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1、(完好版)历年房地产开发与经营(真题及答案整理)房地产开发与经营自考试题及答案一、单项选择题本大题共20小题，每题2分，共40分在每题列出的四个备选项中只要一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。1、下面选项中属于房地产产品流通环节经营是A13A、房屋销售B、房屋建造C、土地经营D、物业管理2、物业管理属于房地产经营中的D16A、地产经营B、房产经营C、房地产综合开发经营D、服务经营3、下列选项中属于风险型决策的是C23A、大中取小法B、小中取大法C、净现值期望值法D、最小最大懊悔值法4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发
2、企业资质等级可划分为几个级别B41A、4B、5C、6D.75、房地产企业经营目的制定和房地产组织共有的原则是D4954A、分工协作原则B、受权原则C、可量化性原则D、弹性原则6、根据（中华人民共和国城市房地产管理法），寓居用地使用权的最高出让年限为D90A、40年B、50年C、60年D、70年7、土地使用权出让一级市场不在实行的方式是A91A、协议B、招标C、挂牌D、拍卖8、根据（中华人民共和国土地管理法）的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外的耕地超过B99A、25公顷B、35公顷C、45公顷D、55公顷9、下列选项中属于土地使用权出让方式的是C91A、出售B、交换C、拍卖D、赠予10
3、、下列选项中属于房地产市场调查作用的是A119A、有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划B、是项目立项、用地审批的条件C、是编制规划设计方案的根据D、是项目投资决策的基本根据11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是B128A、被调查者，回答率高B、能够扩大调查区域，增加调查样本数目C、调查区域、范围不受限制D、节省调查时间和经费12、下列报表中属于基本报表的是C137A、成本费用估算表B、贷款还本付息表C、现金流量表D、营业成本表13、某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8%，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用不计，这笔长期借款的资金成本率是7.24
4、%162例题7-1A、7.24%B、7.24%C、7.24%D、7.24%14、住宅建筑净密度等于B172A、住宅建筑面积寓居用地面积B、住宅建筑基地总面积住宅用地面积C、住宅总面积住宅用地面积D、总建筑面积总用地面积15、房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于A183A、3B、4C、5D、616、进度计划的执行主体是D202A、开发商B、监理单位C、设计单位D、施工企业17、开发商进行反索赔时，下列讲法错误的是D233A、由于承包商的原因造成工期延误的，开发商可要求支付延期完工违约金B、如工程存在缺陷，承包商在保修期满前未完成应负责的修补工程，开发商可据此向承包商索赔
5、C、开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔的D、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔18、发布房地产信息最主要的载体是D259A、电视B、杂志C、广播D、报纸19、下列讲法错误的是B269A、电视是发展速度最快的广告媒体，但在房地产领域的应用尚不普遍259B、展销会这种公共关系促销方式目前在各大城市引起了重视C、房地产销售促进中有专门针对消费者的一些活动261D、房地产人员推销的特点在于推销的针对性、完好性和情感性，在房地产产品的销售中优势明显26220、小区景观悦目，服务设施完备，建筑质量好，房地产价格就高。这些因素属于C74A、宏观环境B、中观环境C、微观环境D、人们心理
6、1常见的不确定型决策方法不包括A.大中取大法B小中取大法C.最小最大懊悔值法D.最大可能法2我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别A3个B4个C.5个D.6个3房地产企业经营决策的特点不包括A目的性B固定性C.灵敏性D.可行性4房地产企业经营决策的影响因素不包括A.地理环境B决策者对风险的态度C.思维定式D.时间5被称为十字图表型分析法的是A.SWOT分析法B道氏评估法C.多因素加权分析法D风险指数法6调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察的方法称为A.实验法B观察法C.小组座谈法D.深度访谈法7支付工程款的方式不包括A.按月支付B分段支付C.按年支付D.完工后一次支付8主要是两个以
7、上的指标的比例进行分析的方法是A.比拟法B因素分析法C.连环替代法D.比率法9索赔事件发生多少天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向通知书A.7天B14天C28天D42天10.-个完好的索赔报告不包括下列哪个部分A.前言部分B根据部分C计算部分D证据部分二、填空题本大题共5小题，每题2分，共10分21、房地产开发建设监理招标，根据招标项目的范围可分为全经过监理招标、设计监理招标、施工监理招标。19222、教育用地最高土地使用年限为50。9123、对房地产开发与经营活动而言，环境就是指以房地产开发经营行为为中心，并作用于该行为的所有外界事物，是开发与经营活动赖以生存和发展的各种要素的总和。652
