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1、房地产开发项目可行性研究报告房地产开发项目可行性研究报告3. 可行性研究报告编制依据4. 可行性研究报告研究范围5. 研究结论及建议6. 主要经济技术指标项目主要经济技术指标见表 1。表 1 项目主要经济技术指标 二、住宅市场分析与营销战略1.当前住宅市场现状商品房市场现状与市场需求3.商品房的市场需求及发展4. 当前住宅市场面临的矛盾和问题5. 营销战略三、项目选址及建设条件1.项目选址建设条件1 位置优越2 交通方便3 建设场区 五通 条件具备供水：第 20 页 共 20 页供电：煤气：通讯：场地：4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全5 土地征用情况四、建设规模及功能1.建筑面积的内容
2、功能设施标准1 建筑使用功能2 设施标准住宅装饰及设施标准小区配套设施3 住宅户型规划3.工程项目一览表依据初步规划方案，主要工程项目见表 2。表 2 主要工程量一览表五、建设方案 1.建设场地环境1.1 地形1.2 场地自然条件地貌：水文地质：地震裂度：地基土工程地质评价： 总体规划布局1 片区规划2 小区整体规划设计原则3 总平面布局4 交通组织5 规划指标根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表 3。表 3 项目建筑技术经济指标3. 建筑方案设计3.1 建筑方案总体构思3.2 平面设计住宅。住宅经济技术指标见表 4。表 4 项目住宅经济技术指标公用建筑。3.3 立面设计4.结构设计4.1
3、 基础造型及处理4.2 上部结构 5.公用设施方案5.1 供水排水5.2 供电供配电系统。照明及电力设备。5.3 供气5.4 中央空调5.5 弱电设计6.消防7.环境保护六、项目实施进度安排本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下： 年 月 日： 项目建议书批复。 年 月 日 年 月 日： 编制可行性研究报告并报批。 年 月 日 年 月 日： 建筑方案设计。 年 月 日： 综合管网设计。 年 月 年 月： 施工图设计。 年 月：报建、领取建设规划许可证。 年 月 日： 工程开工。 年 月：完成投资的 25%，开始预售。 年 月： 主体工程断水。 年 月 年 月： 单体工程验收。 年 月
4、年 月： 分项工程验收。 年 月： 正式入住。七、投资估算与资金筹措1.投资估算总投资造价见表 5 和附表 1表 5 项目投资估算单 位：万元资金筹措详见附表 2八、经济效益分析1.住宅销售价格销售进度及付款计划本项目计划在 年内完成销售，各年销售计划见表 6。表 6 各类建筑销售计划表3.税费率本报告采用的各种税费率见表 7。表 7 税费率表项目盈利能力详见附表 3附表 7。表 8 敏感性分析表5. 清偿能力分析6. 资金平衡分析和资产负债分析资金平衡分析详见附表 3-8，资产负债分析详见附表 3-9。7.敏感性分析将开发产品投资、售房价可选择、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素
5、进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。详见表 8 及敏感性分析图。8.临界点分析详见表 9表 9 临界点分析表9.主要经济指标项目的主要经济指标见表 10。表 10 主要经济指标表九、风险分析及对策1.市场风险分析经营管理风险分析 3.金融财务风险分析附送：房地产开发项目合同范本房地产开发项目合同范本房地产开发项目合同范本一甲方：乙方：为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同信守。一、项目内容及规模： 。二、总投资及资金筹措：总投资 元。投入资金规模 元，甲方出资 元，预收款 元;乙方出资 元，预收款 元。三、各方责任甲方： 。乙方： 。四、经营方式：
