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1、房地产投资项目财务分析房地产投资项目财务分析房地产投资项目财务分析概述房地产投资项目财务分析基本报表传统的财务分析指标当代的财务分析指标房地产投资项目财务分析的应用61房地产投资项目财务分析概述611房地产项目财务分析的含义财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判定投资项目在财务上的可行性。61房地产投资项目财务分析概述财务分析的基本程序是：1采集、整理和计算有关基础财务数据资料。2编
2、制基本财务报表。3财务分析指标的计算与评价。4进行不确定性分析。5由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。61房地产投资项目财务分析概述612财务分析的作用aliqq1衡量项目的盈利能力的。61房地产投资项目财务分析概述2衡量项目的清偿能力这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款归还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。aliqq3衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。62房地产投资项目财务分析基本报表621现金流量表1现金流量表的含义现金流量表是指反
3、映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。62房地产投资项目财务分析基本报表2现金流量表的种类根据投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：1全部投资现金流量表全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础即假定全部投资均为自有资金，用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比拟建立共同基础。阿里巧巧其表格形式见表6-1。62房地产投资项目财务分析基本报表资本金是项目投资者本人拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金归还
4、和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。其表格形式见表6-2。阿里巧巧62房地产投资项目财务分析基本报表3针对两表的有关讲明1净现金流量项目的将来收益是项目当年现金流入与现金流出的代数和。根据需要，能够计算税前净现金流量，可以以计算税后现金流量。2两表的区别。3计算期4房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出租项目和置业投资项目的区分。62房地产投资项目财务分析基本报表4投资者各方现金流量表该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。aliqq当
5、一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。其表格形式见表6-3。62房地产投资项目财务分析基本报表622资金来源与运用表1资金来源与运用表的含义资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款归还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财其表格形式见表6-4。本表与现金流量表有着本质的不同。62房地产投资项目财务分析基本报表2资金平衡分析该表给出的盈余资金表示当年资金来源现金流入多于资金运用现金流出的数额。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负
6、值，而要求从投资开场至各年累计的盈余资金大于零或等于零。作为项目投资施行的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。因此，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。62房地产投资项目财务分析基本报表aliqq3与一般建设项目的不同在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样，出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建设项目不同的地方。1出售项目资金来源与运用表见表6-52出租和自营项目的资金来源与运用表见表6-662房地产投资项目财务分析基本报表623损益表1损益表的含义损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表
7、提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，能够计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。其表格形式如表6-7。阿里巧巧2损益表的内容及计算1关于利润总额损益表中的利润总额一般应为：利润总额=经营收入经营成本运营费用修理费用经营税金与附加土地增值税62房地产投资项目财务分析基本报表1以出售为主的房地产项目的利润总额利润总额=销售收入总成本费用经营税金与附加土地增值税其中，销售收入、总成本费用、经营税金与附加与土地增值税的数据能够根据第5章的财务数据和辅助报表得到。其表格形式见表6-8。62房地产投资项目财务分析基本报表2以出租为主的房地产项目利润总额利润总额=出租收入经营成
8、本经营税金与附加阿里巧巧其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的数据能够通过第5章的财务数据和辅助报表得到。其表格形式见表6-9。62房地产投资项目财务分析基本报表2关于税后利润税后利润=利润总额所得税其中，所得税=应纳税所得额所得税税率一般情况下，应纳税所得额或应纳税收入就是前面计算出来的利润总额。房地产开发企业的所得税税率一般为33%。阿里巧巧62房地产投资项目财务分析基本报表3关于利润分配配：1弥补企业以前年度亏损。阿里巧巧2提取盈余公积金。3向投资者分配利润，即表中的应付利润。考虑了这三项因素后大部分情况下只要后两项因素，余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。当借款
