《长沙-克尔瑞-年报-2019年.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《长沙-克尔瑞-年报-2019年.pdf（66页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、易居 克而瑞 湖南区域 / 2019年12月 20192019年年度长沙房地产 市场年终分析报告 2019 版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！ 免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。 C Contentsontents PART ONE 宏观政策环境 通过对湖南省楼市发展格局的理 解，建立市场基本发展趋向格局. PART TWO 长沙土地市场 通过对长沙土地市场发展现状及 影响，为后市判断提供支撑. PART THREE 长沙新房市场 通过对长沙新房市场发展现状及 楼市影响，为
2、后市判断提供支撑. PART FOUR 2020年楼市展望 基于2019年市场分析判断长沙 楼市未来的发展走向. MACRO POLICY ENVIRONMENTMACRO POLICY ENVIRONMENT 宏观政策环境 全国政策调控松紧反复，楼市“稳预期、稳房价、稳底价”下，稳字当头 宏观政策环境 中央政策全年调控主线呈“稳-紧-稳”发展；既控制楼市防止大起大落，又重申不将房地产作为短期刺激经济手段，再到全面落实因城施策，“三 稳”的长效机制下，房地产政策层面明显缓和，稳定将是下一阶段调控政策主基调。 20192019年年3 3月月 3月26日“两会”基于市场呈现出明显的阶段性底部震荡
3、定调，政策面基本维稳，“房住不炒”仍是主基调，防止 房市大起大落。 两会表态“防止房市大起大落”两会表态“防止房市大起大落” 20192019年年4 4月月 中央点名房价、地价上涨过快城市，政治局会议进一步重申 “房住不炒”的政策主基调，落实好一城一策、因城施策、 城市政府主体责任的长效机制，政策释放收紧信号。 中央政治局会议重申“房住不炒”主基调中央政治局会议重申“房住不炒”主基调 20192019年年7 7月月 中央政治局会议明确不将房地产作为刺激经济的手段中央政治局会议明确不将房地产作为刺激经济的手段 20192019年年1212月月 年底政治局、经济会议定调经济主线，楼市方面全 面落实
4、因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效 管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展 中央经济会议全面落实“三稳”长效机制中央经济会议全面落实“三稳”长效机制 会议上再次重申“房住不炒”定位，落实房地产长效管理 机制，首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，同时加 强对房地产金融的管控 趋紧趋紧 趋紧趋紧 趋稳趋稳 宏观政策环境 经济持续放缓，央行多次降准，稳发展、稳经济仍是当前重心 19年在内外因素影响下经济数据整体走弱，下行压力持续显现，整体GDP增速持续放缓，国常会出台多项政策缓解经济压力，多次降准以支持实体 经济发展。 6.76.7 6.8 6.7 6.5 6.6 6.4 6.3 6.2 6
5、 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 GDP增速（%） GDP增速（%）线性 (GDP增速（%）) 图：全国图：全国1717年年1919年年GDPGDP增速走势增速走势 表：表：20182018年以来央行历次降准明细年以来央行历次降准明细 时间幅度 释放资金 （亿元） 内容 2018年1月0.5%7000定向降准，面向普惠金融 2018年4月25日1%4000定向降准，置换MLF，支持小微金融企业融资 2018年7月5日0.5%700
