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1、上海嘉定同济ABC房地产开发项目可行性研究陈诉目录一、 摘要2二、 项目总说明3三、 项目表面与基地阐发4四、 市场情况阐发6五、 项目定位11六、 建立内容与市政配套13七、 建立方法与进度摆设16八、 投资估算与资金筹措17九、 经济效益阐发19十、 不确定性阐发21十一、 社会及情况效益阐发23十二、 结论25摘要2008年9月1日，上海欣欣房地产公司受让取得上海市嘉定区同济新城一块40年使用权的土地，意欲开发写字楼，本可行性研究陈诉对该项目进行财务和百姓经济评价。项目位于上海市嘉定区同济新城，曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。自2002年上海汽车城的制作,同济新城凭借良好
2、区位条件和历史、人文、底子设施等优势，吸引了众多的外商投资创业，写字楼市场投资急剧增长。2008年美国次贷危机致使金融业客户淘汰，写字楼已经供过于求，预计明后年将延续。该项目有方便的交通、低开举事度、良好的自然条件和周边情况，毗邻研发区，但是人气不高，市政配套不全，受周边一定负面影响，与四周其他写字楼形成竞争。该写字楼容积率3.5，修建面积35000平方米，地下1层，地上6层。开发总本钱11473.99万，项目建立期为1.5年，第一年投入总投资的70%，第二年上半年投入总投资的30%。银行贷款万元，抵押贷款期限15年，贷款利率5.40%。建成后出租，预计85%出租率，租金每日每平方米2元。内部
3、收益率为11.946%，按10%的目标收益率测算的财务净现值为1000.459万元，动态投资接纳期为22.0053年。项目可行。一、项目总说明1.1 项目配景为积极支持上海市都会建立，促进嘉定区的经济生长，上海欣欣房地产开发有限公司通过招标的方法取得嘉定区同济新城的地块。1.2 生长商情况项目生长商：上海欣欣房地产开发有限公司开发资质：一级法定代表人：吴金阳注册资金：8000万元（人民币）地点：上海市嘉定区曹安公路4800号企业类型：有限责任公司（国内合资）注册号：沪房地资（嘉定）第123号1.3 项目评价目的本陈诉对上海欣欣房地产开发有限公司写字楼项目的可行性进行评估。其主要评价目的如下。1
4、) 过投资情况研究阐发，确定项目的市场定位。2) 通过市场研究阐发，确定项目的市场定位。3) 通过对该项目投资开发总代价、投资本钱用度、资金操持筹划、销售收入、经营本钱、税金等底子数据的预测和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资接纳期等经济指标对项目进行赢利能力阐发及评价。4) 通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款归还能力阐发、评价项目的资金宁静度。5) 通过对项目的敏感性阐发、盈亏平衡阐发、风险阐发，对项目进行不确定性阐发。6) 为委托方进行项目决策、开发、经营和治理提供参考。7) 为政府进行项目审批提供参考和依据。1.4 项目评价依据1) 中华人民共和国建立部公布房地
5、产开发项目经济评价要领2) 定额尺度：上海市修建和装饰工程预算定额（2000）3) 投资项目可行性研究指南，北京：中国电力出书社，20044) 与项目相关的筹划、设计、建立、税收等执法法例5) 中华人民共和国企业法人营业执照（副本）6) 委托方提供的项目开发有关资料1.5 建立可行性概述本项目切合上海市政府开发嘉定区同济新城的要求，得到了上海市嘉定区政府的支持。本项目处于距市中心较远的嘉定区，预计租金较低，在当前经济金融情况下，能吸引各地商户进驻，有利于同济新城的久远生长。另外，项目区位未来生长偏向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的生长空间。本项目有可观的盈利能力，较低的投资风险，具有良好的经
