物业管理公司作业指导书.doc

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1、物业管理公司作业指导书保安内容、权限及职责1 目的明确保安人员岗位职责，培养保安人员良好的敬业精神以及自律性。2 范围适用于全体保安人员。3 职责3.1保安队长负责具体的培训、指导以及监督检查工作。3.2保安人员应按本文件的规定指导日常工作。4 工作程序4.1 保安工作的内容及权限4.1.1本公司所指保安是指物业管理公司的有关员工通过值班、看守和巡逻，维持停车场和交通秩序，协助当地警方维护治安秩序，防止或终止任何危及或影响业主（住户）生命财产及身心健康的外界因素，及时妥善处理突发事件，从而避免损失，或将损失降至最低限度，达到确保业主（住户）生命财产安全、生活安宁和社区安定的目的。4.1.2保安

2、工作内容包括：4.1.2.1治安管理：登记访客，控制无关人员进入所管理区域；检查出入人员、车辆所携带的物品，防止物品丢失及危险品进入所管理区域，对进入管理区域的外来人员进行管理，协助警方部门维持物业管理区域内的治安秩序。4.1.2.2交通及停车场管理：对车辆进行管理，防止辖区内停放的车辆遭受破坏、盗窃及未经许可停泊；调节、疏导人、车流量，防止所辖区域秩序混乱和交通堵塞。4.1.2.3消防管理：定期巡查消防设施设备、器材的完好及运行状况，保证消防通道的畅通。4.1.2.4突发事件的处理：随时发现、处理突发事件，控制现场，防止事态恶化，并按紧急情况处理程序执行。4.1.2.5违章处理：按相关文件规

3、定处理违章行为。4.1.2.5游泳池管理：对游泳人员进行看护，对游泳池进行管理，防止违反泳池规定的情况出现，对溺水者及时施行救护。4.1.2.6对外联络：与街道办事处、警方派出所等机构和部门保持联系；协助政府部门处理相关事宜。4.1.3保安人员必须在相关法律法规的范围内活动，其权限如下：4.1.3.1对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等违法犯罪嫌疑人，有权抓获并扭送警方机关，但无实施拘留、关押、审讯、搜身、没收财产和罚款的权力。4.1.3.2对发生在护卫区内的刑事案件和治安案件，有权保护现场，保护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力。4.1.3.3制止未经许可的人员、车辆进入护卫区内。4

4、.1.3.4对出入护卫区内的可疑人员、车辆及其所携带或装载的物品，进行验证、检查。4.1.3.5在执勤中，如遇本人或他人生命财产受到威胁时可采取正当防卫。4.1.3.6落实各项安全防范措施，发现不安全因素及时报告并协助整改。4.1.3.7对非法携带管制刀具、枪支弹药、危险物品及其它形迹可疑人员有权进行盘查监视，并报警方处理。4.1.3.8对违反治安管理处罚条例的行为，有权劝阻、制止和批评教育，但无处罚的权力。4.1.3.9对有违法犯罪行为的嫌疑分子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查。4.2 保安队行政架构主 管队 长班 长巡逻岗泳池救生岗监控岗车场岗门岗4.3保安队岗位工作职责

5、4.3.1保安队长岗位职责4.3.1.1负责组织全体保安人员认真履行职责，圆满完成公司交给的各项安全保卫任务；4.3.1.4负责突发事件处置方案的拟订及演练，并负责突发事件的现场指挥；4.3.1.8负责保安装备的配置及管理；4.3.1.9负责制定和定期更换巡逻路线图，并组织更换门禁系统密码；4.3.1.2协助行政部完成保安人员的招聘、面试，组织队员的岗位培训、日常训练；4.3.1.3负责日常勤务的组织与实施，检查、督导、讲评；4.3.1.10定期组织队员对消防器材进行检查，并适时组织消防演练；4.3.1.5负责组织实施保安人员的奖励与处罚，负责所辖片区队员的绩效考评；4.3.1.6负责保安队伍

