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1、2019年万科房地产项目投资分析报告2019年万科房地产公司项目开发分析报告目录第1章总论(3)1.1.项目背景与大概情况(3)1.2.主要技术经济指标(8)1.3.问题与建议(8)第2章项目投资环境与市场研究(10)2.1.投资环境分析(10)2.2.区域房地产市场分析(13)2.3.销售预测(20)2.4.营销策略(25)第3章建设规模与项目开发条件(27)3.1.建设规模(27)3.2.项目大概情况现状(27)3.3.项目建设条件(28)第4章建筑方案(33)4.1.设计根据(33)4.2.项目设计主题和开发理念(33)4.3.项目总体规划方案(34)4.4.建筑设计(36)4.5.构造
2、设计(37)4.6.给排水设计(38)第5章节能节水措施(41)5.1.设计根据(41)5.2.建筑部分节能设计(41)第6章环境影响评价(42)6.1.编制根据(42)6.2.环境现状(42)6.3.项目建设对环境的影响(43)6.4.环境保护措施(43)第7章劳动卫生与消防(44)7.1.指导思想(44)7.2.职业安全卫生健康对策与措施(45)7.3.消防设计(45)第8章组织机构与人力资源配置(48)8.1.组织机构(48)8.2.人力资源配置(49)第9章项目施行进度(49)9.1.项目开发期(49)9.2.项目施行进度安排(49)9.3.项目施行经过控制措施(50)第10章项目招投
3、标(52)10.1.工程项目招标投标概述(52)10.2.工程项目招标投标因素分析(53)10.3.招标根据(55)10.4.招标范围(56)10.5.招标方式(56)第11章投资估算与资金筹措(57)11.1.投资估算(57)11.2.资金筹措(57)第12章财务评价(60)12.1.项目评估根据(60)12.2.财务评价基础数据的选择(60)12.3.财务评价(60)12.4.不确定性分析(61)第13章社会评价(62)13.1.项目对社会的影响分析(62)13.2.风险分析(63)13.3.社会评价结论(64)第14章研究结论与建议(66)14.1.可行性研究结论(66)14.2.建议(
4、66)第1章总论1.1.项目背景与大概情况1、项目名称：*寓居小区一期(1、2、3号楼)项目2、承办单位大概情况单位名称：*房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)注册资金：港币2,000万元单位住所：*市珠晖区沿江路29号业务范围：房地产开发、销售建设单位简介：*房地产开发有限公司是由*市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经*市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经历丰富的专业人员，年开发能力为50万
5、多平方米。公司负责人*先生于1990年开场涉及房地产,并于次年注册成立了广州市*房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长*先生也屡次荣获“花都区先进民营企业家荣誉称号，花都区的主要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强。2006年3月，由*市委领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市*房地产开发有限公司进行了为期3天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致以为广州
6、市*房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的人文和谐小区。*房地产开发有限公司拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价已完成征地拆迁近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。3、可行性研究报告编制根据1与委托方签订的咨询协议；2国家计委计办投资200215号审定的（投资项目可行性研究指南试用版）；3国家发展改革委员会、建设部联合颁发的（建设项目经济评价方法与参数第三版）；4（城市房地产开发经营管理条例）；5（房地产项目经济评价方法）。4、编制范围根据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对*寓居小区一期
7、(1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域大概情况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费构造，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。*房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的奉献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方
8、向转变，到2020年，我国城镇居民人均建筑面积将到达22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将到达15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的最近发展目的是户均一套、人均一室，力争2020年到达人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正由于房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因而，本项目的建设是国民经济发展的需要。项目对城市建设将起到促进作用2007年12月24日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的（“3+5新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告）中，提出要把“3+5新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的当代大商业区、环境优美的综合生态区。*作为“3+5新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位愈加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5城市群发展建设的环境下，*市委市政府提出要突出*城市形象建筑，提高*城市档次，加强城市辐射功能的目的。根据湖南省住宅与房地产业2020年规划，将来10年内湖南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30.18平方米。