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1、可行性分析报告可行性分析报告国际诊所项目国际诊所项目成都汇富投资有限公司成都汇富投资有限公司二二一四年一月六日一四年一月六日目目 录录第一章：总第一章：总 论论.2 21.1 项目名称.21.2 项目概况.21.3 项目背景.31.4 可行性研究编制依据.41.5 可行性研究结论.4第二章：市场分析第二章：市场分析.4 42.1 宏观经济形势分析.42.2 成都市经济形势分析.52.3 成都市医疗行业分析.92.4 项目自身因素分析.92.5 项目市场分析结论.9第三章第三章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件.9 93.1 项目选址.93.2 项目建设自然条件.93.3 项目建设施工条件.
2、93.4 项目发展目标与规划.93.5 项目实施的保障措施.10第四章：项目规划设计方案第四章：项目规划设计方案.10104.1 设计思想、理念及特点.104.2 项目总体规划.10第五章：项目建设管理方案第五章：项目建设管理方案.11115.1 项目建设管理办法.115.2 项目工作范围.115.3 项目重要事件列表.125.4 应变管理计划.125.5 沟通管理计划.125.6 成本管理计划.135.7 采购管理计划.145.8 范围管理计划.145.9 进度管理计划.145.10 质量管理计划.155.11 风险管理计划.165.12 人事管理计划.16第六章第六章 工程实施进度计划工程
3、实施进度计划.16166.1 项目实施阶段和建设周期.16第七章第七章 环境保护及卫生防疫环境保护及卫生防疫.16167.1 环境保护.167.2 卫生防疫.17第八章第八章 项目开发定位项目开发定位.17178.1 项目市场定位.178.2 项目目标消费群体定位.178.3 项目服务定位.178.4 项目价格定位.17第九章第九章 项目营销策略项目营销策略.17179.1 市场推广策略.179.2 销售策略.18第十章第十章 运营管理及成功要素运营管理及成功要素.191910.1 经营管理.1910.2 成功要素.19第十一章第十一章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措.202011.1
4、投资估算.20第十二章第十二章 项目财务分析结论项目财务分析结论.202012.1 项目财务分析.2012.3 项目财务评价.21第十三章第十三章 效益评价效益评价.212113.1 社会效益评价.21第十四章第十四章 风险分析及对策风险分析及对策.212114.1 政策与环境风险.2114.2项目风险.2114.3 财务风险.2214.4医疗营运风险.2214.5 不可抗力因素风险.22第十五章第十五章 结论与建议结论与建议.2222第十六章第十六章 相关政策相关政策.2222第一章：总第一章：总 论论1.11.1 项目名称项目名称1、项目名称:国际诊所项目2、项目承办单位: 成都汇富投资有
5、限公司3、项目主管部门: 成都市人民政府、成都市武侯区卫生局4、项目拟建地点：四川省成都市人民南路、红牌楼区域5、项目建设性质：新建1.21.2 项目概况项目概况为使新兴地区获得国际标准的医疗服务，成都汇富投资有限公司拟在成都市独资筹建一个新型国际诊所-“国际诊所” 。该诊所不但对患者的全面健康负责，还将开创一个灵活且盈利状况良好的医疗商业模式。在第一年中，国际诊所将遵循本商业计划书确立的原则，与国际诊所、四川省人民诊所等顶尖医疗机构建立合作关系，以获得顶级专家及医疗资源。国际诊所在专注于所有年龄段各种病症的诊断及治疗的同时，立足于疾病预防及提高患者的整体健康，为患者谋取福祉。诊所将使用最新的
