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1、旧城改造项目要点旧城改造项目要点一、几个关键名词1.拆迁成本：拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。2.定向摘牌：拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地能够本人拿到。3.拆赔比：新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是1日0.8,还有拆一赔一。4.丈量、确权：对拆迁房屋的构造形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做具体的登记，明确房屋产权归属(集体、个人、国家)有时需补办土地用地手续，房屋产权证等)，经过业生、开发商、政府部门的三方确
2、认，备案，作为拆迁赔偿根据。5.村民股份公司：村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息把握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的声威，在村民的联络、召集、组织、确权、会谈经过中能起到重要作用，能减少经过中产生的矛盾二、补偿方式拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式。1.实物：实物补偿即根据拆赔比给出还建房屋的面积，根据计算标准进行补偿。2.货币：货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，根据现有房屋建筑面积进行货币补偿。3.实物为主货币为辅：实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的
3、拆迁者。4.货币为主实物为辅：货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下根据当地单位建安成本价购买房屋。三、拆赔形式1.完全市场化拆赔式:市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民会谈达成的，完全根据村民意愿。2.有条件市场化拆赔:采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接对现有私房按市场方式拆赔。3.准政策方案一:完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定仍由规划国土部门界定。4.准政策方案二:完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定由集体股份公司。5.完全政策拆赔:若政府能够保证落实“
4、有效界定建房时间(即界定合法违法的标准)和“强迫拆除违法建筑两个关键环节，项目能够根据政府政策要求完全施行。(政府强势，|西部城市)备注：建议从可操作性出发选拼拆赔方案。假如侧重于操作风险最小应选择“自条件市场方案。假如侧小于维护（两规），应选择准政策方案1,但必须解决时间界定中所存在的问题和风险，并能得到村民的认可。四、拆赔比“实物赔偿，产权置换的关键因素是拆赔比。一般政府政策会有指导拆建比。在深圳市，采用赔偿面积的方式比拟普遍，一般的拆赔比为1:0.8左右，成熟旺区更高。村民一般要求拆一赔一。五、拆迁补偿在实践中的细节1.赔偿方式1阶梯式的拆赔比以180平米作为基数产权置换，剩下的用货币补
5、偿。如180下面根据全产权置换，I80-300补偿90%，300-400补偿80%，剩余的就根据货币补偿。只要不太离谱，不让后面的补偿难做就能够。(实践中的最佳方式。)2首层赔偿商业私房的首层是按1:0.82补偿集中商业，私房的二层及以上是按1:0.88补偿住宅或公寓。原村民不仅能够得到相应面积的住宅，还能够在商业区得到集中商业的面积，并集中经营和管理。2.鼓励搬迁1鼓励搬迁。村民原先的房子有天有地，如今一下子接受不了高层的楼房生活。对于这种情况，谁先同意搬迁，谁先选择高层的房子，鼓励搬迁。2在政府政策中也有规定鼓励搬迁，如选择货币补偿，奖励10%；配合丈量安置搬迁，奖励10%;(房屋货币补偿
6、金额)3.抚慰村民1居民组建物管公司：居民最担忧的是社区里面有物业管理费，担忧生活成本增加。解决办法就是交给社区来管理，社区自然转变为物业管理公司，能够创造就业时机商铺返还。2商铺返还：低层能够做商铺，返利给居民，统一管理、统一经营，把安置区的低层商铺让利给老百姓，对于老百姓更有吸引力。水电费能够直接由水电公司来处理。以现状赔偿。4.以现状赔偿：对于没有产权、不合法的建筑，一股以现状为准进行赔偿，不去区分有无产权，合章、违章不区分有其深层次原因。六、设定拆赔方案的关键1.旧城改造区域的普遍现状特点1违章私房普遍:2产权关系混乱:3面积超标严重:4建筑强度大:5业主来源复杂:6建房形式多样:2.
7、设定拆赔方案的关键1查帐:拆迁区房屋有翔实的查帐资料，三方都确认。!拆迁改造之前，再次所有房屋根据查帐资料确认，确认之后抢建房屋不予赔偿!2确权:确认建筑合法、非法的标准:关键是界定美房时间。但在施行中由于界定建房时间不确定性因素多，项目前期工作存在时间长、操作难等问题。I界定人由规划国土部门或集体股份公司，可构成两套方案。3可行性:七、旧改项目关键点:1.拆迁进度:旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的重要节点确实定，否则则难以估计项目的进度和竞争策略的制定。2.规划方案:容积率、物业比例等技术指标，直接涉及到开发商利益和政府利益。3.拆赔方案:村民和开发商的利益冲突，涉及到拆赔比、现状建筑合法和非法的判别。4.经济测算:保证项目开发的市场可实现性。八、旧城改造对于开发商的挑战“城中村改造有很多历史遗留问题，还有原村民的观念问题，短期内都无法解决，自然就影响工程进度，而且利润菲薄，这也是开发商鲜少参与旧城改造的主要原因。“开发商所碰到的问题比想象的要复杂很多。“不但利润微薄，而且工作相当繁琐复杂。