XX小区公租房、廉租房可行性研究报告（代商业计划书）.doc

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1、XX 县县XX 小区廉租住房、公共租赁住房项目小区廉租住房、公共租赁住房项目可行性研究报告可行性研究报告目目 录录第一章第一章 总总 论论 .- 1 -第一节 项目背景.- 1 - 第二节 项目概况.- 3 - 第三节 编制依据及研究范围.- 4 - 第四节 问题及建议.- 5 -第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 .- 7 -第一节 项目建设背景.- 7 - 第二节 项目建设的必要性.- 9 -第三章第三章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件 .- 13 -第一节 场址选择.- 13 - 第二节 建设条件.- 13 -第四章第四章 建设规模及内容建设规模及内容 .- 1

2、8 -第五章第五章 建设方案建设方案 .- 20 -第一节 设计指导思想.- 20 - 第二节 总平面布置.- 21 - 第三节 建筑设计.- 23 - 第四节 结构设计.- 27 -第六章第六章 公共工程方案公共工程方案 .- 34 -第一节 给排水工程.- 34 - 第二节 电气工程.- 37 - 第三节 消防工程.- 41 - 第四节 暖通设计.- 43 - 第五节 燃气工程.- 44 - 第六节 太阳能热水系统.- 45 - 第七节 附属配套设施工程.- 47 - 第八节 白蚁防治.- 49 - 第九节 人防设计.- 49 -第七章第七章 项目节能分析项目节能分析 .- 50 -第一节

3、 设计依据.- 50 - 第二节 项目能源消耗分析.- 50 - 第三节 节能措施.- 53 -第八章第八章 环境影响评价环境影响评价 .- 56 -第一节 项目环境影响分析.- 56 - 第二节 环境保护措施.- 58 -第三节 环境影响评价.- 60 -第九章第九章 消防及安全措施消防及安全措施 .- 61 -第一节 消防措施.- 61 - 第二节 劳动保护及卫生安全.- 61 -第十章第十章 组织机构与管理组织机构与管理 .- 63 -第一节 组织机构.- 63 - 第二节 工程质量管理.- 63 - 第三节 财务管理.- 63 - 第四节 进度管理.- 64 - 第五节 合同管理.-

4、64 - 第六节 协调管理.- 65 - 第七节 安全建设管理.- 65 -第十一章第十一章 工程招标工程招标 .- 66 -第一节 招标原则.- 66 - 第二节 招标依据.- 66 - 第三节 招标方式.- 67 - 第四节 招标组织形式.- 67 - 第五节 招标内容和范围.- 68 -第十二章第十二章 项目实施计划及进度安排项目实施计划及进度安排 .- 69 -第一节 项目建设工期.- 69 - 第二节 项目实施进度计划安排.- 69 -第十三章第十三章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 .- 71 -第一节 投资估算说明.- 71 - 第二节 投资估算依据.- 71 - 第三节

5、总投资估算.- 71 - 第四节 资金筹措.- 72 -第十四章第十四章 效益分析效益分析 .- 76 -第一节 社会效益.- 76 - 第二节 宏观经济效益.- 76 - 第三节 项目与所在地互适性分析.- 77 - 第四节 社会评价结论.- 78 -第十五章第十五章 结论与建议结论与建议 .- 79 -第一节 结论.- 79 - 第二节 建议.- 79 -XX 咨询有限公司- 1 -第一章第一章 总总 论论第一节第一节 项目背景项目背景一一.项目名称项目名称XX 县 XX 小区廉租住房、公共租赁住房项目二二.项目承办单位项目承办单位XX 县住房保障与房产管理局三三.编制单位编制单位XX 咨