6、0定向降准，支持债转股 2018年10月15日1%7500定向降准，置换MLF，支持小微、创新企业融资 2019年1月4日1%8000全面降准，稳增长 2019年9月4日0.5%9000 全面降准+额外定向降准，支持实体经济发展， 降低社会融资成本 央行定向降准释放资金9000亿元 央行宣布，于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。同 时，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1 个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。 此次降准释放长期资金约9000亿元。此轮降准，主要着眼点在于实体经济，在 于基建投资
7、，且已明确将房地产排除在外 备注：数据来源国家统计局 5.66 5.63 5.56 5.48 5.425.42 5.44 5.47 5.51 5.52 5.53 5.52 6.025.99 5.89 5.81 5.74 5.75 5.76 5.78 5.83 5.855.85 5.84 5.3 5.5 5.7 5.9 6.1 19/119/219/319/419/519/619/719/819/919/1019/1119/12 首套平均利率（%）二套平均利率（%） 宏观政策环境 金融总量宽松，但居民房贷、企业融资前松后紧，房贷利率先降后升再稳 往年涉及较少的房地产风险在2019年被频繁提交，房
8、地产金融成为楼市调控重点，强调加强监管、规范操作；房企金融政策的收紧预期持续增强， 居民房贷利率先降后升再稳。 涉房信贷政策态度变化 季度发声合计银保监会央行发改委国务院 2019Q1 1月 42月11 3月2 2019Q2 4月 3 1 5月11 6月 2019Q3 7月 7 111 8月11 9月11 2019Q4 10月 11月1 涉房信贷政策 严控警示谨慎 保持稳定连续性 四道大坝限制资金流入房地产行业 资金 限制房企外债融资 严查资金违规进入房地产 严控房地产开发贷 限制房地产信托融资 备注：数据来源融360研究院 Trend chart of national average mo
9、rtgage interest rate in the past year (unit:%) 近一年全国平均房贷利率走势图（单位：近一年全国平均房贷利率走势图（单位：%） 宏观政策环境 城镇化步入稳定增长后半段，户籍放开等多政策推动城市群发展 当前中国城镇化正步入城市群都市圈时代，伴随着户籍全面放开，人口的结构性将自由调整；基本面好的城市放宽落户限制将会刺激城市人口的流 入，对房地产市场产生长期利好。 城市等级城市政策方向城市等级城市政策方向 一线城市 广州落户放开放宽 二线城市 兰州落户放开放宽 北京人才引进石家庄落户放开放宽 上海人才引进 三四线城市 常州落户放开放宽 深圳人才引进海口落户
10、放开放宽 强二线城市 重庆落户放开放宽呼和浩特人才引进 西安落户放开放宽常德人才引进 杭州落户放开放宽岳阳人才引进 苏州人才引进 省级 广西省落户放开放宽 南京 落户放开放宽海南省落户放开放宽 人才引进云南省落户放开放宽 城区常住人口300万至500万大城市 全面放开放宽落户条件，并全面取消 重点群体落户限制 城区常住人口100万至300万大城市 取消落户限制 100万以下中小城市 全面取消落户限制 2019年新型城镇化建设重点任务 超大特大城市 完善积分落户政策，大幅增加落户规 模、精简积分项目 宏观政策环境 长沙调控依旧从严，全年政策以结构性优化为主 2019年，是房地产市场调控最严格的一
11、年，全国房地产调控次数已达575次，远超去年全年450次，楼市降温明显，长沙政策持续处于紧密的收紧 当中；政策严厉程度甚于一线城市，当属全国最严梯队。 长沙 典型城市现行调控政策 城市内容调控力度 长沙 限购、企业停购、限贷、限售、公积金收紧、刚需优先、 摇号选房、土地供应、加强监管、限价房、暂停异地公积 金贷款、二套房契税 西安 限购、限贷、企业停购、摇号选房(单身、离异不满三年不 属于刚需)、土地供应、加强监管，暂停公积金提取 北京 限购、限贷、限售土地供应、限价房、保障性住房、人才 住房、认房又认贷 武汉 限购、限贷、限售、摇号选房、刚需优先、限价房、保障 性住房、人才购房折扣 广州限购
12、、限售、限贷、限价房、保障性住房、人才住房 上海 限购、限贷、限售摇号选房、土地供应、保障性住房、人 才住房、房地产税 全国楼市政策调控严厉程度热力图 武汉 北京 上海 广州 成都 宏观政策环境 长沙调控依旧从严，全年政策以结构性优化为主 长沙政策持续处于紧密的收紧当中；政策严厉程度甚于一线城市，当属全国最严梯队；19年政策以结构性调整为主，多为“打补丁”方向，政策持 续高压，因城施策，中央夯实城市主体责任下，长沙政策短期全面放松可能性较小。 租赁住房不少于500万，其中新建 200万以上租赁住房、盘活300万 以上存量住房 住房租赁新政 开展“一城一策”十点， 实现“稳房价、稳地价、 稳预期
