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1、2021土地估价师考试真题卷（2）本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.下列不属于农用地分等定级原则的是_原则。A综合分析B整体控制C主导因素D土地收益差异 2.计算房地纯收益的公式为_。A房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金-保险费B房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金C房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金-保险费D房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金 3.依照租金的一定比例计算的管理费，通常是按年租金总额的_计。A2%7%B2%5
2、%C3%7%D3%6% 4.下列不属于基准地价评估资料图的编制与整理的是_。A土地级别或均质区域划分图的绘制B地价样点图编制C基准地价图的编制D土地利用现状图的编制 5.城镇基准地价评估技术报告中主要的内容不包括_。A技术成果B技术路线选择C技术程序D估价成果 6.成果验收报告的主要内容没有_。A各项成果检查量、合格率及与标准的比较B对成果应用的批评建议C对成果的综合分析、评价并做出明确的验收结论D存在的主要问题类型、性质、数量及相应处理意见 7.下列关于基准地价更新的几种技术路线，正确的是_。A以土地定级为基础，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价B以均质区域为基础，以市场交易地价资料为参
3、考，更新基准地价C以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价D以土地定级(或均质区域)为基础，以地价指数为参考，更新基准地价 8.目前我国绝大多数城市的基准地价都是在地产市场不健全、交易案例少的条件下采用_的方法评估而得出的。A分等估价B定级估价C分等定级D基准估价 9.按照土地经济学理论和土地估价的要求，_是决定土地收益和价格的最主要因素。A土地质量B土地位置C土地使用价值D土地成本 10.我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括_。A市场比较法B收益还原法C成本逼近法D标准宗地估价法 11.地产市场的核心是_。A基准地价B地价C土地使用价值D土地收益 12.不
4、动产价格关系到不动产所有权和使用权在_上的实现，不动产市场运行的秩序和不动产资源的优化配置。A价值B使用价值C货币D经济 13.权属调查的主要内容不包括_的调查。A宗地位置B使用者情况C界线D权属状况 14.在我国，_是决定供应的主要因素。A自然供给B社会需求C政府的经济扶持D政府的计划和规划 15.下列选项中，_决定有效需求的数量，也决定不动产的市场需求量。A收入的高低B人口密度的分布C消费结构D消费习惯 16._不属于影响土地利用的因素。A自然因素B经济因素C社会因素D区域因素 17.不动产可行性研究的必要内容不包括_。A项目概况B风险分析C财务评价D成本估算 18.营销分析是建立在对_的
5、基础上的，包括对竞争对手的分析。A市场深刻理解B市场绝对熟悉C市场独特见解D市场足够了解 19.定性研究的优点不包括_。A成本低B速度快C效果好D说服力强 20.定性研究与定量研究结合使用的前提条件是具备_的基础数据。A定性研究B定量研究C经济数学D数理统计 21.全国社会经济统计指标，不包括_指标。A总量B结构C房产D动态 22.土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是_价格。A使用B租赁C抵押D收益 23.不属于影响土地价格的行政因素的是_。A土地制度B住房制度C城市规划D城市化进程 24.不属于土地价格与一般物价相比的自身特点的是_。A市场结构不同B折旧现象不同C地价上升速度呈缓慢
6、趋势D地价主要由地产需求决定 25.用地潜力属于城镇土地等级的_因素。A城镇规划B自然条件C城镇基础设施D环境质量 26.以下不属于土地分等定级一般遵循的原则是_。A综合分析原则B地域分异原则C最有效使用原则D土地收益差异原则 27.收集与调查的资料包括区域年末耕地总面积、区域人口密度等，用于反映区域对城镇未来用地的供应潜力是指_资料的收集与调整。A城镇土地供应潜力B城镇区位C分等基本D区域土地供应潜力 28.下列不属于城镇土地等级调整与确定的原则是_原则。A城镇规模和职能调控B行政建制协调C城镇规模调控D近邻平衡 29.在我国，城市_往往反映城市在相应区域内的集聚能力。A人口密度B人口规模C
7、住房密度D住房规模 30.土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，以_面积为准。A土地证上登记B出让合同上的C实际测量D委托方确定的 31.下列不属于农用地分等定级原则的是_原则。A综合分析B分层控制C主导因素D土地收益一致 32.根据当地实际情况，选择_计算农用地自然质量分。A因素法或主成分分析法B因素法或样地法C样地法或层次分析法D主成分分析法或层次分析法 33.基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地_相同、等级一致的土地应具有同样的市场价格的原理进行。A价值B使用价值C成本D潜力 34.土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划
8、用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为_。A工业B商服C办公D宾馆 35.在对城镇土地的质量评估中，以下属于微观区位条件的是_。A城市集聚程度B城市区域位置C城市网络地位D城市环境条件 36.土地分等定级是依据土地_的优劣，评定出土地等级。A使用价值B价值C质量D收益 37.根据国土资源部关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得_所在地土地等别相对应的最低价标准。A高于B低于C等于D低于或等于 38.土地估价实务中，以下确定估价假设和限制条件的做法不正确的是_。A待估价商业宗地现状容积率为08，评
9、估时按基准地价对应容积率标准设定为2.0B委托估价方未能提供待估价宗地国有土地使用权证，仅能提供建设用地批准文件，估价时按批准文件的规定设定用途C委托估价方提供的国有土地使用证记载面积与宗地图面积相差05，估价时以土地使用证所载面积为准D估价对象为划拨土地，估价时土地使用年限按法定最高使用年限设定 39.将土地单价(或平面地价)调整、分摊到各楼层的比率，称为_。A地价分摊率B地价分配率C地价平均率D地价调整率 40.从时间价值的角度看，_是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收益的折现。A货币B价格C价值D使用价值 41.下列不属于价值构成要素的是_。A成本B费用C课税D税金 42.下列属于决
10、定不动产供给的因素是_。A人口数量B价格C收入水平D消费结构 43.土地合法使用，应以_、土地用途管制等为依据。A不动产权属证书B城市规划C土地使用权出让合同D行政法规 44.在进行城镇定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中心的规模指数为100，区级中心的规模指数为50，小区级中心规模指数为20，市级中心、区级中心及小区级中心的功能分别为_。A100、50、20B50、30、20C100、30、20D59、29、12 45.最高最佳使用原则的许可范围不包括_。A法律B行政法规C土地用途管制D城市规划 46.在土地估价的原则中，_原则要求不动产估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格
11、。A平等B均价C分配D替代 47.由于不动产的_，使得完全相同的不动产几乎没有，但是在同一市场上具有相近效用的不动产，其价格也应相近。A不可替代性B不同性C均衡性D独一无二性 48.用来体现经济变量与时间的变化关系的经济数学的内容为_。A几何代数B线性代数C多元微分方法D采用微分方程或差分方程 49.地方房地产统计指标中的开发量不包括_面积。A商品房施工B新开工C开发投资D竣工 50.衡量因素的不同水平(不同总体)下各样本数据的误差，称为_误差。A组内B随机C组间D系统第17页 共17页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页