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1、精选优质文档-倾情为你奉上绝对保密 芜湖恒大华府整体定位方案中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司2010-4-13此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。目录第一部分：研究目标要求与说明1、 项目产品规划开发商已经基本确定，本次报告重点为价格定位，土地状况和芜湖市房地产市场综述。报告中所提供价格均为毛坯清水价格（不含装修）。2、通过芜湖市地产市场客户分析，项目周边客群研究，结合本案规划及产品特征，为项目提供准确的客户定位参考建议。3、制定本案入市价格策略，实现项目的快速销售和资金回
2、笼保证。【目标】通过项目准确的定位，找到中高端市场的空隙，以差异化、贴近客户的实际生活塑造项目自身的竞争优势，打破该地段甚至该区域原有的竞争格局，为恒大在芜湖的发展奠定基础，实现恒大公司“规模加品牌”的可持续发展战略，并以其差异化的品质，将恒大品牌深植芜湖客户心中。“恒大品牌，精品华府，登陆国际旅游城芜湖第二部分：重要结论1、客户定位芜湖恒大华府客户定为方案产品二房、小三房小三房、大三房四房（含复式）面积段80-95/90-11080-120120-140140-160核心客群芜湖首次置业客户、市内外刚性投资客户、恒大品牌跟随者周边区域板块外溢改善性客户；工业区企业移民和个体私营业主、生意人。
3、老城区板块外溢自住刚性、改善性客户；周边工业区企业管理者，市内储备养老客户。芜湖市中高端改善需求客户、企业高层管理者，私营业主、公务员、事业成功人士。2、价格策略“适价入市，流量为先，小幅快涨，相互掩盖，整盘平衡”l 以相对适度价格策略迅速占领市场，树立项目的市场地位，打响市场口碑。l 提速项目整体景观打造，提升实景体验和卖场生活度假场景营造，逐步完成价格上扬。l 建议首期分三批推售，时间分别是2011年8月，2013年2月，2013年8月。l 启动区价格涨幅以芜湖鸠江区月均涨幅0.04%保守估计。3、价格测算“超高性价比辐射芜湖市内外，亲民价格站在市场前沿”价格测算类型开盘均价首期尾盘均价首
4、期整体均价价格6092元/7708元/6900（元/） 备注：不含精装修价格。第三部分：分析依据1、项目基本属性分析1.1地理位置及交通l 区位：鸠江区位于芜湖市的东北部，辖清水、官陡、湾里、四褐山、裕溪口5个街道办事处和鸠江经济技术开发区（省级），有12个村委会，30个社区居委会，国土总面积232平方公里，总人口23.4万人。鸠江区位于芜湖市东郊，濒临长江“黄金水道“，芜宁、芜屯公路纵横交贯。芜杭高速公路、芜马高速公路和通往武汉的沿江高速公路贯穿其中。芜湖公铁两用长江大桥穿境而过，形成了淮南线、皖赣线、芜宁线三铁路干线通过。水、公、铁、空四通八达，交通便捷。项目四至并无明显道路划分，四周多是
5、荒芜天地，但是项目周边规划良好，未来将发展为高品质生活区域。考虑其发展潜力和周边客户对价格的接受能力，所以其价格策略和客户导入将受该板块影响，开盘之初单套总体价格不应该过高，后续加推可按市场走势提升项目价格。）l 交通：项目目前有7、42、45、105（晚）、15路和35路公交车抵达，15和35路公交车可以直达项目南侧，7、42、45、105（晚）可到项目东侧，交通方便。从规划来上看，未来该板块将以赤铸山路与中江大道为主干线，而赤铸山路位于该项目的南侧，中江大道位于项目东边，该2条线路也将成为芜湖恒大未来主要出行的线路。l 发展潜力：芜湖市位于长江三角洲西北部，总面积3317平方公里，总人口2