6、询有限公司四四.项目提出的理由项目提出的理由住房问题是人民群众普遍关心的热点问题，保障低收入家庭“居者有其屋”是人民政府的重要职责。目前我国保障性住房方式主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房等五大类。经济适用房、廉租住房、限价房和公共租赁住房随着我国房地产市场及经济社会的发展状况先后成为我国保障性住房的重点，其中廉租住房在 2007 年前发展缓慢，两限商品住房的提出和发展主要在 2007 年以后，2009 年政府工作报告中提到公共租赁住房，正式推进是在 2010 年住建部等 7 部委出台的关于加快发展公共租赁住房的指导意见后，只有经济适用住房建设时间相对较长

7、。实物保障性住房按照供应方式，可以归纳为租赁型保障房和购置型保障房。租赁型保障房有廉租住房和公共租赁住房；购置型保XX 咨询有限公司- 2 -障房有经济适用住房、限价商品住房和各类棚户区改造住房。根据XX 省人民政府关于加快发展保障性住房的意见 ，XX 省城镇保障性住房体系包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房，分别面向不同收入家庭供应。（一）廉租住房由政府出资新建、改建、购买或租赁，并实行实物配租和货币补贴相结合的保障方式。建设用地实行划拔供应，建设资金由中央、省财政补助和市、县政府投入。供应对象为人均住房建筑面积 13 平方米以下的城镇低收入（含低保）住房困难家庭。套型建筑

8、面积以50 平方米以下为主。租金实行政府定价管理。有条件的市、县可以探索廉租住房租售并举、共有产权运营管理模式。（二）公共租赁住房通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集房源。新建公共租赁住房由政府直接投资新建、企事业单位利用自用土地自建或开发企业等社会机构投资建设。政府投资的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应；其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可采取出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。公共租赁住房的供应对象为暂无支付能力购买经济适用住房的城镇中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难者。套型建筑面积以 60 平方米以下为主。租金实行政府指导价管理。为了改善 XX

9、县城镇中低收入家庭住房难、住房差的问题，认真贯彻落实国家和省政府安排的保障性住房的政策性安排，加快保障XX 咨询有限公司- 3 -性住房的建设步伐，逐步建立适应社会主义市场经济体制的住房制度，努力实现 XX 县城镇中低收入人群“住有所居”的住房保障目标。特提出本项目建设。第二节第二节 项目概况项目概况一一.项目建设地点项目建设地点本项目建设地点位于 XX 县城南端、迎宾北路南侧，规划路东侧。该地块交通方便，位置优越，居住环境优良。二二.项目建设性质项目建设性质新建三三.项目建设期项目建设期项目建设期拟定为 12 个月。四四.项目建设规模及内容项目建设规模及内容XX 小区廉租住房、公共租赁住房工

10、程建设总用地面积为17769.90（约 26.65 亩） ，总建筑面积为 27800，其中住宅建筑面积 23200，共建设廉租住房和公共租赁住房 464 套（廉租房 264套，公共租赁房 200 套） ，商业面积 4250，设备房 350。共建设7 栋 6 层住宅楼。项目建设内容包括廉租房、公租房工程及住宅楼配套的给排水、电力、电气、消防和道路、商铺、室外停车场、绿化等室外配套工程。五五.项目主要的技术经济指标项目主要的技术经济指标表 1-1 主要的技术经济指标XX 咨询有限公司- 4 -序号类别单位数量备注1总用地面积m217769.90约 26.65 亩2总建筑面积m227800计容面积住

11、宅建筑面积m223200公租房租赁住房m210000户型面积 50，共 200 套廉租房m213200户型面积 50，共 264 套商业网点建筑面积m24250其中设备用房m23503建筑总占地面积m26800廉租房占地面积m2412114#楼 其中 公租房占地面积m2267957#楼4容积率倍1.565建筑密度%38.276绿地率%357机动车停车位个208摩托车位个4009建筑高度m18.9六六.投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措该项目总投资为 5565.76 万元。其中：建安工程费用 4844.51万元；工程建设其它费用：456.21 万元； 基本预备费用：265.04万元。所需资金拟

