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1、. . 主要活动 负责人整个工程l 方案设计 问卷设计定稿、 印刷 督导培训 访问员招募 抽样 访问员培训试访 访问实施 数据录入清理 计算机处理 报告撰写 递交报告 1周 2周 3周 4周 5周 6周 7周 8周 9周4.4费用预算经费预算编列以人民币计算 方案、问卷设计1.万元第一阶段访谈200份、第三阶段入户费用：100份 督导、访问员培训试访0.1万元 访问实施(访问员费用与访问管理费用):30元*400=1.2万元 抽样0.1万元 问卷、卡片印刷：0.1万元 礼品:2*400=0.8万元小计：2.3万元第四阶段补充调查100户(备选) (访问员费用与访问管理费用):20元*100=0
2、.2万元 礼品:5元* 100=0.05万元小计：0.25万元第五阶段：走访机关、座谈会2组 组织实施 4000元*2=0.8万元 礼品: 100元*15*2=0.3万元小计：1.1万元第五阶段：数据处理分析，编写报告 数据录入清理:5*1000=0.2万元 计算机处理:1.5万元 报告撰写1个总报告，入户报告、访谈报告、报纸报告、宏观报告:2万元小计：3.2万元合计:8.35万元万元咨询费用本咨询工作的咨询费为人们币300000元。这项费用是依据工作的时间、进度、行业特点综合制定的。4.4.1市场需求咨询报告XX经济开发区是集吸收外资、开展高科技、提高工业水平于一体，以市场促开展，以产业促市
3、场的高科技工业园区，同时本园区也担负着创造舒适、优美的人居环境，改善投资环境和生活质量的重要职能，是德城区向东开展关键性的一步。工程的建立，是XX经济开发区响应十六大号召，建立小康住宅的重要举措，也是开发区住宅产业开展的里程碑。本次市场调研活动是在充分了解居民居住条件、居住环境需求的根底上，本着提高居民生活质量，更好的把开发区建立成为“最正确人居生态环境的原那么下展开，本次调研准备充分，调研内容全面、科学，调研数据真实、有效。我们希望，此次专项调研可做为工程前期开发及后期销售的重要决策依据，并为*公司后续开发工程提供具可参考价值的数据资料。报告内容：. .word. .第一局部调查设计与组织实
4、施一、调查设计一调查目的1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解XX市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对工程的现有规划提出建立性建议，合理规划小申庄工程地块，明确工程定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所承受的产品，实现工程投资效益回报的最大化。2、根据对工程的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。3、随着全面推进小康社会的建立，为更好的把开发区建立成XX市最正确人居生态社区，充分了解XX市民对住宅消费的需求，进展了“建筑无限生活，从懂你的生活开场！报纸公开问卷调查，树立开发区政府的爱
5、民形象，以及*公司的品牌形象，将工程进展前期推广，获得广泛的公众认知度和关注度。二调查内容1、对XX市宏观环境的调查1宏观经济及市政规划2XX房地产现状2、工程自身情况调查1产品的整体研究与特性分析l 工程的地理位置区域特性、区域交通状况、工程周围环境l 产品公司组成 开发商、设计单位、承建单位、筹划公司、物业公司3、需求市场调查l 未来三年内市民置业意向l 购置偏好地段、价位、户型与构造、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性l 购置决策决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序l 购置行为适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式l 价格支付能力l 对物业配套的需求l 购置人群4、竞争
6、市场调查个案比照1根本情况l 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率l 类别、档次及整体布局l 装修材料、水平l 硬件设备l 配套效劳功能及功能分区l 公开销售日期l 销售价格、开发期价格的变化情况、销售率l 付款方式、银行按揭安排l 车位配备l 物业管理公司及费用2营销策略l 目标客户选择决策l 市场定位与宣传重点l 营销组合策略三调查方法1、宏观调查l 房管、土地、规划等相关部门访谈l 报刊文献资料收集与分析2、工程自身情况调查l 工程规划谈论会l 工程现场考察l 有关人员访谈l 相关资料收集整理3、需求市场调查l 专项访谈问卷200人次l 报纸公开问卷调查4
7、00人次l 入室主体问卷100次l 统计数据穿插分析分类进展频数统计分析和列联表统计分析4、竞争市场调查l 现场踩点调查l 报刊文献收集与分析l 深度访谈二、调查组织与实施调查时间安排表时 间 安 排工 作 容2003年5月13日就现有规划方案专项讨论会。2003年5月14日提交调查问卷样本及调查细化方案。2003年5月15日正式签定合同，报社联络，报纸问卷调整。2003年5月16日1、 宏观调查开场，走访开发区管委会、房管局、规划效劳中心等；2、竞争市场调查开场，对XX市内及开发区内竞争楼盘进展详细调查。2003年5月1718日1、4月17日报纸公开问卷见报；2、集中访谈问卷调查阶段，访谈外
