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1、浅谈物业设备管理与物业设备运行管理摘要：“物业设备管理”与“物业设备运行管理”是物业管理词语里相当近似的词,在实际工作内容上也十相近,但是二者不能作为等同对待.本文是通过物业设备管理与物业设备运行管理的实践工作内容的研究,阐述了二者之间的联系和区别,强调了实际工作中不能将二者混淆对待的一篇论文.引言:作为物业管理专业的学习和应用者,我们经常需要上网查阅相关资料也解决实际中遇到的一些问题.当我们在网上搜索“物业设备管理”或者“物业设备运行管理”的时候,我们会发现一个很头疼的问题,绝大部分文章都把“物业设备管理”和“物业设备运行管理”混淆了.许多文章里把“物业设备管理”仅仅当作对物业公司设备物件的
2、研究,甚至有一部分物业人员把“物业运行管理”当作了“物业设备管理”来指导实践.理论来源于实践,又进而指导实践.因此对物业管理理论的研究我们也应该以科学的态度来对待.那么“物业设备管理”与“物业设备运行管理”究竟是否一样?如果不一样,二者之间的区别在哪里,二者之间又有什么联系?一. 物业设备管理物业管理的设备管理是一门发展中的应用学科，它包括系统理论和丰富的实践经验两个有机的组成部分。以实现物业管理企业设备管理现代化为目的，必须学习和掌握设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设备的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高管理人员的素质水平，推广先进的设备管理方法和管
3、理技术手段，以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，设备的作用也越来越突出。1.物业设备管理的重要性事实上，物业设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节，归纳其功效与意义主要有以下几个方面。（一）关系到声誉和生存作为物业管理工作内容的重要组成部分，设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设施一直处于良好状态，人们能安心方便地生活和工作，企业被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低
4、物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。（二）关系到服务的成本和企业资金的合理利用设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。加强维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。树立经济运行的意识，注意节约运行中的能耗费用、操作费用，通过严格、规范的管理来减少日常物料的使用量，杜绝“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以减少相关费用开支，使设备一直处于最佳、最经济的运行状态。随着现代化设备的不断发展和普遍使用，设备所占资金在固定资产中的比例越来越高，显然，要提高企业的经济
5、效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。具体说，就是取决于设备经济管理的一系列环节是否达到最佳水平。（三）关系到技术安全和环境保护若设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外，不仅破坏了企业的生产经营秩序，同时也使国家和企业遭受重大的经济损失，也给家庭带来不幸。若设备陈旧落后，排放有害物质或噪声超标，就会污染环境、危害人类和生物的生存，成为社会公害。因此，保证安全生产，消除环境污染，有效地预防设备和人身事故及社会公害，是现代设备管理的重要课题。物业管理企业的迅猛发展，物业建设中的科技含量在迅速上升，网络化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致胜的关键筹码。为