6、济效益。我们认为，本项目的开发是可行的。二、项目表面与基地阐发2.1 项目得到本项目由欣欣房地产有限公司于2006年9月1日通过上海AA拍卖有限公司拍得，成交价1.5亿，总价1.8亿。2006年6月1日上海市筹划治理局规定了本项目的筹划指标。2.2 项目区位本项目位于上海市嘉定区同济新城内，同济新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬31度23分，东经121度15分。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积458.8平方公里。行政区域界线总长167.8
7、461公里。全境阵势平坦，东北略高，西南稍低。市、区级河流藻浜、练祁塘、娄塘河横卧工具，向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北，与吴淞江、浏河相连。河流总长1800余公里，平均河网密度为每平方公里4公里。 本项目所在的同济新城总投资约100亿，绿化率45%，同济新城按功效分区分别为“四大板块”：中部板块“AH”商贸办公中心，西部板块综合生长区，东部板块现代科技研发区，北部板块生活居住区。本项目则是位于中部板块的中心地段，具有良好的地理位置。 嘉定镇离上海市中心的人民广场30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里左右。2.3 交通门路嘉定区交通便
8、捷。有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。南翔站是全国铁路特等编组站，也是上海铁路枢纽的心脏，其综合自动化水平为国内一流。境内公路总长700多公里，密度为每平方公里1.5公里。主要公路有沪嘉(A12)、沪宁(A11)、嘉金(A5)、郊环(A30)等高速公路，沪宜公路（204国道）、曹安公路（312国道），另有宝嘉公路和外青松公路2条市道等。沪嘉线、沪钱线、沪唐线、北嘉线、北安线、嘉亭线、嘉杭线、嘉温线等50余条客运线路分别连结上海、周边区县、区内各镇及杭州、温州、苏州诸地。有航道22条，通航里程212.5公里，其中境内市级航道蕴藻浜长19.4公里。2.4 周边情况绿化情况 嘉定区于2002年11月1日
9、，经市绿化局领导、专家的考核，嘉定区创建上海市园林城区事情通过验收，成为上海市园林城区。绿地率 35.47%绿化笼罩率 37.8%同济新城的绿化笼罩率也达45%景观情况 本项目景观情况良好，西南偏向无其它高层修建，采光、通风等根本均无受影响，视野开阔。另外南部毗邻同济公园，举目便可看到品种富厚的植被、大片草坪及水域景观，令人心旷神怡、身心放松。底子设施 详见“五、建立内容与市政配套”。停车场 设有地面与地下停车场，共计车位约100个。餐饮娱乐本项目于同济新城内的嘉定新天地仅几步之遥，新天地内有众多餐饮选择，但是档次都较低。新城外也有众多有酒楼、咖啡厅等但数量较少。城区内风味小吃祥瑞馄饨、田仓米
10、粉、福建沙县小吃、兰州拉面店、图门烧烤、游子老鸭粉丝汤、饮品茶风暴、第五街、缘味站、新一佳快餐欧德隆、，米诺多汉堡、真有味咖啡、西餐三叶坊、苏卡咖啡店、堡盛西餐城区外饭馆新词大酒店：墨玉路29号湖南料理：新源路600号金湘隆：新源路602号面包糕点闽甜西饼屋、元祖蛋糕、闽香西点面包房风味小吃川福暖锅、小云南米线店、重庆鸡公堡、兰州拉面、盱眙龙虾家常菜馆快餐蒲乐食品、快一点快餐咖啡西餐比萨林、迪欧咖啡金融网点 新城内有中国农业银行自助取款设备，周边也有建立银行、中国银行、中国农业银行及上海农村商业银行网点，提供了较为便捷的金融方面办事2.5 筹划指标用地范畴：东至宁静路，西至F大厦，北至国豪路，