6、医疗设备，并聘请接受过国际医疗培训的工作人员为每一个患者提供最优质的医疗服务。在我们看来，一个人的健康状况受到诸多因素的影响，包括：运动、饮食、环境以及遗传等因素。国际诊所将尽最大的努力提供最全面的医疗服务，以使它的每一个患者都可以得到最优质的服务，获得最高的幸福感。国际诊所在向患者详细阐明利弊并获得其书面同意的前提下可开展初步诊治。一旦条件具备，国际诊所还可将患者转诊到国际诊所、四川省人民诊所等顶级医疗机构接受深入诊断及治疗。诊所将为每个医师配备两名助手：一名医护助理和一名接待人员，并在第一年中对这些雇员进行不间断培训，帮助他们不断成长。诊所的营销战略包括纸媒广告，网站开发，APP 手机移动
7、终端开发，网络营销以及促销活动等，以诊所方圆 60 英里（约 110 公里）范围内的居民为主要目标客户群。随着就诊人数的不断增长，收支将逐步平衡。预期诊所开业的前三年将为非盈利期，此间重点做好人员培训、完善运营、市场开拓等工作；在第四年将实现小额盈利，随之实现患者与投资机构的共赢初衷。1.31.3 项目背景项目背景1.3.11.3.1 中国医疗行业现状中国医疗行业现状随着社会经济的发展和科技的进步，人们对健康的认识更加深刻，对卫生服务的要求也越来越高。由于我国社会目前已进入老龄化阶段以及公共卫生突发事件的增多，卫生资源量与卫生事业的发展以及广大人民群众日益增长的卫生保健需求之间的矛盾越来越突出
8、。卫生资源是居民享有健康的基础。目前，我国卫生资源的结构和布局不尽合理，从全国范围来看，地区之间、城乡之间卫生资源配置比例失调，80的农村人口仅占有 20的卫生资源量，而且，卫生资源呈“倒三角”配置，与居民健康需求“正三角”相矛盾，这些现象严重阻碍着我国卫生事业健康发展。1卫生资源和卫生资源配置的概念卫生资源是指在一定社会经济条件下，社会对卫生部门提供人力、物力、财力的总称，包括硬资源及软资源。硬资源指卫生人力、物力等有形资源；软资源指医学科技、医学教育、卫生信息、卫生政策及卫生法规等无形资源。卫生资源配置是指卫生资源在卫生行业(或部门)内的分配和转移(流动)。卫生资源的合理配置对卫生事业的持
9、续、稳定、快速、健康发展具有重要的促进作用。2. 卫生资源配置现状及存在问题（1）卫生资源配置的结构和布局不合理。城乡发展不平衡（2）政府对公共卫生的投入不足（3）国家卫生费用投入不足（4）卫生人力资源配置失衡1.3.21.3.2 成都市医疗市场现状成都市医疗市场现状成都市医疗资源在全国范围内相对丰富，是西南地区医疗资源聚集诊所。拥有四川大学国际诊所、四川省人民诊所、军区总诊所等 8 所三级甲等诊所，二甲诊所及其他专科诊所数量更是庞大。但是，同时我们必须注意到的是，成都市医疗总量优势的背后依然存在普遍医疗资源、人力资源分配不公的现状。国际诊所及省人民诊所等大诊所往往承载了四川省乃至整个西南地区
10、的医疗压力，挂号难、看病难、住院更难是广大患者的共同感受。由于医疗资源配置的过度集中，形成“人人都想去华西”的社会心理现状，导致成都市给人以诊所总量多、口碑好，但是人人觉得看病难的怪圈。究其原因是由于医疗资源分配不均衡，市场机制没有发挥作用的结果。随着国家对医疗行业政策的逐渐放宽，民营资本被欢迎进入医疗市场，并期望利用市场机制完善和解决医疗行业不同的市场需求。这不仅对整体经济环境有非常好的刺激作用，同时还可以缓解医疗资源分配不均，医疗市场差异化、个性化供给严重不足，从而导致的“没钱看病难，有钱看病也难”的奇怪现象。针对这样的情况，政府也欢迎各大民营资本进入当地医疗市场，并欢迎国际高端医疗机构进
11、入成都地区，满足当地一部分高端人群的医疗需求。1.41.4 可行性研究编制依据可行性研究编制依据1、中共中央国务院关于深化医药卫生体制改革的意见中发（2009）6 号；2、 国务院关于印发医药卫生体制改革近期重点实施方案（2009-2011 年的通知）国发（2009）12 号；3、国务院办公厅转发发展改革委卫生部等部门:关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构意见的通知 （国办发201058 号）；4、国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见；5、国务院关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构的意见；1.51.5 可行性研究结论可行性研究结论通过对项目的技术经济分析论证，得出如下结论：1
