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1、第4章房地产项目计划系统,第4章房地产项目计划系统,本章主要内容包括：1房地产项目计划的作用、主要工作内容、基本要求和工作过程；2房地产项目工期计划的内容和一般过程；3房地产项目工期计划的一般方法横道图与网络计划；4房地产项目成本计划的内容和一般过程；5房地产项目资源计划的重要性和复杂性，以及优化的一般方法。,第4章房地产项目计划系统,第一节房地产项目计划概述第二节房地产项目的结构分解第三节房地产项目工期计划第四节房地产项目成本计划第五节房地产项目资金计划第六节房地产项目资源计划,第一节房地产项目计划概述1项目计划的概念,项目计划是指在项目目标、资源供应能力等方面的基础上，项目计划者对项目实施
2、过程及其活动进行各种规划和安排的总称，是对项目实施过程的设计。狭义的项目计划：是指位于项目批准之后、项目实施之前的项目过程的阶段性计划；广义的项目计划：是指项目管理中的计划职能，贯穿于项目生命期的全过程，具有全程性,随着项目的进展，在不断地细化、修改和调整。,广义的项目计划,广义的项目计划具体可划分为如下阶段：项目前期策划阶段的计划。项目设计阶段的计划。项目实施过程中计划的调整与完善。由此可见，项目的计划是一个持续的、渐进的过程，不可能在项目一开始就编制一个详细而周密的计划。,（1）项目计划前的准备工作确立目标。确定制定计划的指导思想、原则、策略。分析研究制定计划的前提条件、环境。分析项目结构
3、。各项目单元定义和范围的界定。制定详细的项目实施方案。总工期计划和资源投入限制的确定，项目各项开支数额的工程估价确定等。,2项目计划的内容,（2）项目计划的主要内容工期计划成本计划资源计划质量计划其他计划,3项目计划的工作流程,工程编号,分项工程名称,工作队天数,施工天数,施工进度（天）,挖土方,垫层,回填土,砌基础,挖土方,挖土方,挖土方,垫层,垫层,垫层,砌基础,砌基础,砌基础,回填土,回填土,回填土,A,B,C,D,80,20,35,8,6,14,5,5,10,10,10,15,15,15,20,20,20,25,25,30,30,35,35,40,45,50,55,60,65,70,7
4、5,80,劳动力动态图,施工组织方式,依次施工,平行施工,流水施工,图2-1施工组织方式,5,5,8,6,14,5,8,6,14,5,8,6,14,5,4房地产项目计划过程中应注意的问题,（1）项目计划中的协调1）加强项目计划在纵向上不同层次的计划的协调。2）加强项目计划在项目同一层次的各部门、各专业之间的横向联系与协调。3）加强项目组织之间的联系与协调。4）加强项目合同之间的联系与协调。（2）项目计划编制后的工作1）争取项目计划的批准。2）要争取有关方面的支持。3）计划批准后，要落实项目计划。,5.项目计划的作用,通过项目计划，可分析总目标能否实现，各子目标之间能否相互协调。项目计划既是对项
5、目目标实现的方法、措施和过程的安排，又是对项目目标的分解过程。项目计划是实施的指南和实施控制的依据。,6项目计划的要求,（1）必须按照批准的项目总目标、总任务作详细的计划。（2）项目计划必须符合实际。符合环境条件。符合客观规律。符合项目各参加者的实际情况。（3）满足客观的经济性要求。（4）具有全面性。（5）项目计划必须要有一定的弹性。,（6）详略得当。技术设计深度。结构分解程度。项目复杂程度。计划期长短。资料和信息的详细、精确程度。计划与项目组织的适应性。（7）项目计划与项目风险的适应性。,第二节房地产项目的结构分解,（一）房地产项目结构分解（WBS）的基本概念利用系统的方法把一个项目逐层分解
6、概念可以具体实施的项目单元，并对项目单元给以具体分析、安排的过程。项目群建设项目单项工程单位工程分部工程分项工程工作包工作包（workpackage）是WBS的最底层元素，一般的工作包是最小的“可交付成果”，这些可交付成果很容易识别出完成它的活动、成本和组织以及资源信息。,项目结构分解的级别,WBS最常见的形式如下,（二）项目结构分解（WBS）的作用,1.保证项目结构的系统性和完整性2.用于建立目标保证体系；3.是建立组织，落实组织责任的依据；4.是进行工程项目网络计划技术分析的基础；5.是项目信息的载体，有利于进行信息管理。,（三）WBS分解的方法,自上而下法。即：先从总体考虑，然后逐层分解