6、29万，其中市区面积720平方公里，市区人口104万，是一座呈南北走向的扇面状城市，分南、中、北、东四个区域。其中，鸠江区自西至东横跨芜湖市东北部，西临长江，面积232平方公里，并占据了全市的最西、最东、最北端，人口23.4万。鸠江区是芜湖市最重要的工业区，区域内有国家级经济技术开发区、出口加工区、外贸码头，区域工业已形成汽车及零部件、电子电器、金属加工、机械及模具制造、生物医药；苗木种植及农产品深加工等产业和三百多家相关配套企业群。以芜湖为中心的四小时经济生活圈，不仅为芜湖提供了一个包括沪、苏、皖、浙、赣、鄂等省、市地域内4亿多人口的巨大消费市场，也为鸠江区提供了一个最广阔和最有潜力的区域经
7、济交流与协作空间。随着芜湖市政务文化中心的建设发展，鸠江区一跃成为皖江“核心”城市的政治中心、文化中心、金融商贸中心。得益于皖江城市带承接产业转移示范区、合芜蚌自主创新综合试验区等利好政策的叠加效应，敢闯、敢干、敢为人先的鸠江人民，将进一步发挥得天独厚的区位优势，抢抓各种政策机遇，转变发展方式，优化经济结构，全力推进“一主两翼”建设，即以实施城乡一体化为主线，以发展先进制造业和现代服务业为两翼，重点推进鸠江经济开发区和城东新区建设，全力打造先进制造业集聚发展和现代服务业快速发展的宜居宜业宜游新城区。l 该区域房地产市场处于快速扩张阶段，区位偏僻，目前地块通达性较差。项目对面为苏宁环球城市之光项
8、目，其为芜湖目前最大的城市综合体之一，为本项目主要竞争对手之一，与项目相邻的为万科1043-1和1043-3地块，预计未来开发为高端物业，因此未来如果同一时间段内上市，将对本案形成较大的压力。项目以东为伟星置业的伟星城项目，不过其项目已接近尾声，所余存量较少，非本项目未来的竞争对手。芜湖恒大华府地块区位示意图1.2区域配套分析图例配套类型主要配套项目生活圈柏庄观邸、城市之光，东方红郡开等住宅项目，但是目前周边配套设施不完善，大部分均为在建之中。公建配套大阳垾湿地公园，目前公园正在建设中。教育配套芜湖市第一中学工业众多知名企业单位娱乐大型主题公园方特未来世界未来该区域将规划成为一个环境优雅的高品
9、质综合小区，项目旁边的芜湖市政府、公园（神山公园）及项目规划的湿地公园都将是其核心竞争力。1.3地块现状分析l 该区域目前主要为住宅、商业办公用地，地块靠近芜湖城市绿肺“神山公园”与大阳垾湿地公园，且用地范围内有大面积水面，可谓水系资源观景优越。l 目前，项目地处于施工阶段，地块四周道路区分明显，位于赤铸山路与鸠江北路交口东北，距市政府仅一步之遥，项目周边公园环绕，环境优越，随距市中心有一定距离，但也远离闹市区的喧嚣，该项目未来潜力空间巨大，目前交通配套、商业配套的相对缺乏可能成为消费者导入的瓶颈。l 项目地块地势较为平坦，目前主要以农田和荒地为主，在项目周边景观资源丰富，即西南边神山公园、北
10、侧的大阳垾湿地公园，以及东南方向的芜湖市政府。项目北侧在建湿地公园项目东南侧市政府 项目西南侧土地状 1.4 SWOT分析优势劣势1、从规模上看，项目规模大，利于建设项目品牌，易在市政规划中获得客户地段认可。本案是芜湖市内史无前例的项目，也是配套最完善的超大规模生活复合社区；2、恒大作为中国10强上市房企，品牌效应凸显；3、神山公园、大阳垾湿地公园、扁担河生态廊带等自然景观资源丰富，居住环境佳；4、芜湖市著名中学-芜湖市第一中学位于其项目东边，为其打造学府名宅奠定基础。1、项目位于新城区，周边交通配套、金融配套、商业配套暂不完善；2、地块周边村落围绕，文化、生活习惯差异较大，造成一定的客户心理
11、障碍；3、自2009年来芜湖土地放量大且较集中在城东，未来大盘竞争激烈。4、芜湖目前中产阶级群体里还不够壮大，对高房价承受力较低，高端客户群体亟需培养。机遇威胁1、目前市场上性价比高的产品较少；2、项目所在位置为区域目前高端物业较少，可以作为区域领导者；3、芜湖市场精装房较少，可实现差异化竞争；1、市场变化给项目营销带来不确定风险；2、区域低认知度，产品体量大，面临市场竞争和开发风险；1.5项目属性总结“潜力无限的城市综合体群将成为芜湖房地产的里程碑”l 项目位于鸠江区城东新城，芜湖市新兴政务中心，自2009年以来，芜湖市在项目周边投放了大量土地，目前该区域处于房地产高速扩张的时期，可想而知未