13、”的调控目标 一城一策提上日程 人才政策实施施行两年 后，正式施行 人才政策办法正式施行 内五区全装修比例不低于70%，刚需 购房对象可优先参与“双限地、144 以下户型选房” 全装修新政、刚需优先选房 停止执行对家庭第二套改善 性住房的契税优惠税率，个 人购买二套房契税全部按 4%征收 二套房契税优惠取消 限购升级，落户需工作满一年或缴24 个月社保有购房资格，限售升至四 年，暂停企业购房，二套房首付增至 6成。 625新政、公积金新政 湖南省直公积金中心调 整二手房贷款年限，放 宽贷款年限 省直公积金放宽年限 发改委明确价格构成为成本、利润 以及税金，明确利润率为6%- 8%，同时明确5大
14、不应计入成本 的费用。 二手房规范购买 明确30个月内缴纳社保 或个税满24个月，且24 个月中最长补缴为6个月 具有购房资格 暂停异地公积金贷款；同时将 浏阳、宁乡划入管制范围 暂停异地公积金贷款 商品住房利润率为6%-8% 后撤销 18年3月 18年9月 19年10月 19年1月 19年4月 18年6月 19年5月 19年12月 19年6月 18年10月 19年政策结构性调整，以“打补丁”为主 全国全国 地方地方 长沙长沙 中央政策全年调控主线呈“稳-紧-稳”发 展，“三稳”的长效机制下，稳定将是下 一阶段调控政策主基调； 房地产金融监管成为2019年楼市调控重 点，房企融资前松后紧； 地
15、方激励人才购房，中央紧盯房价红线分 类调控，“四限”局部放松各城调控过冷 则定向宽松，过热则收紧抑制； 城镇化步入稳定增长后半段，户籍放开等 多政策推动城市群发展 政策调控仍旧趋严，19年政策以结构性调 整为主，多为“打补丁”方向，调控加码 空间不大，未来政策局部调整松动存在机 会。 宏观政策小结 中央房主不炒主基调不变，加强金融监管，“三稳”的长中央房主不炒主基调不变，加强金融监管，“三稳”的长 效机制下，稳定将是下一阶段调控政策主基调；效机制下，稳定将是下一阶段调控政策主基调； 长沙调控持续从严，全年政策出台对市场影响不大，均是长沙调控持续从严，全年政策出台对市场影响不大，均是 以在原有基
16、础上做结构性优化为主，调控加码空间不大，以在原有基础上做结构性优化为主，调控加码空间不大， 未来政策局部调整松动存在机会。未来政策局部调整松动存在机会。 CHANGSHA LAND MARKETCHANGSHA LAND MARKET 长沙土地市场 2423 2423 万方万方 29.0%29.0% 6.4%6.4% 51.5%51.5% 6.0%6.0% 3.8%3.8% 2019年长沙土地供应面积 2422.9万方，同比增长 29.0%； 供应面积供应面积 2019年长沙土地成交面积 2102.4万方，同比增长 30.3%； 成交面积成交面积 2019年长沙成交土地楼板价 3257元/平，
17、同比增长6.7%； 楼板价楼板价 2019年长沙土地市场溢价率 6.4%，同比下滑51.5%； 溢价率溢价率 2019年长沙土地市场流拍土地 共9宗，流拍率6.0%； 流拍率流拍率 有效供给增加，地市先于 楼市回暖，供求量价齐升 统计口径：六区一县，经营性用地建筑面积，截止时间统计口径：六区一县，经营性用地建筑面积，截止时间20192019年年1212月月3131日日 2102 2102 万方万方 30.3%30.3% 3257 3257 元元/ /平平 6.7%6.7% 人口导入成效初显，新建住宅周期不足一年，供应端持续发力，人口导入成效初显，新建住宅周期不足一年，供应端持续发力， 二、三季
18、度供应占比接近七成，”双限“地块成市场主流二、三季度供应占比接近七成，”双限“地块成市场主流 统计口径：六区一县，经营性用地建筑面积，截止时间2019年12月31日 2,464 2,423 0 1000 2000 3000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 供应建面 单位：万平方米 Trend chart of land supply / transaction area in Changsha over the years 历年长沙土地供应历年长沙土地供应/ /成交面积走势图成交面积走势图 2,186 2,102 0 1000