11、南至步行道用地面积：总用地10000平方米用地性质：商业、办公用地三、市场情况阐发3.1 宏观层面 宏观调控政策 自2005年3月26日国务院下发了关于切实稳定住房代价的通知（“国八条”）起，政府出台了密集的宏观调控政策，要求增强土地治理，控制土地供给，范例房地产开发和生意业务秩序，着力解决中低收入家庭的住房问题等。2006年5月17日，“国六条”出台，越发严格地调控房地产市场，力图调解房地产供需结构，宏观调控趋于紧张。2007年开始，房地产市场开始步入调解期，衡宇销售市场生意业务量急剧萎缩。2008年以来，美国次贷危机不停生长，加之我国经济生活中尚未解决的深条理矛盾和问题，经济受到较大影响，
12、房地产市场低迷，财务收入增幅逐步回落。为此，中央实时调解宏观调控的偏向和政策重点。2008年10月22日，上海市人民政府办公厅结合上海实际转发了市建立交通委、市财务局、市地税局、市住房保障衡宇治理局、市筹划领土资源局制订的关于促进本市房地产市场康健生长的若干意见，对我市房地财产进行宏观调控。调控政策涉及到房地产税收、房地产金融、都会建立开发、住房革新等多方面。2008年12月21日，关于促进房地产市场康健生长的若干意见的通告又为房地产市场带来了差别意味的 “国十三条” ，进一步体现了特殊市场情况下政府“放权”的态度。至此，“国十三条”将在今后一段时间指导房地产市场及行业的生长。综上所述，目前的
13、宏观经济政策灵活审慎。 财产结构 近几年嘉定区百姓经济连续较快增长，2007年完成增加值559.9亿元，可比增长15.6%。财务收入稳步增长。07年实现财务总收入183.2亿元，比上年增长24.8%。与此同时，嘉定区经济结构进一步完善，第三财产所占比重不停上升。2001年第三财产实现增加值58.7亿元，占全区增加值的比重为30.8。2007年第三财产实现增加值176.4亿元，对全区经济增长的孝敬率为32.7%。三次财产的比例由2001年的1.9：67.3：30.8增长为2007年的0.3:67.0:32.7。嘉定区以树立商业窗口繁荣发达的新形象为动力，不停优化结构和调解业态，完善商业设施，提升
14、商业品位、范围和能级。 外资与商业生长 2001年，全区完成牢固资产投资39.8亿元，其中底子设施投资3.7亿元。6年之后，嘉定区全年完玉成社会牢固资产投资总额171.6亿元，其中都会底子设施投资17.8亿元，房地产开发投资78.1亿元。由图3-2可看出，宏观调控政策取得成效，牢固资产投资增速放缓。从投资主体看，国有经济投资38.5亿元，团体经济投资8.4亿元，外商及港澳台投资24.4亿元，私营企业投资24.5亿元，其他经济投资75.8亿元。投资主体结构产生进一步优化，吸引越来越多放渠道多主体的投资资金，生长前景良好稳定。 房地产供给与需求 自2002年上海汽车城建立的全面展开，推动了房产市场
15、的活泼，房地财产市场需求旺盛，开发投资高位运行，开发范围迅速扩张。全年房地财产完成增加值10.5亿元，比上年增长1.1%。今后房地产市场生长迅速，范围急速扩大。2004年嘉定区实现房地财产增加值13.4亿元，比上年增长30.1%，完成房地产开发投资额66.6亿元，比上年增长51.7%。2005年“国八条”的颁布，使房地产房供需趋于平缓，地产市场保持根本稳定。2006年完成房地产开发投资76.7亿元，比上年增长7.3%。2007年，嘉定区房地产市场康健生长。全年完成房地产开发投资78.1亿元，比上年增长1.9%。从近年嘉定区商品房供求数据来看，嘉定新城的建立极大的促进了区域楼市体量的扩张。年成交
16、量从2003年的不敷100万平米一举跃升到2004年的近200万平方米，之后连续稳定在该数量级。区域楼市火热催动房价一路走高，02、03年嘉定区主流房价尚在3000元以下，进入08年已拉升到8000元四周。数据来源：中国房地产指数系统2008年，受上海整体楼市走低影响，嘉定楼市转入低迷调解期。1月份之后，市场供求双双从2500套/月大幅下挫至1500套/月，季候性市场回暖亦不复存在。从近几个月的市场走势来看，嘉定楼市以5月份为分水岭，供求根本平衡的状态被冲破，6-9月份市场累积销供比仅为0.63，开发商销售压力逐步增大。数据来源：中国房地产指数系统至此可见，2008年金融危机以来，经济情况及政