6、建设，指导保安队员工作，解决队员工作中的实际困难，随时掌握队员思想动态，加强与队员的思想沟通和交流；4.3.1.7协调对外关系，协同警方搞好社区综合治理，熟悉各防区的治安状况，在责任区内发生治安、刑事案件时，应立即组织人员保护好现场，并控制好事态；4.3.1.11负责保安队员的编配和骨干的培养、选拔；4.3.1.12及时发现安全隐患并及时处理。4.3.2 保安班长岗位职责4.3.2.1以身作则带领保安队员上岗执勤、记录，对保安队员的工作进行现场指导；4.3.2.2及时向保安队长反映队员生活、工作及纪律情况，协调处理队员提出的问题；4.3.2.3负责检查各岗位的工作情况并记录；4.3.2.4配合

7、队长做好队员的思想工作，根据上级要求，合理组织、监督队员按时上下班和组织参加各类会议、培训和总结；4.3.2.5对上岗时发生的突发事件，及时采取处置措施并报告队长，事后向队长提交书面报告；4.3.2.6负责对所管辖范围内的新员工和调职员做好在岗培训；4.3.2.7负责完成公司交给的临时任务；4.3.2.8负责保安队员的内务管理，定期组织班务会；4.3.2.9及时发现安全隐患并及时处理、上报。4.3.3门岗工作职责4.3.3.1负责维持门口的进出秩序和本区域的公共秩序，注重礼仪礼貌；4.3.3.2负责检查进出车辆有无携带违禁物品、维持交通秩序、做好进出车辆登记；4.3.3.3负责对进入小区的外来

8、人员进行登记，对可疑人员、小商小贩、推销人员、精神不正常人员等进行盘查、劝离或监控；4.3.3.4依法处理本区域内发生的纠纷和一般性治安问题，及时报告当班班长，并负责现场秩序的维护；4.3.3.5保证报警电话、对讲机不被无故占用；4.3.3.6负责执勤区域内的公共设施安全，及时发现和制止不良行为，对造成影响、损失的当事者，应及时报管理处查处；4.3.3.7对进入小区的大件材料必须盘问和控制，同时联系装修监理进行现场处理；如：整车的砖坯、大块的玻璃、雨棚、封闭阳台所用材料等；4.3.3.8协助其他岗位做好安全保卫工作。4.3.5巡逻岗4.3.5.1负责按巡逻路线图对公共区域进行巡逻检查，做好巡更

9、数据的采集及巡逻记录，发现不安全隐患或不符合规定的情况及时制止和劝阻，及时向班长或业主反映检查中发现的问题；4.3.5.2劝离夜间无故滞留在巡逻区内的人员，对巡逻时发现的可疑人员，应及时盘查、劝离或监控，并视情况报告当班班长；4.3.5.3按规定程序处置突发事件；4.3.5.4协助其他岗位人员做好安全保卫工作；4.3.6 车库岗4.3.6.1按照国家颁布的交通管理法规和公司的规定依法管理，维护好车场的交通和治安秩序，保证安全畅通；4.3.6.2负责及时办理入场手续，根据当时停车场的容量和车辆流量，用标准的手势，主动地引导车辆到指定的位置停放整齐，并作好进出车辆的检查和登记；4.3.6.3负责临

10、时停放车辆的场地租用费票据的出具及费用的收取；4.3.6.4爱护车场内的一切设施设备，特别是各种管道、交通标志和消防设备，以保持正常的使用状态，发现问题及时处理或报告；4.3.6.5负责登记进出车辆并检查车辆外观，严格执行换证制度，认真检查车型、车牌号，避免出现差错；4.3.6.6严格执行车辆管理收费制度，做到钱、票相符，日清月结；4.3.6.7负责制止载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场停放；4.3.6.8禁止无关人员进入车场；4.3.6.9定期检查车场消防设施，做好消防安全工作；4.3.6.10保持车辆登记、交接记录的完整、准确；4.3.6.11熟悉车场业主固定车位，了解和掌握车主的车型