6、保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力，就必须依靠技术进步，而先进的设备管理是企业技术进步的根本保证。2.日月异的现代化设备带来的新问题现代高科技社会背景下高科技设备的大量使用和这些设备更新换代的频繁性，使企业在服务过程中产生了许多前所未有的新情况，给设备管理工作带来了一系列的新问题。例如:竣工后的基础资料不齐全；早期无先进的设备管理体制，现代化设备的使用可以获得高效率和高经济效益，但同时也导致了一系列严重的后果，如：故障损失大、磨损腐蚀加快、严重污染环境和能源资源消耗大等；设备的投资和使用维护费用大量增加，迫切要求注重设备与设备管理的经济效果；现代化设备技术综合性强，全过程环节多，且相互影响、
7、相互制约；使用现代化设备，岗位分工较细，经常是单工序操作，设备结构复杂，人的感官能力难以适应。现代设备及其更新给我们物业管理企业在设备管理上带来的是在管理技术、资金、人员组织等问题上的一系难题。3、现代物业设备管理的解决措施（一）建立先进的设备管理体制1、按设备的数量、复杂程度和设备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式，结合企业的特性、功能及工作特点（运行班次、有无假日）等各种因素、实事求是地设置设备管理体制。管理体制力求理顺关系，提高工作效率，体现先进性。2、设备管理负责人必须熟悉国家的有关政策、法规、条例；必须熟悉设备的技术理论知识，必须具有一定的业务能力。3、加强设
8、备管理体系的人员培训教育工作、提高员工的职业道德及业务水平，对管理人员实行岗位责任培训，对操作人员实行使用维护培训，对检修人员实行技能培训，并把各项培训工作列入设备管理工作计划中。（二）建立完善的设备管理规章制度作为一个好的物业管理企业必须建立完善的设备管理规章制度，设备管理规章制度包括：设备管理岗位责任制度；设备基础资料管理制度；设备运行和维护保养制度；设备检修制度；固定资产管理制度；培训教育制度；特殊设备管理及应急制度；各类机房、变配电机房的出入登记制度等。（三）做好设备管理的基础资料工作基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须正确齐全。利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资
9、料电子化、网络化，活化其作用。设备的基础资料包括：1、设备的原始档案设备的原始档案包括：基本技术参数和设备价格；质量合格证书；使用安装说明书；验收资料；安装调试及验收记录；出厂、安装、使用的日期。2、设备卡片及设备台帐设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号。一台设备有一张设备卡片，设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。按编号将设备卡片汇集进行统一登记，形成一本企业的设备台帐，从而反映全部设备的基本情况，给设备管理工作提供方便。3、设备技术登记簿设备从一开始到报废的全过程。包括计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、
10、改造、报废，均应有比较详细的记载。每台设备建立一本设备技术登记簿，它是设备的档案材料。设备技术登录簿中有：设备概况：即设备台帐上的资料；设计参数和条件、技术标准及简图；设备运行状况；备品配件；设备维护保养和检修情况；设备大中修记录（包括时间、费用、人员）；润滑卡；设备事故记录；更新改造及移装记录；报废记录。设备技术登录应及时准确齐全，应反映该台设备的真实情况，用于指导实际工作。4、设备系统资料现代物业设备都是组成系统才发挥作用的。例如中央空调系统由冷水机组、冷却泵、冷冻泵、空调末端设备、冷却塔、管道、阀门、电控设备及监控调节装置等一系列设备组成，任何一种设备或传导设施发生故障，系统都不能正常制
11、冷。因此，除了设备单机资料的管理之外，对系统的资料管理也必须加以重视。系统的资料包括：竣工图。在施工时原则上应该按施工图施工，但在实际施工时往往会碰到许多具体问题需要变动，把变动的地方在施工图上随时表注或记录下来，尤其是管道及阀门安装的规格、位置、标高及走向等。如果在施工时没有把变动的地方表注或记录下来，容易造成管理上的困难。施工结束，把施工中变动的地方全部用图重新表示出来，这样的图纸符合实际情况，这就是竣工图。竣工图应由资料室及管理设备部门保管。系统图。竣工图是整个物业或整个层面的布置图，在竣工图上各类管线密密麻麻，纵横交错，非常复杂，不熟悉的人员一时也很难查阅清楚，系统图就是把各系统分割成
