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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产经济基本理论 第一章房地产经济基本理论课前提示：一、关于2009年教材与2008年教材比较1、从总的章节来看：新版增加了房地产征收征用（第二章）内容，去掉了房地产开发规划设计内容（原第六章）。旧版第四章房地产投资项目经济评价在新版中变为三个章节，分别为第五章房地产投资项目经济评价、第六章房地产投资项目不确定性分析、第七章房地产投资项目方案选择。旧版第五章房地产投资风险分析插在了新版第六章房地产投资项目不确定性分析中。2、从章节的内容来看：第一章房地产经济基本理论：共四节没有变化，但顺序发生了变化，内容主体没有变化，但具体内容有变化。去掉了地租的边际产出力内容、城
2、市的职能性质。第二章房地产征收征用：全部为新增内容。第三章建设用地使用制度：增加了建设用地概念和分类、建设用地的取得方式及集体建设用地使用制度。第四章房地产市场调研：去掉了调研的原则、房地产与一般耐用消费品市场调研的区别，去掉了项目策划、营销活动内容，增加了调研的程序、房地产市场分析、房地产市场调研报告内容。第五章房地产投资项目经济评价：增加了投资的概念和分类、投资的含义和形式、投资的特性、投资的构成，在现金流两方面增加了出售型房地产开发项目的现金流量、经营型房地产开发的现金流量、房地产置业投资项目的现金流量，增加了财务报表等内容。不确定性分析及项目方案选择单独分为两章内容。第六章房地产投资项
3、目不确定性分析：本章内容主要是从旧版第四章房地产投资项目经济评价第五节中分出，同时将旧版第五章房地产投资项目风险分析合并而成。第七章房地产投资项目方案选择：本章内容是从旧版第四章房地产投资项目经济评价第四节中分出，并增加了房地产投资项目可行性研究报告内容。第八章房地产开发项目管理：去掉了房地产开发项目风险管理的内容。第九章房地产市场营销：增加了房地产市场营销方案。第十章房地产估价：增加了房地产估价报告内容。第十一章物业管理：增加了管理规约内容。第十二章房地产金融第十三章房地产税收：去掉了城市房地产税的内容。因此为便于学习和应考，避免浪费有限的时间和精力，建议使用2009年新教材。二、关于教材的
4、学习 1、要制定学习和复习计划。在学习之初，我们应当根据自己的工作情况，事先制订一份切实可行、周密细致的学习时间计划表，倒排学习时间，保证学习时间，并严格执行。建议应试者先从宏观上把握每一 遍复习所需的时间，再从微观上细分到每一章、每一周、每一天的任务，按计划进行学习。2、要通读教材。要通读“指定教材”。全面理解和掌握教材内容，并使其融会贯通，“通读”是我们全面掌握知识、强化训练的基础。“通读”就是对指定教材内容一字不落的“精读”，在“通读”每章内容时，最好用笔画出重点，这里，特别需要强调的是，应试者要学会做精读笔记。笔记应当能够提炼出教材中的知识点精华，以助于把知识点串连起来或对照起来看，便
5、于日后强化记忆，以达到融会贯通的作用。考试命题呈点散、面宽、灵活、量大的特点，这就要求应考人员必须全面系统掌握每章内容，“通读指定教材”可以有效解决上述问题。 “通读指定教材” 是知识准备、积累的载体，同时知识准备还是心理准备的前提和基础。对知识全面、系统地掌握，是应对考试最强有力的武器。3、精读教材，多做练习。在通读教材的基础上，有重点地精读,并多做练习检验对重点知识的掌握程度，有针对性地再复习、再作练习题、模拟试题。4、从考试的形式来看，全是选择题，其中单选题60题60分，多选题20题40分，案例分析20个选择题40分，共100题140分。因此只需对教材内容进行理解性记忆，不必死记硬背，看
6、到内容会选择即可，对涉及到的计算公式必须理解，同时必须记住，并且会实际运用。5、在学习的过程中应以考试真题题型为标准，以课后练习为重点，深挖考试素材，看那些内容可以形成试题，对这部分内容给与特别关注。第一节 区位理论一、区位和区位理论(一)区位的含义区位：是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，具体可标示为一定的空间坐标。区位除了解释为某一事物的空间几何位置，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。(二)区位的特征（综合性，确定性，层次性，历史性）1区位的综合性区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位，社
7、会区位又可分为经济区位、文化区位、政治区位等。区位的种类：(1)天文区位：是指反映某一事物的经纬度位置。例如，北京市位于北纬3957东经 11679(2)自然地理区位：是指反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。我国古代称山南为阳，山北为阴；江河以北为阳，江河以南为阴。含有阴阳两字的地名大都与自然地理区位有关。例如，贵州省贵阳市因在贵山南面而得名，江苏省江阴市表示位于长 江南岸。(3)经济区位：也称为经济地理区位，是指反映某一事物与经济实体的相互关系的区位。 例如，临港物流区反映利用接近航空港的优越经济地理区位，开辟为物流仓储和贸易区。(4)文化区位：也称为文化地理区位