19、 2000 3000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 成交建面 单位：万平方米 住宅用地, , 823 823 商住用地, , 1,245 1,245 商业用地, , 142 142 住宅用地, , 784 784 商住用地, , 984 984 商业用地, , 334 334 长沙长沙20192019年土地市场供求结构（单位：万平方米）年土地市场供求结构（单位：万平方米） 3079 1027 760 4797 4547 2407 4338 2713 3360 2403 2996 2645 0 1000 2000 3000 4
20、000 5000 6000 0 100 200 300 400 500 19/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/12 供应成交楼板价 单位：万平方米 单位：元/平米 Trend chart of land supply / transaction area in Changsha over the years 20192019年长沙土地供求面积月度走势图年长沙土地供求面积月度走势图 51%51% 56% 双限地双限地 供应供应 2019年长沙新增涉宅用地共 计103宗，其中双限用地5353 宗，占比51%51%； 双限
21、地双限地 成交成交 2019年长沙涉宅用地共成交 89宗，其中双限用地5050宗， 占比56%56%； 供应供应 成交成交 优化城市空间布局，推动重大片区发展，临空经济示范区、马栏山视频文创 产业园、长沙国际会议中心、南部片区等成为集中供地区域 湖南金融中心 马栏山视频文创产业园 临空经济示范区 高铁会展中心 梅溪湖副中心 岳麓山国家大学科技城 住宅 商住 商业 综合 190.0 131.8 157.8 63.5 305.7 419.9 安沙 滨江新城 芙蓉北 高铁新城 红星洞井 环保科技园 黄花 金星北- 金鹰月湖 榔梨 隆平科技园 麓谷 梅溪湖 暮云 坪塘 青竹湖 尚东 省府北 市府 天心
22、中心 跳马 望城 星沙 秀峰-鹅羊 雅塘井湾 洋湖垸 雨花中心 岳麓山 单位：万平方米 3502 3065 5618 5800 3185 4291 0 2716 安沙 滨江新城 芙蓉北 高铁新城 红星洞井 环保科技园 黄花 金星北-雷锋 金鹰月湖 榔梨 隆平科技园 麓谷 梅溪湖 暮云 坪塘 青竹湖 尚东 省府北 市府 天心中心 跳马 望城 星沙 秀峰-鹅羊 雅塘井湾 洋湖垸 雨花中心 岳麓山 单位：元/平方米 Land supply of Changsha in 2018 / 2019 2018年/2019年长沙各板块土地供应量 Distribution of land supply in C
23、hangsha in 2019 2019年长沙土地供应分布图 优化城市空间布局，重点板块基建速度加快，2019年星沙板块、望城板块、 高铁新城板块、梅溪湖板块、红星洞井板块、尚东板块成为重点供货区域，优 质土地频出，楼面价快速上涨 统计口径：六区一县，经营性用地建筑面积，截止时间2019年12月31日 各区域双限地最高限价不断接近，区域房价梯队特征弱化，成为 市场分化重要原因 Supply distribution of price limited land in Changsha in 2019 2019年长沙“限价地”供应分布图 2K-6K 6K-8K 8K-10K 10K-12.9K 2
24、017年住宅限价 2018年住宅限价 2019年住宅限价 梅溪湖 滨江 洋湖垸 中心 雅塘井湾 省府北 尚东 板块2019年2018年增幅 滨江新城12900115001400 中心1280099002900 洋湖垸12600115001100 梅溪湖12600110001600 金鹰月湖11950/ 尚东11930/ 雅塘井湾1180099701830 省府北1180093002500 市政府1180085803220 坪塘11500/ 红星洞井1060088001800 环保科技园1060079002700 高铁新城103009970330 秀峰-鹅羊101009900200 望城9980