8、4、房地产企业以营利为目的，以开发与经营为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化。3425、国家停止福利分房，居民只能到市场上解决住房问题，这种政策属于住房政策/住房分配政策。7011.目前我国房地产开发经营的投资类型包括_土地投资、_住宅投资_、商业设施和写字楼。12.房地产开发项目招标方式包括公开招标和邀请招标。13进度计划的编制方法通常采用表格法、横道图和网络图法。14.合同的计价方式包括固定价格合同、成本加酬金合同和可调价格合同。15.税费是指进行房地产销售的企业应交纳的税费，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。11从房地产经营的内容来分，能够将房地产经营分
9、为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。12外汇风险有两种类型即交易风险和折算风险。14.房地产开发项目建设管理形式包括平行承发包管理和总承包委托建设管理。15合同的计价方式包括固定价格合同、成本加酬金合同和可调价格合同。三、名词觯释本大题共5小题，每题2分，共10分26、房地产企业3427、房地产企业经营计划5828、房地产开发项目报建17829、合同21130、土地征用10016房地产企业经营决策是指企业管理层为了实现企业经营目的对将来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整经过。17土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者
10、，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。18流动比率是反映流动资产在短期债务到期以前能够变为现金用于归还流动负债的能力。19完工决算是以完工结算为基础进行编制的，它是在整个开发项目完工结算的基础上，加上从筹建开场到工程全部完工发生的其他工程费用支出。20综合评价法是指把项目整个评价指标体系中的所有指标加以综合，采用一系列方法，构成一定的参数或指数，进行项目效益横向或纵向比照的方法。16房地产企业是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承当风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包
11、括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。17土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。18投资利润率指项目到达设计生产或服务功能后的正常年份的年利润总额或平均的利润总额与项目总投资之比。19工程索赔是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同经过中，根据法律、合同规定及惯例，对并非由于本人的过错，而是应由合同对方承当责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。20完工决算是以完工结算为基础进行编制的，它是在整个开发项目完工结算的基础上，加上从筹建开场到工程全部完工发生的其他工程费用支出。四、简答
12、题本大题共5小题，每题4分，共20分31、矩阵型组织构造的劣势主要表如今哪些方面？5232、设计招标的特点有哪些？18433、通过出让方式获得土地使用权的特征有哪些？9034、房地产开发与经营时机选择的内容有哪些？8035、房屋拆迁补偿安置协议的主要特征有哪些？10421.房地产开发的主要工作阶段有哪些？1投资决策分析阶段2依法获得土地使用权阶段3可行性研究阶段4前期准备阶段5施行阶段6销售阶段22.房地产市场调查的原则是什么？1准确性原则2时效性原则3全面性原则4针对性原则5创造性原则23.房地产开发项目招标投标的作用是什么？1有利于建设市场的法制化和规范化2使工程造价更趋合理3有效控制房地
13、产开发投资4有助于保证工程质量和缩短工期24.索赔管理的基本原则是什么？1预防为主的原则2必须以合同为根据3公平合理原则4协商原则5受权的原则25.房地产开发与经营项目后评价指标体系的原则是什么？1全面性和系统性统一原则2科学性和现实性相结合原则3普遍性与可比性相结合原则4定量与定性相结合原则21房地产经营的特点有哪些？1交易形式的多样化2交易对象的位置固定性3经营对象的限制性4售后用处的约束性5产权关系的复杂性6供求关系调整缓慢性22土地使用权转让的特征是什么？1以土地使用权出让为基础2需要具备一定的条件3是平等民事主体之间的一种民事法律行为4土地使用权转让的同步性23房地产开发项目的投资估
14、算包括哪些内容？1土地费用估算2前期工程费估算3房屋开发费估算4管理费用估算5销售费用估算6财务费用估算7其他费用估算8不可预见费估算9税费估算24设计招标的特点是什么？1招标文件的内容不同2对投标书的编制要求不同3开标形式不同4评标原则不同25房地产开发项目主要质量控制要点包括哪些内容？1审核施工组织设计2对原材料的检验3对工程中的配套设备进行检验4控制混凝土质量5隐蔽工程验收五、阐述题本大题共2小题，每题10分，共20分36、房地产开发项目土地使用权的获得方式有哪些？每种方式的含义是什么，有哪些特点？一般来讲，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用哪种方式获得土地使用权，简单谈谈理由？8
15、999通常采用划拨的方式获得37、简单房地产开发资金筹措的方式，以及资金筹措方案的衡量标准。159、169五、计算题本大题共2小题，每题5分，共10分26.某房地产企业长期借款400万元，年利率10.8%，借款期限4年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。小数点后保留2位小数解：10.8%1-33%=7.24%27.某一期间证券市场无风险报酬率为10%，平均风险股票必需报酬率为15%，某房地产开发公司普通股值为1.10，试计算该普通股的资金成本率。-解：根据公式有()10%1.10(15%10%)15.5%efmfKRRR=+-=+?-=