6、 。五、资金偿还及占用费：资金占用费按月利率 计付，并于每季末月的 20 日付给出资方。资金的偿还按如下时间及金额执行 ，最后一次还款时，费随本清。六、财务管理1.成本核算范围： ; 决算编制： ; 3.财产清偿： 。七、利润分配： 。八、违约责任： 。九、其他1.该项目资金在 行开户管理，双方确认 行有权监督资金使用。 方经济责任由 担保。保证方有权检查督促 方履行合同，保证方同意当 方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任。3. 方愿以 作抵押品，抵押品另附明细清单作为本合同的附件， 方不履行合同时， 方对抵押品享有处理权和优先受偿权。十、本合同正本一式 份。甲方执 份，乙方 份。合同副本
7、 份，报送 等有关单位各存一份。双方代表签字后生效。本合同附件有 与本合同有同等效力。十一、本合同的修改、补充须经甲乙双方签订变更合同协议书， 并须保证方同意，作为合同的补充部分。甲方：代表人： 年 月 日签订地点：乙方：房地产开发项目合同范本二甲方：乙方：乙方根据法律的规定已取得 市 区 街 亩的出让的国有土地使用权。经甲、乙双方协商同意该项目由拟组建的 置业有限公司独家开发，现就相关事宜达成如下协议：第一条 甲、乙双方共同投资组建 置业有限公司，开发经营该项目，公司注册资金万元人民币。甲方以现金出资万元人民币，占总股本的 %;乙方出资万元，具体以上述 街的 亩国有地使用权作价投入，占总股本
8、的 %。第二条 乙方确认投入 置业有限公司的 街的项目的土地使用权具备以下条件： 1.项目四至范围：本项目地块座落于市 区，东至 街，西至 街，南至 巷，北至 米规划路。项目性质：商品房开发。3.土地性质：住宅、公建综合用地，现有土地使用权年限为 年。4.土地指标：本地块土地使用权面积 亩，总建筑面积 平方米，建筑密度不大于 %，现有审批建筑物限高 米，其中：一期用地 亩，总建筑面积 平方米以上，其中包括居住面积 平方米、公建面积 平方米、物业用房 平方米、地下车库 平方米。二期用地 亩，总建筑面积 平方米，包括居住面积 平方米、公建面积 平方米、物业用房平方米、地下车库 平方米。5.土地现状
9、：地块内已基本平整。上述项目概况中的座落、四至范围、项目性质、土地性质、土地指标等另附政府有关部门的批准文件，并以最新批准文件为准。第三条 乙方确认已取得投入 置业有限公司的项目的国有土地使用权并取得国有土地使用证，土地使用权出让金已全部缴清，同时乙方确认该项目已取得以下批文、权证;1.乙方已于 年 月 日取得 市文物管理办公室的x 文物 号 。乙方已于 年 月 日取得 市规划局土地管理局的x 规选字 年 号 建设项目选址意见书 。3. 乙方已于 年 月 日取得 市规划局的 规土证字 年 号建设用地规划许可证和沈规土证附字 年 号 建设用地规划许可证通知书 。4. 乙方已于 年 月 日取得 市
10、人民政府办公厅的办综二字 59 号 城市规划委员会第三次主任会议纪要 。5. 乙方已于 年 月 日取得 市房地产开发建设领导小组办公室的 长安寺公建、住宅建设项目通知书 。 .乙方已于 年 月 日取得 市规划局土地管理局的 关于长安寺项目规划建筑面积指标的说明 。7. 乙方已于 年 月 日取得 市房产管理局的拆许字第 号房屋拆迁许可证。8. 乙方已于 年 月 日与 市规划和国土资源局签订的沈土出合字 号国有土地使用权出让合同。9. 乙方已于 年 月 日取得 市规划和国土资源局的沈阳国用字第 号国有土地使用证。10. 乙方已于 年 月 日取得 市规划和国土资源局的沈规建审字 年 号 建筑扩初设计
11、审定通知单 。11.乙方已于 年 月 日取得 市卫生局的 卫预审字 号 建设项目设计卫生审查认可书 。1乙方已于 年 月 日取得 市发展计划委员会的沈计投资便字第号便函。13. 乙方已于 年 月 日取得 市人民防空办公室的人防立项字号 结合民用建筑修建防空地下室立项审批通知书 。14. 乙方已于 年 月 日取得 市人防工程质量监督站的沈人防质监审字 号 结建防空地下室审批通知书 。15. 乙方已于 年 月 日取得 市公安局的沈消审第号 建筑工程消防设计审核意见书 。16. 乙方已于 年 月 日取得 市计划委员会的计基 号投资许可证。17. 乙方已于 年 月 日取得 的批复。第四条 甲、乙双方一
