 （8）每季度对消火栓系统放水实验一次(最不利点),验证充实水柱长度是否符合要求。（9）每月对室内消火栓箱内的水枪、水带等设备进行检查，器材是否在位，水带是否有霉变或僵硬问题，发现及时更换和补充到位。(10) 每年对室外消火栓专用扳手转动接口闷盖，必要时加注润滑油。检查栓体外表油漆有无剥落，有无锈蚀，如有应及时修补。检查橡胶垫圈等密封件有无损坏、老化等情况。（11）每年抽查消火栓的出水及压力情况。 （12）检查水泵接合器接口是否有杂物堆积。3.2 自动喷淋

7、灭火系统自动喷淋湿式系统由闭式喷头、水流指示器、湿式报警阀组、供水设施、稳压设施、末端试水装置及连接管道等组成；连接管道包括短立管、配水支管、配水管、配水干管，以及水泵的吸水管和供水管等；湿式报警阀组成由水流控制阀、延迟器、压力开关、水力警铃，以及压力表、过滤器、试验阀以及安全阀(或称泄压阀)等组成。水流指示器与压力开关的动作信号输入水泵控制柜；系统的供水系统自动启动水泵；依靠闭式喷头受热时可自动开启喷水的技术特点，系统可自动控制喷头的开放时间和对火灾部位的局部范围洒水灭火，并在灭火过程中，根据开放喷头的灭火效果，自动控制开放喷头的数量，达到控制喷水面积的目的。1.检查区域内所有供水总控制阀、

8、湿式报警控制阀组、压力控制器、补压泵、水流指示器、信号阀及其它阀门管道是否正常（包括设备外观）以确保系统处于正常状态。 2.观察压力表等仪表是否正常，确保系统正常。 3.对相关控制系统、配电柜系统功能进行检查、测试。 4.检查消防水池是否符合消防规范。 5.进行末端放水试验、检查湿式报警阀组、水流指示器是否正常，管网压力变化是否符合要求，并记录压力开关、水流指示器反馈至报警控制器的报警信号。 6.巡查喷头的损坏、缺少等情况若发现有漏水、腐蚀、液体变色等情况应更换。 7.检查水泵接合器的附件是否齐全，接口是否完好。 8.测试喷淋主、备泵的运行及手、自动启停功能，同时测试运行状态的信号是否正常。

9、9.每年对喷淋水泵进行一次绝缘检测。 10.对所有减压阀进行检查。3.3灭火器维护管理干粉灭火器（手提式）是以氮气为动力，将筒体内干粉压出。适宜于扑救石油产品、油漆、有机溶剂火灾。它能抑制燃烧的连锁反映而灭火。也适宜于扑灭固体、液体、气体、电气火灾（干粉有5万伏以上的电绝缘性能）。4-5kg射程为4m,喷射时间8-9秒。8kg射程为5m, 喷射时间12秒。（MFTZ）35-50kg推车有效射程为8m, 喷射时间20秒。1. 灭火器灭火器是否放置在通风、干燥、阴凉并取用方便的地方，干粉灭火器环境温度-5+45度为好。2. 灭火器应避免高温、潮湿和有严重腐蚀场合，防止干粉灭火剂结块、分解。3.必须

10、加强对小区灭火器的日常管理和维护。要建立“消防器材检查表(灭火器)”，登记类型、配置数量、设置部位和维护管理的责任人；明确维护管理责任人的职责；4.管理责任人必须依照“消防器材检查表(灭火器)”之内容每季度检查一次。5.灭火器位置应按管理单位之最新规划位置进行摆放,不得随意挪作它用,摆放稳固,没有埋压,灭火器箱不得上锁,避免日光曝晒和强辐射热。6.铅封及插销均完好无损,未曾动用。7.灭火器压力表的外表面是否变形、损伤；压力表指针应指向红区或红绿区之间。8.灭火器是否在有效期内。9.一旦发现灭火器失效或曾动用过应马上通知安全管理部门更换。10.管理责任人至少每十二个月委托专业从事消防设施的单位对