17、策因素对高等物业成交影响很大。别的，写字楼市场租赁市场也不乐观。3.2 板块层面目前已建成并趋于成熟的板块有中部板块（AH楼）和西部板块（地标综合生长区）。以上两板块都筹划成为同济新城的金融商务中心，在已往的3年中生长态势各不相同。随着同济新城商业的生长，两个板块的竞争日益猛烈。而一个项目能否乐成，与其所在的板块生长情况息息相关。因此我们选择这两个板块进行重点阐发，以更清晰地掌握本项目市场情况。 中部板块1) 计规定位 中部板块会合了同济新城65%的办公写字楼，在经济生长、新城建立和大众事业生长中处于龙头职位与辐射作用，动员相关区域的生长，已成为同济新城主要商务中心。2) 历史阐发 中部板块有
18、着得天独厚的地理位置，处于两轴接壤处，四通八达，交通便利。而且与位于都会南部的交通枢纽。办事半径大，与个区域都有联系又保持相对的独立性，方便居民上下班及外来人员出行。由于人流偏向的不一致性，制止了人流稠浊的问题。别的，成熟的商业现状为新城居民提供了大量的就业岗亭。临近北部居住生活区，可确保人力资源富厚。 西部板块1) 计规定位 西部板块有地标性修建图书综合大厦，周边有一系列行政治理大楼和市政府副设施，以现代办事业为焦点，形成具有奇特人文魅力和新城特色、强大的集聚力和连续的创新力的综合生长区，是同济新城的象征。2) 历史阐发西部地域虽没有优越的地理位置，但通过交通门路系统人为的设计，将车行道与人
19、行道分散，更人性化也更趋于便利。充实利用现有水系积极生长高等商务、休闲、酒店和娱乐城等项目，会合体现传统文化、现代文明、运动休闲和生态魅力。市政工程建立如火如荼地进行，强调创新性、奇特型和辐射性，为新城人口提供全方位的办事。会合部署行政构造，提高办事人员效率，制止随处奔忙。进一步促进新城经济、社会、情况的科学、调和生长。 板块比力 中部板块和西部板块同时被定位同济新城的一级中心，但是两者在已往三年已形成了很大的差别和偏重点差别，可谓各有各的针对性。然而，两板块都得到了差别水平的乐成并在嘉定区同性质板块中保持领先职位。在未来的生长中，两板块将继承深入筹划和建立，使其在新城中的结构更清晰，功效也更
20、明确，将新城的范围推向新的层面。本项目位于中部板块中，与东部板块研发去接壤。从地理位置上来，有很大的预留空间，为两板块的配合生长提供机会。从经济生长角度看，可动员东部板块的生长，也为使中部板块商务繁荣担负了一定的责任。3.3 项目层面(写字楼市场) 供给量 自2002年上海汽车城制作以来,同济新城凭着特殊的区位条件和历史、人文、底子设施等方面的诸多优势，吸引了国内外众多的外商前来投资创业，成为广受瞩目的投资沃土。因此，各项物业投资急剧增长，其中以写字楼市场最为显著。已往几年，同济新城写字楼市场总体量约三万平方米，其中三分之二位于中部板块，三分之一位于西部板块。 2008年以前，在市场需求影响下
21、，写字楼新建物业量放量增长，大量新增供给量投放市场，地少人多的局限性使其生长空间有限。幸而有周边区域可供拓展，加之老城区改革空间也不小。因此，生长前景更为辽阔。2008年美国次贷危机产生后金融业客户淘汰，写字楼已经供过于求。预计明后年也是供过于求。 需求量 2008年以前，写字楼市场强劲，对写字楼的需求丝毫没有削弱。甲级写字楼求过于供，空置率走低。2008年后半年，在供给相对大的情况下，需求显得单薄和不敷。受全球金融风暴不停恶化的影响，一直占写字楼租赁市场比力大份额的金融客户，纷纷被迫或主动接纳裁人和弃捐扩张筹划等方法来应对危机，退出甲级市场转租本钱相对较低的乙级写字楼，加上企业破产等，使得需
22、求出现大幅的萎缩。目前虽处于经济低迷期，写字楼的需求量仍将继承增加，而供给量的增长速度相对付市场范围来说是很慢的。同济新城甲级写字楼租金及入住率表（2008年第一季）板块物业名称最新租金（人民币/平方米/天）入住率（%）西部板块中华大厦83%招商局广场84%中部板块越洋广场82%兰泰大厦84%众鑫大厦86%企业天地86%同济新城乙级写字楼租金及入住率（2008年第一季）区域物业名称最新租金（人民币/平方米/天）入住率（%）西部板块科技城81%金融广场82%贸易大厦83%中部板块海森大厦84%三六大厦86%南证大厦81%奥孚力大厦84%近年来，嘉定写字楼市场突破原有的商务区格式，向外围生长。一些
