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1、2022年基于城乡统筹背景下的农村宅基地流转市场机制研究_关 随着我国城市化和工业化发展步伐的不断加快，城镇建设用地日趋惊慌，但我国坚守18亿亩耕地红线的土地政策成为城镇建设用地增量的瓶颈，土地供需冲突不断加剧，严峻影响我国城市化和工业化的进程。另一方面，农村人口向城市聚集，尤其是城市近郊出现了一户多宅、无人住宅、空心村等现象，大量地奢侈了珍贵的土地资源。基于建设用地指标空间置换、集约化利用的思维，有的地区将零星的宅基地建设用地指标统一起来，将其置换到土地供需惊慌的城镇化建设中，这既不违反国家耕地爱护政策，又很好地解决了城镇建设用地冲突，同时在这一过程中又增加了农夫的财产性收入，很好地促进了城
2、乡统筹发展。 党的十七届三中全会指出，要建立健全农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。国土资源部印发的关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地削减相挂钩试点工作的看法等为充分发掘建设用地内部潜力供应了有力的支持。 段应碧认为要加大城市化进程就要降低农夫转化成真正意义上市民的成本，可以考虑让进城民工把自己闲置或者废弃的宅基地交与政府，政府通过利益转化，使其能够将宅基地价值化，从而在城市能够买到自己的房屋。陈锡文认为应当建立城乡一体化发展的机制，在提高城镇对农村人口的聚集效应的同时，为逐步转变成市民的农夫创建条件。董宏林等人认为农夫向市民演进的过程中的关键问题在于如何实施如宅基
3、地等主要农村制度的创新。袁丰等人认为农村宅基地置换有效协调了经济发展与耕地爱护间的冲突，兼顾了城市发展和新农村建设的须要。 一、产权明晰是宅基地的流转的基础 要使宅基地进入市场流转实现真正的盘活，首先必需完成农村宅基地确权，建立明晰的宅基地权利范围和权利归属，使农村宅基地产权归属明晰，这是宅基地流转的前提与基础。 农村宅基地确权首先应进行宅基地的确权发证。本着构建和谐社会以人为本和充分敬重历史的看法，坚持一户一宅、法定面积及统一丈量的原则，结合重庆城郊的状况，可根据人均20至30平方米，其中一户3人及3人以下的根据3人计算，4人及4人以上的根据4人计算，作为颁发证书的面积。对于未超过法定人均住
4、房面积的标准的农宅，按房屋实际建筑面积确权。对于农宅买卖及一户多宅的状况，在坚持一户一宅的同时，分状况维护确权前的合法交易。集体内部房屋买卖且用于自住自用的交易，宅基地随户迁移。城镇居民购买的小产权房，宅基地指标归属于原户主。城镇居民以外的非本集体人员购买的农宅，且用于自住自用的，其宅基地的指标由买卖方按比例安排。这三类买卖中房屋的价值及拆迁补偿都安排予确权前最终的买方。宅基地实际面积符合规定的则按实际面积统一登记，对于确权前多出来的部分及圈舍、井窖等配套房舍，登记面积和房屋性质，仅作为征地拆迁赐予适当补偿的依据，不用于宅基地置换，土地分类为无产权宅基地。国土资源部门确权工作及登记完成之后统一
5、向村民颁发宅基地运用证和房地产权证，并附注丈量及评估时的登记记录。 二、建立健全宅基地流转的市场机制，促进城乡统筹。 在宅基地确权的基础之上，进一步地设计市场机制让其进入市场进行流转，才能增加农夫的财产性收入，加快城乡统筹的步伐。对于有意愿转成城市居民的农夫，若自愿放弃农村宅基地运用权，并符合肯定的条件，就可通过宅基地置换城市经济适用房或商品房，置换的详细方法是：将农夫农村房屋折算成住房券或者房屋券，农夫进城买房，冲抵房款。 置换通常是指宅基地拥有人在政府政策引导下自愿进行的以土地换土地、以土地换住宅、以及以土地换现金的行为。由于城乡二元体制的长期存在,地方政府普遍存在着重城市建设用地管理、轻