11、所有灭火器进行一次功能性检查。检查发现存在问题的必须委托有维修资质的维修单位进行维修，更换已损件、筒体按规定年限进行水压试验、重新充装灭火剂和驱动气体。严格落实灭火器报废制度。 3.4防火门：防火门是指在一定时间内能满足耐火稳定性、完整性和隔热性要求的门，主要用于建筑防火分区的防火墙开口、楼梯间出入口、疏散走道、管道井口等处，平常用于人员通行，在发生火灾时可起到阻止火焰蔓延和防止燃烧烟气流动、减少损失起重要作用。抽查防火是否完整好用、闭门器是否完好好用、自动关闭程度、开启方向正确、双扇门应按顺序自动关闭。3.5事故照明检查、安全疏散指示标志检查应急灯、疏散指示安装在消防泵房、柴油发电机房、生产

12、车间、仓库、办公楼、员工宿舍走廊和楼梯间。应急灯基本功能按照国家GB17945-2000的要求，应急工作时间90 (min)，额定工作电压7.40v,电池容量2200mah,光源功率为36W,主要作用是在断电的情况下，应急灯自动启动应急照明。当发生紧急情况下和断电时为人员疏散和消防作业提供标志、照明的各类灯具。1.每月应查看应急照明外观是否有损坏、电源插头是否插在电源插座上、灯管是否工作正常。2.每季度对应急照明进行一次功能性测试。3.使用照度计，测量两个应急照明灯之间地面中心的照度；应符合建筑规的范疏散照度要求；达到规定的应急工作状态持续时间时，重复测量上述测点的照度。4.配电室、消防控制室

13、、消防水泵房、供消防用电的蓄电池室、自备发电机房、电话总机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其他房间，使用照度计测量正常照明时的工作面照度；切断正常照明后，测量应急照明时工作面的最低照度。5.疏散指示标志每月查看外观，核对位置及完好情况。6.每季度对疏散指示标志进行一次功能性测试7.关闭正常照明，查看发光疏散指示标志的自发光情况。8.切断正常供电电源，在灯光疏散指示标志前通道中心处，用照度计测量地面照度；达到规定的应急工作状态持续时间时，重复测量上述测点的照度。3.6附表 1、附表一：消防系统定期(月)维护保养内容一览表。 2、附表二：消防设施巡查纪录（甲方每日/月填写）。3、附表三：消防设施故障

14、处理记录。4、附表四：消防设施联动测试记录。5、附表五: 消防控制室值班记录（甲方每日填写）6、附：消防安全管理档案（第一次消防维保完成后，维保单位协助甲方完成档案建立）。 四、消防系统年度维护保养报价招商局物业管理有限公司苏州分公司的招商小石城香樟园3期，玉兰园，社区服务中心，雍景湾一期，依云水岸，占地总面积55.5295万方米；地下室占地面积为63284余平方米,招商局物业管理有限公司苏州分公司位于苏州市吴中区小石湖路1号，招商局物业是招商局集团的子公司是中国四大地产之一。楼盘有高层，多层，别墅，商业等。依据消防系统维护保养（维护保养内容），结合现场消防设施目前运行状况，总体报价为人民币：

15、 元（大写： ）每年。 二一六年九月二十一日五、招商局物业管理有限公司苏州公司消防系统维修保养人员及联系电话 报修电话：15251667111 传真：051260601199 维修负责人：姜冠峰 联系电话：15251667111 联系电话：13962053456 二一六年九月二十一日六、服务承诺书经过对项目现场消防设施状况的了解，我公司对招商局物业管理有限公司苏州分公司小区内建筑消防设施日常维护保养工作的所有内容和要求完全理解，愿意按自己的方案及报价承包该项目的全部维护保养工程，并保证履行我们承诺的所有条款。承诺如下：1、所有的维保工作将严格按照国家有消防规范执行，所有的维保和维修工作验收标准