25、9700280 芙蓉北990010200-300 麓谷95008800700 金星北-雷锋950085001000 大托8800/ 高铁 新城 红星洞井 环保科技 从目前已入市和即将入市的限价地项目情况来看，各板块的之间的最高 限价差异较小，且大多板块都集中在第一梯队，各梯队的价格差距在 1000元/左右，区域房价梯队特征弱化，失去了供求调剂的能 力，是造成后市成交分化重要原因。 金星北雷锋 统计口径：六区一县，经营性用地建筑面积，截止时间2019年12月31日 重仓长沙县重仓长沙县 供求量价稳步增长供求量价稳步增长 2019 2019 板块容量稳步增长板块容量稳步增长 2019年长沙县累计成
26、交经营性用地 437.7万方，同比增长2.2%；土地楼 面积2819元/，同比增长5.0%。 2019 TOP502019 TOP50房企已进入房企已进入1515家家 长沙县楼市政策环境相对宽松，经济 发展势头强劲，当前已有包括碧桂 园、保利、金科、荣盛、中梁、美 的、旭辉、中国铁建、雅居乐、中国 金茂、新城、泰禾、金辉、华润、金 地等15家重点房企进驻。 2019 2019 楼面价不断被刷新楼面价不断被刷新 中交地产联合雅颂地产溢价42.0%竞得 长沙县星沙街道宁华路以东、望仙路 以北、东九线以西、特立路以南纯住 宅用地，楼面价6390元/。 66.0 239.9 63.2 322.2 25
27、6.5 561.5 437.7 0 200 400 600 800 1000 芙蓉区开福区天心区望城区雨花区岳麓区长沙县 2017年2018年2019年 5861 3906 3037 2390 3243 4313 2819 楼板价 单位：万平方米；元/平米 Trend of volume and price of operating land in recent three years 近三年经营性用地量价走势 统计口径：六区一县，经营性用地建筑面积，截止时间2019年12月31日 市场融资环境趋紧，房企拿地谨慎，偏好“收并购”和“勾地”等多 维度拿地，规避风险，土地市场溢价率持续走低 “收并
28、购”和“勾地” 多维度拿地，规避风险 定向勾地 土地编号拿地房企拿地楼板价 2019长沙市061号祥源5500 2019长沙市065号环球世纪2017 2019长沙市068号保利5530 2019长沙市072号绿地3801 2019望城区022号润和城3792 2019长沙市051号 长房 先导恒伟 3307 2019长沙市053号 旭辉 湘江集团 4671 2019长沙市057号先导恒伟5006 收并购 融创152亿收购环球世 纪及时代环球各51% 股权，包含成都、武 汉、长沙、昆明等多 个城市项目 2019年长沙土地溢价率（单位：%） 8.6% 14.2% 0.0% 9.3% 20.4%
29、1.1% 7.8% 2.9%3.1% 3.9% 5.4% 0.0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 19/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/12 0 5 10 15 20 25 30 35 2019年1月2019年3月2019年4月2019年6月2019年7月2019年9月 2019年11月 2019年12月 2019年长沙涉宅用地参拍企业数 统计口径：六区一县，经营性用地建筑面积，截止时间2019年12月31日 供求保持高位供求保持高位 土地市场外扩，重仓长沙县土地市场外扩，重仓长沙县 融资趋紧，房企多元
30、化拿地规避风险融资趋紧，房企多元化拿地规避风险 2019年土地供求量达到近五年峰值，同比 上涨超过20%；2014年-2016年市场去库 存，土地供应量减少，随着去库存任务结 束，土地供应量从2018年开始激增， 2019年继续保持高速增长。 2019年土地单点热度上升，成交位置全 面外移，梅溪湖二期，长沙县，月亮岛等 近三环位置成为热点区域。 长沙县楼市政策环境相对宽松，经济发展 势头强劲，当前已有包括碧桂园、保利、 金科、荣盛、中梁、美的、旭辉等15家重 点房企进驻。 市场融资环境趋紧，房企偏好“收并购” 和“勾地”等多维度拿地，规避风险。 土地市场小结 20192019年房企迎来偿债高峰