23、新的商务板块崛起，逐渐成为中高等写字楼租赁、销售市场的中坚力量。本项目所在区域便是其中之一。基于嘉定区的开发、来生长动向和各行业对写字楼的需求，在中部板块内投资次项目，是一个不容错过的机会。但是需要注意的是，本项目写字楼开发期间正值经济萧条期，建成上市时期市场难以预测，一次将面临一定的资金风险和销售压力，但是通过恰当的定位和营销，可以消除部分风险。四、项目定位4.1 产物定位产物定位：中端，乙级写字楼。本项目位于上海嘉定区，嘉定区虽然市场潜力大，但现期市场还处于早期生长时期，高端写字楼尚不具备与其造价相应的竞争力。考虑到当前经济与金融情况，企业处于过冬期，非常注重本钱和经营用度的控制，因此出现
24、迁出城区，选择价廉写字楼办公的态势，分身同济新城内其他写字楼都是中端定位以及目前租售情况良好，和我们的客户定位为江浙一带中小企业，本项目定位中端相对公道。4.2 客户定位结合本项目毗邻大型研发区和项目选址方便的交通特点，客户主要定为江浙沪的研究型企业或对交通要求比力高的制造业企业。它们在上海设立销售中心，办事处，子公司等。4.3 SWOT阐发 优势1）方便的交通 筹划用地西北面和东北面都有宽敞的公路，方便驾车；西南面有步行道，人车分散，门路利用率高。筹划用地距同济新城唯一交通站点绿苑路同济大学站有高度可达性。2）开举事度低 筹划用地属于一类用地，无动拆迁事情，只需稍加简朴的工程准备步伐，就可以
25、进行修建。3）自然条件 地块沿河，风物成为突出优势，周围没有很高的修建，修建朝向好，从而采光通风好。4）周边情况 离曹安公路距离适中，车流噪音和尘土影响小。 劣势1）人气 由于周边多数地块尚待开发，本地块不如西北面的具有人气，周边距其他办公性修建较远。2）居住区的影响 本地块与居住区公用北边的国豪路，居住区人/车流量大，影响写字楼里的员工上下班。居住区早晨比力嘈杂。3）市政配套 地块以及其周边市政设施不完善，待革新。 时机1）东侧研发区 东侧筹划中的研发区具有相当的范围，对研究性企业来说，紧挨研发区设办事处、子公司，是非常有利的。2）交通条件的改进 多处修建的曹安公路运量下降幅度大，在建的地铁
26、也将于近年通车，完工后，同济新城对外交通条件大为改进，将吸引一批企业。 威胁1）经济金融 目前，全球经济下滑，写字楼市场受到影响，代价下跌，空置率升高。2）安亭 安亭的生长建立更容易形成具有吸引力的商业办公区，恒久上逐渐体现会合优势，对本项目组成威胁。3）在建写字楼 西北侧在建写字楼与本项目定位相当，周边交通也便利，人车流动滋扰相对较小，人气优于本项目。4.4 代价定位周边写字楼租金 周边写字楼分高端、中端、中低端，出租率在85%左右。通过观察，各选取部分具代表性的写字楼：实例名称档次月租金面积平方米日租金元/（平方米天）曹安国际商城高480061永惠大厦中9000200v6时代低180055
27、实例名称详细信息曹安国际商城嘉定区曹安路1855号永惠大厦黄浦区/永惠大厦/西藏南路765号v6时代嘉定区安亭镇新源路155弄嘉定区楼价走势：（见三，统计图，P5）日租金如下：档次代价（元/平方米）高中低考虑近期房地产市场趋势，写字楼的出租率和租金有较大下降的可能。代价定位 照顾本项目档次，交通，容积率等指标，本写字楼订价每平方米2.0元/天。五、建立内容与市政配套5.1 项目建立内容修建设计1) 本项目由修建工程设计综合甲级资质的民营设计事务所上海三益修建设计事务所，设计气势派头简约、现代。2) 项目设计切合国度制定的设计范例、规定、规程，同时切合上海市相关的设计范例和规定。3) 本项目选址
