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1、精选优质文档-倾情为你奉上2015年上海房地产估价师理论与方法：房地产基本状况描述试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是_。 A收益递增递减原理 B均衡原理 C替代原理 D适合原理 2、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段3、如果某房地产现状价值大于新建
2、房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以_进行估价。 A保持现状前提 B装修改造前提 C转换用途前提 D重新利用前提 4、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是_。 A0.57 B0.74 C0.80 D1.045、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。 A87 B124 C130 D134 6、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依
3、次为：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。 A2292 B2236 C2240 D2290 7、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。 A比较法 B收益法 C成本法 D路线价法 8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。 A移动平均法 B指数平滑法 C市场因子推演法 D简单平均法 9、下列关于税收的表述中，正确的是_。 A房产税的课税对
4、象是房产 B房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税 C农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税 D城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据 10、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用_进行估价。 A比较法 B成本法 C假设开发法 D长期趋势法11、（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。 A项目投资所能支付的最高贷款利率 B将未来收益或收入转换成现值的收益率 C投资者每年所获得的或期望获得的收益率 D项目年净收益与项目投资的资本价值之比 12、房地产开发具有_的特点，其开发成本、管
5、理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。 A投资量大 B周期长 C风险性大 D开发费用投入时间变化大 13、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为。 A：438 B：50 C：568 D：70 E：工业用地的监测点评估价格14、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的需求指标之一。_ A可供租售量 B房屋空间使用数量 C城镇登记失业率 D国内生产总值
6、 15、建筑总高度超过nl的，不论是住宅，还是公共建筑、综合性建筑，均为超高层建筑。 A：60 B：80 C：90 D：100 E：执行层的组织协调 16、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27 m，前街路线价为2 000元，后街路线价为1000元，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为。 A：9 m B：135 m C：15 m D：18 m E：工业用地的监测点评估价格 17、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A学习 B经济状况 C对渠道的信赖度 D购买动机 18、有一房地产，未来第一年的净收益为20万元；预计此后各年的净收益会在上一年的基础上减少2%，该类房地产的报酬率为1
7、0%，其无限年期的价格为_。 A250万元 B200万元 C196万元 D167万元 19、A房地产经纪公司独家代理，为王某介绍成交一宗二手房，该二手房成交价格总额为10万元，按照规定，A房地产经纪公司可收取王某房屋买卖代理费最高为元。 A：500 B：1000 C：2500 D：3000 E：执行层的组织协调 20、某宗面积为3 000的工业用地，容积率为08，相应的楼面地价为700元，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为50，相应的楼面地价为960元，则应补地价为 。 A：300万元 B：30万元 C：4 240万元 D：1 272万元 E：工业用地的监测点评估价格 21、”五通一平”一
8、般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整。 A：给水、排水、电力、通信 B：给水、排水、燃气、热力 C：排水、电力、通信、燃气 D：排水、电力、通信、热力 E：工业用地的监测点评估价格 22、下列关于瑕疵请求规则的效力范围，说法不正确的是。 A：瑕疵请求权主要针对拍卖人和委托人 B：委托人必须受瑕疵请求规则的制约 C：拍卖人的责任以委托人的告知为前提 D：拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提 E：执行层的组织协调23、国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从_开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A1997年下半年 B1998年上半年 C1
9、998年下半年 D1999年 24、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应。 A：假定建筑结构是安全的 B：肯定建筑物是安全的 C：强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D：说明建筑结构安全难以确定 E：工业用地的监测点评估价格25、_是指外汇买卖活动的总称。 A外汇市场 B外汇总市场 C汇兑买卖 D汇兑市场二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有。 A：销售利润率小于投资利润率 B：投资利润率小于成本
10、利润率 C：成本利润率小于直接成本利润率 D：直接成本利润率小于销售利润率 E：年利润率小于总利润率 2、房地产业。 A：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业 B：包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动 C：在国民经济产业分类中属于第三产业，是为生产和生活服务的部门 D：关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业 E：是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务3、下列关于会计账户的表述，不正确的是。 A：会计账户是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素 B：会计科目被
11、赋予借贷双方的记录空间就是账户 C：账户是用以记录经济业务，整理、汇集会计数据资料，提供会计核算指标具体数据的手段 D：账户是按规定的会计科目开设的，以会计科目作为它的名称 E：执行层的组织协调 4、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是。 A：专家打分法 B：“三项预测值”法 C：解析法 D：蒙特卡洛模拟法 E：借款合同5、征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归_所有。 A县级以上人民政府土地管理部门 B乡(镇)人民政府 C农村集体经济组织 D地上附着物和青苗的所有者 6、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为
12、30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A高于 B低于 C等于 D条件不足，无法确定 7、下列说法中不正确的是。 A：封闭型基金证券的价格波动较大 B：开放式基金的风险较小 C：股权式基金具有较多的投机成分 D：有价证券基金着眼于二级市场 E：追加型基金证券不允许中途解约 8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+_+正常利税。 A拆迁费用 B建造建筑物费用 C公共设施建设费用 D市政设施建设费用 9、（）越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。 A速动比率 B资产负债率 C偿债备付率
13、 D流动比率 10、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括。 A：土地出让金 B：征地拆迁费 C：基础设施建设费 D：土地转让费 E：契税11、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占的比率该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。 A：毛租金收入 B：潜在租金收入 C：经营收入 D：净收益 E：借款合同 12、补偿标准以“物”(房屋)为主，更能充分体现_这一民事法律关系最一般的原则。 A入股补偿 B等价有偿 C等价补偿 D实物补偿 13、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。 A选
14、择专业化 B产品专业化 C大量定制 D单一市场集中化14、房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为（）。 A临时用地土地使用权 B农村承包土地使用权(为农民集体土地上的) C宅基地使用权(为农民集体土地上的) D行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的) E出让土地使用权(为国有土地上的) 15、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是_模式。 A选择专业化 B产品专业化 C大量定制 D市场集中化 16、作为中央银行，一般
15、都具有三大基本职能。 A：发行的银行 B：银行的银行 C：国家的银行 D：企业的银行 E：社会的银行 17、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。 A中华人民共和国物权法 B中华人民共和国城市房地产管理法 C城市房地产开发经营管理条例 D房地产估价规范 E城市房屋拆迁估价指导意见 18、某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元、24万元、23万元、25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为_万元。 A23.75 B24 C23 D23.69 19、房地产价格评估机构或者房地产估价师出
16、具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处_罚款。 A5万元以上10万元以下 B5万元以上20万元以下 C3万元以上10万元以下 D1万元以上3万元以下 20、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是。 A：标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱 B：熟地通常比生地或毛地变现能力弱 C：小商铺通常比大商铺变现能力弱 D：厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱 E：郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱 21、下列会计恒等式，正确的是。 A：收入-费用=利润 B：资产=权益=债权人权益-所有者权益 C：资产=负债+所有者权益 D：所有
17、者权益=资产+负债 E：资产+利润=负债+所有者权益+(收入-费用) 22、投资者可以控制的风险包括（）。 A利率风险 B政策性风险 C资本价值风险 D持有期风险 E比较风险23、某房地产开发项目的占地面积为10000，规划容积率4，预计开发完成后可供销售面积 为总建筑面积的80，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500 元，则使项目 达到盈亏平衡的单位变动成本为元(2008年试题) A：2350 B：29375 C：3250 D：40625 E：借款合同 24、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。 A：土地取得成本 B：开发成本 C：管理费用 D：销售费用 E：销售税费25、写字楼的租金状况主要取决于。 A：所处地点 B：竞争强弱 C：市场状况 D：面积大小 E：借款合同专心-专注-专业