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1、2021年房地产估价师考试模拟卷（8）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7，土地资本化率为6，建筑物资本 化率为8，则该宗房地产的土地价格为万元(收益可视为无限年)。A：30B：40C：50D：60E：工业用地的监测点评估价格 2.某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1 000元，成新率为70，房地产年净收益为140元，土地资本化率为6。建筑物资本化率为8，则该房地产的价格为元。A：1 700B：2 000C：2 100D：2 400E
2、：工业用地的监测点评估价格 3.临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为。A：交易情况修正B：交易日期调整C：房地产状况调整D：区域因素调整E：工业用地的监测点评估价格 4.从事房地产估价，首先要有房地产。A：估价业务B：估价目的C：估价对象D：估价程序E：工业用地的监测点评估价格 5.某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10。该宗房地产的收益价格为万元。A：22276B：24467C：2
3、6867D：29833E：工业用地的监测点评估价格 6.资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。A：房地产开发企业自有资金周转的速度B：估价对象房地产变为现金的速度C：估价对象房地产带来净收益的速度D：房地产开发企业流动资金周转的速度E：工业用地的监测点评估价格 7.在某商业街深度30的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3 000 元，后街路线价为2 000元。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为。A：18B：20C：15D：25E：工业用地的监测点评估价格 8.下列关于路线价法中，不正确的是。A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原
4、理B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D：路线价法是在特定的街道上设定标准，临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格E：工业用地的监测点评估价格 9.某宗面积为5 000的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元，容积率为2，受让人需按照受让价格的3缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。A：824B：864C：882D：904E：工业用地的监测点评估价格 10.某大厦总建筑面积10 000 ，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面
5、积为240 如果 按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。A：24B：3OC：38D：72E：工业用地的监测点评估价格 11.影响房地产价格的环境因素不包括。A：大气环境B：声觉环境C：卫生环境D：治安环境E：工业用地的监测点评估价格 12.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。A：社会因素B：环境因素C：人口因素D：行政因素E：工业用地的监测点评估价格 13.某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125，套内墙体面积为20 ，分摊的共有建筑面积为25。该套住宅每1建筑面积的价格为元。A：1 667B：1 765C：1 875D：2 000E：工业用地的监测点评估价格 14.从卖
6、房的角度看，成本法的理论依据是。A：销售状况价值论B：市场供求价值论C：生产费用价值论D：经济花费价值论E：工业用地的监测点评估价格 15.某地块为一带有陈旧建筑物200 的空地，地价为2 500元，面积为400。拆除建筑物费用为150元，残值50元。则该地块总价为万元。A：98B：52C：54D：103E：工业用地的监测点评估价格 16.在某商业街深度3048 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为1 200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为4572 m(即150英尺)、临街宽度20 m的矩形土地的总价为万元。A：1 504B：1 404C：1 304D：1 204
7、E：工业用地的监测点评估价格 17.用成本法估价房地产时，房屋现值=。A：房屋重置价格-房屋年折旧额B：房屋重置价格房屋成新度C：房屋重置价格-年折旧额耐用年限D：房屋重置价格-年折旧额尚可使用年限E：工业用地的监测点评估价格 18.在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。A：成交价最高价最低价B：成交价最低价最高价C：最高价成交价最低价D：最高价最低价成交价E：工业用地的监测点评估价格 19.某块土地总面积为200 ，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60，则总建筑面积为 。A：1 200B：120C：3 333D：3333E：工业用地的监测点评估价格 20.已知某房
8、地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10，那么该宗房地产30年收益价格为万元。A：1125B：1556C：1446D：1324E：工业用地的监测点评估价格 21.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。A：类似房地产的客观B：类似房地产的实际C：类似房地产的最高D：类似房地产的最低E：工业用地的监测点评估价格 22.当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。A：大于B：大于或等于C：小于D：小于或等于E：工业用地的监测点评估价格 23.在估
9、价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明。A：本估价机构所有B：所有参加该估价项目C：对该估价项目负第一责任D：任本估价机构法定代表人E：工业用地的监测点评估价格 24.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1。该房地产的实际价格为万元。A：87B：124C：130D：134E：工业用地的监测点评估价格 25.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5和3，则该宗房地产交易的正常成交价格为万元。A：276B：282C：290D：299E：工业
10、用地的监测点评估价格 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.拆迁人拆除，不予补偿。A：必须拆除的违章建筑B：代管房屋C：产权有争议房屋D：抵押房屋E：超过批准期限的临时建筑 2.下列关于拆迁估价实务内容，表述正确的有。A：房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围內的被拆迁房屋，可由多家估价机构评估B：拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告C：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起15日内给予答复D：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准E：超过批准期限的临时建筑 3.根
11、据城市房屋拆迁估价指导意见，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是。A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组B：估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告C：估价报告不存在技术问题的应维持估价报告D：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见E：鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避 4.有下列行为的估价机构和估价人员，应当按照城市房地产中介服务管理规定、注册房地产估价师管理办法等规定进行处罚，或记入其信用档案。A：允许他人借用自己的名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的B：与拆迁