12、来该区域竞争一定相当激烈，与鸠江区相邻的镜湖万达广场和本案对面以及相邻的万科项目均是本案潜在的强势竞争对手。目前项目交通和周边配套均未完善，从城市规划前景看，项目的升值潜力巨大，但利好因素却不能完全由开发商控制，而是由政府、开发商双方促成。l 项目位于芜湖市鸠江区赤铸山路与鸠江北路交口东北，目前占地约322.95亩，建筑面积可达33万平米，将成为芜湖市规模较大的生活复合社区。l 从项目规模和产品类型来看，首期核心客户应锁定在首次置业、首次改善型和刚性投资需求。l 在不明朗的市场环境下，高性价比的产品是引爆市场热点的关键，所以首期定价成为项目是否能热销的影响关键。2、芜湖市市场机会研究2.1 芜
13、湖市城市概况（1）芜湖市区位资源概况l 地处长江下游南岸的芜湖，最早故址名鸠兹，有两千多年的历史，因“湖沼一片，鸠鸟繁多”，春秋时得名“鸠兹”。自古即被称为“长江巨埠，皖之中坚”，它是全国中等“明星”城市之一。l 自从上世纪九十年代初，上海浦东开发以来，芜湖作为安徽改革开放的重点和突破口，发展十分迅速，尤其是在制造业上，芜湖创出了奇瑞汽车、海螺水泥、海螺型材这样的拳头品牌，打响了芜湖制造的头一炮。作为安徽交通枢纽，华东沿海城市通往内地的要道。境内的芜湖港，是长江溯流而上的最后一个深水良港。长江北(西)岸的裕溪口港为中国国内最大的内河煤港，是安徽两淮和晋、豫、鲁诸省煤炭转运的集散站，长江南(东)
14、岸的朱家桥码头，可停靠万吨远洋货轮。l 改革开放以来，芜湖市先后获得了国家级沿江开放城市、国家级对外籍开放的外贸码头、国家级经济技术开发区、国家级高新技术产业开发区四个国家级称号，并建立了国家级出口加工区。近年来，芜湖形成了有较强竞争力的汽车及零部件、材料、电子电器三大支柱产业。与此同时，以方特欢乐世界为代表的文化旅游产业发展也进入了新阶段。 l 芜湖蓬勃发展的新兴行业不断涌现，以“建博会”、“茶博会”、“旅博会”三会为代表的会展经济，正推动江城芜湖向商埠重镇发展。（2）芜湖市城市基本概况芜湖市周边150公里范围内分布有南京禄口机场、合肥骆岗机场两大国际机场；四条高速公路贯穿市区，可快速到达周
15、边主要城市； 芜湖长江大桥大大加强了芜湖与合肥的联系l 芜湖市域面积3317平方公里，人口230万，其中市区面积826平方公里、人口112万，下辖芜湖、繁昌、南陵3县和镜湖、弋江、鸠江、三山4区，2个国家级开发区。芜湖水域面积占总面积的14.4%。芜湖四季分明，空气质量较好，据国家环保总局发布的报告，芜湖空气质量位居109个重点城市第10位，是一个适宜人居的生态城市。芜湖是全国优秀旅游城市，有6家4A级景区。芜湖属亚热带湿润季风气候。光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均气温15-16，日照时数20000小时，年降雨量1200毫米。l 芜湖历史文化资源更是十分丰厚。繁昌县“人字洞”，是古人类考古
16、学上的重大发现，发现的远古人类制作的石器、骨器和品种多样的哺乳动物化石、时间断代约在距今200万至250万年之间，把人类在亚洲活动的历史上溯了四五十万年，引起世界瞩目。繁昌柯家村古窑址，繁昌平铺乡“万牛墩”和南陵吴越土墩墓，南陵大工山铜矿遗址，均为全国重点文物保护单位。l 值得一提的是坐落于安徽省芜湖市芜湖长江大桥开发区内的芜湖方特欢乐世界。它是是亚洲目前规模最大的第四代主题公园，是目前世界单体面积最大、科技含量最高的主题公园之一，总面积约125万平方米，其中陆地面积约53万平方米，水面面积约72万平方米，由深圳华强集团投资兴建，属于芜湖华强旅游城的一部分，投资18亿元建成华强旅游城方特欢乐世