11、、车牌号、姓名、楼层座号等情况；4.3.6.12协助其他岗位做好安全保卫工作。4.3.7监控岗职责4.3.7.1熟悉小区（大厦）环境、楼宇结构、设施、设备、消防器材布置及其控制范围；4.3.7.2通过监视器密切监视出入所管理区域人员情况，发现可疑人员、情况及时向就近相关岗位人员通报；4.3.7.3负责检查消防系统，熟悉操作程序，确保正常运行；4.3.7.4协助其他岗位做好安全保卫工作。4.3.8泳池救生岗职责4.3.8.1负责按泳池管理规定对泳池周围进行巡视，发现问题及时处理和汇报；4.3.8.2负责维持泳池秩序，对违反规定的行为及时制止；4.3.8.3负责对泳池中发生的溺水等情况进行紧急救护

12、；4.3.8.4负责检查泳池卫生，并协助保洁部门做好卫生工作；4.3.8.5负责按规定使用泳池设备，并做好日常清洁保养；4.3.8.6确保泳池水质达标；4.3.8.6协助其他岗位做好安全保卫工作。5 相关文件治安管理处罚条例6 质量记录洁华/BG7.5.1-BA-01 出门条洁华/BG7.5.1-BA-02 访客登记表洁华/BG7.5.1-BA-03 机动车出入登记表洁华/BG7.5.1-BA-04 值班情况记录表洁华/BG7.5.1-BA-05 巡视记录表洁华/BG7.5.1-BA-06 消防设施检查表洁华/BG7.5.1-BA-07 消防检查整改单洁华/BG7.5.1-BA-08 消防监控

13、中心值班记录表洁华/BG7.5.1-BA-09 消防监控中心设备运行记录洁华/BG7.5.1-BA-10 停车场车位租赁协议洁华/BG7.5.1-BA-11 车辆进出凭证遗失补办记录表洁华/BG7.5.1-BA-12 消防设施清单洁华/BG7.5.1-BA-13 紧急事件处理记录表洁华/BG7.5.1-BA-14 周界安防系统防区测试记录附加说明：本文件起草人：谢春茂本文件修改人：本文件审核人：谢春茂本文件批准人：袁绍平 出 门 条 序号：部门房号年 月 日房(业)主业主卡号业主签名申办人身份证号出门物品名称、型号及数量：搬运车牌号管理处经办人值班保安 出 门 条 序号：部门房号年 月 日房主

14、业主卡号业主签名申办人身份证号出门物品名称、型号及数量：搬运车牌号管理处经办人值班保安成都洁华物业管理有限公司 CHENGDU SHUXIN PROPERTY MANAGEMENT CO., LTD. 洁华/BG7.5.1-BA-02 访客登记表 序号：日 期访问房号访客姓名性别来访事由所持证件及号码工作单位或地址值班人员离开时间备注月日时分成都洁华物业管理有限公司 CHENGDU SHUXIN PROPERTY MANAGEMENT CO., LTD. 洁华/BG7.5.1-BA-03 机动车出入登记表序号：停车证编号车牌号码车型车况车主确认值班人员入车时间出车时间停车计时合计收费收据编号注

15、：1、若车况良好，则车主可不予确认。2、政府公干车辆在“合计收费”栏中应填写“免费”，月票车辆应填写“月票”，“收据编号”则可不填。成都洁华物业管理有限公司 CHENGDU SHUXIN PROPERTY MANAGEMENT CO., LTD. 洁华/BG7.5.1-BA-04 值班情况记录表年 月 日 天气： 序号：值班时间值班岗位值班人员值班记录：物品交接：待处理事宜：管理人员巡视记录： 接班人：成都洁华物业管理有限公司 CHENGDU SHUXIN PROPERTY MANAGEMENT CO., LTD. 洁华/BG7.5.1-BA-05 巡视记录表序号：日期到巡时间巡 视 结 果