28、临近同济公园，专享珍稀生态资源。修建设计积极融合人本主义与生态意识，楼体接纳简便的多少形体，以成熟的现代修建科技为底子，由钢构架及玻璃幕墙组成外立面，满足富足的自然采光与通风，形成晶莹剔透的修建形象。彻底离别传统写字楼的亚康健状态，契合当今推崇的生态办公大厦，为员工创造一个宁静、舒适、康健的事情情况。修建结构设计1) 本项目为多层办公修建，地下1层，地上按6层设计，高20.5米，位于上海市嘉定区曹安公路与绿苑路交汇处。2) 本项目修建功效定位为乙级写字楼，部分到达5A级写字楼水平。3) 屋面设置室外休闲、绿地。4) 地下空间：地下一层种种配套设施用房及地下停车场合。暖通设计1) 本项目为乙级写
29、字楼，设备质料应选择代价公道的中档品牌产物。2) 本项目暖通设计包管新风供给和所有房间的通风要求，须要时设立独立的新风供给系统和排风系统。新风口和排风口的部署要和修建设计紧密结合。3) 写字楼拟接纳双管水系统中央空调，冷源来离心式冷水机组，热源由市政热力管网提供，可分层、分区控制，以淘汰施工难度和初期投资。给排水1) 给水系统的设计应制止水质由于水箱和管路产生二次污染。2) 排水设计接纳合流制排水，生活污水经化粪池处理惩罚后再排入都会管网，屋面排水接纳内排水方法。3) 热水供给拟接纳统一的中央电热水器。4) 净水供给拟接纳统一供给的净水装置。强电设计1) 本项目属于多层修建，凭据国度尺度属二级
30、负荷，无特殊要求。2) 二路供电电源由供电部分区域变电站以电缆引入，电压为35kV，经楼内电力用户站降压后分派电力。3) 照明方法：地下室设置应急照明，常用照明，及应急指示灯；楼内用户照明接纳普通照明方法；大众部位除设置外，还需设置应急照明及应急指示灯。消防楼梯处设常用照明和应急照明。4) 修建物接纳TN-S联合接地，接地电阻1，且大楼钢结构主筋相互连接成环，外立面金属门、窗均与接地可靠连接；卫生间设置等电位箱。5) 防雷系统：本项目为三类防雷修建物，接纳装设在修建物上的避雷带做接闪器，避雷带应沿屋角、屋背、屋檐和檐角等易受雷击的部位敷设，利用结构柱头外侧主钢筋做引下线，桩基做接地极。6) 消
31、防系统参照商务楼消防规定，在地下车库及办公区域创建报警（烟感、温感）及联动（包罗紧急广播）系统；喷淋系统同时设置消防栓及其他防火设备。弱电设计1) 闭路电视监控系统l 摄像机位置：各电梯轿厢，地下车库收支口，地下车库内部，地下车库进入单体楼地下室电梯厅处，办公底层收支口，消防安保中心门口，室外停车场。l 监控中心和消防中心统一考虑。l 系统会合供电2) 车库治理系统l 系统接纳CAN总线的通讯方法，制止了传统RS485网络接纳轮询方法的低效率之弊，大大提高了系讯速度和效率。l 系统兼容性强，可与同系统中多个治理子系统结合使用，轻松实现一卡通治理系统。l 系统接纳32位高速运转处理惩罚器和超大容
32、量存储器；脱机、脱网事情时，不影响出、入库及数据记载存储功效。l 出、入库读卡认证由一台读卡机完成，替代了以往入库与出库所用读卡机各自离开模式，低落了用户采购本钱。l 停车库收支口处装设声光设备，方便用户寻找所分派车库车位。用户进入车库存车时语音提示“请读卡确认车辆已停好”，很好的制止了因用户停留在车内，而车辆上行存放导致的人身宁静事故。同时，当系统出现异常情况后，显示屏也将显示异常代码，提示治理员检验。l 立体车库（敞开式）治理系统与停车治理系统无缝链接，可完成车位引导功效，淘汰车主因寻找所分派车位带来的麻烦。l 车位信息查询功效：当车主取车时忘记所停放车辆的车库位置时，可在任一控制机或车库
33、读卡器上读卡，系统将语音提示车主正确的车库位置。l 可凭据差别用户车型分派差别车型车位，临时用户由治理员先预置车牌，再存车。3) 门禁l 各单位门口设置门禁。l 地下车库进入电梯厅设置门禁。4) 机电设备监控系统给排水系统监测l 各楼宇屋顶水箱高、低水位自动报警监控l 地下室集水坑高、低水位监控l 给水系统地下水池高、低水位监控l 生活水泵运行及妨碍监控l 净化水装置运行及妨碍监控l 消防泵的运行状态监控送排风系统l 楼宇地下室排风机妨碍监测l 地下车库排风兼排烟风机妨碍监测l 地下车库新风机运行监测其他设备l 车辆收支口进出口治理机运行妨碍信号监控l 电梯运行状态及妨碍监控5) 楼宇信息系统
