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1、 21 世纪经济报道 /2018 年 /4 月 /16 日 /第 017 版 地产 “ 抢滩 ” 监管窗口期 4 月房企融资需求已近千亿 本报记者 张敏 在多数分析人士看来，房企仍有一定的加杠杆余地，预计融资行为仍会继续。但长期来看， 随着监管的趋于严厉，国内融资的规模和频率也将逐渐下降。海外融资的情况，将视汇率波动的 因素而定。 虽然金融监管越来越严，但房企的融资动作并未减缓，反而越来越密集。 4 月 9 日以来，宝龙、招商、中骏、中粮等房企均公告宣布融资事项，以发债为主；旭辉、 朗诗、华远等房企也表示，即将有融资动作；阳光城和雅居乐则分别完成了长租公寓 REITs 和商 业物业 CMBS
2、的发行，属于衍生业务的资产证券化产品。 据中原地产研究中心统计，截至 4 月 13 日，上市房企发债规模约合 193 亿美元，比去年同 期上涨 80.6%。 4 月以来，上市房企发布的各项融资需求（已融资和拟融资）已近 1000 亿人民币。 作为资金密集型行业，房地产本身就对资金有着大量需求。今年以来 “ 逆监管而上 ” 的现象， 则体现出这一时点的需求格外强烈。分析人士认为，规模导向、多元化布局推进，叠加 3、 4 月 份的 “ 传统融资旺季 ” ，导致了上述现象出现。此外，国内金融监管日渐严厉的大趋势，也在促 使企业追赶这一 “ 窗口期 ” 。 海外融资占比增加 3、 4 月份是房地产行业
3、传统的融资高峰期。这一方面是因为年度业绩完成发布，企业评级完 成，业绩较好的房企会在此时点进行融资，以求较低的成本；另一方面，企业的年度乃至中长期 目标基本敲定，对资金的需求规模可以测算出来。 4 月 12 日，宝龙地产宣布，全资子公司上海宝龙已获准发行 30 亿元公司债券，成本不详。 仅两天前，宝龙地产发行了 2021 年到期的 3.5 亿美元优先票据，成本为 6.95%。 同在 12 日，旭辉宣布拟发行美元计值的优先票据，金额最终确定为 5 亿美元，期限三年， 成本为 6.875%。中国金茂、泰禾、阳光城也在 12 日发布了融资或资本合作的消息。 4 月 9 日以来，中骏、中粮、蓝光、华远
4、、招商、朗诗、雅居乐、碧桂园等房企均公告了融 资动作及融资意向，可计算的资金需求规模超过 300 亿。 上海易居研究院智库中心总监严跃进指出，分析这些融资动作，可发现三个明显变化：海外 融资增多，资金成本提高，融资密度加大。 宝龙、旭辉、中骏、朗诗、越秀等企业均采取了发行美元或港元债务的方式进行融资，龙光 地产则计划在新加坡发债。综合来看，房企海外融资占比在 3 到 4 成，明显高于去年。严跃进指 出，这与境内金融监管加强、融资难度增大有关。 有房企人士向 21 世纪经济报道表示，从去年四季度开始，作为开发贷主要来源的银行贷款， 就已出现审核流程趋严、放款周期拉长、资金成本提高的现象。债券、信
5、托、基金等融资渠道同 样如此。受此影响，房企在海外融资的尝试，从去年末就已出现。 无论海外还是内地，国企的融资成本大多升至 5%以上，民企则普遍在 6%以上水平，部分企 业甚至超过 7%。比如，蓝光发展即将在上交所发行的一笔 5.5 亿元 3 年期债券，利率为 7.2%。 中骏已发行的一笔 6 亿美元 3 年期优先票据，成本达到 7.45%。 近几年，随着金融监管政策趋严和利率水平提高，房企的内地融资成本呈上升趋势。 2016 年， 内地发债平均成本在 4%-5%，部分企业可低至 4%以下。到 2017 年，成本普遍提升至 5%以上， 第 1 页 共 3 页 部分超过 6%。即便诉诸海外，资金