7、，直到底层。自下而上法。即：先从底层考虑，然后不断归纳。两者混合。对前面两种方法结合使用。,（四）工程项目结构分解的内容,1.将一个项目分解为不同层次的项目单元按实施阶段分解,按照项目结构分解,2.项目单元的定义,（1）名称及编号（2）工程量（3）质量要求（4）施工方法（5）负责人（6）持续时间（7）逻辑关系（8）成本,3.WBS编码,第三节工期计划,1.工期计划的主要工作主要是确定项目活动间的逻辑关系及持续时间，确保项目的及时完成。安排并确定项目活动间的逻辑关系；根据所需资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间；按总进度目标编制详细的进度计划（一般采用横道图），绘制工期网络计划图，并进行网络
8、计划分析的计算和优化。,2总工期计划的确定方法,历史资料法。采用工期定额。上层系统决策法。,3工期计划的过程,（1）项目定义阶段工期值计划只是一个数值（总工期）。（2）项目可行性研究阶段，按总工期目标作工期的粗横道图。（3）项目设计与计划阶段，随结构分解的不断细化，工期计划与横道图将更加详细、细化。1）有时要按专业、时间段等方面的需要，采用计算机分析项目总网络图，确定项目详细的带时标的工期计划，以供有关人员执行使用。2）项目最低层次的单元是工作包，在工期计划中，工作包可以进一步分解到工序。,4项目活动持续时间的确定,项目活动为了论述的方便，可以把工序、工作包和更高层的项目单元统一称为项目活动。
9、按项目活动持续时间是否可以量化将项目活动分为三种项目活动类型：可定量化的活动非定量化的活动不确定性的活动,（1）可定量化项目活动的持续时间,注意：1）持续时间应与合同、规范、图纸、工作量表中所规定的项目活动范围与工作量计算方法相一致。2）劳动组合和资源投入量的确定应充分考虑项目可用的总资源、合理的专业和技术级配、合理的工作面等方面的条件限制。,3）劳动效率的确定应考虑季节因素、气候条件、实施方案、装备水平、工器具的完备性和适用性、现场平面布置、劳动者工作熟练程度与积极性，还应考虑完成项目活动所必需的时间（包括各种准备、合理休息、必需间歇的时间等）。4）持续时间的计算。单个工序的持续时间易于确定
10、，它可由公式：持续时间（天）=工作量/（总投入人数每天班次8小时产量效率）,例如，某工程基础混凝土500m3，投入3个混凝土小组，每组8个人，预计人均产量效率为0.375m3/小时，采用三班制连续作业。则混凝土浇捣的持续时间为：T=500m3/（0.375m3/小时人8小时8人）3班次/天=500m3/（24m3/班次3班次/天）=6.94天7天,但对一个完整的工作包工期的确定与安排，其情况要复杂一些，如某项目的基础混凝土活动情况可见下表4-1。工作的安排有下列几种方式：表4-1项目项目活动工程量计算表,1）将这个工作包直接落实给一个混合班组，该组34个人，采用一班制工作，则该项活动的持续时间
11、55天。2）由于这些工作需要不同的工种，而各工种工作时间集中，则可按图4-2的施工次序进行木工、钢筋工、混凝土工、粗壮力回填土工。可以考虑安排26个木工，40个钢筋工，25个混凝土工，85个粗壮工按次序施工。则模板需要20天，钢筋需要6天（钢筋工程60%工作量为场外预制，则现场仅需6天，其余8天另外先行安排），浇混凝土需要10天，回填土需要6天，则总工期为42天，如图4-2所示。,3）如果场地允许，在上述安排的基础上，可采用分两个施工段流水施工，施工组连续作业，则活动时间安排如图4-3所示，则总工期为33天。,（2）非定量化项目活动。,有些项目活动的持续时间无法定量计算得到，因为其工作量和生产
12、效率无法定量化。如项目技术设计、招标投标工作等。对于这些工作可：按过去工程的经验或资料分析确定；充分地与任务承担者协商确定，确定其持续时间，并以合同的形式确定下来。,（3）不确定性项目活动的持续时间,常用方法有：德尔菲（Delphi）专家评议法优点：集思广益缺点：容易受专家们的资历、经验和个人的主观倾向所左右三时估计法（模拟法）,三时估计法（模拟法）,三时估计法（模拟法）适合应用于新工艺、新方法、新材料而无定额可循的项目。在进行估计时，要根据过去的经验，把需求的持续时间作为随机变量，应用概率论和统计学原理来估计时间值。方法如下：最短活动时间（乐观时间）Ta最可能活动时间（正常时间）Tm最长活动