12、采用以下方式筹集：项目建设资金通过申请中央补贴资金、省财政补贴及地方财政配套解决。XX 咨询有限公司- 5 -第三节第三节 编制依据及研究范围编制依据及研究范围一一.编制依据编制依据投资项目可行性研究指南（试用版） ；与业主签订的关于编制项目可行性研究报告委托书；XX 省保障性住房建设技术规定 ；XX 省人民政府关于解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见 （琼府200777 号） ；XX 县总体规划 ；住宅设计规范 （GB50096-2011） ；住宅建筑规范 （GB50386-2005） ；民用建筑设计通则 （GB50352-2005） ；XX 省居住建筑节能设计标准 ；其他现行的标准、规范和

13、定额；建设单位提供的相关资料。二二.研究范围研究范围研究工作的范围包括：建设背景及必要性、项目选址及建设条件、项目建设规模与内容、建设方案、公共工程方案、项目节能分析、消防及安全措施、环境影响评价、消防及安全措施、项目组织机构及管理、工程招标、项目建设实施进度、投资估算与资金筹措、效益分析、结论及建议等内容。XX 咨询有限公司- 6 -第四节第四节 问题及建议问题及建议一一.问题问题1.XX 省是雨水和台风多发地区，台风、雨季将影响工程施工，使工期延长，成本提高；2.保障性安居工程是党中央、国务院的重大决策，不仅是经济任务也是政治任务，任务艰巨但必须不折不扣的完成。项目建设工期紧、任务重，如何

14、提高工程进度及质量，是建设单位及相关部门当前着重解决的问题；3.项目启动需要建设资金，建设单位需加快落实项目建设资金，多方筹措项目资金，确保项目建设的顺利完成。二二.建议建议1.项目主要风险来自工程风险和管理风险，建设单位应加强管理力度，积极推行先进的管理办法，争取通过有效的管理避免风险；2.建设单位组建一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥；3.台风、雨季影响及其它不可抗拒的因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细、可行的施工组织计划，尽量避免在台风、降水季节施工，以防尘土流失；4.在户型设计上要充分结合 XX 县经济发展水平情况，坚持以面向城镇广

15、大中低收入者最合理的设计理念。设计中的户型要配套齐全。房子小而精，户型虽小但功能齐全，尽量符合住房的使用要求；XX 咨询有限公司- 7 -5.建设单位应严格执行保障性住房建设、管理、租赁等资格审查等制度。XX 咨询有限公司- 8 -第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性第一节第一节 项目建设背景项目建设背景一一.国内保障性住房的现状国内保障性住房的现状（一）近几年保障性住房建设规模连年攀升，土地供应量逐步（一）近几年保障性住房建设规模连年攀升，土地供应量逐步加大加大自 2008 年起，中央政府加大对保障性安居工程建设力度，年初即制定明确的全年建设计划，且建设规模连年攀升。200

16、8 年、2009 年和 2010 年中央政府分别计划建设保障性住房 63 万套、387万套和 580 万套。2011 年大幅调高到 1000 万套，与 2010 年相比增幅高达 72.4%同时，为确保 1000 万套保障性住房建设任务完成，保障性住房建设用地供应计划也大幅增加。2011 年全国计划供应保障性安居工程用地 7.74 万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与 2010 年实际工地 3.24 万公顷相比，增加 138.9%，接近住宅用地总体供应计划增幅的 2 倍。 “十一五”期间(2006-2010 年)，通过各类保障性住房建设，解决 1140 万户城镇低收入家庭和 360万户中等

17、偏下收入家庭住房困难问题。中国初步形成了以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为主要形式的住房保障制度。低收入家庭住房困难得到明显缓解。（二）保障性住房建设规模加大（二）保障性住房建设规模加大“十二五”期间，我国将加大保障性住房建设力度，计划新建 3600 万套保障性住房，2011 年和 2012 年每年各建设 1000 万套，XX 咨询有限公司- 9 -2013 年-2015 年建设 1600 万套。目标完成后，我国保障性住房的覆盖率将达到 20%，这将有力地缓解住房供给不足的压力，促进实现住有所居的目标。（三）保障性住房建设逐步趋向以租赁方式为主，公租房成为（三）保障性住房建设逐步趋向以租