6、农村宅基地管理的现象。随着城市化进程的加速,农村宅基地运用中普遍存在的利用粗放、布局混乱和闲置过剩等问题更为凸显。作为集约宅基地利用的有效措施,各地都开展了多种形式的宅基地置换运动。但是现行宅基地置换模式的全过程均由政府和中心村建设公司确定,农夫缺乏知情权、选择权及话语权,只能被动参加。这种模式对农夫的利益、意愿考虑不够,导致农夫从中难以得到真正的实惠,干脆危害到和谐社会的建设。因此进行宅基地置换总的指导原则必需是资金有保障，运作有监督，敬重一百零一姓权益，加强公众参加。 1.宅基地置换模式设计的原则 置换机制必需以和谐理念为指导。构建和谐社会,是一项崇高而宏大的社会工程,政府有责任,各单位和
7、组织有责任,每个社会成员也有责任。创建和谐社会的核心是人与自然、人与经济、人与社会、人与人以及人与发展之间关系的和谐。因此,作为和谐理念在宅基地置换中的应用,主要是协调各个不同主体间的利益,寻求一种利益平衡机制。 纵观近几十年来我国社会经济发展的历史,与城市相比,农村的发展以及农村集体经济组织总是处于劣势,农夫个人的力气和利益则好像更微乎其微。所以,置换过程中必需坚持以农夫根本利益为本。置换前,充分敬重农夫的意愿,赐予农夫置换方式的选择以及置换后居住地点选择的自由,并充分考虑农夫对置换差价支付的承受实力;置换后,还应高度重视农夫的就业和保障问题,力争做到便利农夫就业,使农夫通过置换能够得到实惠
8、,共享到社会经济发展的成果。 总而言之,新的置换模式必需从农夫利益动身,以让农夫参加、让农夫满足为重点,给予农夫充分的话语权。 置换机制必需以政府正确引导为前提。首先,政府有必要介入宅基地置换过程。由于影响和制约城市郊区农村居住分布的缘由特别困难,如从历史的缘由来分析,农村长期处于小农经济社会,分散的耕作方式导致了居住的分散;从现行的体制和政策来看,城乡经济社会的二元结构,也造成了农村人口流淌、农夫就业和教化以及公共财政的共享等多重壁垒。即使特地针对农村发展出台的三农政策,也缺乏系统性和配套性,缺乏城乡一体、统筹发展等内容。特殊是农村居住规划滞后且多变,缺乏连续性,造成一年一个样,年年不一样的
9、局面,缺乏科学的发展观,偏重经济发展,导致农村社会发展滞后于工业化。另外,与城市建设用地的管理相比,政府在对农村居民住宅管理上则仅仅局限于农村宅基地审批。虽然导致目前郊区农村居住现状的缘由是多方面的,然而,政府对农村居住分布形态布局管理功能的严峻缺位无疑是主要缘由之一。因此,在宅基地置换过程中,政府应当担当起应尽的职责。其次,宅基地的置换归根结底是农夫居住形态的重新组合,而长时期以来,农夫都是依据自己的意愿选址建房,农夫也有权利选择居住在城镇还是农村。但是,值得留意的是:居住地的选择不仅仅是解决住房的问题,一方面,应与城市的布局和城市的整体规划同时考虑;另一方面,也应与就业、保障、教化以及农业
10、的规模化经营等同时考虑。也就是说,要变更传统的居住形态,政府的引导则必需具有全局性和系统性,以降低农夫的居住成本,避开二次动迁。 新置换机制必需遵循按部就班的原则。由于各地区间社会经济条件存在差异,很多地区目前还不具备宅基地置换的充分条件。因此,对于宅基地置换既不搞全区一哄而上、大干快上,也不按行政村整体置换、大拆大建,而是在相当长的历史时期内(1015年)按部就班地演进。 2.置换模式创新的相关制度保证 变更统一按户籍地建房的政策。在现行政策下,不同集体的农夫只能在本集体的土地上申请建宅,这样各集体的农夫住宅恒久是分散的。为此,有必要打破宅基地分村审批制,建立全区统一的农夫宅基地审批机构,并
11、从满意农夫转移须要、削减人户分别冲突动身,调整空间结构,解决异地安居问题。 建立宅基地置换的标准和规范。首先，整个宅基地置换的流程必需规范并向农夫公示；其次，宅基地置换中的各种契约、合同、通知必需规范；再次，对宅基地置换工作的监督、评估也须要规范,特殊是要加强对中心村建设公司的财务审计工作。 实行政策倾斜等措施,降低宅基地置换过程中农夫集中居住的成本。应以让利形式吸引农夫进城镇居住。如新居民点的基础设施不能全部计入农夫所购房屋或申请宅基地的成本;符合一户一宅政策和标准面积内的宅基用地,其基础设施建设的成本应不计入或不全部计入等。 完善社会保障体系。详细可包括农夫的养老、医疗及失地后不能就业的生