31、，结合新房市场的下行压力，房年房企迎来偿债高峰，结合新房市场的下行压力，房 企拿地回归理性，溢价率达历史新低；企拿地回归理性，溢价率达历史新低； 长沙地市先于楼市回暖，供求量价高位，房企融资收紧，长沙地市先于楼市回暖，供求量价高位，房企融资收紧， 以勾地等方式规避风险。以勾地等方式规避风险。 CHANGSHA NEW HOUSING MARKETCHANGSHA NEW HOUSING MARKET 长沙新房市场 19/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/11 成交面积1709614218115826819219018119220
32、3 成交均价93988040887093789834928092059467867397469721 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 50 100 150 200 250 300 2019年长沙九区县商品房成交量价月度走势图 备注：供应数据统计范围为内五区，成交数据统计范围为九区县（长沙县、宁乡、浏阳数据截止11.30） 商品房整体市场（九区县） 成交2067万均价9416元/ 单位：万方单位：元/ 市场下行，销售承压，整体市场成交量全年保持较为平稳走势，成交均价在市场下行，销售承压，整体市场成交量全年保持较为平稳走势，成交均价在90009000元元/
33、/左右波动。左右波动。 2019年长沙各区县商品房供求价 普通住宅别墅公寓商业办公 供应面积1,038182467116 成交面积1,754311958936 成交均价8,54316,24212,09916,30214,496 0 5,000 10,000 15,000 20,000 0 500 1,000 1,500 2,000 2019年长沙九区一县各物业成交 商品房区域市场（九区县） 单位：万方 单位：元/ 单位：万方单位：元/ 宁乡 9% 望城区 18% 浏阳 6% 雨花区 20% 岳麓区 20% 天心区 5% 长沙县 13% 芙蓉区 2% 开福区 7% 普通住宅 83% 别墅 2%
34、公寓 9% 商业 4% 办公 2% 2019年长沙各区商品房成交面积占比 2019年长沙九区县各物业成交面积占比 雨花区岳麓区天心区芙蓉区开福区望城区长沙县宁乡浏阳 供应面积458570145481690000 成交面积41341510844147389265199126 成交均价10956122521126712012122257079730159305719 0 4000 8000 12000 16000 0 100 200 300 400 500 600 普通住宅为成交主力物业类型，本年度普通住宅成交面积占比超普通住宅为成交主力物业类型，本年度普通住宅成交面积占比超8 8成。成交主要集中
35、在岳麓区、雨花区、望城区，成。成交主要集中在岳麓区、雨花区、望城区， 天心区与芙蓉区成交分别占比天心区与芙蓉区成交分别占比5%5%和和2%2%，成交低位运行。，成交低位运行。 备注：供应数据统计范围为内五区，成交数据统计范围为九区县（长沙县、宁乡、浏阳数据截止11.30） 19/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/12 供应面积7813738816816174157132146107192 成交面积11253103132117183142140115143143132 成交均价1092198069933104081096
36、410427101981046210178107981085510593 0 3000 6000 9000 12000 0 50 100 150 200 250 2019年长沙内六区商品房供求价月度走势图 2015年2016年2017年2018年2019年 供应面积13311730104014301389 成交面积12312126147115591516 成交均价6849745499101048810580 0 4000 8000 12000 0 500 1000 1500 2000 近五年长沙内六区商品房供求价走势图 商品房整体市场（六区） 供应1389万环比-2.8% 成交1516万环比-
37、2.7% 均价10580元/环比+0.9% 单位：万方单位：元/ 单位：万方 单位：元/ 备注：供应数据统计范围为内五区，成交数据统计范围为内六区（六区统计截止时间12.25） 新房市场供应端持续放量，与去年处于同一量级，仍维持在较高水平。在调控政策持续高压的影响下，市场有效客新房市场供应端持续放量，与去年处于同一量级，仍维持在较高水平。在调控政策持续高压的影响下，市场有效客 户增长缓慢，需求的过度消耗导致成交上行动力不足，成交量上涨乏力。新房价格在“限价”及“询价”机制下走户增长缓慢，需求的过度消耗导致成交上行动力不足，成交量上涨乏力。新房价格在“限价”及“询价”机制下走 势平稳，较去年微涨