18、赁方式为主，公租房成为未来建设重点未来建设重点近几年，公共租赁住房作为一种新的保障方式越来越得到政府的重视。2009 年国家已经开始研究制订公共租赁住房指导意见：2011 年 3 月中央“十二五”规划纲要提出“重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体” ；2011 年 7 月关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知中要求地方政府要把公共租赁住房建设摆在优先突出位置，加大政府筹资力度，确保公共租赁住房项目资本金及时足额到位。2011 年中央政府提出全面建设各类保障性住房共 1000 万套的计划，比 2010 年多出 400多万套，多出来的计划中约一半为公共租赁住房。以

19、上政府变化表明中央政府的保障性住房建设思路正在发生变化，未来保障性安居工程建设将以大力发展公共租赁住房为主线。二二.我省保障性住房现状我省保障性住房现状为了解决好城市低收入家庭住房困难的问题，2007 年国家召开了全国城市住房工作会议，XX 省政府也召开了全省的城镇工作会议进行部署。从 2007 年开始，XX 省的住房保障工作正式启动，2010年保障性住房建设被列为 XX 省“一号民生工程” ，省委、省政府将改善群众住房工作纳入对市县的考核。XX 咨询有限公司- 10 -截止 2011 年 11 月底，全省城镇保障性住房建设累计完成投资2692546 万元，其中 2008 年2010 年累计完

20、成投资 2222442 万元；累计开工 2357.76 万（290108 套） ；累计竣工 1136.37 万（147519 套） ；已分配 1066.28（137689 套） 。三三.XX 县加快保障性住房建设，解决困难群众安居需求县加快保障性住房建设，解决困难群众安居需求近年来，XX 县加大廉租房等保障性住房建设力度，以安居工程建设改善民生为抓手，构建中低收入家庭住房保障体系，五年共建成廉租房 1454 套，经济适用住房 4755 套。XX 县先后建起了惠民小区、感恩小区一、二期保障性住房，其中，惠民小区已建廉租房 7 栋 408 套，安置房 2 栋 100 多套，经济适用房 54 套，感

21、恩小区一期建有廉租房、安置房 7 栋 576 套，感恩小区二期建安置房 216 套、公共租赁住房 336 套，廉租住房 504 套。2012XX 县还将继续实施一号民生工程，构建和谐社会，加大保障性住房建设力度，多渠道增加投入，并全面普查居民住房情况，对全县中低收入家庭住房实施动态管理，将建设廉租房 264 套，安置房200 套，公租房 600 套，基本解决城镇中低收入干部职工群众住房问题。第二节第二节 项目建设的必要性项目建设的必要性一一.解决实际问题，提高生活质量的需要解决实际问题，提高生活质量的需要 住房作为一种商品，一方面住房产品是人民大众的生活必需品，另外一方面也不能否认住房及其他类

22、型房地产产品的投资品属性。基本的居住需要，对于绝大多数中低收入家庭来说，住房是用来满XX 咨询有限公司- 11 -足其基本居住需要的，因而是生活必需品。由于改革的分化，我国已经出现相当数量的贫困群体，城市已出现了不少买不起房的穷人。近年来，全国性的房价上涨，无论是以买房还是以租房的方式（房价上涨带动租金上涨） ，均直接导致了中低收入人群的基本居住需求无法得以满足。在这种情况下，寻求一种新形式的住房供给，为社会中低收入家庭提供住房，以保障其生存质量，成为政府须迫切解决的问题之一。实施保障性安居工程，实现百姓住有所居，是党中央、国务院的重大决策，也是 XX 省委、省政府确定的一号民生工程。建立健全