12、.5.11.5.1项目市场前景广阔项目市场前景广阔世界知名房地产投资管理及服务公司仲量联行在蓉发布中国新兴城市三十强报告。仲量联行大中华区研究部主管李伟烈明确告诉四川新闻网记者说，包括成都在内的中国新兴城市三十强将是未来房地产投资开发商和租户关注的焦点。其中成都和天津更是未来的明日之星， “成都发展成为一线城市我们估计只需要二至五年就可以了。 ” 成都经济的高速发展及“新一线”城市的市场潜力吸引了大量的世界五百强企业来蓉投资，这些大型跨国企业拥有大量高端高新技术企业和大批国内外高层经营管理团队。同时，良好的经济大环境也给当地中小企业家创造了很好的企业生存环境。经济的发展带来的不仅是物质的丰裕，
13、同时也是精神需求的同步促进。大量的私营企业家、高级管理人员以及富起来的每一个人都越来越重视生活品质的提升，特别是对于健康逐渐有了更深刻的认识。而目前城市健康产业高端市场供不应求。高端医疗的核心竞争力是人性化的管理 。舒适的环境、先进的管理理念、较高的医疗水平和强大的专家阵营、国际化标准、多元化的服务都是高端专科诊所的共性，而这些都需要人性化管理。 ”人性化的管理应该体现在两个方面，一是有全面完善的管理模式和系统，从“生理-心理-社会”上解决患者疾苦，二是人性化的服务，能从细节和点滴上帮助患者和家属。这些都是国际诊所的目标。1.5.21.5.2 建设条件建设条件项目的前期工作包括项目选址、立项、
14、可行性方案制定、相关证书申请以及装修等。项目总投资估算 1511 万元，估算投资回收期3 年，经营风险包括政策环境变化风险、投资预估及销售预测等财务风险、医疗行业经验管理风险、不可抗力风险等。第二章：市场分析第二章：市场分析2.12.1 宏观经济形势分析宏观经济形势分析中国经济现状是“十八大”规划未来的起点，同时也是改革开放以来，经过 30 多年经济持续高速增长之后，目前我们所处的位置。关于目标， “十八大”提出了未来十年乃至本世纪中叶中国经济社会发展目标。中国经济现状有四方面基本特点：一是总量很大。我国是全球第二大经济体，占全球经济的比重超过 10%。二是人均收入水平很低。从人均国民总收入看
15、，我国在世界 200 多个国家中排到 100 位之后。三是增长快。过去 30 多年，我们保持了接近 10%的高增长，2012 年以来受欧债危机的影响，中国经济增长出现明显滑坡的趋势，但是仍保持略高于 7.5%的增速，不仅明显高于发达国家的经济增长速度，也明显高于其他新兴经济体，如俄罗斯、印度、巴西这些国家，当然也远远高于全球平均增长水平。四是发展极不平衡。比如，2011 年贵州的人均 GDP 只有 2000 美元多一点，仅相当于天津的20%。 “十八大”报告中指出，国家要加大对农村和中西部地区扶持力度，支持这些地区加快改革开放、增强发展能力、改善人民生活。鼓励有条件的地方在现代化建设中继续走在
16、前列，为全国改革发展做出更大贡献。2020 年全面建成小康社会就是要解决低水平、不全面、不平衡的问题，没有农村地区的小康，没有广大中西部落后地区的小康，我们就不可能到 2020 年实现全面建成小康社会的目标。总结，根据十八大会议精神，我国经济发展将持续保持增长势头。由于中西部经济发展相对东部沿海城市相对不均衡，因此未来近期发展政策将向中西部地区偏移，而成都近些年已经成长为中国西部乃至中西部经济诊所，接下来的几年更是快速成长的新机遇。2.22.2 成都市经济形势分析成都市经济形势分析世界知名房地产投资管理及服务公司仲量联行在蓉发布中国新兴城市三十强报告。仲量联行大中华区研究部主管李伟烈明确告诉四