8、，是指反映某一事物与文化环境的相互关系的区位。(5)政治区位：也称为政治地理区位、地缘政治区，是指反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素的相互关系的区位。政治区位有两面性，既可能是资源，又可能为负担。经常提到的边缘化，其重要内容是政治区位的边缘化。2区位的确定性方位和距离决定区位的唯一性。方位和距离规定了某宗房地产或某一区域的确切位置。3区位的层次性区位可以用不同的距离尺度表述。根据尺度大小，大体有下列四个层次：(1)大位置。(2)小位置。(3)地址。(4)微位置。4区位的历史性地理环境的变化引起区位的历史变迁。沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理区位的变更。交通技术
9、革新、交通网络扩展、行政区划变更等，会引起经济地理位置的变化。区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。(三)房地产区位的含义房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层。一宗房地产的交通，是指进出该宗房地产的方便程度通达性，用“可及性”表达由“外”到“内”“进来”的方便程度，用“便捷性”表达由“内”到“外”“出去”的方便程度。一宗房地产的周围环境和景观，是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。其中，人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉
10、、居民特征(如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰等)、治安状况(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等。一宗房地产的外部配套设施，是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。如果是该宗房地产内部的配套设施，则属于该宗房地产的实物因素。基础设施一般是指道路、供水、排水(雨水、污水)、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施。公共服务设施一般是指教育(如 幼儿园、中小学)、医疗卫生(如医院)、文化、体育、商业服务、金融、邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施。区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。(四)区位理论的概念区位理论简称区 位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类
11、要素的相互关系的学说。具体地讲，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。例题1：下列（）属于自然区位A 经济区位 B天文区位 C文化区位 D自然地理区位 E政治区位答案：BD例题2：下列（）属于社会区位A 经济区位 B天文区位 C文化区位 D自然地理区位 E政治区位答案：ACE例题3：北京市位于北纬3957，东经11679，表示的是北京市的( )区位。A。自然 B生态 C天文 D经济答案：C例题4：下列（）属于区位的特性A位置B距离 C 历史性 D 层次性 E确定性答案：CDE解析：区位的特
12、征包括：综合性, 确定性,层次性, 历史性例题5：河流改道可引起自然地理区位的变更，这是区位的（）A 综合性 B确定性C 层次性 D历史性答案：D例题6：交通技术革新、行政区划变更等，会引起经济地理位置的变化。这是区位的（）A 综合性 B确定性C 层次性D历史性答案：D例题7：区位主体在空间区位中的相互运行关系称为（ ）(2007年试题)A区位关系 B区位空间关系C区位关联度 D区位运行度答案：C解析：区位主体在空间区位中的相互运行关系称为区位关联度（2007年教材概念）例题8：区位是( )在空间地域上有机结合的具体表现。（2008年试题）A自然地理区位 B文化地理区位C经济地理区位 D交通地
13、理区位E政治地理区位答案：ACD解析：文化地理区位、政治地理区位不属于空间地域范畴。二、农业区位理论农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能，他于1826年出版的孤立国同农业和国民经济的关系(简称孤立国)一书，成为世界上第一部关于区位理论的古典名著。(一)杜能“孤立国”理论的前提(1)存在一个与外界隔绝的孤立国，它是一个天然均质的大平原。在孤立国内只有一个城市，且位于平原中央，城市周围是农村和农业用地。各地农业发展的土壤、气候等自然条件都相同。(2)城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。(3)孤立国内唯一的交通工具是马车，它是城市与农村间联系的唯一交通工具，运费按马