12、致确认：乙方投入到 置业有限公司的国有土地使用权在具备本协议第二条和第三条的前提下作价 万元人民币。其中 万元作为乙方对 置业有限公司的出资，其余万元由 置业有限公司作为土地转让款支付给乙方。本协议乙方出资变更到 置业有限公司的国有土地使用权乙方已设定了抵押，其抵押权人为中信实业银行沈阳分行城中支行，抵押担保的债权金额为 万元人民币的贷款本息，债权到期日为 年 月。乙方确认：本协议规定的国有土地使用权除已设定抵押外，其相应的国有土地使用权出让金、契税等已全部缴纳完毕，所有的拆迁安置补偿费等均已全部支付完毕，乙方保证在签订本协议时该国有土地使用权上不存在着任何权利负担。第五条 本协议签订后三十天
13、内，乙方负责按照国家有关规定和文物管理部门的要求对项目用地进行全面的地下文物勘探，并提供书面的文物勘探报告。项目一期用地的文物勘探费用归乙方承担，二期用地的文物勘探费用则由甲方或沈阳 置业有限公司承担。乙方确认乙方出资的国有土地使用权不存在着 原地保护文物、遗址 的状况。 置业有限公司在开发建设本项目的过程中，如发现文物和遗址，经国家文物管理部门确认需原地保护的，导致本项目无法开发的，甲方退出本项目开发，由乙方自行处理。乙方应在收到国家文物管理部门确认需原地保护文物、遗址的文书后十天内，将甲方及甲方通过 置业有限公司投入到本项目中的所有费用归还。第六条 付款及付款条件1.本协议生效后 天内，甲
14、方向乙方支付壹仟万元人民币作为履行本协议的定金，乙方向甲方开具相应的合法有效的收款凭证。本协议签订后 个月内，甲乙双方共同按照 市规划和国土资源局有关国有土地使用权变更的要求和xx 市计划委员会有关立项计划变更的要求，准备齐全有关资料并向有关部门提出变更申请 后，甲乙双方共同将乙方在中信实业银行 分行城中支行的人民币伍仟万元的贷款转贷至 置业有限公司名下。如因贷款银行的原因不能将该贷款转至 置业有限公司名下，则甲方通过沈阳 置业有限公司向乙方支付 万元人民币，乙方向 置业有限公司开具相应的合法有效的收款凭证，同时由乙方负责解除开发地块上设定的抵押。在甲方支付上述 万元人民币款项时，乙方负责将本
15、协议书第三条所述的本项目的权属证明、各种批文等原件、备件移交给沈阳 置业有限公司。3. 在完成本条前款工作后一个月内，乙方将有关国有土地使用权和立项计划变更至 置业有限公司名下。在完成本款手续后七日内甲方通过 置业有限公司向乙方支付贰仟万元人民币，乙方向 置业有限公司开具相应的合法有效的收款凭证。4. 在乙方将本协议第三条规定的建设用地许可证等各种必要的批文全部变更到 置业有限公司名下并在 置业有限公司成立后 个月内，乙方按甲方的要求将其持有的沈阳xx 置业有限公司的全部股权转让给甲方指定的单位或个人并办理好股权变更工商登记手续，沈阳xx 置业有限公司将余款 万元全部付清。本期款项支付前乙方应
16、向壹亿贰仟捌佰万元人民币的可以计入成本的合法有效的发票。置业有限公司开具并提交总额为置业有限公司本项目开发甲方按本条第一款规定支付的定金，可以抵作 置业有限公司支付的土地使用权转让款。第七条 双方的责任甲方的责任1.负责 置业有限公司的工商注册登记手续，费用由 置业有限公司承担。负责确保本项目 置业有限公司收购资金的落实到位，确保资金运作正常。3. 协助乙方办理本项目的国有土地使用权和立项计划等权属证明和各种批文变更或备案到沈阳xx 置业有限公司名下，负责其他有关批文的申领、延期的工作。4. 协助乙方办理好本项目地块的土地使用权年限调整工作。乙方的责任1.在签订本协议书之时，乙方负责向甲方提供