16、签 名部 门备注成都洁华物业管理有限公司 CHENGDU SHUXIN PROPERTY MANAGEMENT CO., LTD. 洁华/BG7.5.1-BA-06 消防设施检查表管理处： 检查日期： 检查人： 序号：位置类别检查情况备注说明：类别A指灭火器，B指消火栓，C指消防联动系统，D指报警装置，E指其它(如消防通道)成都洁华物业管理有限公司 CHENGDU SHUXIN PROPERTY MANAGEMENT CO., LTD. 洁华/BG7.5.1-BA-07 消防检查整改单年 月 日 序号：位置检查人消防检查存在的问题：要求整改完成时间：整改情况：整改完成时间：验证结果：备注成都洁

17、华物业管理有限公司 CHENGDU SHUXIN PROPERTY MANAGEMENT CO., LTD. 洁华/BG7.5.1-BA-08 消防监控中心值班记录表 序号：日期设备运行情况值班人故障处理处理人备注成都洁华物业管理有限公司 CHENGDU SHUXIN PROPERTY MANAGEMENT CO., LTD. 洁华/BG7.5.1-BA-09 消防监控中心设备运行记录管理处： 序号：日 期星期时间报警或故障信号位置地址编码设备运行状态（包括联运信号及报警故障处理情况）记录人年月日时分成都洁华物业管理有限公司 CHENGDU SHUXIN PROPERTY MANAGEMENT

18、 CO., LTD. 洁华/BG7.5.1-BA-10 停车场车位租赁协议 协议编号：甲 方： 楼幢号 身份证号码： 身份证地址： 乙 方：成都洁华物业管理有限公司地 址： 因甲方需租用乙方所管理区域内的车位，以确保车辆停放，经与乙方友好协商，现达成以下协议，甲乙双方需共同遵守：一、 乙方提供_管理处所管理的 号车库（场）车位。二、车位月租金为人民币 元，自签约之日起计收；三、甲方有义务向乙方提供车辆的详细档案：1车牌号码： 2.颜色： 3车辆名称： 4.车型： 5车主（或单位）： 6经常驾驶此车人士： 四、乙方所提供车位仅作为甲方停泊所登记车辆之用，不得擅自改变使用用途，甲方未经乙方同意，不

19、得将车位使用权私自转借、转让或出租给第三者使用，若需改换车辆，应及时通知乙方，否则，乙方将无条件收回车位使用权。甲方与乙方形成车位有偿使用关系，甲方的车辆及车辆内的贵重物品请自行妥善保管，如有丢失、损伤,恕不赔偿，乙方需自行办理好车辆保险手续。五、车位租期_，期满前一周内甲方应向乙方提出续租要求，乙方应给甲方保留优先权，租期内因甲方原因要停止使用该车位，甲方应提前一个月通知乙方，否则已交费用不予退还；六、车位租金可按 月 季度 半年 年缴纳七、甲方到期未交租金，乙方将视甲方自动放弃使用权，有权收回车位（停车证）。八、甲方应自觉遵守停车场管理规定，自觉配合车场工作人员的工作，维护好车场秩序和车辆

20、管理，出入车场时应自觉出示停车证，以供车场工作人员查验；九、本协议自签定之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。甲 方： 乙 方：成都洁华物业管理有限公司 签约人： 负责人：年 月 日 年 月 日成都洁华物业管理有限公司 CHENGDU SHUXIN PROPERTY MANAGEMENT CO., LTD. 洁华/BG7.5.1-BA-11 车辆进出凭证遗失补办记录表 序号：日期车牌号车主姓名有效证件号码联系地址电话车主或管理处负责人确认记录人丢失凭证编号补发凭证编号成都洁华物业管理有限公司 CHENGDU SHUXIN PROPERTY MANAGEMENT CO., LT