13、时间（悲观时间）Tb假设这三个时间服从分布，计算平均时间得：T=（Ta+4Tm+Tb）/6,例,例：某一项目由三项活动J、K、L组成，其项目网络结构如图所示，活动J、K、L在正常情况下所需时间为：15、30、40天。在最不利的情况下所需的时间为20、35、45天；在最有利的情况下所需时间为10、28、36天；那么该项目个活动和整个项目的最可能完成时间是多少？,解：活动J最有可能完成时间为：Tj=（10+154+20）/6=15天活动K最有可能完成时间为：Tk=（28+304+35）/6=30.5天活动L最有可能完成时间为：Tl=（36+454+40）/6=40.2天所以，整个项目的最可能完成时
14、间为15+30.5+40.2=86天,J,K,L,5项目活动的逻辑关系,（1）逻辑关系的几种形式项目活动的逻辑关系是指工作包中各项目活动之间以及工作包之间存在的时间上的先后关系。两个活动之间有不同的逻辑关系，逻辑关系有时又被称为搭接关系，而搭接所需的持续时间又被称为搭接时距。常见的搭接关系有：,1）FTS关系（FinishtoStart）。2）STS关系（StarttoStart）。,3）FTF关系（FinishtoFinish）。,4）STF关系（StarttoFinish）。,上述搭接时距是允许的最小值，即实际安排可以大于它，但不能小于它。,搭接时距还可能有最大值定义，如按施工计划规定，砂
15、石、水泥等入场必须在混凝土浇捣前2天内结束，不得提前（见图4-8），否则会影响现场平面布置；又如按规定基坑挖土完成后，最多在2天内必须开始做垫层，以防止基坑土反弹和其它不利因素影响质量（见图4-9）。另外，搭接时距还可以是负值，如平整场地完成前2天设备即可进场，即FTS=2天（最多只能两天）。,（2）逻辑关系的安排及搭接时距的确定,项目活动逻辑关系的安排和搭接时距的确定是由项目类型和项目活动性质所决定，一般按技术规程处理。为了做好这项工作，一般可采取下列措施：1）按系统结构或一定程序要求安排。2）按自然规律和技术规范要求安排。3）按施工方案安排。4）按人力、物力、资金的限制，资源的平衡，施工的
16、均衡性要求，气候的影响等因素，进行综合考虑。如对有些永久性建筑建成可以服务于施工的，可考虑先建等。,6.工期计划方法横道图法,（1）横道图横道图：也称甘特图，是美国人甘特（Gantt）在20世纪初研究发明的，是一种最直观的工期计划方法，在项目计划中被广泛应用，也受到了普遍的欢迎。横道图的横向表示时间，纵向表示项目活动，图中的横道的位置表示项目活动的起止的时间，横道的长度表示项目活动所持续的时间大小。它实际上是图和表的结合形式。,横道图的基本形式如图4-10所示。,1）横道图的优点,比较容易编制，简单、明了、直观、易懂。可结合时间坐标，使各项工作的起止时间、作业持续时间，工程进度、总工期等都能一
17、目了然。能清楚地反映流水工作的情况，可以与劳动力计划、资源计划、资金计划相结合。,2）横道图的缺点,不能清楚地表达项目活动之间的逻辑关系。不能表明项目活动的重要性，所能提供有关项目活动的信息量较少，不能反映项目的关键所在和全貌。几乎不能采用计算机处理,3）横道图的应用范围可直接应用于小型的、简单的项目。适合于上层管理者使用，进行项目总工期计划。可用于项目初期的工期计划。作为网络分析的输出结果。项目初期由于尚没有作详细的项目结构分解，工程活动之间复杂的逻辑关系尚未分析出来，一般人们都用横道图作总体计划。,7.工期计划方法网络计划法,（1）网络计划的概述网络计划技术产生于20世纪50年代中后期。项
18、目工期网络计划图是由箭线、节点和加注的项目活动名称和作业持续时间所组成的网状形式图来表示，根据图中箭线和节点所代表的含义不同，可将其分为双代号网络图和单代号网络图。,双代号网络图,以箭线及其两端节点的编号表示工作的网络图称为双代号网络图。即用两个节点一根箭线代表一项工作，工作名称写在箭线上面，工作持续时间写在箭线下面，在箭线前后的衔接处画上节点编上号码，并以节点编号i和j代表一项工作名称，如图所示：,i,j,k,工作名称,工作名称,持续时间,持续时间,i,j,k,工作名称,工作名称,持续时间,持续时间,C5,E6,H3,B1,G5,1,2,3,4,5,6,D2,双代号网络图举例,单代号网络图,
