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1、房地产估价：房地产产品定位实用技巧房地产估价：房地产产品定位实用技巧一、容积率配置技巧假如在北京市有块面积 5000 平方米的住宅用地，分别由不同的人进展产品定位，有的人可能会尽量节省和掌握一楼面积， 采纳开放设计，塑造单栋高层建筑， 以制造高层空间价值； 有的人可能会将可建总建筑面积用于低矮楼层（例如一、二楼） ，规划矮胖型建筑物，一方面把握临街店面商业价值， 一方面节约建立本钱； 有的人可能规划数栋建筑， 高矮参差，既能丰富造型，又能视栋别用途作弹性规划，不管基于何种缘由，产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低、 或胖或瘦、 或单栋或多栋的建筑物， 而所谓的容积率利用， 就是指如何
2、将每块土地的总可建建筑面积（楼地面面积）利用到极致。同样一块土地，由于目的不同，可能导致不同的容积率利用方式。一般而言，定位者要考虑的原则或目的的大抵有以下数个角度；（1）空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息深厚的区域，一楼店面价值可能数倍于高楼层的价值， 因此总可建建筑面积应尽量安排于低楼层；反之，商业气息弱的区域，则可以考虑向高楼层建筑靠近。（2） 建筑本钱与容积率利用方的关系， 越是高耸或造型特别的建筑，其营建本钱愈高， 因此要权衡所增加的本钱及可能制造的空间价值， 以打算容积率利用原则。（3）建筑工期与容积率利用方式的关系，例如两栋 10 层的建筑与单栋 20 层的建筑，前者的施工
3、期将比后者节约很多，而工期将直接影响投资回收的速度及营业的风险。（4）市场承受性与容积率利用方式的关系，例如在高楼层建筑承受意愿不高的区域，若考虑作高层建筑的规划，就要审慎评估市场风险。（5）四周建筑物状况与容积率利用方式的关系，例如处于一片低矮建筑物区域，则向高层建筑进展，成为此区域的标志性建筑物；或向中层进展，在高度上暂领风骚；或规划低矮建筑，以从众随俗？考虑了以上各种主、客观限制条件及特定目的后，最终就要真正进展容积率的安排。以使容积率能作最充分、合理的利用！二、公共设施的定位技巧在一般购房者的观念中，总盼望所购置的房子，其公共设施；所占的比例愈低愈好，由于公共设施常被认为是虚的，徒有而
4、无益。某些进展商或销售代理公司则为了投消费者所好， 诉求高实得率或低公共设施比的广告策略。 那么高实得率或低的公共设施比例对购房者而言又真的实惠吗？事实上，越是先进的国家如欧、美、日等国，越倾向于以包含私有面积及公共设施的整体规划， 来衡量建筑特的品质及价值， 而我国在不断追求提高居住水准的潮流下， 也必定将朝这种趋势进展。 就进展或产品定位者而言， 要认清很多公共设施之所以难被购房者承受， 是由于设施本身不实惠， 或由于设施真正的价值没有通过适当的方法让购房者充分了解， 所以除了法定必要设施， 需要运用规划力求经济实惠以外， 还需要明确区分以下几种公共设施的功能及效益，才能针对个案性质作合理
5、定位。（一）具有保值效果的公共设施，例如宽阔的门厅、走道等，这些设施的乐观功能在于确保不动产的价值及将来的增值潜力。 尤其对于使用频率高、使用人数多的办公室、商场或小套房等产品，这种公共设施尤其重要。（二）具有有用性质的公共设施，例如停车位、健身房、游泳池，或公共视听室等。 这类公共设施的实惠在于它的公共性， 例如任何个人想拥有一个私人游泳池都是浪费的事， 但是通过公共设施的分摊， 却使整幢建筑或整个社区的住户都能长期经济地拥有及使用游泳池。（三）具有收益时机的公共设篱，例如地下室的商业空间，停车位，或其他可供非该建筑住户付费使用的设施等。 由于这种设施的使用可收取租金或使用费， 对于分摊设施
6、的购置者而言， 相当于购置有收益的长期投资标的，不仅可补贴治理费，同时也较易维护整体建筑的品质，在使用价值高的地段时颇为适当的设施定位。（四）对环境有改观的公共设施如绿地、花园等，虽增加投入，但这种投入可以从因环境转变物业升值中得到回报。公共设施的规划将越来越受到重视， 产品定位者若能适当把握各种公共设施的功能，可使公共设施空间发挥“小兵立大功”的作用。三、楼层用途的定位技巧不同的人对各楼层空间的需求不同， 也就是各个楼层事实上是不同的市场，具有个别的供需状况、用途特性、交易性质及空间价值等，而这些差异的存在，能赐予从事产品定位的人发挥创意的时机。我们可将一幢大楼的立体空间， 分成以下四个市场
7、个别考虑它们的定位特性。（一） 是顶楼市场， 这种产品不管在采光、 通风、 视野及私密性方面，都比其他楼层更具有得天独厚的条件，又由于每栋楼只有一个顶楼楼层，这种相对稀有性使得顶楼市场常消失供不应求的状况。（二）是门面市场，通常是指建筑物的一楼至二楼。这种产品的价值在于它与外界环境的接近性（例如临路的店面、办公室） ，或者有将外界环境内部化的时机（例如拥有庭院的住宅） 。这种地利条件及稀有性，使得门面市场的价值不但比其他楼层高，而且还常消失求过于供的现象。（三）是地下室市场，这种产品有时具备独立功能及用途（例如作为商场或停车位） ，有时则可能成为其他楼层的连带产品（例如作为一楼的私有地下室，或
8、其他楼层的共有设施空间） 。（四）是中间层市场，包括建筑物的二楼以上直至顶楼以下的楼层。这个市场各楼层之间的相对条件差异有限， 而其所占有的空间比例又， 因此一般所称不动产市场景气与否，多半是指中间层市场的供需状况而言。就产品定位者而言， 除了要区分不同楼层市场的异质性之外， 还要留意以下事项，以充分发挥空间的附加值。（一）妥当运用规划，以平衡供需失调现象。例如在商业气息深厚的黄金地段， 借助一楼带二楼或地下室合并规划， 以增加门面市场的供应量；或顶楼实行楼中楼设计， 能满意更多的顶楼市场需求者， 都是制造更高价值空间的好方法。（二）明确区分不同楼层市场，以针对需求设计产品。例如门面市场重视临街性， 在规划上须留意维持眼好动线及联外时机； 顶楼市场追求通风、采光及视野等条件，因此须留意栋距开窗、隔热等设计。（三） 合理利用容积率， 以转变传统空间观念。 例如拉高建筑物高度，超越邻近建筑物高度；增加高楼层面积，以塑造“准顶楼”空间（即指与顶楼具备同样采光、通风条件的高楼层） ；或利用二叠或三叠规划，使得有天（顶楼）有地（一楼）的空间增加。