17、界，赢得“天造黄山，佛造九华，人造方特”的美名。2.2 芜湖市城市规划（1）芜湖市整体规划l 芜湖之初形成的城垣坐落在长江与青弋江的交汇处。城区的扩展历史，基本上是沿着长江向南北发展。2006年芜湖市区建成区面积116.61千平方米，南北15km，东西宽仅3-5km，是典型的带状城市。目前芜湖市在城市布局上分为三大块：城市北部为工业区，包括经济开发区；城中区是全市的商贸旅游区；城市南区，是主要生活居住区和文体、会展、行政中心。l 芜湖市域城镇体系为组团式空间结构，具体为一个主中心、三个副中心，三条城镇发展轴、六个城镇组团。一个主中心是指中心城市芜湖市，三个副中心是指南陵县城、繁昌县城及芜湖县城
18、。l 芜湖市域城镇体系空间结构为“一核三轴”。“一核”即芜湖市区；“三轴”分别为芜铜公路沿线、205国道沿线和芜屯公路沿线、芜湖至池州公路沿线。3、芜湖市房地产研究3.1 芜湖市场月度市场分析数据来源：官网数据l 纵观芜湖市房地产走势，不难发现芜湖市商品住宅价格以2010年11月为分界线。新国八条颁布之前，芜湖房价随着月度不断增加，2011年1月达到顶峰，随后房价下调，2011年3月芜湖市房价跌至5717元/平米。从供应角度来看，2011年1月及以前，芜湖市商品住宅的供应量丰富，随着新国八条的出台，以及国家房贷利率的上涨，开发商在推盘方面日趋谨慎。就成交情况来看，2011年1-3月的成交与去年
19、同期相比，也是大幅降低，可见芜湖市场的客户在选择购房上也更加谨慎。3.2 芜湖市整体房地产市场情况l 2010年度整个住宅用房供应为平米，与2009年度相比上涨35.48%。商业用房供应量为.93平米，与去年同期相比增长38.43%。办公供应为.33平米，与去年同期相比增长165.84%。整个楼市供应量明显上涨。 l 2010年度芜湖楼市住宅成交量为.85平米，与去年相比下跌近12个百分点，总成交金额为 .85万元。本年度办公成交面积为.13平米，比2009年度办公销售增加了192.17%。商业成交面积为.19平米，比去年增长了67.41%，成交总金额为.62万元。l 2010年1-12月芜湖
20、商品住宅成交均价为5280元/平米，与2009年相比增长率为27.41%；商业成交均价为10443元/平米，增长了11个百分点；办公方面成交均价为8076元/平米，与2009年度办公成交均价相比增加了近23个百分点。l 2010年1-12月芜湖楼市各区域成交均价也均有上涨，其中镜湖区本年度成交均价为5867元/平米，与去年成交均价5061元/平米相比增长15.93%；弋江区成交均价为5344元/平米，比去年上涨近30个百分点；开发区成交均价为4221元/平米，比去年上涨25.36%；鸠江区由于政府东移影响，成交均价大幅增长，为5099元/平米，上涨幅度达到50.01%；而三山区成交均价为470
21、4元/平米，也上涨29.12%。l 2010年度90平米以下房源共上市.03平米，占全年楼市上市量的30%。90-120平米房源上市.05平米，占全年上市量的35%。120-144平米房源上市.06平米，144平米以上房源则上市.28平米，两者共占全年上市量的35%，可见整个楼市还是以中小户型供应为主，大宅供应量相对谨慎！l 2010年度占据芜湖楼市商品住宅成交面积段分布中排名第一的是90-120平米的房源，共成交.5平米，占据全年楼市成交量的34%。其次是90平米以下房源共成交.2平米，占总成交量的29%。而120-144平米和144平米以上房源则 共占总成交量的37%。2010年1-12月