19、以节点及其编号表示工作，以箭线表示工作之间的逻辑关系的网络图称为单代号网络图。即每一个节点表示一项工作，节点所表示的工作名称、持续时间和工作代号等标注在节点内，如图所示。,工作的表示方法,（2）网络计划的优点,能全面明确地反映出各项工作之间的逻辑关系；通过网络图时间参数的计算，可以反映关键工作和关键线路，便于抓好主要矛盾，确保项目总工期的实现；能清楚地显示各项工作的机动时间，能方便地进行工期和资源的优化和调整，便于管理；通过对网络图的规划和分析，可从中获取大量的有用信息；可利用计算机进行高效的网络规划和参数计算，便于修正和调整。,（3）网络图的缺点流水作业的情况在网络计划图上很难清晰地反映出来
20、，不象横道图那么直观明了；网络图的制作、分析和使用比较复杂，往往需要计算机作为分析工具。,（4）应用范围,网络计划最适合于项目计划，特别适合于大型、复杂、协作广泛的项目进度计划及其控制。就项目而言，它既适合于项目内的单体工程，又适合于群体工程；既适合于土建工程，又适合于安装工程；既适合于部门计划，又适合于企业的年、季、月计划；既适合于肯定型计划，又适合于非肯定型计划，还适用于有时限的计划；既可进行常规时间参数的计算，又可进行计划的调整和优化。,（5）网络计划的分类,1.按网络计划目标分类2.按网络计划层次分类3.按网络计划时间表达方式分类,1.按网络计划目标分类,根据计划最终目标的多少，网络计
21、划可分为单目标网络计划和多目标网络计划。（1）单目标网络计划（2）多目标网络计划,2.按网络计划层次分类,根据计划的工程对象不同和使用范围大小，网络计划可分为（1）局部网络计划以一个分部工作或施工段为对象编制的网络计划称为局部网络计划。（2）单位工程网络计划以一个单位工程为对象编制的网络计划称为单位工程网络计划。（3）综合网络计划以一个建筑项目或建筑群为对象编制的网络计划称为综合网络计划。,3.按网络计划时间表达方式分类,根据计划时间的表达不同，网络计划可分为时标网络计划和非时标网络计划。（1）时标网络计划工作的持续时间以时间坐标为尺度绘制的网络计划称为时标网络计划。（2）非时标网络计划。工作
22、的持续时间以数字形式标注在箭线下面绘制的网络计划称为非时标网络计划。,第四节网络图的绘制,【基本术语】（1）工作（activity）（2）内向箭线（3）外向箭线（4）紧前工作（5）紧后工作（6）先行工作,（7）后续工作（8）平行工作（9）线路与关键线路（10）线路段（11）虚工作（12）逻辑关系,基本术语,（1）工作（activity）（2）内向箭线：以节点而言，箭头指向该节点的箭线。（3）外向箭线：以节点而言，箭头背向该节点的箭线。（4）紧前工作：紧挨在本工作前边的工作称为紧前工作。（5）紧后工作：紧排在本工作之后的工作称为本工作的紧后工作。本工作和紧后工作之间可能有虚工作。,（6）先行工作
23、从网络图起点节点开始到达本工作之前为止的所有工作，称为本工作的先行工作。（7）后续工作从紧后工作到达网络图终点节点的到达网络图终点节点的所有工作，称为本工作的后续工作。（8）平行工作（9）线路网络图中从起点节点开始，沿箭头方向顺序通过一系列箭线与节点，最后达到终点节点的通路。（10）线路段箭线、节点、线路是构成网络图的三个基本要素。,（9）线路,一个网络图中，从起点节点到终点节点，一般都存在着许多条线路，如图中有四条线路，每条线路都包含若干项工作，这些工作的持续时间之和就是该线路的时间长度，即线路上总的工作持续时间。图中四条线路各自的总持续时间见表4-1。,关键线路,线路上总的工作持续时间最长
24、的线路称为关键线路。如图所示，线路1-2-3-5-6总的工作持续时间最长，即为关键线路。其余线路称为非关键线路。位于关键线路上的工作称为关键工作。关键工作完成快慢直接影响整个计划工期的实现。,1,3,2,6,5,关键线路,一般来说，一个网络图中至少有一条关键线路。关键线路也不是一成不变的，在一定的条件下，关键线路和非关键线路会相互转化。例如，当采取技术组织措施，缩短关键工作的持续时间，或者非关键工作持续时间延长时，就有可能使关键线路发生转移。关键线路宜用粗箭线、双箭线或彩色箭线标注，以突出其在网络计划中的重要位置。,关键线路与非关键线路相互转化,（11）虚工作双代号网络图中，只表示相邻前后工作