16、同样按规范标准和规定执行。所有与维保工作有关的检测试验仪器、机械、工器具均由我公司自带，所有与维保工作有关的辅助材料均由我公司提供。2、在维保过程中严格遵守业主各项规章制度和安全管理规范，遵守业主对外包企业的要求，并郑重承诺本单位从事维保的人员在贵单位的任何所作所为均由本公司承担相应的法律责任。维护人员凡任何违反安全操作规程所造成的事故，均由本公司承担责任。3、如果需对消防系统进行全面检修和测试，我公司承诺将在业主规定的时间内完成（指检测、测试、运行自检合格包括业主验收）。4、维保内容严格按维保方案进行，不得有任何减少项目的行为。5、日常维护电话为24小时不间断服务，维护工作人员接到电话在 1

17、2小时内到达现场，并专设1名工程师进行跟踪服务。6、我公司有一套完整、有效的质保体系，同时在维护保养过程中公司派技术人员项目现场监督维护保养工作人员严格按照国家有关规范进行维保，有效在保证维保质量。7、在维护保养过程中搞好与甲方管理人员之间的配合协调，公司设1名项目负责人负责与业主有关人员的联络。8、维护和检修将严格按江苏省建筑消防设施使用维护管理规定的内容进行，对各消防系统将按计划定期进行检查、维保。进行自检测，并出具检查报告。9、定期系统检查，对系统进行抽查，并提供维保报告。二一六年九月二十一日七、消防系统维护保养协议委托方 （以下简称甲方）：招商局物业管理有限公司苏州分公司 服务方 （以

18、下简称乙方）：苏州鸿华民泰机电设备安装工程有限公司甲方委托乙方就小石城香樟园3期，玉兰园，社区服务中心，雍景湾一期，依云水岸，小区内消防系统维修保养工作，确保消防系统内的设备经常处于良好状态，预防和杜绝火灾事故，确保宿舍内的消防安全。依照中华人民共和国合同法、中华人民共和国建筑法、建筑工程质量管理条例及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平诚实信用的原则，双方就本消防维保工程施工事项协商一致，达成如下协议条款，以便共同遵守。一、项目名称：小石城香樟园3期，玉兰园，社区服务中心，雍景湾一期，依云水岸，占地总面积55.5295万方米；二、项目地点：苏州市吴中区小石湖路1号三、委托内容：1.甲

19、方委托乙方保修服务的消防设备共有_5_个系统：包括（1）室内外消火栓，水泵接合器系统；（2）自动喷淋灭火系统；（3）灭火器材；（4）防火门，防火卷帘；（5）事故照明、安全疏散指示标志等。2.消防系统的维护保养：共 12 个月四、协议起止日期：本协议自双方签字、盖章之日起即为生效，有效期为_2016年_ _月 日至_2017年_ _月 日。五、双方义务和责任：5.1甲方责任：1、甲方需提供消防系统的全套竣工资料，如果竣工资料不全，应提供消防平面图或建筑结构图，以保证乙方的维护保养工作能得到顺利进行，其中包括消防水系统、电系统的系统图及平面图，主要消防产品资料等。2、甲方应安排专职值班员24小时值

20、班，值班员能够正确操作设备，遇有故障情况及时通知乙方。 3、值班员对设备运行情况做好日常记录，认真填写故障报修单并及时报修，对重大修理项目积极组织协调。4、检修期内甲方派人协助乙方进行测试和联动试验 5、定期保养工作日由甲方派人协助乙方协同进行；6、因甲方原因未能及时采购设备而造成保养停滞或因此造成乙方保养不及时，甲方也应按合同付款方式支付服务费；7、在维修过程中，乙方需要有关技术资料（设计和设备资料）甲方应尽可能提供；8、向乙方通报小区内的消防动态管理的情况；9、甲方如进行装修，必须事前通知乙方，不经乙方同意，装修单位不得随意打断、更改消防线路；移动或拆除是否设施。装修改造期间现场的消防安全

