基于协同机制的房地产建设项目组织界面管理研究.pdf

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1、 摘 要 房地产开发项目具有投资额巨大，建设周期长，影响因素多的特点，同时存在着很高的投资风险。 在房地产开发建设项目中， 界面管理具有十分重要的地位， 大量的矛盾、争执和损失都发生在界面上。由于界面障碍和矛盾导致的效率低下，越来越受到理论界和实业界的重视。 本文在借鉴前人经验的基础上，通过系统归纳现有理论成果，对界面的基本理论和组织结构设计展开了研究。主要研究的内容有：首先对界面管理和协同机制的基本理论进行了研究； 其次在分析了建设项目界面管理内容及存在的主要问题的基础上阐述了基于协同机制的建设项目界面管理的主要内容；最后以某房地产集团为例，阐述了企业如何在实践运行过程中，以协同思想为指导，

2、实现界面的有效控制与优化管理。 本文的研究的成果， 不但为我国房地产企业创新界面管理的实践提供了一个适当的参考依据，而且对于我国房地产企业创新界面管理理论的研究，也具参考价值。 关键词： 建设项目，房地产开发，界面管理，协同机制 ABSTRACT Real estate construction projects features huge investment, long construction period, and high investment risk. In real estate projects, the interface management is very import

3、ant, because a large number of conflicts, disputes and losses have occurred there. Low efficiency caused by interface obstacles and contradictions get more attention form theory and the business sector. Based on the experience from predecessors, this essay will study the basic theory of interface an

4、d organizational structure. The main contents are: First of all, it researches on the basic theories of interfacial management and synergy mechanism; Secondly, based on the analysis of problems of construction projects interfacial management, this essay explains the main content of construction proj

5、ects management interface based on synergy mechanism; Finally, taking a real estate group company as an example, it explains how to achieve effective control and optimal interface management based on the direct of synergy mechanism. The result of this essay not only provides a consulting basis but a

6、lso benefit for the research of innovative interface management of Chinas real estate enterprises. TANG Bin (Project Management) Directed by Prof. CUI He-Rui KEY WORDS： Construction Project， Real Estate Development， Interface Management， Synergy Mechanism I目 录 中文摘要 英文摘要 第一章 绪论 .1 1.1 研究背景 .1 1.2 研究目

7、的和意义 .2 1.3 界面管理的思想、理论发展及相关文献评述 .3 1.3.1 国 外理论研究发展与现状 .3 1.3.2 国 内理论研究发展与现状 .4 1.4 研究技术路线和研究方法 .6 1.5 研究思路与论文结构 .7 第二章 界面的基本理论 .9 2.1 界面的定义 .9 2.2 界面的分类 .10 2.3 界面冲突产生的原因 .11 2.4 界面有效性的界定 .12 2.5 界面管理 .13 2.6 界面管理层次及发展趋势 .13 2.7 实施界面管理的意义 .14 第三章 协同机制基本理论 .16 II3.1 理论研究背景 .16 3.2 相关概念 .17 3.3 协同学 .1

8、8 3.3.1 协 同学涉及的基本概念 .18 3.3.2 协 同学概念 .19 3.3.3 协 同学的基本特征 .20 3.3.4 协 同的分类 .20 3.4 协同机制 .21 3.4.1 协 同机制主要内容 .21 3.4.2 管 理协同机制的主要特征 .22 第四章 建设项目界面管理内容及存在的主要问题 .24 4.1 建设项目进行组织界面管理的必要性 .24 4.2 建设项目界面管理的内涵 .25 4.3 房地产建设项目界面层次 .26 4.4 建设项目界面管理内容 .27 4.4.1 实体界面 .27 4.4.2 合同界面 .27 4.4.3 组织界面 .30 4.5 建设项目实施

9、界面管理的内在需求 .31 4.6 目前房地产项目建设与管理中存在的问题 .31 第五章 基于协同机制的建设项目界面管理 .33 5.1 界面企业之间的界面 .34 III5.1.1 房 地产项目策划 .39 5.1.2 总 承包模式的探索 .40 5.1.3 实 施“客户关系管理”战略 .44 5.2 界面企业内部各职能部门之间的界面 .45 5.2.1 改 进企业组织结构 .46 5.2.2 搭 建管理信息协同的平台 .47 5.2.3 配 备专家团队 .49 5.3 界面企业各职能部门内部的界面 .50 5.3.1 构 建优秀的企业文化 .50 5.3.2 人 力资源战略管理 .52 第