25、之间的先后顺序关系，既不耗用时间，也不耗用资源的虚拟的工作。虚工作用虚箭线表示，其表达形式可垂直方向向上或向下，也可水平方向向右，虚工作起着联系、区分、断路三个作用。1.联系作用2.区分作用3.断路作用,1,3,2,4,B,A,1,2,B,A,3,1,2,B,A,3,1,2,B,A,(a),(b),(c),(d),虚工作的区分作用,(a)错误,(b)正确,(c)正确,(d)多余虚工作,3.断路作用,3.断路作用,某基础工程挖基槽（A）、垫层（B）、基础（C）、回填土（D）四项工作的流水施工网络图。该网络图中出现了A2与C1，B2与D1，A3与C2、D1，B3与D2等四处把并无联系的工作联系上了
26、，即出现了多余联系的错误。如图所示,工作多余联系的错误,1)A2与C1,2)B2与D1，,4)B3与D2,3)A3与C2、D1,正确的网络图,错误的网络图,1)A2与C1,2)B2与D1，,4)B3与D2,3)A3与C2、D1,（11）逻辑关系,逻辑关系在网络计划中，各项工作之间的先后顺序关系称为逻辑关系。逻辑关系又分为工艺逻辑关系和组织逻辑关系。工艺逻辑关系是由生产工艺客观上所决定的各项工作之间的先后顺序关系。组织逻辑关系是在生产组织安排中，考虑劳动力、机具、材料或工期的影响，在各项工作之间主观上安排的先后顺序关系。,网络图的绘制,一、双代号网络图的绘制（）双代号网络图的绘制规则1.正确表达
27、各项工作之间的逻辑关系。,1.正确表达各项工作之间的逻辑关系。,i,j,i,j,(a)带有双箭头的连线,(b)无箭头的连线,3.在网络图中不允许出现带有双向箭头或无箭头的连线。,i,j,k,i,j,k,(a)无箭尾节点的箭线,(a)无箭头节点的箭线,图3-11没有箭尾节点和没有箭头节点的箭线,4.在网络图中不允许出现没有箭尾节点和没有箭头节点的箭线。,4,3,5,6,图2-12有多个起点节点和多个终点节点的网络图,5.在一张网络图中，一般只允许出现一个起点节点和一个终点节点。,1,100,(a),(b),图3-13母线画法,6.当网络图的起点节点有多条外向箭线或终点节点有多条内向箭线时，为使图
28、形简洁，可用母线法绘制。,3,6,9,12,3,6,9,12,7,(a),(b),图3-13同样代号工作的处理方法,7.在网络图中，不允许出现同样代号的多项工作。,(a)暗桥法,(b)断线法,3-15交叉箭线的处理方法,8.应尽量避免箭线交叉。当交叉不可避免时，可采用暗桥法、断线法等方法表示。,（二）网络图节点编号规则,每根箭线的箭头节点编号大于箭尾节点的编号不能重复编号可以按自然数顺序进行从小到大依次连续编排，也可以非连续编号以留出备用节点号节点编号的方法有两种：水平编号法和垂直编号法,（三）绘制示例,绘制网络图的一般过程是，首先根据绘制规则绘制草图，再进行调整，最后绘制成型，并进行节点编号
29、。例3l已知各项工作的逻辑关系如表33所示，试绘制双代号网络图。例3一2已知各项工作的逻辑关系如表34所示，试绘制双代号网络图。,（三）绘制示例,绘制网络图的一般过程1、根据绘制规则绘制草图；2、调整草图，绘制成型；3、最后进行节点编号。例3l已知各项工作的逻辑关系如表33所示，试绘制双代号网络图。,例3-2已知各项工作的逻辑关系如表32所示，试绘制双代号网络图。,教材P128练习题1,例3-3：根据所给的单代号网络图中的信息，写出工作间的逻辑关系，并画出该项目的双代号网络图。,例3-5请根据所给的逻辑关系绘制双代号网络图。,例3-6根据所给的双代号网络图中的信息画出双代号网络图。,例3-7已
30、知各项工作的逻辑关系如表33所示，试绘制双代号网络图。,“”,二、单代号网络图的绘制,（一）单代号网络图的绘制规则单代号网络图的绘制规则与双代号网络图基本相同。当网络图中出现多项没有紧前工作的工作节点和多项没有紧后工作的工作节点时，应在网络图的两端分别设置虚拟的起点节点和虚拟的终点节点。当只有一项没有紧前工作的工作节点和只有一项没有紧后工作的工作节点时，不宜再设置虚拟的起点节点和虚拟的终点节点。,（二）单代号网络图的节点编号规则,（三）单代号网络图绘制示例首先按着工作展开的先后顺序绘出表示工作的节点，然后根据逻辑关系，将有紧前、紧后关系的工作节点用箭线连接起来。,（三）单代号网络图绘制,1.单
