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1、2021云南房地产估价师考试模拟卷（9）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-（）。A自然寿命B剩余寿命C经过年数D剩余经济寿命2.影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。但并不包括（）。A声觉环境B视觉环境C水文环境D人文环境3.建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。以下说法不正确的是：有效经过年数（）实际经过年数。A可能短于B可能长于C一定长于D可能相当于4.房地产之所以有价格
2、，需要具备的条件中，不包括（）。A有用性B有效需求C稀缺性D排他性5.综合报酬率是求取房地价值时应采用的报酬率，此时所对应的净收益应该是（）。A土地产生的净收益B建筑物产生的净收益C全部投资产生的净收益D土地与建筑物共同产生的净收益6.若某商务写字楼目前尚未出租，因而并未产生经济效益，则此宗商务楼应归属于（）。A非收益性房地产B收益性房地产C综合性房地产D保值增值性房地产7.某宗土地面积为300m2，其上附有建筑物，该建筑物的建筑面积为250m2，外观及设备均已陈旧过时需拆除重建，估计拆除清理费为300元/m2，残值50元/m2。若市场上同类空地单价为1500元/m2，则该附有建筑物土地总价为
3、（）。A31.25万元B38.75万元C37.5万元D43.5万元8.有一房地产，未来第一年的净收益为20万元；预计此后各年的净收益会在上一年的基础上减少2%，该类房地产的报酬率为10%，其无限年期的价格为（）。A250万元B200万元C196万元D167万元9.一宗估价对象房地产的估价结果，它的期望用途是指（）。A估价原则B估价依据C估价目的D估价方法10.当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择（）。A用途B建筑容积率C覆盖率D建筑式样11.假设开发法精确的地价评估，通常需要考虑（）。A最佳利用方式B货币时间价值C投资的风险D投资利息12.当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择_。A
4、用途B建筑容积率C覆盖率D建筑式样 13.某类房地产平均售价，2003年1月初为4500元/m2，2003年12月初为4000元/m2，则其价格的逐月变动率为_。A-1.07%B-0.98%C-1.14%D-1.04% 14.综合报酬率是求取房地价值时应采用的报酬率，此时所对应的净收益应该是_。A土地产生的净收益B建筑物产生的净收益C全部投资产生的净收益D土地与建筑物共同产生的净收益 15.路线价法求得的价格实际是一种_。A市场价格B收益价格C积算价格D比准价格 16.通常简称为“两税一费”的，并不包括_。A营业税B所得税C城市维护建设税D教育费附加 17.下面哪个说法是错误的：_。A重新购建
5、价格是估价时点的价格B重新购建价格是客观的价格C建筑物的重新购建价格是全新状态下的价格D土地的重新购建价格是全新状态下的价格 18.间接比较修正的综合计算公式为：估价对象价格=（）。A.AB.BC.CD.D19.房地产抵押价格通常情况下与市场价格的关系是：_。A两者相同B两者没有关系C前者高于后者D前者低于后者 20.估价报告书的外在质量包括_。A估价结论的准确性B估价参数确定的合理性C估价方法选择的正确性D估价报告的文字表述水平 21.房地产估价的收益法中，资本化率_报酬率。A一定大于B一定小于C一定等于D可能没有明显严格的数学关系 22.建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和_耐用年限
6、。A等于B大于C小于DA、B、C均有可能 23.当某宗房产有限年期的价格分别是VN，和Vn且报酬率为零时，Vn=（）。A.AB.BC.CD.D24.建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。以下说法不正确的是：有效经过年数_实际经过年数。A可能短于B可能长于C一定长于D可能相当于 25.在实际估价中，建筑物折旧可以分为几个方面，但并不包括_。A物理折旧B功能折旧C物质折旧D外部性折旧 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.需要拆除已抵押的房地产时，抵押人可以_。A用安置房作抵押B用产权调换的房屋作抵押C用补偿费偿还债务D用新购房屋抵押E请抵押担保人偿还
7、债务 2.出让土地使用权的规定有_。A必须是国有土地B符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划C出让方案由土地管理部门制定，报政府批准实施D出让方案由规划部门制定，报政府批准实施E出让方案由土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门共同拟订方案，按规定经人民政府批准后，由土地管理部门实施 3.住房公积金主要用于职工个人_贷款。A购买自住住房B建造自住住房C大修理自住住房D装饰自住住房E购买家具 4.登记机关有权注销房屋权属证书的情况有_。A申报不实的B权利人死亡而无合法继承人的C涂改房屋权属证书的D他项权利终止30日以上，权利人未办理他项权注销登记的E经鉴定属于危险房屋的 5.建设