10、六章 实证分析以广东某地产集团为例 .54 6.1 企业经营状况分析 .54 6.1.1 企 业有形资产分析 .54 6.1.2 企 业人力资源分析 .55 6.2 企业综合能力分析 .56 6.3 改进企业组织结构 .59 6.4 企业 信息化建设 .60 6.4.1 信 息化建设途径 .60 6.4.2 信 息化建设的作用 .62 6.5 建立 优秀的团队 .62 6.5.1 建 立人才吸纳机制 .62 6.5.2 改 进激励措施 .63 IV6.5.3 完 善绩效考核体系 .64 6.6 培育优秀的企业文化 .65 6.6.1 提 高组织成员的认同度 .65 6.6.2 树 立以人为本的

11、经营管理理念 .66 第七章 全文总结与研究展望 .68 7.1 全文总结 .68 7.2 研究展望 .68 参 考 文 献 .70 致 谢 .74 在学期间发表的学术论文和参加科研情况 .75 1第一章 绪论 1.1 研究背景 现代房地产企业的竞争，不仅仅是规模与价格的竞争，最根本的是企业核心竞争力的竞争。竞争的实质在于谁能赢得持续的领先优势，引领产业发展方向。随着中国加入世界贸易组织和社会主义市场经济的迅速发展，我国房地产业面临更加广阔的发展空间和更加激烈的市场竞争。机遇难得，但挑战亦同样严峻。 市场竞争优势与核心竞争力都是一个阶段性概念，只有创新才是企业获得持续竞争力的源泉，也是企业发展

12、战略的核心。房地产企业要想在日趋激烈的市场竞争中占有更多市场份额，必须从知识经济的要求出发，依据市场环境的变化，不断进行技术、管理、制度、市场、战略等诸多方面的创新。 21 世纪是以集成经济为标志的时代，效率竞争在继续深化和泛化。专业化分工发展到相当水平，分工与协作成为经济发展必不可少的两个基本手段。企业逐渐打破以往大而全、小而全的粗放经营模式，对技术的消化、吸收、转移和创新的能力和内外合作能力成为企业核心竞争力的主要内容。而这些能力的培养需要企业内外的流程顺畅、高效，这就对界面管理水平提出了新的、更高的要求。 管理意义上的界面概念是在工程技术领域的界面概念的基础上发展起来的。从本质上看，管理

13、界面不仅代表了人与人造自然的接触状态，也反映了人们之间的交互关系。有形的交互界面从本质上说，也诠释并演绎了交互双方的沟通状态和形式。 社会分工导致了界面，即人与人之间或组织与组织间自然形成的交互过程的产生。界面是人类劳动分工的必然产物。随着社会化分工的深化与泛化，界面有逐渐增多的趋势。而界面的增加，导致关系数或界面数按几何级数递增。在界面数非线性增长的情况下，由于信息粘滞造成的信息不对称和目标、文化差异等多种因素，共同导致了界面障碍的存在和矛盾的出现。界面矛盾的出现和激化，既降低了分工的效率，也降低了合作的成功可能性，达成任务目标的效率和效果均无法保证。在这种情况下，就必须对界面障碍和矛盾进行

14、控制和协调。1效率竞争不只停留在科技水平、员工素质和领导能力、组织结构、公司战略等传统要素上，而是深化到执行能力和应变能力的层次上。执行能力和应变能力的提高必须以界面管理能力的提高为前提。界面管理能力是组织整合能力的重要组成部分，而整合能力是企业核心竞争力的主要内容。由此看见，界面管理能力强弱直接决定了企业核心竞争力的强弱。基于以上认识，有必要对界面和界面管理进行更深1官建成，靳平安 .企业经济学中的界面管理 J.经济理论与经济管理， 1995 (6 ) . 2入的研究。 在许多情况下，那些最为成功的企业往往就是对有效交流和资源整合高度重视的企业。一些学者对 R&D项目的面上研究结果也表明，界