38、势平稳，较去年微涨1%1%。 1739 1739 1693 1693 1718 1718 1432 1432 1628 1628 1539 1539 1513 1513 1534 1534 1551 1551 1583 1583 1686 1686 1783 1783 1761 1761 1743 1743 1748 1748 1756 1756 1833 1833 1851 1851 1830 1830 1894 1894 1964 1964 1995 1995 1985 1985 1717 17.817.8 19.219.2 16.516.5 18.718.7 19.219.2 17.71
39、7.7 15.715.7 151515.215.2 16.416.4 16.116.1 16.616.6 18.718.7 19.919.9 20.720.720.720.7 20.320.3 2020 18.618.6 19.219.219.119.1 18.718.7 0 5 10 15 20 25 0 500 1000 1500 2000 2500 2018/01 2018/02 2018/03 2018/04 2018/05 2018/06 2018/07 2018/08 2018/09 2018/10 2018/11 2018/12 2019/01 2019/02 2019/03 2
40、019/04 2019/05 2019/06 2019/07 2019/08 2019/09 2019/10 2019/11 库存面积（万方）去化周期（月） 2016年12月-2019年11月长沙内五区商品房库存走势图 商品房库存 去化周期18.7个月环比+2.6个月库存量1985万环比+11.3% 2019年各物业库存占比 2019年各区库存占比 望城区 岳麓区 芙蓉区 开福区 开福存量：398万方 去化周期：28.6个月 芙蓉存量：168万方 去化周期：47.0个月 雨花存量：496万方 去化周期：12.5个月 天心存量：329万方 去化周期：39.7个月 岳麓存量：593万方 去化周期：
41、14.5个月 雨花区 25% 岳麓区 30% 天心区 17% 芙蓉区 8% 开福区 20% 普通住宅 30% 别墅 2% 公寓 16% 商业 31% 办公 21% 备注：供应数据统计范围为内五区，成交数据统计范围为六区，库存数据统计范围为内五区，去化周期按近半年流速计（库存截止11.30） 商品房市场量价上涨乏力，受经济下行及调控政策长期高压影响，商办物业及住宅物业成交端均疲态尽显，库存量商品房市场量价上涨乏力，受经济下行及调控政策长期高压影响，商办物业及住宅物业成交端均疲态尽显，库存量 震荡上升，市场竞争将持续加剧。震荡上升，市场竞争将持续加剧。 2019年长沙内六区普宅供求价月度走势图 近
42、五年长沙内六区普宅供求价走势图 普宅整体市场 供应1038万环比+5.0% 成交1257万环比+4.9% 均价9579元/环比+6.3% 单位：万方单位：元/ 单位：万方单位：元/ 2015年2016年2017年2018年2019年 供应面积91911767289891038 成交面积11481778110011981257 成交均价63046755857590109579 0 4000 8000 12000 0 500 1000 1500 2000 19/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/12 供应面积4975974
43、137129551109210479142 成交面积8942851119516012011796115119108 成交均价944487458818945698999851953393479201949399959507 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 50 100 150 200 中央三令五申要求保证房地产市场平稳发展，供给侧、需求端及金融渠道多管齐下，市场持续遇冷，房企资金链承中央三令五申要求保证房地产市场平稳发展，供给侧、需求端及金融渠道多管齐下，市场持续遇冷，房企资金链承 压激增，加快推货节奏加速资金回笼成为当前首要任务，本年度成交量在四季度强推