14、车运价计算。(4)农产品的运费与其重量及从产地到市场的距离成正比。(5)农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品 种。(二)杜能农业区位理论的主要内容1杜能区位理论的基本经济分析P=V-（E+T） 市场价格-成本-费用=利润P+T=V-E=K 利润加运费等于市场价格-成本等于一个常数。只有把运费支出压缩为最小，才能将利润增至最大。通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润。2“杜能圈” 第圈为自由农作区、第二圈林业区、第三圈谷物轮作区、第四圈草田轮作区、第五圈为三圃农作制区，第六圈为畜牧业区。例题1：农业区位理论的创始人是德国古典经济学家（ ）A 韦伯B
15、杜能 C 克里斯塔勒 D 伯吉斯 答案：B解析：农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能 例题2：杜能“孤立国”理论的前提包括（ ）A 存在一个与外界隔绝的孤立国，它是一个天然均质的大平原 B 城市是孤立国中农产品的唯一销售市场 C 孤立国内唯一的交通工具是马车D 农产品的运费与其重量及从产地到市场的距离成正比 E农业经营者以获取最大利润为目的答案：ABCDE解析：(1)存在一个与外界隔绝的孤立国，它是一个天然均质的大平原。在孤立国内只有一个城市，且位于平原中央，城市周围是农村和农业用地。各地农业发展的土壤、气候等自然条件都相同。(2)城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给
16、工业品。(3)孤立国内唯一的交通工具是马车，它是城市与农村间联系的唯一交通工具，运费按马车运价计算。(4)农产品的运费与其重量及从产地到市场的距离成正比。(5)农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。例题3：“杜能圈”第三圈是（ ） A 圈林业区B 自由农作区 C 谷物轮作区 D 草田轮作区 E 畜牧业区答案：C解析：第圈为自由农作区、第二圈林业区、第三圈谷物轮作区、第四圈草田轮作区、第五圈为三圃农作制区，第六圈为畜牧业区。例题4：按杜能理论的假设前提，（ ）之和等于一个常数。(2008年试题)A成本、运费B运费、利润C利润、成本 D价格、利润答案：B解析：利润加运费
17、等于一个常数。三、工业区位理论工业区位理论的奠基人是德国经济学家韦伯，其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。(一)韦伯工业区位理论假设条件研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。在此范围内只探讨影响工业区位的经济因素，不涉及其他因素。工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设 该地点为已知。工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。劳动力供给也为已知，劳动力不能流动，且在工资率固定情况下，劳动力的供给是充裕的。运费是重量和距离的函数。仅就同一产品讨论其生产和销售问题。(二)以运输成本定向的工业区位分析韦伯
18、认为，工业企业自然应选择在原料和制成品两者的总运费为最小的地方。遍布性原料，指到处都有的原料，此类原料对工业区位影响不大；限地性原料，也称地方性原料，指只分布在某些固定地点的原料，对工业区位模式产生重大影响。原料指数，是指需要运输的限地性原料及其重量和制成品重量之比，即：原料指数：限地性原料总重量制成品总重量。(三)劳工成本影响工业区位趋向的分析 劳工成本，就是指每单位产品中所包含的工人工资额，或称劳动力费用。韦伯认为，当劳工成本(工资)在特定区位对工厂配置有利时，可能使一个工厂离开或者放弃运输成本最小的区位，而移向廉价劳动力(工资较低)的地区选址建厂。其前提是在工资率固定、劳动力供给充分的条
19、件之下，工厂从旧址迁往新址，所需原料和制成品的追加运费小于节省的劳动力费用。在具体选择工厂区位时，韦伯使用了单位原料或单位产品等运费点的连线即等费用线的方法加以分析。同时，还考虑了劳工成本指数(即每单位产品之平均工资 成本)与所需运输的(原料和制成品)总重量的比值即劳工系数的影响。(四)集聚与分散因素影响工业区位的分析1集聚因素 ：是指促使工业向一定地区集中的因素，分为一般集聚因素和特殊集聚因素。它们主要通过以下两方面对工业企业的经济效益产生影响。(1)生产或技术集聚：也称纯集聚，它对工业效益的影响主要通过两种方式，一是由企业规模的扩大带来的；二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在