34、l 电话通信系统l 数据传输系统6) 有线电视双向宽带信息传输系统7) 移动通信和寻呼通信系统l 实现地下停车库及电梯轿厢内通信无盲区8) 大楼内部无线对讲系统l 写字楼无线局域网系统因特网进行商务运动等。9) 弱电防雷系统l 在机房弱电配电输出端安装电源避雷器；在机房UPS输入端安装电源避雷器；在机房弱电井道处安装电源避雷器；在电梯机房电源进线处安装电源避雷器。10) 大楼综合布线系统l 创建无线局域网并笼罩整个写字楼区域内，使商务人员能自由地通过5.2 市政配套通信每户设置电话/数据通信配线箱，由2对电话线和一根五类线入箱，可用于电话和宽带数据网络通信，通信信号笼罩大楼。供电市政双路供电，
35、双路电缆引入。总容量2500KVA，。市政双路电源自动切换。上水凭据有关技能指标，本项目筹划最高日用水量约300立方米。区域供水单位为上海嘉定自来水有限公司安亭水厂，其最大日供水能力12万立方米能够满足本项目需求。下水本区域属于已建的上海市嘉定区雨水污水系统安亭国际汽车城片，能够满足本项目的下水需要。供气本项目今后将使用天然气，凭据有关技能指标，预计筹划最高日用气量1500立方米，届时需要结合门路工程，埋设符合的燃气管以适应传输天然气的要求。5.3 消防本工程消防给水按多层修建设计，设有室内消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统、温感探测器和烟感探测器、火险报警及消防联动系统。火警报警及消防联动系统
36、、广播系统的控制室在一层，火警报警控制主机、直通对讲、自动喷水灭火系统、联动广播及电源设备。每层应设置一个DN65的室内消火栓和一个消防自救卷盘，水带长度宜接纳25m。自动喷水灭火系统的水流指示器可以不按每个防火分区、每个楼层设置，而是凭据商业单位的分别，每个商业单位设一根喷淋立管、一个信号阀、一个水流指示器、一个末端试水阀，信号阀及水流指示器的信号接至消控中心或安防值班室。5.4 节能变电所设置在靠近负荷中心处，并选用国度颁布的节能型设备，低落能耗。照明尽可能接纳节能高效的灯具。空调冷却水循环使用。叶琳060119六、建立方法与进度摆设6.1 公司组织上海欣欣房地产有限公司为本项目的生长商，
37、注册资金为8000万人民币，项目开发公司实行总经理领导下的总经理卖力制，总经理由总公司任命。项目开发公司下设经营治理机构，包罗工程部、市场营销部、财务部、行政部等机构，卖力互助公司的日常经营治理事情。6.2 物料供给由于项目属于乙级写字楼，档次和质量无需追求高等次，因此本项目所需物资与设备均从中国国内市场选购、租赁。6.3 工程招投标本项目筹划接纳公然招投标进行施工总承包，电梯、空调、幕墙、内装修平分包工程由总包方进行招标。6.4 施工组织前期事情1) 项目开发筹、融资 至2009年4月底完成2) 开端设计和施工图设计 至2009年5月底完成3) 种种批文的报批事情 至2009年5月底完成4)
38、 工程招标 于2009年6月底完成施工阶段1) 施工准备 2009年6月初2009年7月初2) 桩基工程 2009年7月初2009年10月初3) 土方工程 2009年10月初2010年1月初4) 地下结构工程 2009年11月初2010年2月初5) 主体工程 2010年2月初2010年6月初6) 安装与装修工程 2010年2月初2010年10月初7) 室外总体 2010年6月初2010年10月初竣工准备与验收存案 2010年10月初2010年11月初投入使用 2010年11月初2010年12月初6.5 进度筹划本项目拟建立成为乙级写字楼，将于2009年6月份完成项目前期各项准备事情并进入正式施
39、工阶段，预计的项目建立周期为1.5年（2009年6月至2010年12月）。七、投资估算与资金筹措7.1 投资估算本项目建立投资估算的范畴为总修建面积35000平方米，占地面积10000平方米，容积率为3.5，地上层数为6层，地下一层，总投资大略预计值为9000万。项目建立期为1.5年，第一年投入总投资的70%，第二年上半年投入总投资的30%。企业自有资金4000万,在第一年全部投入。7.2 估算数据建立投资估算预测建立期内年平均代价变更率为2%，开发期贷款利率为5.40%。涨价预备费的盘算：70%=7679.861（万元） (1+2%)1 -1= 153.597（万元）30%= 3291.36