8、商投资效劳中心、三和电子、跃华中学、高速公路管理处等单位，同时实施街访，共收回问卷241份，有效问卷235份。2003年5月1920日 1、 主体问卷调查阶段，走访小区、企事业单位、私营业主等，收回问卷108份，有效问卷98份；2、 三类问卷数据库建立。2003年5月1923日1、 报纸问卷陆续回收，截止目前回收问卷79份，全部有效；2、 数据库数据录入。2003年5月2426日进展数据统计分析，市调报告第一稿形成。2003年5月27日市调分析现场演示谈论会，市调报告第一稿提交。2003年5月2830日市调报告修正稿完成提交。第二局部调查数据资料汇总与分析一、 XX市宏观环境调查一XX市宏观环
9、境分析XX市位于XX省西北部，北依、XX，南靠省会XX，西接XX，东连渤海湾，是华北、华东两大经济区的连结带。XX市现辖11个县市区和两个省级开发区，总人口540万，面积1万平方公里。但目前XX中心城区面积却缺乏40平方公里，城市人口约为50万左右。总体来看，XX市城市化水平明显偏低。德城区现分为铁西区、市中区和东城区三局部。铁西区为新设立的商贸开发区，也是重要的工业区和仓储区；市中心为老城区，集中担负着城市的生活效劳功能，是行政、金融、商业、文化和客运交通中心；东城区为98年新设立的省级经济开发区，是今后XX市的政治、经济、文化中心区。从德城区现状来看，XX市中心城市规模占总体规模的比重太小
10、，城市化水平偏低。这种“小马拉大车的局面，难以充分的起到对区域经济的带动作用。为此，XX市提出城市东进战略：跨越岔河，建立新城区，方案用5年时间建成25平方公里的河东新区，迅速膨胀城市规模，使XX市成为鲁西北、冀东南的中心城市。二XX房地产市场现状XX市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力开展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规X。从全国各城市新区的建立经历来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合XX实际情况，通过对开发区管委会、房管局等政府部门的走访，我们认为，新区开发的实施会对当地房地产业产生如下几方面影响
11、：开发区、新区房价平抑XX市整体房价开发区和新区的房价较市区1500-2300元/的房价廉价300-400元/，带动了开发区房地产市场的开发，对于平抑XX市整体房价起到显著作用。开发区、新区的开发带动房地产投资目前市中心德城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建立初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场的繁荣指日可待。据市场资料显示，XX市中心房价自去年至今，上涨了近300元/。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，开发区都具有较大的投资价值，二那么相对于市中心，它无
12、污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比较。开发商和消费者之间的双热效应会给新区和开发区带来无限的活力。开发区人口增长使住宅需求更加旺盛开发区大力启动招商引资，加强各类园区规划建立，国内外诸多企业的入住，使开发区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。据开发区控制性详细规划，开发区远期开展规模为15平方公里，城市人口为12万人，新区开展规模为25平方公里，城市人口将到达32万人以上。按平均2.3人/户的标准量计算，仅住宅需求就在19.11万套以上，而开发区、新区在建工程较少的供给量使得这种需求更加明显。新区、开发区房价会随着开发区成熟程度而趋高一般来说，新区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，
13、速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成新区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。房地产开发时机与风险并存新区的开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多时机。但同时，风险也相应存在。众所周知，XX市是经济欠兴旺地区，工业根底薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速开展。据2001年统计资料，XX市人均年收入仅为6932.28元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，人们对开发区、新区的认识还相对薄弱，加之开发时间短，周边配套尚不完善，在此形势下，要想做好一个工程的运作，更要注重工程的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独
14、特而具有冲击力的推广策略和销售策略。二、工程自身情况调查一工程的整体研究与特性分析1工程地块地理位置优势区位优势：地块位于经济开发区，且南临开发区主干道东方红路，隔路与知名私立学校跃华中学相望，东面为规划中的沙王河防护绿带，西近规划中新政府所在地，地理位置优越，具有明显的增值空间。小区空气清新，环境优美，附近市政广场是人们休闲娱乐的好去处。小区占地300多亩，规模在周围为最大，且地块相比照较规整，规划较易分割及形成中心景观区。不足开发区尚处在开展初期，周边公交、购物、医疗、教育配套还不够成熟,有待完善。小区南临的波司登公司职工宿舍，整体形象较差，影响小区南向景观。小区要考虑局部拆迁户回迁，安置