12、若干子系统（也称分系统），子系统中可以用文字对系统的结构原理、运作过程及一些重要部件的具体位置等作比较详细的说明，表示方法灵活直观、图文并茂、使人一目了然，可以很快解决问题。系统图也是对员工培训教育的一种行之有效的参考教材。（四）加强培训教育工作，做到专业管理同全员管理相结合越是优秀的物业管理企业，越应注意对员工的培训、教育。专职设备管理人员应成为具有一定专业知识及管理业务水平的人才。但是单纯依靠少数专职设备管理人员来管好企业的所有设备是不可能的，还应该发动企业全体员工自觉执行各项规章制度，共同用好管好所管辖区域内的所有设备。因此，对操作使用设备的人员要加以培训教育，要求操作使用人员懂设备的用
13、途、结构、原理、技术性能、使用要点、维护方法、故障的排除及报告等基本知识，教育大家正确使用设备、爱护设备。最后应该做到操作人员会检修设备、维修人员会操作设备，并要求只有取得了国家考核颁布的技术资格等级证书的人员才能上岗，全面提升从业人员的整体素质。（五）树立风险意识，建立保险制度物业管理作为新兴的产业，管理寓服务之中，而物管企业又受聘于人，物业管理企业接收物业并实施管理服务后，产业非受聘人之有，受聘之后责任重于泰山，物业设备运行管理会随着物业使用年限的增长而增加损坏机率，降低正常安全使用概率，无形之中增加了管理的难度，加大了管理风险责任，影响物管企业效率和广大业主的利益，出现这种情况是自然规律
14、，任何企业和物业不可回避的问题。为此，解决这一难题的最好办法是树立风险意识，用业主的钱帮业主买财产险、机损险。一旦发生物业设备损坏，可立即通知保险公司索赔。以减轻物管企业的经济压力，确实保障设备正常运行.本文到此，以现代化物业管理角度对现代物业设备管理方面做了重点阐述。当今时代，世界经济区域集团化趋势日益明显，各国经济日益被纳入世界经济体系，加速了资金、技术、商品和人才的国际流动。现代物业管理企业应当以现代高科技为基础，知识、技术密集，结合国家和各物管企业的具体情况对国内外先进的设备管理经验和方法加以消化和吸收，使设备管理工作逐步同国际接轨，以适应市场竞争激烈的要求。二.物业设备运行管理设备运
15、行管理的又是什么？该如何定义如何确切的定位？我们先不直接给出定义，我们先确定物业运行管理到底是做些什么事情。1.物业运行管理同样是是物业管理过程中的重要一环，它关系到物业的使用价值的体现，是支撑物业管理活动的基础。设备运行不好，不但会直接影响业主的生活质量和生活秩序，而且会严重影响管管企业的社会声誉，它的重要性和原因就在于：，其一，物业内部环境是一个相对封闭的人造小环境，小区和大厦建造标准越高，居住办公条件越高尚，与外部环境相对隔离的程度就越大。供电、供水、电梯、空调、通风、排污、照明、消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运行的依赖性就越强；其二，设备运行成本在物业管理运作中占有相当大的比
16、重，尤其是大厦的设备运行管理。设备运行管理的好坏，直接关系到业主和租户的利益，同时也关系到物业管理企业的效益；其三，用户（业主、租户）满意程度是评价物业管理企业服务质量和管理水平的综合尺度，用户满意程度的第一直觉几乎都与设备运行的优劣有关。因此，从物业管理活动的功能、效益和质量三个方面，都反映出设备运行管理在物业管理活动中的重要地位。2.那么，如何搞好物业设备的运行管理工作呢？本文从以下三个方面提出一些粗浅的看法：一、物业相关人员要了解和熟悉物业设备运行特点支撑物业设备运转的硬件一般由以下几个部分构成：1、各类管、线结构。包括空调管路，给排水管路，消防管路；各类电力母线、干支线；电话、电视、监
17、视线缆；各类通风、排风管路等。管线结构的特点是纵横交错，以隐蔽或半隐蔽的工程结构形式布置。各类管线通过阀门，插接箱，接线架框等结点，构成网络形式，分布在小区内和楼宇的各个层面。等如将将物业比喻成一个生命体，这些网络就是维持生命的供血、呼吸、神经、消化等系统的管线。各类设备的运行都依赖这些管线网络的联系。因此，熟悉物业设备运行的首要一点，就是花大力气去认识、熟悉、把握这些管线网络，从各类结点入手，顺藤摸瓜，逐步展开、深入。2、各类驱动转换设备。如发电机组、变压器；锅炉、冷水机组、热水器；各类水泵、送、排风机等。由于物业机电设备封闭运行的特点，主要设备不可间断，连续工作，任何一台运转中的设备出现故