15、面管理的有效性对项目的成败和效率具有很强的影响。 1.2 研究目的和意义 如何在竞争中求得长期生存和持续发展，已成为中国房地产企业亟待解决的首要问题。中国的房地产企业，尤其是中小房地产企业，普遍存在着人力资源匮乏、企业规模小、市场竞争力有限、管理水平低、项目运作能力差等现象。房地产企业的核心能力是企业技术水平、研发能力、规划设计、生产能力、管理能力和组织能力的综合体现。归根结底体现于三方面，即以知识为基础的技术能力、组织管理能力以及从事市场活动的能力。房地产企业的核 心竞争力是以企业的技术能力为基础，通过企业的战略决策、开发建设、内部组织协调、市场营销、物业管理服务以及企业文化的整合而获得的、

16、使企业保持竞争优势的能力，是企业在其开发、经营过程中形成的独特的资源和知识互补体系。 当前，中国的房地产市场已进入完全竞争时代。核心竞争力是企业最宝贵的战略资源，是企业竞争优势的源泉。2如何通过各种手段得到建立核心竞争力所需的要素，并将这些要素有效整合为核心竞争力，是房地产企业能否长期生存发展的关键。对于房地产业来说，竞争力是规划、设计文化、艺术、品质、信誉、实力、服务、营销等多层面因素的集成和凝结，是企业内部有效管理的综合表现。房地产企业核心竞争力是一种企业资源的综合因素所决定的，包括企业的外部因素和内部因素两个方面。3其中企业内部因素包括规划设计、物业管理、人力资源管理 、土地资源、资本规

17、模五个因素构成。而外部因素是由市场营销、技术开发、产品定位、企业文化、品牌建设、国家政策六个因素组成。 近年来，随着我国房地产业在国民经济中的地位不断上升，房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业持续快速发展，对中国经济和社会发展起到巨大作用。房地产企业在创新活力不足的问题，实质上在很大程度上就是源于我国企业在界面效率和界面管理上存在的问题。我国房地产行业在多种因素的刺激下迅速发展，行业较高速度的增长将有力推动国民经济的快速增长。 房地产项目的管理是全方位的，要求项目经营者对项目的质量、安全、进度、成本、文明施工等，都要纳入正规化、标准化管理。这样才能使施工项目各项工作2余凯 . 房地

18、产企业核心竞争力研究 J.沈阳建筑大学学报， 2007 (3) . 3 赵秀云 .房地产企业品牌竞争力的构建与提升 J .建筑经济， 2006 (10) . 3有条不紊、顺利地进行。施工项目的成功管理不仅会为项目、为企业带来良好经济效益，也会对国家产生良好的社会效益。成功的管理，能促进项目和企业的发展，能推动建筑市场不断前进。开拓创新，总结经验，在项目的实践中不断摸索出作为一个有效提高企业绩效的动态的管理模式，最终创造出一条房地产开发项目管理的成功之路，逐渐提高项目的管理水平，有效的控制企业开发成本。 界面管理 (interface management)是近年来企业创新管理中出现的一种新趋势

19、。随着国家市场经济的规范，土地政策的透明化，金融政策的趋紧以及 WTO对外来资金的开放，我国的房地产企业内必将进入新一轮的激烈竞争。如何构建房地产企业的持续竞争优势，具备良好的界面管理能力，拥有持续、高效的创新能力，具备发展知识经济的潜力，识别与响应国际科技前沿动态，把握企业发展机遇。这正是本文研究的初衷。 1.3 界面管理的思想、理论发展及相关文献评述 1.3.1 国外理论研究发展与现状 对界面及其管理的认识和研究是从上世纪 70 年代，在企业内部的职能层面开始的。Souder 和 Chakrabarti 的调查发现，当 R&D 市场营销界面存在严重的管理问题时， 68%的 R&D 项目将在

20、商业化上完全失败， 21%的项目将部分失败。他们在其早期的界面问题研究中指出，成功的新产品开发将要求企业把技术能力与用户的产品或服务需求结合起来。4韩国学者 Hyung SupChoi(1988)指出，许多发展中国家(包括中国在内)，存在着所谓“R&D边际化”( Marginalization of R&D)问题，即由于研究活动脱离生产、缺乏足够的将研究成果转化到工业应用领域的工程化能力所造成的 R&D效率低下。Song 和 Parry(1993) 的研究表明，R&D 参与市场部门的产品用户培训活动、市场部门为 R&D部门经常性地提供有关竞争者的动向，以及用户对产品性能的反馈信息都是重要的跨职