9、还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。62房地产投资项目财务分析基本报表624资产负债表1资产负债表的含义资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的构造，进行项目清偿能力分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。2资产负债表的内容从表中能够看出，资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。62房地产投资项目财务分析基本报表625基本报表的互相关系基本报表是财务分析体系中重要的组成部分。各种基本报表之间有着密切的联络。“利润表与“现金流量表都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通
10、过“利润表计算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表计算的是盈利能力的动态指标。同时“利润表也为“现金流量表的填列提供了一些基础数据。62房地产投资项目财务分析基本报表阿里巧巧“借款还本付息表、“资金来源与运用表和“资产负债表都是为进行项目清偿能力分析提供 “资产负债表能够计算资产负债率、流动比率和速动比率等指标。另外，通过“资金来源与运用表能够进行项目的资金平衡能力的分析。63传统的财务指标分析631基本指标阿里巧巧1收益乘数aliqq收益乘数表示物业的市场价值价格与总收入或净收入之间的比率关系。它固然不能充当独立分析的工具，但能够很容易地将那些明显不能接受的项目加以剔除。阿里巧巧63传统
11、的财务指标分析aliqq收益乘数按计算基数的不同，分为总收益乘数和净收益乘数。63传统的财务指标分析阿里巧巧2财务比率财务比率一般用于所投资物业互相间的比拟。较为常用的财务比率有营业比率、损益平衡比率和偿债保障比率。阿里巧巧1营业比率：它是项目的经营支出占实际总收入的百分比。63传统的财务指标分析2损益平衡比率：它是项目的经营支出与还本付息额之和占潜在总收入的百分比可以以看成是物业的盈亏平衡比率。这个比率越小，则潜在总收入越大，则项目现金流量出现负数之前的项目总收入水平能够越低。所以，损益平衡比率越低越好。阿里巧巧63传统的财务指标分析3偿债保障比率偿债保障比率有时也叫偿债能力比率、还本付息比
12、率。表示项目净经营收益与年债息总额年还本付息额之间的关系。这是项目净经营收入在降到缺乏以清偿所欠的债务本息之前的下降程度。3盈利能力指标所有盈利分析方法的一个共同特点是将投资与收益有机地联络起来。1全面资本化率：表示预期净经营收益占市场价格的百分比。阿里巧巧63传统的财务指标分析2股本化率也叫权益资本化率：表示税前现金流量占初始股本投资的百分比。aliqq63传统的财务指标分析3现金回报率(也叫资本金净利润率)：是指税后现金流量与股本投资之比。aliqq63传统的财务指标分析阿里巧巧4经纪人收益率经纪人收益率指标解决了现金回报率指标的缺点。它调整了分子，用税后现金流量再加上递增的权益投资额，使
13、之既考虑了所得税结果，也考虑了由于抵押贷款分期归还后相应的权益增加即物业价值的变动情况，进而使所投资的物业看起来更富有吸引力。63传统的财务指标分析4回收期指标回收期是计算各投资项目的预期现金收益等于初始投资时的年数。收回初始投资所需时间越短的项目越好。回收期与收益率之间也存在着倒数关系。从前面的介绍中我们知道有几种不同的收益指标，所以回收期相应也有几种计算方法。回收期=市场价格/净经营收益全面资本化率的倒数回收期=初始股本投资/税前现金流量股本化率的倒数阿里巧巧若每年预期现金流量一样，回收期=初始股本投资/预期现金流量。若每年预期现金流量不同，则回收期是将每年预期现金流量求和直到等于初始投资
14、额为止的时间。阿里巧巧63传统的财务指标分析阿里巧巧632投资分析的合理化趋势1传统财务分析方法的缺乏1忽略了整个持有期内所有的预期的现金流量，而仅仅集中在经营期的第1年，最多也是前面几年的经营情况。aliqq2未考虑投资期末处理即销售物业所带来的现金流量。对于有些物业投资来讲，期末转让或销售物业的收益或许在整个物业投资收益中占有更大的比重。3忽略了净现金流量的时间问题。63传统的财务指标分析2发展趋势阿里巧巧投资分析的合理化的趋势就是，项目的投资收益要作数量、质量和时间三方面的修正。一般情况下，投资者会综合考虑各种经历分析值以及项目的净现值和内部收益率等指标之后，再做决策。64当代的财务指标
15、分析1根据能否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分析指标两大类。64当代的财务指标分析3根据指标的性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标三大类。64当代的财务指标分析642各财务分析指标与报表的关系阿里巧巧从上述有关财务分析的内容与财务分析指标体系，我们能够看出财务分析指标与财务基本报表之间的对应关系。见表6-12。64当代的财务指标分析643各财务分析指标的计算静态指标是指不考虑资金时间价值因素的影响而计算的盈利指标。1投资利润率投资利润率，是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润总额或估计回收期内的年平均利润总额与项目总投资额的比率，主要用来评价开发投资
16、项目的获利水平。其计算公式为：64当代的财务指标分析实际工作中能够将投资利润率分为税前投资利润率和税后投资利润率两种。计算出来的投资利润率要与规定的行业标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比拟，假如预期的投资利润率或收益率高于或等于基准投资利润率或收益率，讲明该项目投资经济效益高于或相当于本行业的平均水平，可考虑接受；反之，一般不予接受。64当代的财务指标分析2投资利税率阿里巧巧阿里巧巧3资本金利润率资本金利润率是项目的利润总额或年平均利润总额与项目资本金即自有资金或权益投资之比。其计算公式为：64当代的财务指标分析4资本金净利润率阿里巧巧资本金净利润率是项目所得税后利润与项目资本金之比。
17、其计算公式为：阿里巧巧64当代的财务指标分析5静态投资回收期静态投资回收期是指以房地产投资项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间。静态投资回收期的计算详细有两种方法：1当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比拟均匀时：阿里巧巧投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额例如，某投资者投资100万元购买一小型公寓项目进行出租，估计投入运营后各年的净租金收入稳定在10万元。求该项目的静态投资回收期。阿里巧巧根据公式得：投资回收期=100/10=10年64当代的财务指标分析2当项目投入经营后，每年的收益额不太平衡、相差较大时：投资回收期=累计净现金流量开场出现正值期数-1+上期累计现金流量的绝对值/本期净现金流量