18、障，都有可能对整个系统造成重大影响。因而，设备配置一般采用主备方式，但由于各种原因，往往会出现原设计配置不能满足需求，出现备用裕量不足的情况，使设备负荷加重，给运行管理造成较大的压力。针对设备不同的备用裕量，当备用裕量充足时，使主、备设备都保持随时能投入运转的状态，适时调整主、备设备投运时间，是运行管理的要点；当备用裕量不足时，充分挖掘每一台设备的潜力。3、终端设备。终端设备是指直接作用于服务对象的各类器具。如空调风机盘管，用户配电箱，各类照明器具，电视、电话插座，卫生洁具等等。这些设施数量多，分布面广，易损。单台设施的停用，不会影响到系统的工作，易使运行管理人员疏忽。但由于这些设施直接为用户
19、使用，是设备运行管理与用户对话的界面，直接反映工作质量和服务效果。运行管理中不能掉以轻心，因小失大，失去用户的信赖。4、环境。环境是设备运行管理水平的综合表现。小区包括各楼宇内小环境是靠各类设备运行来保证的，它在制造环境、提供服务的同时，又受其影响和制约。没有一个满足物业各类设备运行的环境条件，如电力、温度、通风、卫生等，是不能够使设备发挥最大效率，甚至不能保证其正常运行的。同样，没有一个完善的管理机制，也不可能创造良好的设备运行环境。因此，环境既是设备运行体系的组成部分，又是设备运行体系运行的结果。上述四个部分，构成了设备运行体系的基本框架。要把握物业设备运行的脉搏，需从这四个部分入手，去了
20、解它，认识它，掌握它。物业设备运行体系是一个庞大的系统，了解熟悉是一个由表及里，由浅入深，由静到动，由知其然进而知其所以然的长期过程。作为物业管理公司保障设备运行管理和操作的每一位员工，都应当把熟悉认识过程当作本职工作的必需部分。二、物业设备要有明确的运行指标物业设备运行指标从物业管理行业角度来看，应包括安全性、可靠性、舒适性、经济性四个方面。1、安全性安全是设备运行管理的第一要求，没有安全，就没有一切。设备运行管理的安全目标，一是设备体系运行安全，包括本体、管线、终端、环境的运行安全；二是用户的使用安全，如热水器热水温度的控制，用电器的接地保护等；三是操作者的生产安全。保证安全的主要措施有：
21、1）思想上高度重视，行动上处处小心。对于管理者，要有一个婆婆嘴，不厌其烦，时时提醒；对于操作者，要多一个小心眼，步步谨慎。2）严格按章办事。规章制度是保证安全的长堤，决不能开口子。违章指挥，违章操作是发生安全事故的主要因素。发现违章的苗头，任何人都有权制止。3）定期检测、试验，进行预防性检修、维护。设备运行有自己的规律，应当纳入周期安检的器材或设备，决不能以任何理由拖延或停止周检。对一些未规定周期安检的设备，当运行时间较长时，为防止疲劳损伤形成的安全隐患，应安排进行检验或试验。2、可靠性物业设备运行的可靠性表现在两个方面：一是对服务需求的保障能力；二是应付突发事件的及时性。提高设备运行的可靠性
22、，取决于两基本条件：第一，设备保障能力。包括设备容量、备用设备裕量；设备运行参数的稳定性、可调节性；管线布置的合理程度，以及终端设施的完好率等等。第二，管理能力。良好的管理往往可以弥补设备配置的一些先天缺陷。反之，混乱的管理就可能抑制设备能力，使原本可以满足需求的设备配备感到不足，形成浪费。在设备运行体系已经配置完成，且不易更改的情况下，使设备保障能力得到充分发挥，必须做到三严：严格的管理制度；严密的运行计划（包括突发事件应对计划）；严肃的工作作风.3、舒适性从物业管理行业服务性的特点看，舒适性目标是物业设备运行管理必备的目标之一。舒适性是最能体现物业管理行业服务特点的一项目标，也是反映物业管
23、理员工工作细腻性一面的一项指标。舒适性指标包括两个方面：一是指标满足性，即功能满足程度。这是一项硬性指标，靠设备参数的调节来实现。设备参数的调节可以通过自动化仪表和自控系统来实现精确控制，但给定参数的高、低，要靠操作者和管理人员长期探索，认真总结分析才可以得到，这必须要有细腻严实的工作作风方可实现。另一项是感官满足性，即感觉满足程度。这一要求除了考虑服务对象的共性之外，还要考虑服务对象之间的差异，尽可能创造条件下，因人而异，提供高质量的服务。4、经济性物业管理企业在提供服务的同时，必须讲效益。那么，经济性目标必然是设备运行管理的目标之一。经济性目标与以上三个目标相比，是一个收敛性或限制性的目标
24、。经济性对物业设备运行的要求是：必须在满足安全、可靠、适度舒适的前提下实现经济性目标；省能是实现经济性目标的主要途径。能源费用是物业设备运行费用的主要部分，节省能源费有两种方式：一是利用能源的可替代性，采用适用的经济的能源；二是省能。采用第一种方式一般需要进行一些工程和设备改造。在物业管理中，工程和设备改造是比较困难的。那么，降低能源费用基本上靠省能方式实现。易损零配件和耗材的耐用性。楼宇设备运行时，需要消耗大量的消耗性器材，如灯管、洁具配件、设备易损零配件等。在选择品牌时，耐用性是重要因素。与耐用性相冲突的是价格，从运行总体经济性角度考虑，应对常用易损消耗件的耐用性，价格比进行统计分析，择优