22、芜湖楼市商品住宅成交10强榜项目名称成交面积（）均价（元/）销售套数（套）成交总价（元）醇美华城.74946.481964.2伟星城.55352.331850信德华府.824746.351514.9镜湖世纪城.65304.441150.1左案生活社区94779.896549.951027.6碧桂园.24890.171021.8柏庄春暖花开92835.225164.98859.7东部星城71636.424637.1809.6东方红郡74365.415193.49783.4凤凰城68003.593998.77712.93.3 芜湖市市区房地产情况（1）商品房市场供应情况l 2010年112月，市区
23、累计批准商品房预售面积277.03 万平米， 较去年同期增长39.15%。其中，商品住房批准预售面积 229.61万平米，较去年同期增长35.48%；商业用房批准预售面积33.92万平米，较去年同期增长38.43%；办公用房批准预售面积 13.50万平米，较去年同期增长165.84%。（2）商品房市场销售情况l 2010年112月，市区累计销售商品房面积253.31万平米，较去年同期下降3.05%，销售金额为150.60亿元，较去年同期增长28.47%。l 其中，商品住房销售面积 212.85万平米，较去年同期下降11.78%，销售金额为112.37亿元，较去年同期增长12.41%；商业用房销
24、售面积24.63万平米，较去年同期增长67.41%，销售金额为 25.72亿元，较去年同期增长86.55%；办公用房销售面积15.40万平米，较去年同期增长192.17%，销售金额为 12.44亿元，较去年同期增长259.31%。（3）商品房市场价格情况l 2010年112月，市区商品住房销售均价为 5280元/平米，较去年同期增长27.41%；商业用房销售均价为10443 元/平米，较去年同期增长11.44%；办公用房销售均价为8076元/平米，较去年同期增长22.98%。其中，镜湖区商品住房销售均价为 5867 元/平米，较去年同期增长15.93%；商业用房销售均价为11645元/平米，较
25、去年同期下降13.05%；办公用房销售均价为 8548元/平米，较去年同期增长26.6%；弋江区商品住房销售均价为 5344 元/平米，较去年同期增长29.65%；商业用房销售均价为11097 元/平米，较去年同期增长72.53%；办公用房销售均价为6441元/平米，较去年同期增长12.62%；鸠江区商品住房销售均价为5099 元/平米，较去年同期增长50.01%；商业用房销售均价为 8193 元/平米，较去年同期增长71.15%；开发区商品住房销售均价为4221元/平米，较去年同期增长25.36%；商业用房销售均价为6199 元/，较去年同期下降0.86%；三山区商品住房销售均价为4704元
26、/平米，较去年同期增长29.12%；商业用房销售均价为 5017 元/平米，较去年同期增长3.15%。3.4 芜湖市土地市场情况l 2010年1月6日弋江区一块47.63亩居住用地的出让，到2010年12月21日1040号地块成功落槌，芜湖土地市场告别精彩的2010年。2010年芜湖土地市场成功出让国有建设用地32宗，总出让面积4249.60亩，成交金额.6万元，成交均价273.85万元/亩。l 与2009年土地市场行情相比，2010年土地总出让面积同比下降26.64%，成交金额同比上涨44.09%，成交均价同比上涨96.43%，仅一年时间，芜湖市土地价值大幅度攀升，土地价格不折不扣的寸土寸金
27、。l 2010年镜湖区年度成交土地四宗，成交面积191.6亩，成交均价161.69万元/亩，其中居住用途地块仅有一宗且为安置房建设；弋江区共成交土地9宗，成交面积1270.8亩，成交均价409.35万元/亩，居住用途地块5宗，其中，伟星置业于2010年12月17日拿下的1039号宗地楼面地价2735元/平米，刷新了本年度弋江区楼面地价新纪录；开发区共成交土地6宗，成交面积410.6亩，成交均价105.19万元/亩，开发区成交地块以商业办公用途为主，居住地块仅两宗，其中1032号地块为芜湖迄今为止最大的廉租房建设用地；三山区年内仅成交1宗土地1021号地块，成交面积177.2亩，该地块的规划方案