21、工作由甲方负责。10、保养期间甲方应派相关人员并提供便利条件，协助乙方的工作。5.2乙方责任： 乙方承接消防系统的维护保养任务后，对该工程消防系统做到精心维护，科学检修。1、协助甲方按照江苏省消防局规定的消防重点单位建立消防档案并提供消防安全标识；2、协议生效一个月内乙方负责对甲方年有消防值班人员进行一次培训。3、消防值班人员如有变动，乙方随时派专业技术人员进行培训，详细介绍系统的组成、日常操作、注意事项等，使每位值班人员可以正确和熟练操作设备，掌握发生火灾或故障时的处理方法。4、在对某些隐蔽工程进行维修时，乙方应尽量保护原设施，若不可避免要对原装修进行改动，由甲乙双方协商解决。5、乙方应严格

22、执行日常维修、定期检修和紧急排故等维护保养工作。每次保养后，乙方应向甲方提供一份由乙方技术人员签名的保养记录，并由甲方主管领导或指定代表签字确认。 6、消防设备在使用过程中如有损坏乙方负责维修，如果设备严重损坏至无法修复需要更换时，乙方需向甲方主管部门提出，经甲方同意后再行更换，更换费用由甲方承担，并按设备报价合理收取。六、维修费用及其付款结算办法： 1.全年维护保养费为人民币： 2.付款方式：本合约经双方签订后,乙方完成甲方第一次消防设备的检查及维护工作；即付本合约维护保养费总额的50%给乙方（即人民币：元）,余数50%（即人民币：元）在维护保养期满后一周内全部付清。乙方的维护保养如达不到标

23、准或甲方要求，甲方将视情况扣罚乙方。当需增加维护保养设备时，费用另议。 3.需维修更换的故障设备在 100.00 元以下的费用由乙方自行购买并负责安装调试（每次损坏设备或部件均以报告清单为准），维修配件在100.00元以上费用或非自动报警系统设备时，由甲方承担。七、维修方案:乙方应根据甲方公司维保标准开展相应的维护保养工作，保证系统的正常运行。八、违约责任及纠纷解决方式：1、双方应严格遵守自己的责任条款，不遵守条款方承担相应责任。2、本协议一式四份，协议未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。3、本协议及附件均为本协议不可分割的部分，同具法律效力。本协议及附件和补充协议中未规定的事项，

24、均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。甲方：(签章) 有限公司 乙方：(签章) 甲方代表： 乙方代表：联系电话： 开户银行： 帐 号： 通讯地址: 联系电话： 签约日期： 年 月 日 签约日期： 年 月 日表1建筑消防设施月度检查记录 单位名称： 维保时间：检测项目检测内容实测记录消防供电 配电消防配电试验主、备电切换功能自备发电机组试验启动发电机组储油设施核对储油量火灾报警系统火灾报警探测器试验报警功能手动报警按钮试验报警功能警报装置试验警报功能报警控制器试验报警功能、故障报警功能、火警优先功能、打印机打印功能、火灾显示盘和CRT显示器的显示功能联动控制设备试验联动控制和显示功能消防

25、供水设施消防水池核对储水量消防水箱核对储水量稳(增)压泵及气压水罐 试验启泵、停泵时的压力工况消防水泵试验启泵和主、备泵切换功能水泵接合器试验消防车供水功能消火栓消防炮室内消火栓试验屋顶消火栓出水及静压室外消火栓试验室外消火栓出水及静压消防炮试验消防炮出水启泵按钮试验远距离启泵功能自动喷水系统报警阀组试验放水阀放水及压力开关动作信号末端试水装置试验末端放水及压力开关动作信号水流指示器核对反馈信号机械加压送风系统风机试验联动启动风机送风口核对送风口风速机械排烟系统风机试验联动启动风机排烟阀、电动排烟窗试验联动启动排烟阀、电动排烟窗；核对排烟口风速应急广播系统扩音器试验联动启动和强制切换功能扬声器

26、测试音量消防专用电话试验通话质量防火分隔防火门试验启闭功能防火卷帘试验手动、机械应急和自动控制功能电动防火阀试验联动关闭功能消防电梯试验按钮迫降和联动控制功能灭火器测试人（签名）： 测试单位（盖章）： 年 月 日消防安全责任人或消防安全管理人（签名）：注：1、情况正常在“实测记录”栏中标注“正常”；2、发现的问题或存在故障应在“实测记录”栏中填写，并及时处置；当场不能处置的要填报建筑消防设施故障处理登记表；表2建筑消防设施巡视记录巡查项目巡 查 内 容巡 查 情 况正 常故 障故障原因及处理情况消 防供配电设 施消防电源工作状态自备发电设备状况火灾自动报警系 统火灾报警探测器外观区域显示器运行