21、D. 洁华/BG7.5.1-BA-12 消防设施清单分布位置名称规 格 型号数量有效期/使用年限备 注 统计人： 统计时间： 序号： 成都洁华物业管理有限公司 CHENGDU SHUXIN PROPERTY MANAGEMENT CO., LTD. 洁华/BG7.5.1-BA-13 紧急事件处理记录表 序号：事件主题责任部门事发时间事发地点事件记录： 记录人： 年 月 日处理意见及情况： 签名： 年 月 日部门主管/片区经理意见： 签名： 年 月 日相关职能部门意见： 签名： 年 月 日处理结果： 签名： 年 月 日结果验证： 签名： 年 月 日成都洁华物业管理有限公司 CHENGDU SHU

22、XIN PROPERTY MANAGEMENT CO., LTD. 洁华/BG7.5.1-BA-14周界安防系统防区测试记录 序号：序号测试时间所属防区测试结果测试人员签名备注保安岗位配备管理规定1 目的 对保安岗位的配备进行有效管理，以便及时处置突发事件，保证所管理区域安全。1 范围 保安人员所用对讲机、手电或应急灯、巡更棒、橡胶棒的管理2 职责3.1保安队长负责保安岗位配置的管理。3.2保安人员负责正确使用岗位配置。4 工作程序4.1对讲机的使用及管理4.1.1佩带：上班期间，对讲机一律挂置于右后侧腰装带上或持于左手。4.1.2管理：保安队长负责对队员所持对讲机建立台帐，对每台对讲机进行统

23、一编号。各班长对本班对讲机的使用情况要经常检查，发现问题及时处理和报告。4.1.3使用：使用人严格按规定使用对讲机，严禁私自改变频率；严禁用对讲机谈与工作无关的事宜；严禁用对讲机相互开玩笑、讲脏话；对讲机未使用时，任何持机者不准随意使用其他功能键，以免发出强烈电流声，影响他人通讯联络。严禁任何队员用手提对讲机绳或摇晃天线。4.1.4呼叫：保安队长负责制定岗位代号，凡遇工作之事需呼叫对方，一律使用代号，呼叫时口齿清晰，使用普通话，用语标准、简练，有礼貌，语气轻松自然，严禁大呼大叫，拿腔拿调，装腔作势，萎靡不振。4.1.5交接：上下岗位交接时，各班长要认真检查对讲机的使用情况，发现问题及时报告队长

24、，以便妥善处理。4.1.6责任：持机者因使用不当，造成丢失、损坏（机头、电池、天线、功能键等）者，按价值给予赔偿。在交接中应认真检查，发现问题，立即报告，当场处理。4.1.7 在22：00时至次日07：00时每个岗位不少于每小时报更一次，对讲机的通话声应调小，尽量不影响业主正常休息。4.3 橡胶棒的使用规定4.3.1橡胶棒由保安班长保管，应做好备案登记；4.3.2使用时要注意爱护，不得随意摆弄或转借他人使用。无特殊情况不准使用，防止损坏、丢失，如有丢失、损坏照价赔偿；4.3.3当生命、财产受到不法侵害时方能使用橡胶棒，橡胶棒使用后要详细登记上报备查；4.3.4橡胶棒只用于自卫或制止犯罪行为，使

25、用时应避免敲击头部和要害部位。4.4手电及应急灯的使用规定持有队员在使用前应检查并保证手电或应急灯处于正常使用状态，使用时应避免直射对方的眼睛，只有在紧急情况下方能开启应急灯警报器。4.5巡更棒的使用及管理4.5.1巡更棒是巡逻人员采集各巡逻点数据（到点时间和次数）的主要装备，由班长统一管理；4.5.2巡更棒只能用于采集数据，禁作他用；4.5.3巡更棒的使用严格按相关使用说明书进行；4.5.4巡更棒每周按时送管理处读取数据一次。5 相关文件6 质量记录附加说明：本文件起草人：谢春茂本文件修改人：本文件审核人：谢春茂本文件批准人：袁绍平保安工作纪律1目的了解员工的工作能力与工作态度，并及时的进行