15、居民素质不高，将来业主会对此比较挑剔。2参与工程的公司情况优势开展商*公司为开发区管委会下属实体，政府信誉，诚信保证。工程设计特邀同济大学建筑设计研究院进展整体规划设计。该院规划设计方面在国内具有较高权威性。小区营销筹划拟聘在行业内具有丰富实战经历的浩华不动产机构来进展全程代理筹划，全新的营销效劳理念，全程的客户效劳体系会有效促进工程的营销推广及利润最大化的实现。小区物业管理还在筹划之中，方案将邀请专业的物业管理公司担任物业管理参谋，为小区业主提供管家式的标准物业效劳。此举可使本工程具有较强的市场竞争力。不足原*公司前期开发的湘江小区质量、物业管理等方面的残存问题，会对小申庄工程带来一定影响。
16、物业管理参谋公司尚未确定。 3工程市场分析优势与本工程所处区位、特质相近的可竞争楼盘较少，抓住市场时机点，积累有效客户。本区域房地产市场处在开展阶段，整体营销实力不强，给工程预留的开展、发挥空间较大。现市场的房价略高出市民的承受价位，据调查，市民对本工程的预期价位认同感较强，为本工程打入市场奠定了良好的根底。不足据XX本地情况，主力宣传媒介较少，市民对媒介的关注度不高，使工程在宣传过程中，受一定影响。房地产市场刚刚起步，工程在产品设计中涉及新产品应用时，要考虑到市民的承受程度，对于工程自身档次的提升，略有影响。三、房地产需求调查问卷调查我们采取集中访谈问卷调查、入室主体问卷调查和报纸公开问卷调
17、查的方式，共采集样本416份，对规划最具现实意义也是消费者最关心的各类购房因素可承受户型、面积、房价、配套、物业等进展了客观详细的调查。一问卷回收统计及情况说明问卷类型取样回收数目有效问卷数目备 注集中访谈问卷2412356份无效报纸公开问卷7777全部有效入室主体问卷104985份无效入室主体问卷作为调查的主要采信样本，主体问卷的问题涉及最为全面，展开深入。必须保证其调查的全面性和客观性。采用预约、随机采样、设立集中市调点、知名企业中高层定向约访等形式对德棉、网通、中行、招商局、涉外办、物价局、开发区财政局、办公室等政府企事业单位进展了调查，行业涉及公务员、医生、职员、私营业主、工人、中高层
18、管理者等十一个层面，共回收有效问卷104份，有效98份。集中访谈问卷取样单位取样人群取样数目有效问卷备 注三和电子中层管理者、职工13112份无效耀华中学教师1717高速公路管理局职员2323鲁能超市职员、随机抽样34331份无效 开发区管委会办公大厅国家公务员、职员40382份无效美食城随机抽样3636新湖广场随机抽样33321份无效街访随机抽样4545 报纸问卷未到达期望回收数，一是报纸仅发布一次，频率低，时效短；另一方面是?XX日报?覆盖面小，客户群局限性大，且发行量小，市民对媒体的关注度不高。报纸公开问卷的初衷是将其作为对周边县郊区意向者需求的了解途径和企业品牌塑造工程公开推广的开场。
19、从问卷回收质量看，人群素质高，选择客观，77份全部有效，已经到达调查的根本目的。样本可以作为对其它两种问卷的补充。二主题问卷调查数据根底数据分析1、未来三年内置业意向购置动机及次数在对居民购置动机的调查中，为改善居住条件的所占份额最多，为61.2%，其次是购置婚用的占25.5%，用于投资和本地拆迁仅各占5.1%。在此之中，属于二次置业的占多数，达54.1%,第一次置业的占39.8%，屡次置业的仅占到总数的6.1%。购房的原因FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid本地拆迁55.15.15.1改善居住条件6061.261.266.3
20、投资升值55.15.171.4结婚用房2525.525.596.9地位身份的象征11.01.098.0其他22.02.0100.0Total98100.0100.0本次置业属于FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid第一次3939.839.839.8第二次5354.154.193.9屡次66.16.1100.0Total98100.0100.0购房区域选择从居民对购置住宅的区域分析上看，在被调查者中，打算在开发区购房者占到34.7%，而方案在市中心区购房的同样占34.7%。开发区对整个XX市区来说，还是一个新兴的区域，这个数据足以
21、说明，开发区在人们心中的地位，人们看好它的未来前景及开展潜力。购房区域选择FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid市中心3434.734.734.7城东99.29.243.9铁西22.02.045.9城南44.14.150.0城北88.28.258.2开发区3434.734.792.9新区77.17.1100.0Total98100.0100.0投资意向调查在98位被调查者中，92人两年内有投资方案，投资房地产和股票均占27%，用于彩票投资的占23%，用于投资债券的占11%。对于房地产投资，很多人还处于一种观望态度。股票债券外币房
22、地产彩票其他NValid929292929292Missing666666Mean27%14%11%27%23%5%Sum25131025215房地产投资区域选择在此项问题中，方案在开发区投资的最多，占总数的58.2%，其次是市中心占21.4%，其他区域所占份额较少。房地产投资的选择区域FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid市中心2121.421.421.4城东88.28.229.6铁西33.13.132.7城南11.01.033.7城北22.02.035.7开发区5758.258.293.9新城55.15.199.0其他11.