23、保障性住房体系，加快保障性住房建设是当前阶段解决中低收入家庭住房需求的有效途径。二二.认真贯彻落实科学发展观的需要认真贯彻落实科学发展观的需要“十二五”期间，全国规划建设保障性住房和棚户区改造 3600万套，2011 年已开工 1000 多万套，2012 年计划开工 700 万套以上。2012 年 XX 省城镇保障性住房建设任务为 7.55 万套，并明确了各市、县的建设任务。为认真贯彻落实国务院关于推进 XX 国际旅游岛建设发展的若干意见和 XX 省保障性住房工作会议精神，保障和改善民生，更好地完成保障性住房建设任务，2012 年 XX 县将充分发挥房地产业对促进经济增长和改善民生的作用，把促

24、进房地产业健康发展和改善居民居住条件结合起来，加大力度解决低收入家庭住房困难，加快经济适用房、廉租房、公共租赁房、工矿棚户区、农村危房改造等XX 咨询有限公司- 12 -保障性住房建设，促进房地产业健康发展。三三.改善民生，扩大内需的需要改善民生，扩大内需的需要保障性住房的建设可以有效地改善城市中低收入人群的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。保障房的投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标，减少来自刚性需求的恐慌性需求，有利于防止房价和销量的暴涨暴跌。保障性住房 投资本身便对经济有着客观的拉动作用，保障性

25、住房的大量推出，将让数量庞大的中低收入者以较低的成本便可“居者有其屋” ，而不必为了买一套商品房而节衣缩食、苦苦积蓄，从而可“腾出”钱来改善生活，释放出更多的国民消费力，扩大内需。四四.推进城乡一体化，构建和谐社会的需要推进城乡一体化，构建和谐社会的需要保障性住房建设的根本目的在于更好地落实“以人为本”的科学发展观，统筹城乡协调发展，推进城乡一体化建设，构建“和谐社会” ，让更多的中低收入人群更好地融入到城市社会中，使其在为城市繁荣做出贡献的同时，也能享受到政府为居民提供的各种公共资源，分享到由经济发展带来的实惠。以保障性住房为主的房地产开发建设管理，将推动城市发展和城市经济发展。中国正面临着

26、前所未有的城市化进程，劳动人民的辛勤劳作是城市经济发展的动力。如果这些劳动者居无定所，那么城市的发展也是缓慢的。保障性住房建设是民心保障的方针大计，民生事业从来不是一个孤立的问题，而它的妥善解决则关乎着每一个普通人的正常生活。建设保障性住XX 咨询有限公司- 13 -房是构建和谐社会的有效途径之一。是把 XX 建设成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛的重要举措。住房条件的好坏是衡量居民生活水平高低的重要标志，是全面建设小康社会的重要内容。完善城镇中低收入家庭住房保障制度，推行廉租住房、公共租赁住房制度建设，维护中低收入家庭住房基本权益，对于构建和谐社会、保持社会稳定具有十分重要的作用。因

27、此，为了解决 XX 县城常住非农业弱势群体的住房难、住房差问题，实施该工程项目势在必行，是社会发展的需要。XX 咨询有限公司- 14 -第三章第三章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件第一节第一节 场址选择场址选择一一.场址选择原则场址选择原则1.环境安静。远离噪声源，避开闹市区、车站、空港、靶场、屠宰场等地，应有良好的空气质量，绿化植被条件，远离垃圾、污水处理场和有烟尘污染的场地。场地应利于排水，地下水水位较低，利于采光通风。2.接近管线。最好能就近利用城镇公用设施，有良好充沛的供电、供水、供气和电讯线路。能方便利用城镇地下水道系统。3.用地完整。场地有较大的缓坡或台地，长宽比例适当，以利