20、地域上集中，且分工序列化。(2)社会集聚：也称偶然集聚，是由于企业外部因素引起的，包括两个方面，一是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益。生产集聚是一般集聚因素，社会集聚是特殊集聚因素。前者是集聚的固定内在因素，后者是集聚的偶然外在因素。因此，在讨论工业区位时，主要是注意一般集聚因素，不必注意特殊集聚因素。2分散因素 “分散因素”与“集聚因素”相反，指不利于工业集中到一定区位的因素。例题1：工业区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作 用的分析和计算，找出工业产品的生产成本( )，作为配置工业企业的理想区位。A 最
21、低点B最高点 C平衡点 D 区位答案：A解析：工业区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位例题2：需要运输的限地性原料及其重量和制成品重量之比叫（）A 原料重量B 成本重量 C原料指数D 成本指数 答案：C解析：需要运输的限地性原料及其重量和制成品重量之比叫原料指数例题3：劳工成本指数与所需运输的总重量的比值叫（ ）。A 运输成本 B劳工系数 C 劳工成本 D 工资系数 答案：B解析：劳工成本指数(即每单位产品之平均工资 成本)与所需运输的(原料和制成品)总重量的比值即劳工系数.例题4：在讨论工业区位时，主要是注
22、意( )，不必注意( )。A 劳工系数B劳工成本 C 一般集聚因素D 特殊集聚因素 E运输成本答案：CD解析：生产集聚是一般集聚因素，社会集聚是特殊集聚因素。前者是集聚的固定内在因素，后者是集聚的偶然外在因素。因此，在讨论工业区位时，主要是注意一般集聚因素，不必注意特殊集聚因素。四、中心地理论中心地理论是由德国著名地理学家克里斯塔勒在1933年发表的德国南部的中心地一书中提出的。(一)中心地理论的基本概念(1)中心地：是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。(2)中心地职能：是指由中心地提供的商品和服务。不包括制造业方面的活动。(3)中心性：可理解为一个中心
23、地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用大小，可用“高”、“低”、“强”、“弱”、“一般”、“特殊”等来形容和比较。(4)需求门槛：是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。在实际中，需求门槛多用能维持一家商服企业的最低收入所需的最低人口数来表示。这里的最低人口数，称为门槛人口。(5)商品销售范围：是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。(二)克里斯塔勒的中心地理论1假设条件克氏理论的假设条件是：研究的区域是一个均质平原，人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致。有一个统一的交通系统，同一等级规模的
24、城市的便捷性相同，交通费 用与距离成正比。厂商和消费者都是经济人。平原上货物可以自由地向各方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。 2六边形市场区各中心地都试图把这片空白区吸引到自己的市场区内，竞争的结果使得它们之间的距离进一步缩短，以致各中心地的销售范围都有一部分相互重叠。这时，居住在重叠区内的居民就有两个可供选择的区位。按照消费者最近供应地购物的假设，重叠区就被平均分割给两个相邻的中心地。其中位于平分线上的居民到两个相邻的中心地的距离是相等的，故这条线被称为无差别线。由于重叠区被无差别线分割，圆形的市场区即被六边形的市场区所替代，从而推导出正六边形市场区这一便于组织中心地与服务区相联系的
25、最有效的全覆盖的理论图式。3市场等级序列根据前面的论述，中心地商品和服务的需求门槛、利润和服务范围，是与中心地规模、人口 分布密度、居民收入水平及商品和服务的种类密切相关的。 例题1：需求门槛指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的（）和（）。A 工资水平 B 消费能力 C最低购买力 D 服务水平 E 人口数量答案：CD解析：需求门槛：是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。例题2：某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为（）。（2008年试题）A.需求门槛B.中心性C.中心地职能D.商品销售范围答案：A解析：某中心地能维持供应某种商品和劳务所需