23、01.0100.0Total98100.0100.0对开发区的第一感觉人们的答复排序依次为开展潜力、未来新市区、希望、朝气蓬勃、创新、值得信赖、亲和、继承文化、权威。说明开发区已经成为人们心目中极具开展潜力的新市区。NMinimumSumMean开展潜力97081.84亲和9707.07朝气蓬勃97034.35创新97026.27希望97044.45继承文化9704.04精明9700.00权威9701.01值得信赖97013.13未来新市区97071.73Valid N (listwise)97XX市房价预测由数据分析，调查者中认为XX三年内房产价格将会升高的占24.5%，认为会保持现状的占4
24、2.9%，认为将会下跌的占26.5%，不清楚的占6.1%。依自身经济条件，70%以上的市民认为房价上涨太快，开发商越来越多，竞争加剧，不可能再涨。由此说明XX房地产市场不规X，短时间内房价上扬的幅度大频率快，使局部购房者开场观望，寄期望于通过开发商竞争平抑房价。FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid上涨2424.524.524.5保持现状4242.942.967.3下跌2626.526.593.9不清楚66.16.1100.0Total98100.0100.0小结：由此可知，XX市民购房观念发生很大变化，对开发区的认可度提高，置
25、业意向首选开发区的占1/3，主要用于改善居住条件和购置婚房，分属满足生活需求X围和提高生活质量，多属于在单位福利购房后二次置业。并有近三分之一的人打算进展房地产投资，对开发区的未来开展潜力期望值很高，认为其将成为XX市新城区，选择投资开发区房产的占到二分之一。通过对调查数据分析，XX市民普遍认为，XX的房产价格将会保持现有水平或下跌，短期内不会波动，目前房价尚可承受；而开发区较市区低廉的房价无疑成为吸引购房者的一个有利因素。2、购置偏好地段、价位、户型与构造、户型厅室面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性A可承受价格、总价分析购房者最可能购置的房价平均值X围在1212.24元/-1481
26、.63元/之间，买房者的最高承受能力均值在1765.48元/，认为质量保证最低线均值为969.11元/。在被调查者中，所能承受买房X围最小值800元，最大值3000元。据此分析，XX市居民对房价的主要承受能力约为969元/1765元/件，做为中高档物业的可承受价格在1200-1600元/之间。购房单价承受能力你最可能购置的房价X围B点C点买房的最高价位质量保证的最低价位NValid098988479Missing98001419Mean1212.241481.631765.48969.11Median1200.001400.001600.001000.00Minimum800900500600
27、Maximum3000300034002000购房所承受总价能力购房者愿意花费的总房款均值在13.78万元16.71万元之间，被调查者认为质量保证的最低金额均值不低于10.1万元/套，能够承当最高总房款金额均值为19.95万元/套，据此，XX市区居民所能承当的总款在10万元20万元/套之间。购房承受总价万元 B点C点总额高于多少你不会购置万元总额低于多少你也不会买万元NValid96968280Missing221618Mean13.7816.7119.9510.10Minimum59104Maximum40405020B需求面积分析被调查者中需求面积在80-100平方米之间的占39.8%，1
28、00-120平方米之间的占23.5%，120-140平方米之间的占21.4%，他们的比例为1.86：1.10:1.00。由此知，在80-140平方米之间的户型总份额占到82.6%，最为广阔消费者所青睐，三个层面需求均匀，客户群层次明显。FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid80平米以下22.02.02.080-100平米3939.839.841.8100-120平米2323.523.565.3120-140平米2121.421.486.7140-160平米88.28.294.9160-180平米44.14.199.0180平米以
29、上11.01.0100.0Total98100.0100.0C楼型需求分析在人们对期望楼型的选择上，选择多层的占60.2%，其次是小高层为25.5%，别墅占9.2%，高层仅占5.1%。因为XX市经济开展速度正逐步加快，目前经济尚不兴旺，人均经济收入不高，人们受传统居住习惯影响，尤其是小高层居住本钱高。而相对高层和小高层，多层物业分摊面积较少，人们经济条件能够较轻松的承当物业费，所以对多层依然偏爱。同时也有一局部中高层收入者，因小高层广阔的视野，高档的物业形象和现代化的配套设施，对其表现出一定的青睐。FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentV
30、alid高层55.15.15.1小高层2525.525.530.6多层5960.260.290.8别墅99.29.2100.0Total98100.0100.0D户型偏好分析对户型性质来说，选择错层的居多，占42.9%，次之平层为33.7%，复式占14.3%。人们比较承受新的错层户型，传统的平层依然得到垂青。 FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid平层3333.733.733.7错层4242.942.976.5跃层99.29.285.7复式1414.314.3100.0Total98100.0100.0E户型构造偏好分析人们期望