25、采用，减少运行消耗。保方便。新建、改造设备等工程项目，必须考虑维保方便，以减少维修开支。三搞好物业设备运行管理的主要方法1、建立和完善标准体系。由于各种物业之间的差异，各类物业的结构、运行和服务对象都有各自不同的特点。那么，不可能有一种放之物业而皆准的设备运行标准。即使是同样类型的设备，在不同的物业，运行方式、要求和参数指标都有所不同。因此，根据设备所在物业的特点和服务对象，结合设备本身的技术要求，制定与之相适应的运行标准，是搞好物业设备运行的首要工作。标准的制定是一个动态的，不断完善的过程。随着设备运行时间的推移，物业服务对象的变动等种种因素的改变，设备运行标准的补充和完善、变动和修订将伴随
26、着设备运行管理的全过程。因此，设备运行管理标准的制订，是以变求不变。所谓变，指标准修订、完善的动态过程；不变，是通过完善标准，贯彻的执行标准，实现设备运行管理的目标，使物业设备始终在良好运行的最佳状态不变。2、保障性措施。由于物业管理设备运行的连续性特点，各种保障性措施在物业设备运行管理中处于特别重要的地位，包括：1)预防性测验；2)预防性检修；3)突发事件应变方案；4)巡检、点检、定检。实现保障性措施的基础是同样是上面物业设备管理一段中强调的-收集整理、归纳和分析各类资料，有针对性的建立各类设备和管线系统的台帐，运行、保养、检修记录档案等。对于重要的设备，如冷水机组、锅炉、电梯等，应按单台设
27、备建立运行和检修档案，建立易损零配件资料库，制定更换周期。档案建立后，对于收集的资料应定期进行分析，特别是反映设备状况的运行参数，应建立分析报表制度，以便从设备状态趋势，找出故障隐患，有计划的进行维护检修，避免因故障突发造成停机事故。对于管、线等系统，预防性措施的重点是巡检和点检，定期保养。特别是楼宇管井多，管路器件多，容易疏漏。保障性验制度是设备可靠运行的保障线。预防性试验的对象是涉及安全、重要参数检测的仪表、仪器和器具，对于季节性运行，在运行季节不可停机的连续运行设备，在停运季节维保后，运行季节到来前，应提前进行试运行。楼宇自救设备，如发电机组、送排风机、消防水泵、报警系统等一直处于一级战
28、备状态的设备，必须定期试机。在突发事件应变方案中，最重要的是组织方案。由于物业运行后，用于突发事情应变的设备一般来说变动不大，其应对能力受设计限制。突发事件发生时，通讯、组织及时是处理好突发事件的最重要保证。在组织措施中，人员培训是基本保证。由于人力是一个可变的资源，同样数量的人力资源，训练有素和毫无准备，产生的作用有天壤之别。所以，物业设备运行管理中，有效地处理好突发事件应变是员工考核中最基本的一个项目。3、技改由于受物业结构和运行条件限制，技改在物业运行管理中的地位不十分突出。但随着科技产品的发展和应用，局部技改是弥补一些物业先天不足的重要方法。特别是控制和监测方式的技改，对于提高物业管理
29、整体运行水平将起主要的作用。因此，在物业设备管理中，应大力提倡小改小革，大力提倡三新推广应用，滴水成泉、聚沙成塔，克服物业条件限制，发挥科技进步的作用。这里也是物业管理设管理中提到面对现代设备更新的技术改革要求 二者是联系的、相似的,但是二者是又是有区别的物业设备管理与物业设备运行管理，它们的工作与研究对都是物业设备，但是它们二者的侧重点不同。设备管理是从战略角度以所有设备和人员为目标实施对象，而设备运行管理则是物业技术人员对机械设备这些物件的运用和控制.物业设备管理的特征；1对象是物业设备和设备操作人员;2.目的是为了保障。为了更好的完成对业主的服务;侧重于对人员和设备管理制度的健全.物业设备运行管理,工作是具体的对机器设备;目的相当精确，就是维护机器设备的正常运行和发挥最大功效;侧重于对设备性能的掌控和维护物业设备管理涵盖了物业设备运行管理，他们的关系整体与局部关系。但是整体与局部的管理方法是不同，整体有整体的管理方法局部同样也相适宜的管理方法才可匹配，他们的关系就如同军队里的一个连和一个班一样,都是军队的队伍,但管理方法却不可相同.随着现代社会科技的发展和物业的迅猛增长，将推进物业管理行业的成熟与发展，物业设备管理和物业设备运行管理都是我们物理管理理论研究的重要科目。愿与各位同行一起，知无不言，为物业管理行业的成熟发展添枝加叶，贡献微薄之力。