12、当事人一方串通，损害对方合法权益的C：以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的D：多次被申请鉴定，经查证确实不存在问题的E：违反城市房屋拆迁估价指导意见规定的 5.拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，裁决的内容包括等事项。A：补偿方式和补偿金额B：安置用房面积和安置地点C：搬迁期限D：搬迁协议E：搬迁过渡方式和过渡期限 6.达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。A：行政裁决B：依法起诉C：强制拆迁D：仲裁E：协商 7.拆迁当事人王某对w市A县房屋拆迁管理部门的裁决不服，下列王某的做法正确的是。A：王某可以向A县人民政府申请行政复议B：王某可以向A县房屋拆迁管理部门申请行政复议C：
13、王某可以向w市人民政府申请行政复议D：王某可以向w市房屋拆迁管理部门申请行政复议E：王某也可以在接到裁决书之日起3个月內向人民法院起诉 8.下列关于强制拆迁，说法正确的是。A：城市房屋拆迁管理条例规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁B：实施强制拆迁必须以裁决为前提C：对在裁决规定的搬迁期限内搬迁的，可以依法强制拆迁D：实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行E：实施行政强制拆迁，也可由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行 9.城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。A：行政调解制度B：报告制度C：集体决策制度D：不服行政裁决的救济制
14、度E：拆迁听证制度 10.根据原建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程，下列属于房屋拆迁管理部门中止裁决情形的有。A：发现新的需要查证的事实B：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的C：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的D：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的 11.根据原建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程，下列属于房屋拆迁管理部门终结裁决情形的有。A：申请人撤回裁决申请的B：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的C：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的D：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的
15、E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的 12.下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是。A：未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁B：拆迁入未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，可以实施强制拆迁C：强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全D：行政强制拆迁应当严格依法进行E：申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件 13.根据房地产广告发布暂行规定，禁
16、止发布房地产销售广告的情形有等。(2004年试题)A：集体土地上的合法房屋B：代管房屋C：列入拆迁范围内的房屋D：共有房屋E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋 14.房地产开发企业资质管理规定规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括。A：注册资本应在2000万元以上B：注册资本应在5000万元以上C：从事房地产开发经营的时间不少于5年D：近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万E：上一年房屋建筑施工面积不少于15万 15.w房地产开发企业的下列条件，是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。A：注册资本在10万元以上B：注册资本在100万元以上C：有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑
17、工程专业的专职技术人员D：有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员E：有2名以上持有资格证书的专职会计人员 16.下列关于暂定资质证书，表述正确的是。A：暂定资质证书有效期为3年B：房地产开发主管部门可以视企业经营情況延长暂定资质证书的有效期C：房地产开发主管部门延长暂定资质证书的有效期不能超过3年D：自领取暂定资质证书之日起3年内无开发项目的，暂定资质证书的有效期不得延长E：自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书的有效期不得延长 17.确定房地产开发项目，应当符合的要求。A：国土规划B：年度建设用地计划C：城市规划D：土地利用总体规划E：房地产开发年度
18、计划 18.下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有。A：国家机关用地B：商品住宅用地C：学校用地D：高速公路用地E：国家重点扶持的能源项目用地 19.下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是。A：项目投资资本金可以用货币出资B：项目投资资本金也可以用实物出资C：项目投资资本金不可用土地使用权作价出资D：项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估E：以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外 20.根据城市房地产开发经营管理条例规定，下列不征收土地闲置费的
19、情形有。A：因不可抗拒力造成开工延期B：因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的C：因动工开发必需的前期工作(发现地下文物)而延期动工开发的D：因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的E：因房地产资金问题而不能如期开工的 21.李某购买了A房地产开发公司的住房一套，因质量问题，与其发生了质量纠纷。如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的“交付使用”之后是指。A：未办理交付使用手续之前B：办理了交付使用手续之后C：房屋所有权证办理之前D：房屋所有权证办理完毕之后E：因房地产资金问题而不能如期开工的 22.对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含。A：
20、开发商的直接损失B：开发商的精神损失等间接性损失C：购房人的精神损失等间接性损失D：商品房销售代理商的直接损失E：购房人的直接损失 23.对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。A：加强对房地产市场的监测B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况C：督促开发企业按城市规划实施开发D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生 24.A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是。A：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000
21、万元B：按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元C：取得了该房地产项目的土地使用权证书D：实际投入房屋建设工程的资金额(含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25以上E：实际投入房屋建设工程的资金额(不含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25以上 25.中华人民共和国城市房地产管理法规定了的转让房地产开发项目条件。A：以出让方式取得的土地使用权B：以划拨方式取得的土地使用权C：以转让方式取得的土地使用权D：以出租方式取得的土地使用权E：以抵押方式取得的土地使用权第22页 共22页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页