6、成本也因美元加息而抬升，且普遍不低于国内融资。 与往年同期相比，这一时段的融资频率十分密集，每天有近 10 家房企发布融资动态，部分 企业连续出手。 以泰禾为例，自今年 1 月 1 日以来共发布 7 条融资公告，涉及发行境外美元债券、商业地产 （五四北泰禾广场）项目资产支持专项计划、购房尾款资产支持票据、长租公寓资产支持专项计 划、公司供应链资产支持票据等 5 种融资方式，公告融资金额合计超过 250 亿。此外，泰禾还于 4 月 12 日与长城资产签署了战略合作协议，涉及多项金融、资管领域的合作。 上述情况成为今年以来房企融资动作的缩影。据中原地产统计，今年前 3 个月，房地产领域 集合信托产
7、品成立近 500 款，成立规模超千亿元，同比增长约 90%；仅 1 月的成立数量就与去年 一季度数量相当。 规模导向引发资金需求 房企在此时点上释放出对资金的大量需求，并非出于偶然。 泰禾的连续融资动作，很容易让人想起其对扩规模的追求。泰禾集团董事长黄其森在去年 12 月表示， 2018 年，泰禾将力争迈入 2000 亿时代。而根据易居克而瑞的数据， 2017 年泰禾的销售 规模为 1007.2 亿元。 21 世纪经济报道粗略统计，目前提出超千亿销售目标的房企，已有 30 多家。有的房企今年 对外公布的目标增幅是 40%、 50%，对内却高达 80%甚至翻番。去年销售不足 700 亿的金茂，就
8、 提出 3 年后实现 2000 亿的目标。 “ 规模越大的房地产企业，对资金的需求往往就越大；冲击规模的房企，对资金的需求同样 很大。 ” 中原地产首席分析师张大伟向 21 世纪经济报道表示， “ 规模导向 ” 是企业资金需求增加 的重要原因。 与此同时，随着多元化转型的推进，一些衍生业务也需要资金投入。从商业模式上看，商业 地产、长租公寓等产品的投资回报周期长，短期内并不能产生大量回款。这也使得资产证券化类 融资开始增多。 4 月初，阳光城首单 A 股民企储架式长租 REITs 获深交所评审通过，规模不超过人民币 30 亿元，获准在 2 年内分期发行。 4 月 10 日，雅居乐完成了集团首单
9、 CMBS 的发行，规模为 46 亿 元，票面利率 5.85%，产品期限为 18 年，每 3 年有一个行权窗口。 在严跃进看来，房企扎堆融资，还有争夺时间窗口的考量。 “ 金融监管政策越来越严厉，对 于在国内融资的房企来说，时间窗口已经不多。 ” 今年两会期间，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜还表示，房地产金融风险是可控的， 但 “ 个别房地产企业可能在财务方面比较激进的现象，会有一些风险 ” 。此后，监管层关于金融 去杠杆的表态和动作不断出现。 思源地产市场发展部副总经理兼首席分析师郭毅认为，房企的各项融资渠道都将受到影响。 具体而言，国有银行贷款只支持百强房企（部分收紧至 TOP50
10、房企）、地方龙头房企或白名单客 户的开发贷需求；股权债权融资方面，明股实债、借壳绕道等变相输血的方式已无法操作，只有 “ 真股 +股东借 款 ” 才 合规 ； 信托 、私 募 基金 、资 管 通道等非 标 产品有一 定 空间，但 仍 存监管收 紧的可能；资产证券化产品则对房企资质要求较高。 她认为， “ 综合来看，去杠杆环境下，房企外部融资渠道受到极大制约，尽管表外融资成本 高达 12%-18%，境外融资也因汇率波动导致隐形成本的提升，但龙头房企尚有腾挪空间，而中小 房企将陷入更加艰难的融资困境。 ” 如此多的融资动作，会不会提高房企的负债率？ 从年报情况来看，大部分企业的资产负债率在 65%-85%之间，净负债率水平不等，但大部分 企业现阶段的资金 “ 危机 ” 并不明显。分析人士指出，很多房企在这两年进行了债务置换，使得 债务总成本降低，短期负债的比重也有所下降。同时，经过过去两年的销售，大部分房企握有较 第 2 页 共 3 页 充裕的现金流，且多数能够覆盖短期负债。 因此，在多数分析人士看来，房企仍有一定的加杠杆余地，预计融资行为仍会继续。但长期 来看，随着监管的趋于严厉，国内融资的规模和频率也将逐渐下降。海外融资的情况，将视汇率 波动的因素而定。 第 3 页 共 3 页