26、的最低购买力和服务水平被称为需求门槛。五、城市空间结构理论(同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式 )城市空间结构是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和。主要介绍具有代表性的同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。(一)同心圆理论同心圆理论是伯吉斯于1925年总结出来的。他基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。5个同心圆用地结构：第一环带是中心商务区。第二环带为过渡地带。第三环带是工人住宅区。第四环带是高级住宅区。第五环带为通勤人士住宅区，多为在城市中心工作的中上层人士的居住区。(二)扇形理论扇形理论是霍伊特于1939年创立的。该
27、理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。他认为，由于特定交通线路的线性通达性和定向惯性的影响，各功能用地往往在其两侧形成。他还把市中心的通达性称为基本通达性，把沿辐射状交通主干线所增加的通达性称为附加通达性。轻工业和批发商业对交通线路的附加通达性最为敏感，多沿铁 路、水路等主要交通干线扩展；低收入住宅区环绕工商业用地分布，而中高收入住宅区则沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公园、高地向外发展，独立成区，不与低收入的贫民区混杂。当城市人口增加，城市用地需要扩大，高收入的人就从原住区搬迁到新的声望更高的地方，原来的高收入住宅区的房产变为低租金的住
28、宅，供贫民居住，出现土地利用的演替和滤变。但大部分低收入阶层，由于经济和社会因素的理智的内聚力，很难进人中级住宅区和高 级住宅区居住，只能在原有贫民区的基础上向外作条带扇形状延伸发展，因此，城市各类土地呈现出扇形结构。(三)多核心理论多核心理论最先是麦肯齐于1933年提出的，然后又被哈里斯和乌尔曼于1954年加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心。形成城市多核心的因素有4个：某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性。某些活动互补互利，自然集聚。某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有害的极大交
29、通量，因此就排斥其他使用而自己集结在一起。高地价、高房租吸引较高级的使用，而排斥较低品质的使用。(四)中心商务区土地利用模式中心商务区(CBD)的两项重要指标：把CBHI>1，CBII>50的区域界定为CBD。中心商务建筑面积指数比率(CBl)例题1：中心商务区土地利用模式中，界定CBD的几项重要指标分别是( )。（2008年试题）A中心商务高度指标（CBHI） B中心商务建筑面积指数比率(CBI)C中心商务用地面积指标 D中心商务区高层建筑数量指标E中心商务强度指标（CBII)答案：ABE解析：界定中心商务区（CBD）的重要指标有中心商务高度指标（CBHI）、中心商务强度指标（C
30、BII)、中心商务建筑面积指数比率(CBI)。例题2：城市空间结构理论包括（ ）A中心地理论 B同心圆理论 C 扇形理论D 多核心理论 E中心商务区土地利用模式答案：BCDE解析：城市空间结构理论包括同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式. 中心地理论是区位理论之一。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。第二节 供求理论一、房地产需求(一)房地产需求的含义房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买(或承租，下同)的数量。需求与需要既相关又不相同，其形成条件有以下两个：一是消费者愿意购买，即 有购买
31、欲望；二是消费者能够购买，即有支付能力。仅有第一个条件，只能被看成是需要或欲望；仅有第二个条件，不能使购买行为发生。例如，对于某类住宅，甲、乙、丙、丁四人中，甲既有需要又有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则只有甲有需求。因此，在确定(调查、估计、预测)某种房地产的需求时，通常只考虑对其有支付能力支持的需要。如果没有支付能力的约束，可以说人们对房地产的需要是无止境的。房地产市场需求是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。(二)决定房地产需求量的因素该种房地产的价