17、川新闻网记者说，包括成都在内的中国新兴城市三十强将是未来房地产投资开发商和租户关注的焦点。其中成都和天津更是未来的明日之星， “成都发展成为一线城市我们估计只需要二至五年就可以了。 ”2.2.12.2.1 成都市人口分析成都市人口分析成都总人口数量呈稳定增长趋势， 2001 年至 2011 年十年间，总人口从 1020 万人次增至 1160 万人次，增长 14.1%。四川省成都市继北京、上海 、重庆成为中国人口第四大城市。总人口面积为12370 平方千米。2013 年预期人口总量将超过 1400 万人次并将保持上升势头。下图为 2001 年-2011 年间成都总人口态势图：2.2.22.2.2
18、 成都市成都市 GDPGDP 总量分析总量分析成都是一个重要的制造业诊所，产品涉及：电子产品，机械，制药，化工用品，冶金工业及食品加工业等。2011 年，成都第三产业产值占 GDP 总额的最大份额（49%） 。第二产业占 GDP 总额的46%，略低于 47%的国家平均水平。成都名义 GDP 多年呈不断增长趋势。2001 年，名义 GDP 总计达 1492 亿。2011 年增速最快，从而使名义 GDP 比上年度增长了 23.5%。随着四川省政府制定的“保护本地品牌，振兴经济”策略的出台，GDP 将继续迎来飞跃式增长。下图为 2001-2011 年间成都市名义 GDP 态势图：成都总人口数（单位：
19、百万）与名义 GDP 相同，成都人均名义 GDP 同样呈稳定增长态势，从2001 年的 14600 元增长至 2011 年的 58920 元。2010 年增速最快，比上年度增长了 22.3%. 据成都社会经济发展部颁布的“十二五”计划显示，人均可支配收入将以每年 12.9%的速度增长直至 2015 年。下图为 2001-2011 年间成都人均名义 GDP 态势图：成都名义 GDP（单位：十亿）2.2.32.2.3 成都市财政收入分析成都市财政收入分析2001-2011 年间政府财政收入从 78 亿增长至 681 亿。2005-2007 年两年间，政府财政收入翻了两倍。成都的财政收入位列中国中西
20、部省会城市之首。下图为 2001-2011 年间成都政府财政收入态势图：成都人均名义 GDP（单位：元）2.2.42.2.4 成都市固定资产投资总量分析成都市固定资产投资总量分析成都的固定资产投资总量呈指数函数态势增长。2001-2011 年间，固定资产投资总量翻了 9 倍，从 530 亿元增加到 4940 亿元。投资的快速增长得益于成都良好的投资环境。例如：成都是全国高等学府及科研诊所数量最多的城市之一。其次，成都还是中国中西部城市中金融交易量最大及外资银行数量最多的城市。成都发达的交通及信息交流系统也为其良好的投资环境增色不少。此外，中央政府还提出“西部大开发”战略以及提供税收优惠政策鼓励
21、投资者积极向西部省份拓展。下图为 2001-2011 年间成都固定资产投资总额态势图：成都财政收入（单位：十亿）2.2.52.2.5 成都整体城市实力分析成都整体城市实力分析“据世界房地产投资管理领导品牌仲量联行（Jones Lang LaSalle）报道的最新中国城市前 50 排名：厦门及其他 9 个城市位列 2 级-增长期城市。 ” 中国关注周三报道。依据建筑规模及经济发展进度等因素，仲量联行总结道：中国城市前 50 排名正在发生前所未有的交替。 “在国际诊所看来，这些城市将在下个十年中成为新闻头条。 ”报告中，仲量联行主要依据经济指数和财富指数两个标准将这50 个城市分为 5 个等级，即
