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1、商品房买卖合同纠纷典型案例剖析典型案例 案例一： 张先生与某房地产开发商洽谈购买一套商品房双方口头商定购房款为200万元首付款为60万元其余140万元可以按揭贷款的方式支付。随后双方签订了商品房买卖合同合同约定张先生应以按揭贷款的方式支付购房款140万元否则开发商可解除商品房买卖合同。张先生支付了60万元首付款。后因张先生信用太差银行没有贷款给张先生导致张先生无法按商品房买卖合同的约定付清140万元购房余款开发商通知张先生解除商品房买卖合同并要求赔偿损失而张先生以银行不能贷款非自己主观因素且在合同签订前开发商口头承诺可以按揭贷款为由对开发商的要求予以拒绝双方遂发生纠纷。 案例二： 李小姐向某房
2、地产开发商购买了一套商品房签订了商品房买卖合同商品房买卖合同中约定了开发商交房的具体日期为20_年10月9日并明确约定如果开发商逾期交房达30天以上的买受人可以解除合同。同时李小姐以按揭贷款的方式向开发商支付了全部购房价款后但该商品房在20_年11月15日仍未交付于是李小姐要求解除商品房买卖合同和按揭贷款合同开发商不同意解除商品房买卖合同而银行认为按揭贷款合同与商品房买卖合同是不同的法律关系不应与商品房买卖合同一并处理三方无法协商一致。 以上两个案例的争议焦点都涉及到商品房买卖合同解除及其法律后果的问题那么商品房买卖合同与按揭贷款合同的关系是什么？商品房买卖合同的解除是否会导致按揭贷款合同的解
3、除？ 案例剖析 以按揭贷款的方式购买商品房是我市商品房买卖过程中最主要的付款方式之一从而在购房人、开发商及按揭银行之间形成了不同的法律关系。一般而言在购房人和开发商之间形成的是商品房买卖合同关系；在购房人与按揭银行之间则是以所购房屋进行抵押的抵押贷款合同关系；而开发商与按揭银行之间有时是保证关系有时则并无任何法律关系。在不同的法律关系下各方当事人的法律地位不同权利义务也是不同的。但是几种法律关系之间并非割裂的相互之间仍然存在法律联系其中一种法律关系的变化会影响到另一种法律关系在一方要求解除商品房买卖合同的情况下这种关系表现得更为明显。 我国合同法对于合同解除权有明确规定合同的解除权必须在具备一
4、定条件后才能行使而并非由当事人任意行使。合同解除分为协议解除和法定解除前者指双方可以约定合同解除的条件而后者则是在当事人没有约定的情况下法律规定可以解除合同的条件。在解除条件成熟时当事人一方可以通知对方解除合同合同自解除通知到达对方时解除。如果对方持有异议可以通过诉讼或仲裁的途径确认解除合同的效力。就商品房买卖合同而言买卖双方可以约定解除合同的条件如逾期交房、逾期付款、逾期办理房产证、面积差异等等。在出现双方约定可以解除合同的条件时拥有解除权的一方当事人可以选择解除合同。而商品房买卖合同解除后购房人应当向开发商退还房屋而开发商应当将购房价款及利息返还给购房人。有违约情形的违约方还应当向对方承担
5、违约责任。 对于按揭贷款合同关系购房人签订该合同是为了向开发商支付购房价款其签约目的是非常明确的即保证商品房买卖合同顺利履行。因此虽然商品房买卖合同与按揭贷款合同是不同的法律关系但商品房买卖合同中以按揭方式付款的约定则是签订按揭贷款合同的原因和目的。如果商品房买卖合同被解除则按揭贷款合同的原因消灭当事人签订按揭贷款合同的目的将无法实现。根据我国合同法第94条的规定在当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情况下可以解除合同。因此在当事人解除商品房买卖合同时按揭贷款合同是可以解除的。 为了解决类似合同纠纷最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第23
6、条规定：“商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的当事人可以请求解除合同出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持。”该解释中的“担保贷款方式”即包含“按揭贷款方式”。 具体到上述两个案例来看在“案例一”中由于张先生自身的原因未能达到银行办理按揭贷款的条件无法以按揭方式支付部分购房款。张先生所说的开发商的承诺只是彼此之间的口头协议不存在法律效力。而商品房买卖合同中已经明确约定了解除合同的条件。因此在条件成就（即张先生不能如约付款）时开发商有权解除合同并要求张先生赔偿损失。而在“案例二”中因开发商逾期交房李小姐有权解除商品房买卖合同。同时李小姐也有权解除按揭贷款合同因为在商品房买卖合同解除的情况下李小姐签订该按揭贷款合同的目的也就无法实现。而开发商和银行拒绝解除合同的理由都是不能成立的。 第 4 页 共 4 页