21、能活动。 Dean 和 Susman（1994 ）的一项调查显示，日本、美国和西欧企业对设计制造界面存在四种普遍作法：制造部门会签方法、整合者方法、产品工艺设计部门和跨职能小组。 Nebeoka 和 Cusumano 通过对日本、美国和欧洲汽车制造商的新产品开发活动的考察，提出了多项目组合管理。他们认为，在开发项目战略及其界面管理上的差别，将影响到整个企业的新产品开发活动的有效性和效率，以及单个项目的绩效。并且，多项目管理的有效性将成为企业竞争优势的潜在来源。 Clark 和 Fuji Moto 对日本4官建成，张华胜 . R&D-界面协调机制研究 J. 研究与发展管理， 2000 (12).

22、 4汽车制造商的 R&D与制造部门以及 R&D组织之间的交流进行了定量分析，发现它们之间的有效交流是提高新产品开发效率的重要原因。其中 R&D组织之间的界面有效性对加快产品开发过程具有决定性作用。Deschamps（1994）通过对经理们的访谈提出了 R&D“顾客化”的设想。 Moenaert 等(1995) 认为，在产品创新过程的规划阶段，R&D 和市场部门之间的整合具有非常重要的意义。这是因为在此阶段，对产品概念的修改成本较低，并有助于降低后继阶段的试错成本。 Workman(1995)指出，组织创新对企业创新绩效 的影响颇大。近年来的研究重点放在市场、R&D 和制造职能部门之间的跨职能交

23、流和整合问题，即界面管理(interface management)问题。他进一步指出，工程化部门和市场部门之间的冲突主要来自于他们彼此对对方所要求的信息与自己所需信息在数量和水平上的差异。Roberts（1995）认为，作为 R&D生产制造界面的重要中介， “制造桥梁人物”(manufacturing gatekeeper)对保持界面信息过程的通畅和有效性具有不可替代的作用。 Araujo 等人（1999 ）又研究了供应商界面管理问题。 Niklas Sundgren（1999）在新产品系列开发的界面管理方面展开了研究。Rajeev Sawhney 等（2002）在营销与作业间界面的价值创造

24、方面做了实证研究。 Calantone 等人（2002 ）调查了新产品开发中营销与制造部门的知识与沟通对两部门关系的影响。还有一些公共管理领域的研究也涉及到界面管理，如地方政府现代化等问题。 国外的界面管理研究以实证调查为主，比较具体、深入，但基础理论研究较少，结论的一般性也有所限制。另外，研究主要集中在企业内部研发、生产、营销等部门的界面，研究领域比较狭窄，没有进一步拓展研究领域。 1.3.2 国内理论研究发展与现状 国内对界面问题研究的比较早的是官建成和靳平安。 1995 年，他们在 经济理论与经济管理上发表的论文企业经济学中的界面管理提出了界面管理的三个层次，并初步分析了 R&D与生产部

25、门的界面管理问题，以及 R&D与市场营销部门的界面管理问题。官建成等人在分析界面管理概念框架的基础上，对北京地区企业进行了大规模的 R&D/市场营销界面管理的实证研究，归纳 出界面管理有关的主要要素，以及与企业技术战略关系和部门间对界面管理因素认识上的差异，并解释了界面管理与企业创新绩效的实质联系。51997 年 12 月，长城 企业战略研究所发表的企业研究系列报告中初步介绍5官建成，张华胜，高柏杨 . R&D市场营销界面管理的实证研究 J. 中国管理科学， 1999(6) . 5了界面的定义、界面管理的实质及意义。将界面划分为三个层次：企业间（界面） 、企业内部门间（界面） 、部门内单元（小