28、正在报批中，有望日后建成高端别墅区；鸠江区成为年度土地市场的最大赢家，据统计，鸠江区年内共成交土地12宗，成交面积2199.1亩，成交均价246.08万元/亩。l 城东新区的开发助推土地市场的火爆，土地市场高唱“南进东扩“。l 2008年，城东新区仅出让3幅宗地，均以流拍形式告终，短短两年，城东新区的土地便成了最抢手的香馍馍，各开发企业蜂拥而至，让城东发展面貌日新月异的同时，也催热了土地市场。在鸠江区成功出让的12幅宗地中，有11宗地块位于芜湖城东新区。l 特别是在2010年上半年，城东政务新区短时间内快速成交6宗土地。而在2010年下半年，城东夺地之 战却突然有所缓和，原本炒的沸沸扬扬的10
29、43号宗地也因报名不足三家，转为2011年元月挂牌出让，毗邻市政府大楼的1041号宗地也因鲜有人问津被迫 流入挂牌队列。看来，城东土地争夺战战火将延续到新的一年。l 土地记载了一个城市发展的足迹，年终土地出让概况的盘点可以清晰看出芜湖城市发展脉络。2010年，鸠江区与弋江区土地成交面积是全市年度总成交面积的80%，成为土地市场的供给主力军，在2011年，这两大片区将有大量新鲜楼盘面世，而这些地区的土地放量速度也不会太慢，“南进东扩”依旧是芜湖城市建设的主旋律。l 2010年是地产民生年，国家相继出台了一系列文件，要求各地方加大对保障性住房建设用地供给，保障性安居工程建设同时被纳入各地政府的建设
30、任务中。在2010年下半年，芜湖市国土部门大批量地推出保障性住房建设地块，其中包括芜湖最大规模的廉租房建设用地。知情人士透露，在2011年，保障性住房土地供给量会进一步加大。3.5 芜湖市房地产市场预测（1）供应量预测芜湖市商品住宅未来走势分析：从芜湖市2006年以来到2010年数据，预测2011、2012年、2013市场的供应量、成交量及价格。 供应量预测方法： 2010年：根据2010年实际市场监测的结果。 芜湖2011年、2012年：由于芜湖市场房地产制定执行不彻底，较多项目存在未拆迁即卖的现象，从土地市场的供应量预测未来供应量的方法相对欠准确，所以利用最小二乘数直线拟合方法预测2011
31、、2012年的供应量。 芜湖市供应量预测2010年供应量=根据市场监测2010供应量为229.61万 设Y=a+bX a=y/n b=xy/x2合肥市场供应量预测年份供应（y）Xxyx22006年48.25-2-96.542007年130.1-1-130.112008年179.270002009年169.471169.4712010年229.612459.224合计756.70402.0910a=151.34b=130.052011年281.352012年304.089（2）价格预测 价格预测方法： 通过比较我们发现，芜湖市价格是呈线性逐步上升态势，所以利用最小二乘数直线拟合方法计算2011、
32、2012年的价格，2010年的价格以目前市场上的价格为基数，进行保守估算，预计下半年价格上涨的空间有限。 价格预测： 设Y=a+bX a=y/n b=xy/x2芜湖市场价格预测年份价格（y）Xxyx22006上半年3265-2-653042007年3811-1-381112008年40730002009年41441414412010年52802105604合计205730436310a=4114b=436.32011年5976元/）2012年6764元/）（3）成交量预测 成交量预测方法： 2011年的成交量以2011年第一季度成交量*4计算为全年成交量，根据供求关系可知价格、供应、需求相互之