31、代号网络图的概念以节点或表示节点的编号表示工作的网络图。,单代号网络图绘制要点,1.明确工作间的逻辑关系：写出下列工作的紧前工作和紧后工作,单代号网络图绘制,例1已知各项工作的逻辑关系如下表所示，试绘制单代号网络图。,例2：根据所给的单代号网络图中的信息，画出该项目的单代号网络图。,例3根据所给的双代号网络图中的信息画出单代号网络图。,例4已知各项工作的逻辑关系如下表所示，试绘制单代号网络图。,例5请根据所给的逻辑关系绘制单代号网络图。,【网络计划分析方法的应用】,（1）双代号网络计划时间参数的计算计算目的：1.计算工期Tc2.确定关键线路3.确定非关键工作的机动时间,双代号网络计划时间参数包
32、括：,工作最早开始时间（ES）工作最早结束时间（EF）工作最迟开始时间（LS）工作最迟结束时间（LF）工作总时差（TF）工作自由时差（FF）计算工期（Tc）ETi节点(i)的最早时间LTi节点(i)的最迟时间,各参数的含义和计算公式:,工作最早开始时间（ES）。它是指项目工作的各紧前工作全部完成后，本工作有可能开始的最早时刻。如果网络起始节点未规定其最早开始时间时，其起始节点的ESi-j=0，其紧后的其他工作的最早开始时间为：ESi-j=maxESh-iDh-i（ESh-i工作i-j紧前工作h-i的最早开始时间，Dh-i工作i-j紧前工作h-i的持续时间）工作最早结束时间（EF）它是工作的最早
33、开始时间加本工作的持续时间之和，其公式为：EFi-j=ESi-jDi-j,计算工期（Tc）。它是由最早完成时间参数计算确定的工期，其公式为：Tc=maxEFi-n如果没有规定工期，计算工期就是计划工期，即：TpTc,工作最迟完成时间（LF）。它是指在不影响整个任务按期完成的条件下，本工作最迟完成的时刻。如果该网络终点节点未规定其最迟完成时间（或没有规定工期）时，其以终点节点（j=n）为箭头的工作的最迟完成时间为LFi-n=Tp，其紧前的其他工作的最迟完成时间为：LFi-j=minLFj-kDj-k（LFj-k工作i-j紧后工作j-k的最迟完成时间，Dj-k工作i-j紧后工作j-k的持续时间）,
34、工作最迟开始时间（LS）。它是在不影响整个任务按期完成的条件下，本工作最迟开始时间为本工作的最迟完成时间减去本工作的持续时间，其计算公式为：LSi-j=LFi-jDi-j,工作总时差（TF）。它是指在不影响项目工期的前提下该工作的最大机动时间，其计算公式为：TFi-j=LSi-jESi-j或TFi-j=LFi-jEFi-j工作自由时差（FF）。它是在不影响其紧后工作按最早开始时间开工的前提下，工作所具有的机动时间，其计算公式为：FFi-j=ESj-kESi-jDi-j或FFi-j=ESj-kEFi-j,ESi-j的计算：沿线累加、逢圈取大ESi-j=maxESh-i+Dh-iEFi-j的计算：
35、EFi-j=ESi-j+Di-jLSi-j的计算：逆线相减、逢圈取小LSi-j=LFi-jDi-jLFi-j的计算：LFi-j=LSi-j+Di-jTFi-j的计算：TFi-j=LSi-j-ESi-jFFi-j的计算：FF本ES紧后EF本ES紧后ES本D本,计算法总结,图上计算法,5,【例1】,【例2】某房地产项目的基础浇注混凝土工程，将按流水作业进行施工，它被划分为3个作业段，其中该工作的工序为：支模板、绑钢筋、浇注砼，各段的工作时间如下表：,根据上述条件和网络绘制规则，我们可以绘制如下的网络图4-13，,假定节点1前面没有工作安排或时间的限定，整个活动也没有规定工期限制，则按上述公式可计算
36、如下图4-14。从上述计算结果可知，该活动的计算工期为21天。,（2）单代号网络计划时间参数的计算工作最早开始时间（ES）。如果该网络起始节点未规定其最早开始时间时，其起始节点的ESi=0，其后的其他工作的最早开始时间为：ESi=maxEShDh（ESh工作i的紧前工作h的最早开始时间，Dh工作i的紧前工作h的持续时间）工作最早结束时间（EF）。它是工作的最早开始时间加本工作的持续时间之和，其公式为：Ei=ESiDi,计算工期（Tc）。它是由最早完成时间参数计算确定的工期，其公式为：Tc=maxEn（En终点节点n的最早完成时间）如果没有规定工期，计算工期就是计划工期，即：TpTc工作最迟完成