32、格水平。消费者的收入水平。消费者的偏好。相关物品的价格水平。消费者对未来的预期。当一种房地产的价格低时，当消费者的收入高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产的替代品的价格高或者互补品的价格低时，当消费者预期未来的收入会增加或者该种房地产的价格未来会上升时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加；反之，消费者对该种房地产的当前需求通常会减少。(三)房地产需求曲线以纵坐标轴表示某种房地产的价格，横坐标轴表示该种房地产的需求量，因为在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加，所以得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线。如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素，那么需求量不
33、再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。如果在每一价格水平下需求量都增加了，需求曲线就会向右位移；反之，需求曲线就会向左位移。例题1：对于某类住宅，甲、乙、丙、丙四人中，甲既有需要又有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则只有（ ）有需求。A 甲 B 乙C 丙D 丙 答案：A解析：既有需要又有支付能力才能形成需求。例题2：房地产需求曲线以纵坐标轴表示某种房地产的价格，横坐标轴表示该种房地产的需求量，是一条向（ ）的需求曲线。A 左下
34、方倾斜 B 左上方倾斜 C 右下方倾斜 D 右上方倾斜 答案：C解析：房地产需求曲线以纵坐标轴表示某种房地产的价格，横坐标轴表示该种房地产的需求量，是一条向右下方倾斜的需求曲线。二、房 地产供给(一)房地产供给的含义 房地产供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售或出租的数量。形成供给有两个条件：一是房地产开发商和拥有者愿意供给；二是房地产开发商和拥有者有能力供给。房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量，即市场供给是所有房地产开发商和拥者供给的总和。在
35、现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为： 潜在供给量存量拆毁量转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量(二)决定房地产供给量的因素该种房地产的价格水平。该种房地产的开发建设成本。该种房地产的开发技术水平。房地产开发商对未来的预期。1该种房地产的价格水平某种房地产的价格越高，房地产开发商愿意开发的数量就会越多；相反，房地产开发商愿意开发的数量就会越少。供给量与价格正相关的这种关系，被称为供给规律。2该种房地产的开发建设成本 在某种房地产的价格水平不变的情况下，当其开发建设成本上升，房地产开发利润率就会下降，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加
36、。3该种房地产的开发技术水平开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发商就会开发更多的房地产。4房地产开发商对未来的预期如果房地产开发商对未来的市场看好，例如，房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定房地产投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少房地产的现期供给；如果房地产开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。当一种房地产的价格高时，当该种房地产的开发建设成本低或开发技术水平提高时，当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加；反之，该种房地产的当前供给通常会减少。由
37、于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。(三)房地产供给曲线以纵坐标轴表示某种房地产的价格，横坐标轴表示该种房地产的供给量，因为在价格较低时供给量减少，在价格 较高时供给量增加，所以得到的是一条向右上方倾斜的供给曲线。例题1：决定房地产供给量的因素有（ ）。A 该种房地产的价格水平 B 该种房地产的开发建设成本 C 该种房地产的开发技术水平 D 房地产开发商对未来的预期 E 该区域人口数量答案：ABCD解析：决定房地产供给量的因素： 该种房地产
38、的价格水平。该种房地产的开发建设成本。该种房地产的开发技术水平。房地产开发商对未来的预期。例题2：房地产供给曲线是一条( )的供给曲线。A 向右上方倾斜 B 向右下方倾斜 C 左上方倾斜 D 左下方倾斜 答案：A解析：房地产供给曲线是一条向右上方倾斜的供给曲线。以纵坐标轴表示某种房地产的价格，横坐标轴表示该种房地产的供给量，因为在价格较低时供给量减少，在价格较高时供给量增加，所以得到的是一条向右上方倾斜的供给曲线。三、房地产均衡价格 房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不