28、布置，有安排发展用地和生活用地的可能性。4.注意发展。要特别关注城市道路发展规划及其对小区产生的正面和负面影响，以便在设计规划中采取对策。二二.项目选址项目选址项目拟建地址位于 XX 县城南端、迎宾北路南侧，规划路东侧。该地块位于县民族文化广场对面，交通便利，位置优越，居住环境优良。第二节第二节 建设条件建设条件一一.自然条件自然条件（一）地理位置（一）地理位置XX 咨询有限公司- 15 -XX 县位于 XX 岛西南部。地理坐标为北纬度 1824-1858，东经 10839-10924。东和东北与五指山市、白沙县接壤，东南与三亚市交界，北与东方市、昌江县毗邻，西南临南海。全境东西长 72 千米

29、，南北宽 58 千米。总面积 2747 平方千米，户籍人口 50 万人。全县辖 11 个镇：抱由镇、万冲镇、大安镇、志仲镇、千家镇、九所镇、利国镇、黄流镇、佛罗镇、尖峰镇、莺歌海镇。境内有乐中、山荣、乐光、报伦、福报、保国、保显 7 个国有农场（国营农场）以及国营尖峰岭林业公司、国营莺歌海盐场。县政府驻抱由镇，距海口市 190 千米。（二）气候条件（二）气候条件XX 县气候条件良好，土地资源丰富。本地属典型的 XX 热带气候，年平均温度 2325 摄氏度，年降水量 14001800 毫米，光照充足，热量丰富，雨量充沛，轻风无霜，适宜居住。（三）地形地貌及地震条件（三）地形地貌及地震条件项目建设

30、用地呈不规则梯形。南向边宽约 100 米，北向边宽约34 米，东向边宽约 265 米，西向边宽约 273 米，基地北偏西约 17度左右。地势南、西侧高，东、北侧低，南北高差约 1.02.0 米，东西高差约 2.03.0 米左右。XX 县按中国地震动参数区域图（GB18306-2001） 和国家标准建筑抗震设计规范 （GB50011-2008）划分规定，本项目所处区域的地震动峰值加速系数小于或等于 0.03g，所在区域地震基本烈XX 咨询有限公司- 16 -度为 6 度。所在区域风荷载（50 年一遇）：基本风压值 0.75kN/。（四）工程地质与水文地质（四）工程地质与水文地质1.XX 县位于

31、XX 岛的西南部，地质状况稳定，无洪涝灾害，泥石流等严重的自然灾害，偶时有台风。2.建设用地安全范围内无电子辐射危害和火、爆、有毒物质等危险源。3.生态与人文保护：场地内无必须保护的建筑物、构筑物、古树等。二二.基础设施条件基础设施条件（一）给、排水（一）给、排水XX 县水资源充足。项目用地所在迎宾路一侧敷设有城市供水管道，本项目用水接管引入即可使用，用水的水量水质均有保证。本项目附近有雨、污管网，采用雨水和污水分流排水制度，雨水可直接排入市政雨水管，污水引入市政排污管道。（二）供配电（二）供配电XX 县电力富足，项目所在位置属城市电网供电区域，根据目前 XX 县城镇电力的输送情况，完全可保证

32、用电需要。（三）通讯条件（三）通讯条件XX 县已实现传输数字化通讯，固定电话、移动通信便捷，目前有中国移动、中国联通等通信网络已覆盖至全县。本项目通信条件良好。XX 咨询有限公司- 17 -（四）交通条件（四）交通条件XX 县处于三亚旅游城市和八所工业区中间，有铁路、高速公路（环岛西线）贯通，且靠近三亚港口、八所港口和三亚凤凰国际机场，有 62.5 公里长的海岸线和正待开发利用的岭头天然避风渔港，海运、陆运、空运都很方便。项目拟建地址北侧临县城主干路迎宾路。东、南有规划道路相连，整体交通情况良好。（五）建筑材料来源（五）建筑材料来源项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、 钢筋、河砂、石子、石灰等，附近有许多山石，建筑材料（如碎石、片石等）十分丰富，价格便宜，运输距离短且方便