44、货的节奏下突破千万方。成交压激增，加快推货节奏加速资金回笼成为当前首要任务，本年度成交量在四季度强推货的节奏下突破千万方。成交 端在房企强势优惠让利的刺激下较去年有所上升，但整体市场筑底波动态势已现，大幅度回暖的难度较大。端在房企强势优惠让利的刺激下较去年有所上升，但整体市场筑底波动态势已现，大幅度回暖的难度较大。 备注：供应数据统计范围为内五区，成交数据统计范围为内六区（六区统计截止时间12.25） 2019年长沙内六区普宅成交金额排行榜 排名项目 金额 （亿元） 面积 （万方） 均价 （元/平） 1阳光城尚东湾72.73 84.22 8636 2龙湖春江郦城40.48 29.14 1389
45、0 3万科金色梦想33.06 30.09 10986 4绿地长沙城际空间站29.97 25.01 11983 5万科魅力之城26.65 22.70 11742 6卓越中寰22.10 16.01 13801 7伊景园滨河苑19.25 24.12 7981 8建发央著18.33 10.29 17824 9时代倾城18.15 20.84 8710 10明昇壹城18.05 13.96 12934 11北辰三角洲17.18 14.45 11890 12长房东旭国际16.90 17.45 9681 13恒基旭辉湖山赋16.40 22.04 7444 14南山梅溪一方16.19 14.49 11170 15
46、保利大都汇15.32 12.84 11928 16建发中央公园15.26 10.87 14035 17中国铁建梅溪青秀14.97 12.68 11800 18中建璟和城14.65 15.22 9624 19珠江颐德公馆14.29 8.11 17626 20梅溪湖金茂湾13.43 9.34 14375 望城区雨花区岳麓区天心区芙蓉区开福区 供应面积03624369824118 成交面积342347350883298 成交均价675899971139110571103479451 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 100 200 300 400 500 201
47、9年长沙各区县普宅供求价 单位：万方单位：元/ 2019年长沙各区普宅供应面积占比 2019年长沙各区普宅成交面积占比 普宅区域市场 雨花区, 35% 岳麓区, 42% 天心区, 9% 芙蓉区, 2% 开福区, 11% 望城区, 27% 雨花区, 28% 岳麓区, 28% 天心区, 7% 芙蓉区, 3% 开福区, 8% 雨花区雨花区20192019年市场爆发，成交占比和岳麓区并列一位，岳麓区呈现多点发力的良好态势，梅溪湖、滨江新城、洋湖年市场爆发，成交占比和岳麓区并列一位，岳麓区呈现多点发力的良好态势，梅溪湖、滨江新城、洋湖 垸等热点板块均表现优异，均价领先各区。垸等热点板块均表现优异，均价领
48、先各区。 普宅库存 去化周期6.7个月环比+0.7个月 库存量587万环比+13.9% 望城区 岳麓区 芙蓉区 开福区 开福存量：101万方 去化周期：10.2个月 芙蓉存量：32万方 去化周期：14.5个月 雨花存量：161万方 去化周期：4.8个月 天心存量：115万方 去化周期：17.5个月 岳麓存量：179万方 去化周期：5.1个月 2019年11月长沙内五区普宅库存区域表现 2018年1月-2019年11月长沙内五区普宅库存走势图 560 529 554 341 418409 379 402390404 486 515 480 461466 475 540542 515 548 591603587 7.1 7.4 8.3 5.3 6.5 7.3 6.3 5.8 5.1 5.2 6.2 6 5.8 6.3 6.8 7.2 7.8 7.3 6.8 6.5 77 6.7 0 2 4 6 8 10 0 500 1,000 2018/01 2018/02 2018/03 2018/04 2018/05 2018/06 2018/07 2018/08 2018/09 2018/10 2018/11 2018/12 2019/01 2019/02 2019/03 2019/04 2019/05 2019/06 2019/07 2019/08 2019