33、间是存在某种关系，所以以成交量为因变量，供应量、价格为自变量建立多元线性回归方程。预测2011年、2012年市场成交量。 成交量预测： 以2006-2010年成交量为因变量，以2006-2010年供应量、价格为自变量建立多元线性回归方程，根据前面预测的2011、2012年供应量和价格，代入多元线性回归方程，计算2011、2012年市场成交量，即需求量。设：未来需求量为Y，供应量与价格为X1、X2,Y=0+1X1+2X2根据上表数据进行SPSS多元线性回归分析，得出多元线性回归方程为：Y=0+1X1+2X2=-31.61+0.525X1-0.05X2将前面预测的2011年、2012年的供应量、价
34、格代入方程得出2011年、2012年芜湖市场的成交量。（4）总结芜湖市未来市场供求关系预测如下：芜湖市未来市场走势年份2006200720082009201020112012供应量(万平米)96.5130.1170.29169.47229.61281.35304.09成交量(万平米)51.5146.04105.05241.26212.85240.38256.47价格(元/平米)3246381140734144528059766764注：此结果是在理想市场状态下预测结果，不包括政策、突发事件的影响。价格：芜湖价格相对平稳增长供应量：很大程度是受政府主导因素决定的，预计未来供应量将加大。 成交量：
35、芜湖市场未出现波动性的增长趋势，芜湖市成交量会持续走高，主要是因为供应量的相对充裕、价格相对合理，以及芜湖作为旅游城市的发展前景，对芜湖市场具有很大的推动作用。3.6 芜湖市场分析总结l 芜湖房地产市场发展良好，未来发展潜力巨大l 芜湖目前去化较快的房型为80-120平米二房和三房，客户购房主要是满足自住需求为主。 l 项目周边的板块以本地自住型客户为主，性价比、配套、交通是他们比较关注的因素。l 作为芜湖未来市政中心，鸠江区未来将有长足发展。l 芜湖市高端住宅较少，恒大华府的修筑必将是芜湖市又一高端项目，未来是芜湖市的标识性建筑，必将吸引大批刚需和改善性客户。l 芜湖市商品住宅的价格持续走高
36、，而且增速较猛，未来价格仍有长足发展。l 旅游资源丰富是芜湖市场吸引客户的又一竞争力4、芜湖市竞争环境市场研究4.1区域城市角色2011年1月11日以61700万元成交价格摘个1043-2号宗地的使用权。恒大1043号宗地开发商为恒大集团。1043号宗地共分为三个地块，该地块位于万科1043-3号地块以西、鸠江北路以东、赤铸山路以北、涌金路以南。目前该区域原有建筑较少，可供开发的土地较多，片区内基本属全新开发。其板块自然资源丰富，有大量的树木、山景，适合打造中高端住宅项目，目前也是多个开发企业云集之地，堪称芜湖市的景观大宅之府地，未来发展潜力巨大。而本项目也将是本区域的中高端住宅的市场领跑者。
37、4.2区域房地产市场表现板块名称板块特征在售代表楼盘代表楼盘产品特征价格特征（元/平米）主要客户政务文化中心城市未来的行政中心与商业中心，房地产市场起步刚刚开始、目前是鸠江开放区发展最为成熟的区域，以区位与配套为核心价值。东部新城西区、东方红郡、柏庄观邸、金都檀宫别墅116-132、三房78-117、三房80-139、二房三房80-160普通住宅5400-6300、别墅11000-12000政府工作人员及私营业主、大学教师等高端人群的改善型需求；少量项目依托品牌优势吸引部分投资客神山口城市未来的旅游资源开发地，区域内景观丰富，房地产市场开始起步。目前没有在售楼盘，预计未来有两个项目加推以吸纳芜