26、组或任务）间（界面） 。并特别指出 R&D 与市场营销部门的界面问题是研究的重点。文章认为，冲突的主要原因是主体间缺乏沟通愿望、实际地位的不平等以及战略重点的倾向性等。 郭斌等通过系统总结国外界面管理的研究认为，有效的界面管理对企业的创新绩效和市场绩效具有重要的作用，并从企业界面三个层次对界面问题的产生原因、界面的信息过程、特性及影响因素进行了实证分析和初步探讨。61999 年， 官建成、张华胜开始从集成角度考察界面问题。他们指出，由于 R&D 部门与 Marketing 部门是两个不同的部门，因此需要通过系统集成的手段消除障碍。作者认为，要达到较好的信息沟通效果，需要有一套体制加以保证。其中

27、两个最突出的因素是企业高层领导对创造机会为各部门沟通理解和交流的重视程度，和技术创新带来的利润是否能合理分配以达到激励目的，信息交流的通畅性也常常与个人因素和整个企业的环境氛围有关。 2000 年， 武汉理工大学的赵玉林、单元媛和武汉邮电科学研究院的谭弟庆于提出了界面管理的组织模式的选择方案模型。他们认为，企业创新事业的组织管理最好由委员会负责，委员会是一种分权的组织模式，它可以提供协调和做出决策。而具体的开发项目，就应由委员会领导的各种小组负责。这样，界面管理的组织模式就变成了分权的项目管理模式。为支持上述观点，作者于 2000 年发表了论文微软公司的界面管理经验与启示 。他们认为，企业技术

28、创新中负责新产品开发活动的跨职能小组 (cross-fuctional teams)是一种风险小组 (Venture Teams)。他们运用公司或事业部赋予的资源自己承受产品开发中的各种风险，而不用转嫁到现有经营事业之中。他们认为，跨职能风险小组作为一种界面管理的组织形式，可以说是技术创新过程中最好的组织结构方式。 2001 年 5 月武汉理工大学的刁兆峰和余东方将管理中的界面定义为：为某一任务或解决某一问题，所涉及的企业之间、各组织部门之间、各有关成员之间或各种机械设备、硬件软件、工序流程之间，在信息、物资、资金等要素的交流、联系方面的交互作用状况。文章认为管理界面的成因主要有：专业化、信息

29、粘滞、目标差异和文化冲突。相应地，界面管理的原则分为纵向和横向的。纵向的界面管理准则：等级泛化；横向界面管理准则：模糊处理跨职能整合、充分沟通、协商合作。 2002 年 5 月， 北京理工大学管理学院的徐磊发表的论文如何建立有效的界面关于技术创新界面管理的探讨认为，界面环境是由信息交流的途径、作业衔6郭斌 . 企业创新过程中的职能界面管理 J. 中国软科学， 2000(3) . 6接的条件、促进合作和规则和制度等硬件要素构成的。他提出界面管理的四个基本原则：共识性原理、开放性原理、约束性原理、约定性原理。四者的联系是：界面管理是建立在约束和约定基础上的，是需要共识和开放前提的。而界面管理的条件

30、可以分为技术性的条件、制度性的条件和观念性的条件等三个层次。在实际操作过程中，界面管理的问题包括信息界面问题、技术界面问题、组织界面问题等。 2003 年 2 月， 武汉理工大学管理学院的吴涛、海峰和李必强在管理科学上发表了论文界面和管理界面分析 。作者借助超文本（ hypertext）组织的思路，通过接口和界面的分析，拓展了界面的内涵，使得两个以上的组织借助于拓展的界面实现相互联系；并将拓展的界面引入到管理，提出管理界面的概念，并对其进行了分析。该文章首次提出界面是管理集成的基本范畴，并从供应链的角度来分析界面管理的集成层面上的意义，并进一步将界面管理提高到供应链管理的整体哲学观高度，为后来者提供了一个新的理论框架。 2003 年， 上海交通大学管理学院的李建、曹霞从跨组织项目的角度研究了组织界面问题。他们认为，基于项目的组织关系是市场关系和组织界面管理关系两者的综合。市场竞争作用发挥的大小，取决于项目特定的性质；组织界面管理的内容和目的，也取决于项目特定的性质。基于项目产品的交易关系，交易双方的合同往往是不完备、不充分的。作者认为，作为项目产品的用户，它不仅仅是一个交易的参与者，还应当是一个组织界面的管理者。 综上所述，国内界面管理研究的理论分析较多，学科的横向联系较多，涉及多个学科，但实证研究标志性成果不多，理论的深度也略显不足。对一些具体领域的界面管理，如 CIMS