31、的卧室数量中，选择3室的最多，占总量的61.2%，选择2室的占35.7%，选择4室的仅占3.1%。FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid23535.735.735.736061.261.296.9433.13.1100.0Total98100.0100.0对卧室的面积需求中，都希望保证主人房的舒适度，主卧面积最集中，52%的人希望在15-20平方米，30.6%的人希望在20平方米以上；两室与三室需求差异在于，许多家长考虑孩子应该有一个更加舒适的成长环境，或老人同住，接近半数两室购房者希望两间卧室面积不要相差太大；三室及以上需求中
32、也强调主人房外的卧室面积应一样，在户型设计上应予以考虑。 卧室一面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid15-20平米5152.056.756.720平米以上3030.633.390.010-15平米99.210.0100.0Total9091.8100.0MissingSystem88.2Total98100.0卧室二面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid15-20平米4748%52.252.210-15平米3737.8%41.193.320平米以上66.
33、1%6.7100.0Total9091.8%100.0MissingSystem88.2%Total98100.0% 卧室三面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid10-15平米2727.654.054.015-20平米2323.546.0100.0Total5051.0100.0MissingSystem4849.0Total98100.0 卧室四面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid15-20平米33.1100.0100.0MissingSystem95
34、96.9Total98100.0人们对厅的要求比较集中，选择一厅的份额占15.3%，选择二厅的份额占84.7%包含餐客合一。在厅的选择中，人们对厅的面积要求差异较大，59.6%的消费者希望客厅的面积在25-32平方米，另一消费层面集中在19-25平米之间和32平米以上，餐厅的面积需求值出一人外集中在19平米以下。厅的需求FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid11515.315.315.328384.784.7100.0Total98100.0100.0客厅面积FrequencyPercentValid PercentCumula
35、tive PercentValid25-32平米5354.159.659.619-25平米2222.424.784.332平米以上1111.212.496.619平米以下33.13.4100.0Total8990.8100.0MissingSystem99.2Total98100.0餐厅面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid19平米以下6263.398.498.419-25平米11.01.6100.0Total6364.3100.0MissingSystem3535.7Total98100.0消费者对卫生间的需求，从调查数据
36、看，选择粮食的多项选择择一卫，占45.9%；选择三室的多项选择择二卫，占54.1%，同时人们对主卫面积的要求51%集中在5-9，9-12平方米，客卫5-9平方米或5平米左右。卫生间需求FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid14545.945.945.925354.154.1100.0Total98100.0100.0卫一面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid5-9平米5051.057.557.59-12平米2323.526.483.912平米以上99.210.
37、394.35平米以下55.15.7100.0Total8788.8100.0MissingSystem1111.2Total98100.0卫二面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid5-9平米2424.558.558.55平米以下1616.339.097.69-12平米11.02.4100.0Total4141.8100.0MissingSystem5758.2Total98100.0对阳台的面积要求，从调查数据来看，选择一个阳台的比例为44.9%，选择两个阳台的比例为55.1%，对阳台面积的要求，南向阳台46.9%需求面积在
38、6-10平方米，20.4%10-15平方米，北向阳台需求面积较小，认为只要满足作为工作阳台的根本功能即可。以6平方米以下、6-10平方米为3：2的比例。阳台需求FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid14444.944.944.925455.155.1100.0Total98100.0100.0 阳台一面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid6-10平米4646.953.553.510-15平米2020.423.376.7低于6平米1818.420.997.715平米以上22.02.3100.0Total8687.8100.0MissingSystem1212.2Total98100.0阳台二面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid低于6平米2525.552.152.16-10平米1818.437.589.610-15平米44.18.397.915平米以上11.0