40、9（万元） 第二年涨价预备费： PF2= (1+2%) -1=（万元） 该项目建立期涨价预备费 PF= PF1+ PF2=153.597+99.233=252.830（万元）开发期贷款利息:第一年牢固资产投资额 (除利息外)= 170%=7856.842（万元）第一年贷款额=7856.842-4000=3856.842（万元）第一年开发期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额/2）年利率 =（0+3856.842/2）5.4%=104.135（万元）30%=3367.218（万元）第二年上半年贷款额= 3367.218（万元）第二年开发期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额/2）半年利率
41、 =（3856.842+104.135+3367.218/2）5.4%/2=145.794（万元）开发期贷款利息=104.136+145.794=249.929（万元）建立投资估算项目内容单方投资（元/m2）投资额（万元）1071.43 3750.00 99.19 347.18 1.05 3.68 31.25 109.38 0.51 1.80 0.50 1.75 4.38 15.33 60.00 210.00 1.00 3.50 0.50 1.75 1250.00 4375.00 120.00 420.00 890.00 3115.00 110.00 385.00 130.00 455.00
42、17.50 61.25 480.00 1680.00 300.00 1050.00 180.00 630.00 70.04 245.13 3.75 13.13 51.43 180.00 （A-H项）工程费和工程建立其他费3043.34 10651.68 163.54 572.38 I1.根本预备费（A-H项3%）91.30 319.55 （A-I1项）牢固资产静态投资部分3134.64 10971.23 72.24 252.83 （A-I项）除贷款利息外的牢固投资3206.87 11224.06 0.00 0.00 71.41 （A-K项）合计为开发期总本钱3278.28 11473.99 经
43、盘算得知，开发期总投资本钱为11473.99万。经营本钱估算项目内容年平均用度（万元)经营期本钱 7.牢固资产折旧、摊销7.3 项目资金筹措本项目的自有资金来源有：房地产开发公司自有资金4000万，占总投资额的34.86%，向银行贷款万。八、经济效益阐发8.1 阐发依据及说明本财务阐发凭据国度现行财税制度以及项目经营筹划，抵押贷款期限15年，贷款利率5.40%，目标收益率设为10%，项目建立期1.5年，出租期48.5年。8.2 经营方案凭据市场阐发和对本项目的功效定位，本写字楼用于出租1) 项目总修建面积=30000（m2）2) 项目可出租面积=300000.85=255003) 年租金毛收入
44、=25500360=1836（万元）4) 年租金净收入=年租金毛收入-销售收入-牢固资产折旧摊销-房产税-营业税金及附加-（物业及维护费+能源费+保险费+治理用度+营销费）=1836（1-2%-12%-5.55%-2%）-118.422=1321.92（万元）5) 项目总开发代价=1836（1+10%）-1）10%（1+10%）=18179.56（万元）6) 项目总本钱=11474万元7) 自有资金=4000万元8) 抵押贷款=项目总本钱-自有资金=11474-4000=7474万元9) 贷款年还本付息额=74745.40%（1-（1+5.40%）-15）=739.66（万元）10) 财务净现值NPV自有资金现金