39、相等的非均衡状态。房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。 例题1：由于短期内房地产市场上的房地产商品供应量不能得到较快的调整，房屋租金和售价主要由（ ）所决定。(2007年试题)A以往房地产市场价格B居民的支付能力C供给量的变化D需求量的变化答案：D例题2：房地产价格与房地产需求（ ），与房地产供给（ ）A 正相关 B 负相关 C 向右上方 D 向右下方 E 不相关答案：AB解析：房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关四、房地产供求与价格关系的特殊性房地产的供求状况
40、分为以下4种类型：全国房地产总的供求状况。本地区房地产总的供求状况。全国同类房地产的供求状况。本地区同类房地产的供求状况。 决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。例题：决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（ ）。A 全国同类房地产的供求状况B 全国房地产总的供求状况 C 本地区同类房地产的供求状况 D 本地区同类房地产的供求状况 答案：D解析：决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。第三节 地租地价理论一、地租和地价的概念(一)地租的概念 狭 义地租是指使用土地所获得的超额报酬或收益；广义的地租是指超额的利润、工资、利息
41、及利用各种生产要素所获得的超额报酬或收益。地租的本质是超额报酬或收益。地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入。是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，是土地所有权借以实现的经济形式。 (二)地价的概念地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，“买卖”(具体称为出让和转让)的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或者转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权人转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。二、地租的产
42、生和发展最初出现的地租是奴隶制地租，以劳役地租为基本形式。封建制度时期，地租反映的是地主剥削农民(农奴)的生产关系。在人身依附和超经济强制下，地租包含了直接生产者(佃农)的全部剩余生产物。封建地租在前期以实物地租为主后期出现了货币地租。资本主义时期，地租以货币地租为主要形式，不再是占有直接生产者的全部剩余生产物，而仅是其中的超额利润部分，平均利润部分由产业资本家占有。到了社会主义社会，尽管实行土地公有制，但仍然存在地租。这是由于地租产生的经济条件还存在着，即仍然存在土地所有权的不同主体，以及土地所有权与土地使用权的分离。但社会主义地租与资本主义地租不同，它反映的是在国家、集体和个人三者根本利益
43、一致的前提下，对土地收益的分配关系；同时，社会主义地租还是国家用于调节社会生产和分配的经济杠杆。三、级差地租、绝对地租和垄断地租(一)级差地租级差地租是指不同土地或同土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。地租市场价格生产成本平均利润。杜能在孤立国一书中，认为除土地肥力是决定地租支付能力的要素外，区位也是决定地租的重要因素。马克思把级差地租分为两种形式：级差地租I和级差地租。级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租是指在同一块土地上连续追加投资，每次投人资本的生产率不同而产生的超额利润所转
44、化的地租形态。(二)绝对地租不管租种什么土地都必须缴纳的地租，就是绝对 地租。绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。 三)垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。比如，具有特殊风味的名酒就是用某些特别地块出产的原料(包括水)酿制而成的。又如，我国某些地区出产的特殊干鲜果品，只能在一些地区种植。这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格在市场上出售。这种垄断价格产生的超额利润，由于土地所有者拥有对这种具有特殊性质的土地的所有权，因而转化为垄断地租，落人土地所有者手中。四、地租与地价的关系地价是地租的资本化，是资本化的地租，是预买一定年数的地租。地价地租除以平均利息率对于永久租期土