26、调整。2 范围适用于保安队全体人员的工作和行为考评。3 职责 由员工本人、保安班长、保安队长以及管理处主任进行逐级考评。4 保安工作纪律4.1保安守则4.1.1积极参加政治、业务技能的学习，努力提高思想道德和服务水平，加强法制观念，熟悉治安保卫、消防管理的政策、法规和保安队的一切规章制度；4.1.2严格遵守“业主至上、服务第一”的宗旨；按规定着装，注意仪容仪表，树立“威武雄壮、和蔼可亲”的保安队伍形象；4.1.3遵守保卫工作的“五要五不要”，严于律己，坚持原则，对任何人、任何事都要秉公执法，决不徇私舞弊；4.1.4保安人员实行半军事化管理，任何时间必须保持良好的警备状态，全体人员必须服从命令，

27、听从指挥，圆满完成上级赋予的各项任务；4.1.5工作尽职尽责，严格遵守工作程序，对本岗位职责范围内的每一个工作环节都要深入了解，随时检查，杜绝一切不安全隐患；4.1.6加强部门、个人之间的合作，互相配合，保障重点部位的绝对安全；4.1.7凡遇国家、各小区、人民群众生命财产安全受到威胁时，保安人员无论正在执勤与否，都应挺身而出，大胆、果断制止事态的进一步发展，并积极协助有关部门进行善后处理；4.1.8刻苦钻研业务，讲究工作方法，提高工作效率。经常检查保安装置，爱护使用，保持良好的工作性能；4.1.9遵守作息时间，遵守交接班制度，作好班前的准备工作与班后的总结工作。上班时间保持良好的精神状态，精神

28、饱满地完成执勤任务。4.2保安工作纪律4.2.1按时上下班，不迟到不早退，不擅离职守，因故暂离岗位的应请假，直至有人接替才能离开；4.2.2上岗前10分钟到岗，并检查个人服装、仪容、仪表，保持着装整洁、仪表端正，佩带整齐，执勤时精神饱满，自然大方；4.2.3上岗时不准抽烟、喝酒、吃东西，不准做与工作无关的事，不准聚众说笑，打闹、不讲闲话，严禁上岗时睡觉和打私人电话；4.2.4上岗时做到定岗定人，在岗人员须做到不脱岗、不离岗；4.2.5未经队长同意，不能托人和代人上岗；4.2.6服从指挥，忠于职守，坚守岗位，提高警惕，圆满完成自己承担的治安保卫任务；4.2.7值班室内，严禁非本部人员逗留；4.2

29、.8对客户有礼貌，语言亲切，无论是劝解或干预，都应做到态度和蔼，说话有分寸，在不是需要强行执行保卫任务的情况下，不得与客人发生争吵；4.2.9员工无条件服从公司的工作安排、调度，按规定完成任务，不得以任何借口拒绝、拖延，如果不满，事后可越级反映。4.3 保安人员:五要五不要“五要”要服从命令，听从指挥；要遵守法纪、遵守公司的各项规章制度；要说话和气、礼貌待人；要办事公道、以理服人；要团结互助、爱护公物。“五不要”不准打人骂人；不准包庇坏人；不准乱摸乱拿别人财物；不准贪污受贿，私自接受馈赠；不准在上岗前喝酒，节假日不准酗酒。1 相关文件6 质量记录附加说明：本文件起草人：谢春茂本文件修改人：本文件审核人：谢春茂本文件批准人：袁绍平保安治安管理制度1 目的建立健全安全防范体系，合理、有效、预见性的维护小区正常秩序。2 范围适用于保安队对小区治安安全的有效控制。3