22、：1 级、1.5 级-过渡期、2 级-增长期、3 级-形成期、3 级-雏形期。一级城市仍为传统的北京、上海、广州和深圳。成都固定资产投资总额（单位：十亿）报告将成都、重庆、沈阳、杭州、大连、武汉、苏州和南京归入 1.5 级 过渡期城市。值得注意的是，成都和重庆两个西南城市分别位列 1.5 级-过渡期城市的第一和第二。仲量联行将重庆描述成“地球上发展最快的大城市” 。除厦门，青岛，西安，宁波，长沙，合肥，郑州，成都，东莞意外，济南被列入 2 级 增长期城市。另一个福建省省会福州被仲量联行列入 3 级 形成期城市。报道称中国城市 50 强正以明显超过中国其他地区的发展脚步前进。到 2010 年，中
23、国城市 50 强总资产预期将达到 6.7 万亿美元，将超过现在的日本。它们还将在今后的十年中占到全球经济增长总量的 12%。 2020 年将占世界出口额的 6%。城市发展曲线分布图: 分数增长, 2009-2012 统计图: 仲量联行提供2.32.3 成都市医疗行业分析成都市医疗行业分析随着成都市城乡一体化发展，城区面积不断扩大，人口迅速增加，就医服务需求急剧递增；新一轮医疗卫生体制改革，目前成都市的医疗状况是，医疗服务资源供不应求，社会就医需求拥挤，医疗服务供需矛盾日益突出，医疗卫生事业发展迫切，急需服务水平较高的医疗机构，满足人民不断增长的就医需求，提升城市及周边新区的社会经济发展。随着成
24、都市进入城市化快速发展阶段，为缓解成都市中高端群体“看病难、住院难”的现状，国际诊所项目是为了改善成都市医疗条件，引进先进技术，开展新的医疗服务项目。该项目的建设必将给成都市卫生医疗事业注入新的血液，可极大的满足成都市中高端群体日益增长的就医需求，有利于区域经济、社会的和谐发展。2.42.4 项目自身因素分析项目自身因素分析国际诊所将为其所属区域及周边区域所有年龄段人群提供全面和预防性的医疗健康服务。诊所将拥有一批训练有素的医疗队伍，先进的设备，健全可靠的医疗培训体系以及医疗转诊系统。同时利用周边诊所的医疗设施设备，为每一个患者提供最优医疗健康服务。结合当地地理、经济、自然环境条件对本项目存在
25、的各项影响因素进行如下分析：2.4.12.4.1 项目优劣势分析项目优劣势分析1区域环境。成都整体经济正处于高速发展时机，社会环境良好，政府欢迎国际医疗机构入驻。因此项目具有很好的社会、经济及政治环境。项目拟设立地段属成都市高端地段，医疗资源配套丰富，目标人群消费市场广阔。2.52.5 项目市场分析结论项目市场分析结论项目处于国家经济稳步发展阶段，成都市经济发展势头良好，医疗行业根据国家相关政策大量需要民营资本的进入，因此项目市场前景良好。第三章第三章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件3.13.1 项目选址项目选址国际诊所将选址在成都市武侯区人民南路及红牌楼区域3.23.2 项目建设自然条
26、件项目建设自然条件本项目属租用办公室，无需自建。由于是室内作业，自然条件因素对项目装修及营运影响较小。3.33.3 项目建设施工条件项目建设施工条件本项目施工所用水、电力、排水条件、暖通、供气、电话通讯、网络及交通等周边基础设施配套基本完善，项目装修所需的各项材料均可在当地市场采购，并可利用便利的交通运抵施工现场。3.43.4 项目发展目标与规划项目发展目标与规划国际诊所项目将以全科门诊工作为中心，以提高医疗技术水平、强化医疗服务质量、注重人才开发培养，加强管理为重点，积极探索新的经营模式，群策群力，团结协作，力争建成功能完善、环境优美、设施完备、管理规范、技术精湛的新型国际诊所。创建以人为本的管理机制，实现服务保障零障碍；创建以人为本的诊所管理文化，实现人际管理零隔阂。3.53.5 项目实施的保障措施项目实施的保障措施（一）成立项目组织管理机构。为确保该项目的顺利有效实施，将成立项目建设领导小组，小组成员分工合作，各负其责，协调和解决项目建设中出现的问题，保证项目顺利实施。（二）各级政府和卫生主管部门积极支持本项目建设，业主（麦田中心）在实施过程中积极配合施工队伍，安排专人协调施工过程中出现的临时问题，使工程建设能够正常有序地开展。（三）项目管理团队在有关部门