17、本协议书第三条规定的本项目的权属证明、各种批文的复印件，同时提供原件进行复 验。乙方应解除与原合作方就 街项目签订的合作开发协议，负责处理相应的债权债务关系，并向甲方提供原件、备件。3. 负责完成本项目的国有土地使用权和立项计划等权属证明和各种批文变更或备案到沈阳 置业有限公司名下，并协助甲方办理其他有关批文的申领、延期的工作，其中本项目的国有土地使用权和立项计划须变更到沈阳xx 置业有限公司名下。上述工作乙方应在 置业有限公司成立后 个月内完成，本协议另有规定的除外。4. 负责将本项目地块的土地使用年限调整为商品房住宅用地 年，商业用地 年，但因土地使用年限调整而相应增加应补交的土地使用权出
18、让金及相关费用由 置业有限公司承 担。上述工作乙方应在 置业有限公司成立后 个月内完成。5. 在沈阳 置业有限公司付清第二期 万元人民币款项时负责以三通一平为标准将土地使用权移交给 置业有限公 司，办理通水、通电的费用由甲方或沈阳 置业有限公司承担。 .协助甲方办理 置业有限公司工商注册登记手续。7.协助 置业有限公司房地产开发暂定资质的申领工作。第八条 乙方将 街项目的土地使用权过户到 置业有限公司名下所发生的土地契税由乙方和 置业有限公司共同承担， 其中乙方承担 %， 置业有限公司承担 %，其他过户税费如印花税等由 置业有限公司承担。第九条 甲、乙双方一致同意乙方在 置业有限公司的股权在
19、置业有限公司成立后个月内由甲方指定的单位或个人按乙方原出资金额进行收购，股权转让款由收购方一次性支付给乙方，乙方应向收购方开具相应的股权转让款发票。第十条 甲、乙双方确认：开发地块的拆迁补偿中的货币补偿部分由乙方处理。甲方认可乙方于 年 月 日与中国工商银行 市 支行签订的拆迁协议，甲方同意承接该协议中为乙方设定的权利义 务，甲方承接乙方权利义务是本协议的组成部分，甲方不再就此事向乙方主张任何权利。第十一条 甲、乙双方确认：乙方按本协议的规定履行义务后， 街项目的方案设计、报批、开发建设、施工、销售等工作均由 置业有限公司承担，乙方对xx 街项目的方案设计的报批应予以配合，并保证经批准的方案符
20、合本协议第二条的经济指标。第十二条 违约责任1.任何一方对在本协议的签订和履行过程中获知的对方公司的有关文件、数据等都具有保密的义务。除双方认可的为本项目运作而使用这些文件、数据的以外，任何一方不得向第三方泄露，否则，由此造成对方损失的，应承担赔偿损失的民事责任。本协议书签订、甲方支付 万元人民币定金后，乙方不得再以本项目为标的与第三方进行洽谈、合作，否则，乙方应双倍向甲方返还定金。3. 置业有限公司未按本协议规定的期限支付各期款项的， 每逾期一天则甲方应按逾期金额的万分之二点一向乙方支付滞纳金。逾期陆拾天仍未支付的，则乙方有权解除本协议，甲方前期已支付的 万元定金不予退还，但乙方应通过 置业
21、有限公司归还甲方前期已投入的除定金以外的其他所有款项。4. 乙方未按照本协议第六条第三款规定的期限将本项目的国有土地使用权和立项计划过户、变更到 置业有限公司名下的，每逾期一天，则应按甲方支付的定金总额的万分之二点一向甲方支付违约金。逾期陆拾天乙方仍未完成的，则甲方有权解除本协议，乙方应向 置业有限公司返还前期发生的包括定金在内的所有款项。5.乙方未按照本协议第七条第款第三、四、五项规定的期限履行义务的，每逾期一天则应按沈阳xx 置业有限公司已支付的土地使用权转让款总和的万分之二点一向沈阳 置业有限公司支付违约金。 .乙方违反本协议第九条的规定，未按甲方的指定和协议规定的条件转让股权的，视为乙
22、方违约，乙方应向甲方支付 万元违约金。第十三条 本协议未尽事项，经双方协商一致后可签订相应的补充协议，补充协议和本协议书具有同等的法律效力，如有抵触的，则以补充协议为准。第十四条 在本协议履行过程中发生的争议纠纷，各方应当友好协商解决，协商不成的，可向有管辖权人民法院提起诉讼。第十五条 本协议规定的 置业有限公司的权利义务，自 置业有限公司成立之日即由 置业有限公司独立享受和承担。第十六条 本协议经双方签字盖章后即成立。第十七条 本协议一式陆份，甲、乙双方各执贰份， 置业有限公司执贰份。甲方： 乙方： 代表： 代表：201X 年X 月 X 日代表人： 年 月 日签订地点：保证方：代表人： 年 月 日签订地点：