37、时间（LF）。如果该网络终点节点未规定其最迟完成时间（或没有规定工期）时，其终点节点n的最迟完成时间为LFn=Tp，其后的其他工作的最迟完成时间为：LFi=minLFjDj（LFj工作i紧后工作j的最迟完成时间，Dj工作i紧后工作j的持续时间）,工作最迟开始时间（LS）。其计算公式为：LSi=LFiDi工作总时差（TF）。它是指在不影响项目工期的前提下该工作的最大机动时间，其计算公式为：TFi=LSiESi或TFi=LFiEfi相邻两项工作i和j之间的时间间隔（LAGi-j)。其公式为：LAGi-j=ESjEfi工作自由时差（FF）可按下列公式计算：FFi-j=minLAGi,j=minESj
38、EFi（j是i的紧后工作）,【例1】将下列双代号网络的实例可转换为单代号网络，并计算个工作的时间参数。,例2双代号网络的实例可转换为单代号网络，转换并计算如下图4-15：,9.关键工作和关键线路,（1）关键工作的定义：计划中总时差最小的工作。在上例中，由于没有规定工期，计划工期等于计算工期，故总时差（FTi）为“0”的工作为关键工作，即工作1，4，7，8，9为关键工作。由于总时差为0，则这些工作的开始、结束时间的提前或推迟及其持续时间的延长或缩短，都必然会影响总工期。所以这些工作被称为关键工作。在实际工作中，我们要特别注意关键工作的实施过程，因为它们没有机动时间，必须按时完成。,（2）关键线路
39、的定义及特点,关键线路是关键工作以及两项关键工作之间的间隔时间（LAGi,j）为“0”的工作连结起来形成的通路。在上例中，1-4-7-8-9是网络的关键线路。在关键线路中，不仅各个工作的总时差为0（即各个工作没有机动时间），而且两相邻工作之间的时间间隔也为0（即两相邻工作也没有机动时间）。TF=0FF=0,三、时间坐标网络计划,1、时标网络图：指网络图中各工序的箭线在横坐标上的投影长度要等于该工序的持续时间。2、时间坐标网络计划特点：（1）工序工作时间一目了然、直观易懂。（2）可直接看出网络图的时间参数。（3）可在网络图的下面绘制资源需要量曲线。（4）修改、调整较麻烦。,（一）时标网络图的绘制
40、方法,A、按工序最早可能开始时间绘制带时标的网络图：（1）确定坐标线所代表的时间，绘于图的上方。（2）确定各工序最早可能开始时间的节点位置。（3）将各工序的持续时间用实线沿起始节点后的水平方向绘出，其水平投影长度等于该工序的作业持续时间。（4）用水平波形线把实线部分与该工序的完工节点连接起来，波线水平投影长度是该工序的自由时差。（5）虚工作不占用时间，因此用虚箭线连接各相关节点以表示逻辑关系。（6）把时差为零的箭线从开始节点到结束节点连接起来得到关键线路。,请按工序最早可能开始时间绘制带时标的网络图,5,【练习】,B、按工序最迟必须结束时间绘制带时间坐标的网络计划图：,（1）确定各工序的最迟必
41、须结束节点位置。（2）实箭线水平投影长度为工序工作时间。（3）实箭线箭尾为工序最迟开工时间。（4）箭尾未达开工节点的用波线连接。,说明：首先计算各工序的最早开工时间或最迟必须结束时间，按工序工作时间与该工序的始（或终）节点相连。空格用波线连接。,请按工序最早可能开始时间绘制带时标的网络图,5,【练习2】,【工期优化】,当网络计划的计算工期大于要求工期时，应通过压缩关键工作的持续时间，满足工期的要求。其具体步骤如下：（1）找出可行网络计划的关键工作和关键线路。（2）按要求工期计算应缩短的时间，即：计划-要求=。（3）根据资源的供应情况，确定各工作可能压缩的时间量。（4）调整关键工作的持续时间，并
42、重新计算网络计划的工期和时间参数（5）如果已经达到工期要求，则优化完成，否则重复以上步骤，直至满足工期的要求。,注意：,压缩对象的选择。在网络工期优化过程中，压缩对象的选择实质是选择压缩对象的约束条件，即选择那些持续时间压缩后，对项目的质量影响不大、资源能有充足供应、费用增加最少的关键工作。多条关键路线的压缩对象的选择如果网络计划有两条以上的关键线路时，可考虑压缩公用的关键工作，或两条关键线路同时压缩同样时间，并注意每次压缩后，关键线路是否改变。,压缩关键工作应采取的措施：增加资源数量；增加工作班次；改变施工方法；组织流水作业；采取技术措施。如果上述方法不能奏效，则应改变工期要求或改变施工方案
43、。,第四节房地产项目成本计划,1项目成本计划发展2成本计划过程3成本计划的内容及形式4成本计划精确度的影响因素5.房地产项目成本计划的确定6计划成本的估算方法7成本数据库的建立和使用8.房地产项目成本模型9.“工期成本”的优化,1项目成本计划发展,（1）传统的项目成本计划阶段人们对拟建的房地产项目进行费用预算（或估算），并以此作为项目经济分析与决策、签订合同、落实责任、安排资金的依据。（2）现代的广义成本计划阶段在现代房地产项目中，人们不局限于事先的项目成本估算和成本计划，而是在成本计划的实施过程中，根据项目的具体环境进行调整的成本计划管理模式。这是是一种广义的项目成本计划概念作为项目成本管理
