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1、房地产项目投资财务分析报告地产业房地产项目投资财务分析报告地产业文档编制序号：KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688当前位置：文档视界房地产项目投资财务分析报告地产业房地产项目投资财务分析报告地产业目录目录.(1)一摘要.(2)二项目背景分析.(2)1项目概括.(2)2项目的主要技术经济指标(3)3项目方案.(3)4项目功能面积分布(3)三项目投资估算与资金筹措(4)四项目销售与租赁收入测算(5)五项目借款还本付息分析(6)六项目销售与租赁税金及附加测算(7)七项目财务评价.(8)1本项目财务分析的假设前提(8)2损益表与项目静态盈利能力分析(9)3现金流量表与动
2、态盈利能力分析(9)4项目资金来源与运用表(11)八项目盈亏平衡分析.11一销售部分盈亏平衡分析(12)二租赁部分盈亏平衡分析(12)九项目财务评价结论.12一摘要万达集团创立于1988年，伴随中国改革开放的时代步伐，万达集团迅速成长为中国民营企业的龙头企业，构成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，企业资产到达1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。万达集团在全国50多个城市投资项目，已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店。计划到2021年，企业资产超过1500亿元，年销售额1000亿元，年纳税80亿元，成为世界级的企业集团
3、。银川金风万达广场总投资约20亿元。是万达集团在银川市的首个综合性商贸品牌项目，建筑面积28.8万平方米，将在新街区着力打造集高档写字楼、顶级品牌专卖店、高档百货、多元化特色餐饮、时髦休闲、娱乐为一体的综合性、新地标商街。因项目发展需要，银川金凤万达广场投资有限公司诚聘各界精英加盟万达。二项目背景分析1项目概括银川金凤万达广场是2020年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内聚集吃、玩、乐、购、住等5大流行时髦生活元素于一身，构成城市核心
4、区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，知足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。2项目的主要技术经济指标1、总用地面积：701432、总建筑面积：2880003、建筑密度：49.754、容积率：3.805、地下建筑面积：11743m26、地上建筑面积：161197m27、西塔楼建筑面积：71771m28、东塔楼建筑面积：101169m29、已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土构造3项目方案根据市场调查与分析的构造经过略，主要建主力楼以出租为主和公寓以出售为主。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩
5、广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内聚集吃、玩、乐、购、住等5大流行时髦生活元素于一身，构成城市核心区的城中之城4项目功能面积分布当前位置：文档视界房地产项目投资财务分析报告地产业房地产项目投资财务分析报告地产业本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了5亿元完成了项目前期的有关工作，因而本项目实际资金缺口为5.52亿元，计划由开发商投入自有资金0.97亿元作为启动资金，另需向银行贷款4.55亿元用于投资，剩余部分6.67亿元由租售收入补充，总追加投资为10亿元。项目投资计划
6、与资金筹措表详见表4所示。四项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售，共58093m2。主力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、所示。当前位置：文档视界房地产项目投资财务分析报告地产业房地产项目投资财务分析报告地产业表9租赁税金及附加估算一览表1本项目财务分析的假设前提本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。1、价格水平的假定本项目物业的租售价格是根据市场比拟并结合银川市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。2、租金升幅的假
7、定在计算本项目的出租收入时，根据银川市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5。本租金基本可视为净租金标准。3、税费的规定本项目物业在销售和出租期间估计发生的税项和费用的计算标准均严格根据政府的有关规定。4、出租物业的折旧本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年2005年至2032年，共28年。5、出租物业的期末转售价值本项目不考虑出租物业的期末转售价值。6、期望收益率基准收益率确实定设定为7。2损益表与项目静态盈利能力分析平，能够以为其静态盈利能力知足要求。3现金流量表与动态盈利能力分析1、全部投资现金流量表本项目全部投资现金流量表如表11所示。当前位置：文档视界房地产项目投资财务分析报告地产业房地产项目投资财务分析报告地产业