27、状况、CRT图形显示器运行状况、火灾报警控制器、消防联动控制器外观和运行状况手动报警按钮外观火灾警报装置外观消防控制室工作环境消防供水设施消防水池外观消防水箱外观消防水泵及控制柜工作状态稳压泵、增压泵、气压水罐工作状态水泵接合器外观、标识管网控制阀门启闭状态消火栓（消防炮）灭火系统室内消火栓箱及主件室外消火栓外观消防炮外观启泵按钮外观自动喷水灭火系 统喷头外观报警阀组外观末端试水装置压力值气体灭火系统喷嘴外观气体灭火控制器工作状态储瓶间环境选择阀、驱动装置等组件外观防护区状况防 烟排 烟系 统挡烟垂壁、排烟阀外观送风阀外观送风机工作状态电动排烟窗、自然排烟窗外观排烟机工作状态应急照明和疏散指示

28、标志应急灯外观应急灯工作状态疏散指示标志外观疏散指示标志工作状态应急广播系统扬声器外观扩音机工作状态消防专用电话分机电话外观插孔电话外观防火分隔设施防火门外观防火门启闭状况防火卷帘外观防火卷帘工作状态消 防电 梯紧急按钮外观轿厢内电话外观消防电梯工作状态灭火器灭火器外观设置位置状况其 他 设 施 巡 查 人 （签 名） 年 月 日 消防安全管理人（签名） 年 月 日 备 注注1、情况正常打“”，存在问题或故障的打“”，并在备注栏中写明存在问题或故障处理情况；2、对发现的问题应及时处理，当场不能处置的要填报建筑消防设施故障处理登记表；3、本表由建设单位每日记录；表3建筑消防设施故障处理记录单位名

29、称： 维保单位：检查时间检查人签名检查发现问题或故障问题或故障处理结果消防安全管理人签名注：1.此记录薄由内部管理消防工作的部门统一编号，并统一保管、备查。2.检查发现建筑消防设施存在的问题和故障的，实施检查的人员必须向单位消防安全管理人员报告，并填写本记录。3.对建筑消防设施存在的问题和故障，当场有条件解决的应立即解决，当场没有条件解决的，应在24h内解决；需要由供应商或厂家解决，不影响系统正常工作的应在10个工作日内解决，影响系统正常工作的应在5个工作日内解决，恢复系统正常工作状态。4.故障排除后，应由消防安全工作人员签字认可，故障处理记录存档备查。表4建筑消防设施联动检查记录建筑名称地址

30、使用性质层数高度面积使用管理单位名称建筑消防设施检查情况项目检查结果存在问题或故障处理情况消防供电配电火灾自动报警系统消防供水消火栓消防炮自动喷水灭火系统泡沫灭火系统气体灭火系统防排烟系统疏散指示标志应急照明应急广播系统消防专用电话防火分隔消防电梯灭火器其他设施检查说明：检查人（签名）： 年 月 日检查单位（盖章）： 年 月 日消防安全责任人或消防安全管理人（签名）： 年 月 日说明 1.情况正常的打“”，存在问题或故障的打“”；2.对发现的问题应及时处理，当场不能处置的要填报建筑消防设施故障处理记录；3.测试人和测试单位应符合建筑消防设施的维护管理（GB587-2005）第4.4.b）的要求，测试人和测试单位的对本记录负责。本表存档时间不应少于3年表5 消防控制室值班记录控制器日运行情况记录时间控制器运行情况报警性质报警部位、原因及处理情况值班人签名值班人签名值班人签名正常故障火警误报故障报警漏报时/时时/时时/时控制器日检查情况记录控制器型号自检消音复位主电源备用电源检查人故障及处理情况注：1、情况正常打“”，存在问题或故障的打“”；2、对发现的问题应及时处理，当场不能处置的要填报建筑消防设施故障处理登记表；