44、的一项职能，贯穿项目全过程。,注意：广义成本计划的积极性主要表现,1）采取主动和尊重客观事实的方式。2）采用全过程的动态管理模式。3）采用项目全寿命期成本计划。,2成本计划过程,（1）确定项目总成本计划目标。（2）对总成本计划目标进行逐层分解。（3）成本估算。（4）成本计划的调整。在项目总成本的分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内合理的配置。,3成本计划的内容及形式,（1）成本计划的内容1）确定各个成本对象的计划成本值。2）绘制成本一时间表和曲线。3）绘制累计成本一时间表和曲线。4）确定还有工程款收支计划、现金流量计划、融资计划等相关成本计划内容。,（2）成本计划表达
45、形式,1）表格形式，如成本项目时间表和成本分析对比表等；2）曲线形式，如直方图形式，累计曲线形式等；3）图形式，如各成本要素份额的圆（柱）形图等。,4成本计划精确度的影响因素,（1）项目范围的确定性、技术设计的深度、技术标准的精细程度等；（2）项目环境的信息量和信息的准确度，特别是市场因素；（3）实施方案的形式及其确定性，如工期方案、组织方案、技术措施等；（4）掌握的同类项目的资料的详细和精确程度及其对现有项目条件的可用性程度；（5）成本计划人员的素质及其参与项目计划的程度与早晚等；（6）业主对成本计划的期望与关心程度；（7）项目的进度。,成本计划精确度,通常情况下，房地产项目的成本计划与项目
46、最终实际成本相比较（不包括特别新颖、风险大的项目），其精确度为：目标设计阶段的成本计划允许30%的误差;可行性研究阶段的成本计划允许（1020%）的误差;初步设计阶段的成本计划允许（10%15%）的误差;成本预算阶段的成本计划允许（5%10%）的误差。,5.房地产项目成本计划的确定,（1）项目成本计划体系1）按项目结构分2）按费用项目分建筑工程费用、安装工程费用、设备购置费用、工具、器具、家具购置费用、其他费用（如土地、建设单位管理费、拆迁费用等）、预备费、投资方向调节税和建设期贷款利息等。3）按成本要素分人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等，4）按项目分项工程划分（见
47、图4-16）。5）按成本责任人划分6）其他分解形式,图4-16项目工程费用结构分解,（4）按项目分项工程划分的成本计划体系（见图4-16）,6计划成本的估算方法,（1）前期策划阶段的估算。1）项目规模、生产能力或服务能力指标估算法。如住宅小区或办公楼以“元/m2”，医院以“元/病床”，公路建设以“元/km”估算，但在使用的过程中应注意单位指标的适应性。这种方法在房地产项目前期估算中应用较多。2）按照国家或部门颁布的概算指标估算。3）专家咨询法。（德尔菲（Delphi）法）应注意：估值意见的收敛性、专家选择的匿名性、专家意见的反馈性等有关问题。4）其他方法：头脑风暴法、小组讨论法等。,生产能力指
48、数法,生产能力指数法（建安造价及设备购置费）Ic=I0(Dc/D0)nKIc拟建项目投资I0已建同类项目投资Dc拟建项目生产能力D0已建项目生产能力K时间、地点等不同引起的价格调整系数n生产规模指数，一般取0.6n1.0,（2）设计与计划阶段的概预算。1）使用定额资料法。按施工图算工作量，套定额单价，再计算各种费用。2）直接按部分工程法。直接按部分工程，专项的供应或服务进行询价，以作为计划的依据。3）类似项目的历史数据法。在使用这类资料信息时，应结合下列因素进行适当地调整：时间与地区差异。项目产品差异。另外，要对造价资料的“环境”真实性进行分析。,（3）实施阶段成本计划的方法。1）落实已完成或已支付成本计划，并计算项目实际完成的进度。2）修正原成本计划。3）剩余成本计划4）最终实际成本和结算价格的计算。,8.房地产项目成本模型,（1）项目成本模型在网络分析的基础上，将计划成本分解落实到各个项目单元（或网络项目活动单元），再将计划成本在相应的项目活动的持续时间上平均分配，从而获得“工期累计计划成本”曲线，又被称为项目成本