8、单位为在城市规划区内进行的工程建设项目申请领取施工许可证时，必须具备的条件是_。A已经取得建设工程规划许可证B已经确定施工企业C施工企业已签署了工程保修书D有满足施工需要的施工图纸及技术资料E建设资金已经落实 6.建设_，可以依法划拨土地使用权。A市级医院B旅游设施C部队营房D高速公路E高尔夫球场 7.敏感性分析的目的在于_。A找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据B研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力C比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感
9、的投资方案D确定用于敏感性分析的财务评价指标E计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值 8.房地产项目敏感性分析主要包括以下步骤_。A确定用于敏感性分析的经济评价指标B确定不确定性因素可能的变动范围C分析确定每个不确定性因素发生的概率D通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析E计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值 9.下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛法的表述中，正确的是_。A解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D
10、解析法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，蒙特卡洛法能够分析更多个随机变量的风险问题。E蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题 10.在风险分析中，风险估计阶段的工作包括_。A风险估算B分析风险概率分布情况C辨识风险发生的原因D提出应对风险的建议E检验各风险变量是否相关 11.在风险分析中，风险评价阶段的工作包括_。A风险发生的概率大小B分析风险概率分布情况C辨识风险发生的原因D提出对风险对策的建议E检验各风险因素 12.下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，错误的是_。A空置率与有效毛收入呈反向变动B空置率与有效毛收入呈同向
11、变动C权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得低于某一要求的比率E通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响 13.决策的四个基本特征包括_。A是为了达到一个预定的目标B是在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段C是在若干个有价值的方案中选择1个行动方案D准备实施的决策方案可能出现的几种后果是可以预测或估计的E是在若干个有价值的方案中选择13个行动方案 14.决策可以按不同的标准划分类型，按决策的性质划分，包括_。A战略性决策B管理性决策C确定型决策D不确定型决策E风险型决策 15.决策可以按不同的标准划
12、分类型，按决策的层次划分，包括_。A战略性决策B管理性决策C业务性决策D群体决策E个人决策 16.决策的原则有_。A经济性原则B最优原则C满意原则D比较选优原则E反馈原则 17.房地产投资决策的三个阶段是_。A分析阶段B决策阶段C反馈阶段D策略阶段E监控阶段 18.风险型决策的具体方法包括_。A最小可能法B最大可能法C期望值法D后悔值法E决策树法 19.期权价格就是获得这种权利所投入的_。A人力B物力C财力D经验E技术 20.实物期权类型主要包括_。A等待投资型期权B成长型期权C放弃型期权D柔性期权E买方型期权 21.下列说法哪些是正确的？（）A具有丰富经验的估价人员评估出的价格比较接近市价B
13、评估价格是客观存在，也是事实C评估是一种主观活动，但不是对房地产价格的给定D估价人员只有理论与经验兼备，才能做出科学、公平的估价22.假设开发法估价结果的可靠性关键在于（）。A正确地假设了土地的最佳开发利用方式B正确地估算了建筑费和专业费C正确地判断了未来开发完成后的房地产价值D正确地确定了开发商利润23.假设开发法中利息的计算基础应该包括（）等。A地价B建筑费C专业费用D租售费用24.商业房地产的位置优劣主要是看其（）等。A繁华程度B安宁程度C临街状态D动力的取得25.经济学上将弹性数值分为若干种类型？（）A1B=1C1D=0第18页 共18页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页