12、活保障等。这些保障可以通过相应的保险方式来完成。保障的资金主要来源于农夫集体在流转中的所得收益。同时，要完善财务透亮、收支完全公开制度，建立起强有力的监督机制等，多管齐下，使农夫集体获得的土地流转收益真正为保障农夫生活服务，的确为发展农村经济服务。 3.宅基地置换机制的主要内容 重庆主城核心区和主城拓展区将来分为都市化区域和都市化调整区域。都市化调整区域的城郊农村宅基地的置换主要可以以两种形式进行：一种是通过将宅基地以住房券的方式置换都市化区域住宅；另一种方式是将农村房屋拆算成房屋券、农夫进城买房、冲抵房款。 住房券形式。这种方式是目前宅基地置换的主要方式，在浙江天津成都上海等地都有进行。这种
13、机制的主要操作要点为：第一，政府牵头，对建制镇或集中点进行统一规划，根据居住、农业、工业、商业等进行功能分区；其次，确定拆迁补偿方案，建设农夫集中居住的社区型住宅区。宅基地置换新建住房，应充分体现等价等量原则，以双作价方式进行置换。新建集中基地的住房设定三种价格标准：置换价、实惠价、市场价。村民可享受置换价的安置面积为原宅基地合法建筑物补偿总价与新建基地安置价的比值。若村民原宅基地合法有效面积大于认定的安置面积，其差额以实惠价供应，超过合法有效面积部分以市场价供应；第三，对拆迁后集约出的宅基地和其他建设用地进行整理，部分复耕，部分用于发展工业，部分则予以征收、储备，以备出让；第四，通过农地流转
14、、农地入股等方式，推动复耕农地向种田大户、农业经营合作社等集中；第五，发展特色工业，引导农夫向二、三产业转移。宅基地置换流程图 房屋券形式。这置换方式针对对象主要是那些有实力也有意愿转为城市居民的农夫。这些农夫或许早已经脱离农村，在城镇谋生，与农村关系微乎其微，但由于我国的户籍制度等缘由，仍是农村户口，而且在农村留有宅基地。对于这类群体，若自愿放弃农村宅基地运用权，就可通过宅基地置换城市经济适用房或商品房。置换的详细方法和住房券交易制度大体相同：确定拆迁补偿方案后，依据原宅基地合法建筑物补偿总价与新建基地安置价的比值，村民以房屋券的形式拆算。这种房屋券可用于冲抵在城市购买住房资金。同时规定，拥
15、有房屋券的农夫在购置经济适用房时有优先权，保障农夫权益。而且这类群体可享有城市户口和社保基金。但值得留意的是由于城市的吸引力，大部分人都情愿进城，可许多人却没有在城市的生存实力，必需对他们的条件进行严格的审查，确保他们不会因为短视行为而导致在城市生活举步维艰。 4.对重庆城郊退宅基地进城农夫所留下的宅基地全部权变更。 坚持爱护耕地的原则，对于退地进城农夫所留下的宅基地，转变为国有建设性用地，或者通过农村国土整治转变为国有耕地，土地性质依旧是农业用地。详细机制设计如下： 对于建有住房的宅基地的退出。在退地的同时连同住房一并退出，也可进行单纯的宅基地的退出。政府用住房券置换农村的宅基地。闲置的宅基
16、地农户可进行地票交易。 对于已出租或已将住房作为资产进行投资的农户在退地时。政府也同样用住房券置换农村宅基地，而由宅基地和住房作为资产所产生的收益归属国家。 对在宅基地上的建筑物和设施，对其进行市场估价折算成住房券。 对宅基证进行核实，核实通过，并由政府回收宅基证转换为住房券，即以证换券。 三、结语 在城市化高速发展时期，建设用地惊慌，农村宅基地的价值凸显出来。实行农村宅基地科学合理市场流转，可以缓解建设用地的压力，加快城市化进程、统筹城乡发展、合理开发利用土地资源，而且可以增加农夫财产性收入，为三农问题的解决和社会主义新农村的建设提出一条切实可行的途径。 参考文献1李加林,许继琴,李伟芳.等
17、.长江三角洲地区城市建设用地增长的时空特征分析J.地理学报,2022,62(4):437447.2段应碧.当前亟待探讨解决的两大问题J.农村工作通讯,(9):1.3陈锡文.新农村建设大家谈J.山西农业,2022,(12):4.4董宏林,董雪原,黄亚玲.论实施农夫转移与住房置换战略的保障:主要农村制度的创新J.经济探讨导刊,2022,(15):425袁丰.基于SCM的经济发达地区农村宅基地置换探讨J.资源科学,2022,31(8):1378.6赵维清.浙江省农村宅基地置换城镇住房问题分析J.土地经济,2022,(8):56 第10页 共10页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页