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1、签购房合同注意事项签购房合同留意的事项 从古至今，衣食住行就是人们的四大基本需求。现如今，人们的衣食都有了保障，便更加关切起了住房问题。而一拨又一拨的购房热，买家往往失去理智，自觉不自觉地钻进了不法房地产商设置的各种陷阱。面积缩水、虚假广告、延期交房、拖延办证、“零风险投资”等让购房人吃亏上当的事屡屡发生，从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。那么，在实践中开发商究竟设置了哪些陷阱呢?总结我们的实践阅历，主要表现在以下几个方面： 广告(包括沙盘、售楼书等)陷阱 为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距
2、等配套设施做美妙的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等状况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据推断是非曲直，而不完全是广告。 销售陷阱 中国人买东西一直有跟风凑喧闹的从众心理，一听说哪个楼盘观者如潮，那些想买房的人便跃跃欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理，开发商就给买房人设下了陷阱： 其一，以小
3、利诱之，在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程中，买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得商品房预售许可证的状况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样，买房人的投资就充溢了风险。 其二，制造假象，在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。前者关系到售楼进程的快慢，后者确定了售楼利润的厚薄。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的单元进行细
4、心搭配。通常是选最差的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，另一方面还可以避开这些“丑女”到最终“待字闺中”。当然，这其中也要混杂一些好房型，否则会造成目标客户的流失。 在价格的制定上，则会依据前期所推单元的销售状况，对其余单元的定价进行调整。一般而言，刚起先销售(开盘)时，开发商往往一般总会把价格定得低一些，以所谓的“”(通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间)来吸引客户，而一旦有客户来购房，那个“”也就不翼而飞了。在实践中我们会看到，只要销控和销售现场布置以及广告炒作胜利，价格都会节节上升，甚至从开盘时的三四千元暴涨到收盘时的五六千元都不稀奇。 其三，大力营造现场道具和
5、售楼气氛。为了制造一种销售兴盛的假象，开发商(售楼人员)往往会找来一些亲戚、挚友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红?红色标识代表已售单元?，让人觉得楼盘好卖、销售兴盛，从而引发客户的购买欲望。其四，设置订金陷阱。我们常常会遇到这样的状况，一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告知你说这个户型就只有一套了，假如不交付订金别人就会买走，要求客户立刻交付订金。假如客户说没有带够订金，售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小订”，签订认购协议书，然后要求客户次日交齐“大订”。而一旦客户把“大订”也交了，售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为，我们看到的认购协议
6、书常常会有这样的条款：“假如在约定的时间内未能签约，所付订金不予退还”。有很多客户在签署认购协议书后，经过一再考虑不想购买已经认购的房子时，考虑到认购协议书约定不签约就不退还订金，为了避开订金的损失，就会签署自己并不情愿签的合同，从而给自己带来更大的损失。 “五证”陷阱 举荐合同范本 北京购房合同南京购房合同西安市购房合同 苏州市购房合同武汉购房合同重庆市购房合同 一个合法正规的房地产开发商，必需具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指国有土地运用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证?也叫建设工程开工证?、商品房销售?预售?许可证;“二书”是指住宅质量保证书
7、和住宅运用说明书，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中，有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假状况，常常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完订金或购房款，再有什么问题，开发商(售楼人员)便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充溢春意的笑脸。 合同陷阱 几经斟酌后，客户便要确定购房了，因此得与开发商签订商品房买卖合同。一般状况下，开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同，合同会有很多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空
8、着。这时，购房者往往以为该说的都已注明白，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊供应了条件。比如，标准合同第十五条拖延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，开发商(售楼人员)便将此条款设计成按购房全款的万分之三担当违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：拖延办证一年多，只赔付96元。或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公允，实际不公允。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这事实上只是限制购房人，开发商自己一般不行能将卖出去的房子再收回不卖。 以上，我们对购房陷阱的几种状况做了简洁归纳
9、，实践中还有许很多多的陷阱，我们在此就不再一一列举。 为避开购房人吃亏上当，我们提出防止陷阱的对策如下： 第一，要有剧烈的法律意识。对于购房人来说，选择所购房屋的位置、压低价格当然重要，但我们认为更重要的是要时刻警觉。我们要看到在尚不规范的房地产市场中，陷阱无处不在。因此，学习了解有关法律、法规，向专业人士(特殊是专业律师)询问、了解有关购房方面的法律规定、学问是非常必要的，惟有此，才有可能较好地维护自己的合法权益。 其次，要充分行使法律给予的权利，在交易过程中始终坚持同等互利、协商一样的原则。同等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中，开发商(售楼人员)处在强势地位，与购房者之间信息极不
10、对称，存在种种开发商(售楼人员)以强凌弱、做霸王买卖的现象。为此，消费者要摆正心态，不畏强权，购房时要把问题搞清、搞细，对合同条款有异议、约定不明确、不满足的，就坚决不签，坚决不买;该坚持的原则就肯定要坚持，不要图一时之快，随意妥协，从而给自己带来无穷的苦恼和巨大经济损失。 再次，要仔细签约，保留好证据。在购房过程中，不要轻信开发商(售楼人员)的巧语花言。在签署合同时肯定要仔细审查每一个条款，把相关问题问清晰、搞清晰;您希望得到的一切承诺，和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。收楼时和入住后，一旦发觉问题，应保存好各种证据，必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实的存在。 最终，要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费，涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域，有关法律法规比较困难。购房人即使经多方考察，一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此，假如发生了对您不利的事情，或者您预料到风险可能到来时，为有效地维护自己的正值权益，就应刚好和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系，以求得帮助。