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1、2021年浙江房地产估价师考试真题卷（5）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价2.在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失3.某套商品住房期房，尚有
2、2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元，出租的年末净收益为500元。假设年折现率为8，风险补偿为现房价格的3，该期房目前的价格为元A.3439B.3473C.3508D.36084.下列房地产价格影响因素中不属于区位因素中的位置因素的是A.朝向B.楼层C.方位D.交通条件5.某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金
3、净损失现值为500万元；折现率均为10。该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发6.下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价B.因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D.因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价7.运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用的估计值A.正常B.较低C.平均D.较高8.关于市场法的说法，错误的是A
4、.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化9.估价对象为一套建筑面积90的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3，选取的某可比实例为一套建筑面积95的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4，成交价格为90万元。若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为万元A.8351B.8526C.8536D.871610.评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为20
5、11年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3和6。已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长05，则该可比实例经修正、调整后的价格是元A.7000B.7003C.7436D.767011.某年1月30日购买某房地产价格为1000美元，首付款为20，余款半年末一次性支付，月利率为06。当年，该类房地产以美元为基础的价格平均每月比上月上涨1，人民币兑换美元的汇率1月30日为659：1，9月30日为646：1。下列关于该房地产价格的说法，正确的是A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元/B.该房地产的
6、实际交易价格为人民币6404元/C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于112.某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会A.上升B.下降C.不变D.无法确定13.某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6，无风险报酬率为6，预计风险报酬为无风险报酬的25。该写字楼目前的价格为万元A.506144B.554694C.556296
7、D.67728514.某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元，收益期限结束时该房地产增值20，报酬率为6，偿债基金系数为759。该房地产的价格为万元A.313B.329C.417D.44615.某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为151万元、163万元、155万元、172万元，报酬率为9，该房地产的价格为万元A.15956B.16875C.16939D.2777016.某写字楼的建筑面积为540，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元，土地资本化率为108。假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为万
8、元A.500B.750C.800D.100017.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所占区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径18.某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6，销售利润率为16。该写字楼的价值为万元A.1708720B.1869920C.1966640D.2066667
9、19.关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果20.某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得使用年限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为A.7000B.8333C.8400D.86
10、6721.某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为15年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为05年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年A.1B.15C.2D.2522.关于假设开发法的说法，错误的是A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C.假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D.在预测开发法完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值23
11、.某房地产开发项目建筑面积3850，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50，半年和一年后分别售出30和20，出售时平均单价为2850元，折现率为15，开发完成后的房地产于建设初期的价值为万元A.57221B.76585C.79124D.9126224.估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m，假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为元A.1920B.2400C.2560D.320025.某宗工业用地面积为5000，容积率为10，楼面地价为800元，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积
12、率为80，其中商业用途建筑面积占40，楼面地价为3000元，居住用途建筑面积占60，楼面地价为1000元。该宗地块上理论上应补交的地价为万元A.4000B.5900C.6800D.7200二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有A.建筑密度B.建筑控制高度C.建筑色彩D.建筑红线后退距离E.容积率2.下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有A.征收或者征用都是为了公共利益需要B.征收或者征用都要依法给予补偿C.征收是国家行为，征用是企业行为D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E.征收是强制性
13、的，征用是非强制性的3.下列关于房地产抵押的表述中，正确的有A.村办企业的厂房可以抵押B.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产C.公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押D.抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效E.同一房地产不得设定两个以上抵押权4.自中华人民共和国城市规划法实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就出台了部门规章A.红线B.绿线C.紫线D.蓝线E.黄线5.某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银
14、行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为15亿元D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效力6.下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称C.预售商品房广告不得涉及装修装饰内容D.在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容7.对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有A.自用的工业房产，以房屋原价的5060作为应税房产原值B.
15、自用的工业房产，以房屋原价的5060作为计税税基C.商业用途地下建筑，以房屋原价的7080作为应税房产原值D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E.地下人防设施免税8.下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有A.边际成本包括短期边际成本和长期边际成本B.长期总成本可以分为固定成本与可变成本C.平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形D.短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵E.收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则9.下列保险险种中，属于商业保险的有A.责任保险B.失业保险C.工程保险D.人寿保险E.劳动工伤保险10.根据对比指标的性质差异和说明
16、问题的特点，统计中的相对指标包括A.价值相对指标B.结构相对指标C.强度相对指标D.动态相对指标E.时期相对指标11.下列关于所有权的表述中，正确的有A.所有权是从物权B.所有权是自物权C.可对所有权人的物设置他项权利D.共有是确定份额的共同所有E.建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权12.未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有A.警告B.罚款C.限期改正D.限期拆除E.没收实物13.中华人民共和国物权法规定房地产抵押权实现的方式有A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成
17、协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产14.房屋登记办法规定，可以办理房屋预告登记的情形确A.房屋所有权转让B.房屋抵押C.在建工程抵押D.预购商品房抵押E.预购商品房15.房屋登记办法规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有A.合法建造取得的房屋所有权B.最高额抵押权的设定C.主债权转让申请抵押权转移D.房屋所有权人更名E.受赠取得的房屋所有权16.下列墙体中，属于非承重墙的有A.围墙B.外墙C.隔墙D.填充墙E.幕墙17.一般来说，有利于增加所在地区房地
18、产市场需求的因素有A.城市化水平的提高B.房地产开发建设的技术进步C.房地产本身价格的提高D.消费者收入水平的提高E.房地产开发建设要素价格下降18.宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有A.剥购买经济适用住房提供优惠利率B.提高法定存款准备金率C.在公开市场卖出政府债券D.规定商业银行最高贷款额度E.提高再贴现利率19.企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有A.资产报酬率B.销售净利率C.资产负债率D.存货周转率E.股东权益报酬率20.下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有A.拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担B.如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任C.委托人
19、可能需对告知与瑕疵承担最终责任D.承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责E.即使拍卖巾确实存在应告知而来告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责21.下列用地，法定出让年限为50年的有A.居住用地B.工业用地C.体育用地D.娱乐用地E.旅游用地22.根据房地产广告发布暂行规定，房地产广告不得A.涉及贷款服务B.出现融资的内容C.承诺为人住者办理户口D.利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E.使用建筑设计效果图23.商品房销售中，禁止的行为包括A.返本销售B.实名制购房C.未取得商品房预售许可证收取定金D.成套住宅分割拆零销售E.预购人将购买的期房再行转让24.关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺
20、序的说法，正确的有A.抵押权未登记的，按照债权先后清偿B.抵押权未登记的，按照债权比例清偿C.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿D.抵押权未登记的，经过公证的优先清偿E.抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿25.根据房屋登记办法，可以办理预告登记的有A.预购商品房设定抵押B.在建工程设定抵押C.房屋所有权转让D.房屋所有权设定抵押E.购买预售商品房第18页 共18页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页