38、湖市客户为主，区域内事业单位工作人员、工业区工作人员及周边私营业主。长江市场园政府主导的以茶叶为主的商业市场，未来成为该区域的茶叶及零售商业中心，房地产市场刚刚起步。伟星城89-198 三房居多6100-6400以产品品质和企业品牌为驱动因素，客户层次较多，从进驻企业中层、私营业主及附近市区居民。4.3区域竞争项目分析在售项目分析项目开发商总建面（万）容积率物业类型已推主力面积（）销售均价（元/）上市时间伟星城伟星置业62.41.8多层/小高层120-19863002010-2-3利华锦绣家园芜湖市利华房地产7.51.5多层/小高层40-14973002007-11-15圣地雅歌伟星置业271
39、.3多层/高层87-2499300- 180002011-03-19天和苑锦天房地产163.4高层126-159，61002009-01-16东方红郡芜湖宇尚地产392.0多层/高层7711859002011-03-12柏庄观邸芜湖柏庄领地置业503住宅80、11557502011-04区域竞争项目基本特征：片区分布：由于芜湖市政府即将搬到鸠江区，近两年鸠江板块成为芜湖房地产发展的热点区域，大批开发商入驻开发。销售价格：中心城区价格已开始突破7500元/平米，鸠江区板块借助神仙山幽美的自然风光和未来市政规划的独特优势，价格向6500元/平米迈进；项目在此时进入应该有巨大的增长空间。产品特征：目
40、前区域内缺少引领性的高端项目，区域在售项目主要建筑形态为多层、洋房、小高层为主，户型以二房、三房为主，面积集中在80-120平米的二房，130平米左右的三房，相对大户型的房源占比较多。从销售来看，100-120平米的小三房最为畅销，二房的产品的销售也比较好，整体来说越大户型去化越慢，销售周期较长。5、恒大华府项目市场定位5.1项目发展策略强塑精品形象，升级区域价值利用常规地产项目“核心竞争力矩阵”来判断本项目的战略发展方向。 环境：包括区域环境和自然环境，体现区位价值与自然资源禀赋； 人文：需要长时间积累，为领导者品牌的标志； 服务：品牌力量，属于真正主流品牌开发商的竞争力要素； 产品：典型的
41、单一项目成功要素与高价楼盘的充分条件；l 本项目选择“产品+自然资源”（“1+4”）的整体定位策略，作为区域“新进者”，项目将采取“强区域，强产品”发展策略，最终构建区域领导者地位：5.2项目客户定位l 遵循区域内客户结构现状及未来发展趋势，本案客户将随着项目及板块整体认知度的提高而进一步向外辐射，客户发展过程也是购房者突破“传统与新生购房区域的心理距离”的过程。项目首期将以区域地缘型改善客群为主首批客户可能导入途径客户发展路径l 随着城市区域开发成熟度的加快以及项目整体市场影响力的不断提升，在巩固周边客群的基础上，推进客户的演变及客户层次的升级，客群的辐射半径将会得到大范围的拓展。5.3 项
42、目户型配比根据对市场的调研结果以及客户的主力需求确定本项目的户型配比本项目户型比例：物业类型建筑面积（平米）比例小高层80-95平米（二房）30%100-120平米（小三房）40%120-140 平米（舒适三房）20%140-160 平米（四房（含复式）5%高层90-110平米（小三房）5%合计100%5.4静态价格测算芜湖市恒大华府普通住宅静态价格测算表评估因素权重本案伟星城（A）东方红郡（B）柏庄观邸（C）区域因素商服繁华度5%1345交通便捷度12%2455公建配套8%2456环境状况8%3457人文状况3%1336规划前景4%10101010土地个别因素基地状况3%8779容积率2%8989建筑物个别因素户型综合12%8889景观环艺8%101099建材设备7%8797车位2%8788外立面6%9768社区规模4%108810社区配套7%10978附加因素品牌&口碑3%910810物业管理1%9879营销展现5%9878加权分6.456.696.767.60权重100%30%40%30%基础价格55386,30059005750本案市场比准价格推算：恒大华府高层住宅静态价格=本案加权分（参考项目权重*参考项目基础价格/参考项目加权分）5538 元/平方米。注：各参考项目基础价格取竞品个案2011年13月成交均价。5.5