《城投控股：上海城投控股股份有限公司2021年半年度报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《城投控股：上海城投控股股份有限公司2021年半年度报告.PDF（142页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2021 年半年度报告 1 / 142 公司代码：600649 公司简称：城投控股 上海城投控股股份有限公司上海城投控股股份有限公司 20212021 年半年度报告年半年度报告 2021 年半年度报告 2 / 142 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半半年度报告内容的真实、准确、完年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议
2、。董事会会议。 三、三、 本半年度报告本半年度报告未经审计未经审计。 四、四、 公司负责人公司负责人陈晓波陈晓波、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人张辰张辰、财务总监邓莹财务总监邓莹及及会计机构负责人（会计主管会计机构负责人（会计主管人员）人员）唐啸戈唐啸戈声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 董事会董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方
3、非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露董事无法保证公司所披露半半年度报告的真实性、准确性和完整性年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、 重大风险提示重大风险提示 报告期内暂无可能对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不利影响的重大风险。 十一、十一、 其他其他 适用 不适用 公司于 2021 年 6 月 25 日召开第十届董事会第十二次会议，会议审议并通过了关于调整董事长的议案，董事会
4、一致同意选举陈晓波先生担任公司董事长。根据公司章程规定，董事长为公司的法定代表人。公司于 2021 年 7 月 14 日完成上述事项的工商变更登记手续，并取得上海市市场监督管理局换发的营业执照。 2021 年半年度报告 3 / 142 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 4 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 . 7 第四节第四节 公司治理公司治理 . 24 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任 . 25 第六节第六节 重要事项重要事项 . 26 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 29
5、 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况 . 31 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况 . 31 第十节第十节 财务报告财务报告 . 35 备查文件目录 载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监及会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 报告期内在上交所网站（）以及上海证券报上公开披露过的所有公司公告的原稿。 2021 年半年度报告 4 / 142 第一节第一节 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 本公司、公司 指 上海城投控股股份有限公司 上海城投、城投集团 指 上海城投（集团）有限公司 置地集团 指 上海城投置地（集团）有限公司 诚鼎
6、基金 指 由城投控股投资的私募股权投资基金管理平台 弘毅上海 指 弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙） 置业经营公司 指 上海城投置业经营管理有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 上海城投控股股份有限公司 公司的中文简称 城投控股 公司的外文名称 Shanghai Chengtou Holding Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 Chengtou Holding 公司的法定代表人 陈晓波 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 俞有勤 李贞 联系地址 上海市虹口区吴淞路130
7、号 上海市虹口区吴淞路130号 电话 021-66981171 021-66981376 传真 021-66986655 021-66986655 电子信箱 三、三、 基本情况变更简介基本情况变更简介 公司注册地址 上海市浦东新区北艾路1540号 公司注册地址的历史变更情况 200125 公司办公地址 上海市虹口区吴淞路130号 公司办公地址的邮政编码 200080 公司网址 http:/ 电子信箱 报告期内变更情况查询索引 不适用 四、四、 信息披露及备置地点变更情况简介信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报 登载半年度报告的网站地址 公司半年度报告备置地点
8、上海市虹口区吴淞路130号 报告期内变更情况查询索引 不适用 2021 年半年度报告 5 / 142 五、五、 公司股票简况公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 城投控股 600649 原水股份 六、六、 其他有关资料其他有关资料 适用 不适用 七、七、 公司主要会计数据和财务指标公司主要会计数据和财务指标 ( (一一) ) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上年同期增减(%) 调整后 调整前 营业收入 2,203,778,873.95 143,895,399.1
9、6 143,895,399.16 1,431.51 归属于上市公司股东的净利润 580,263,081.34 141,801,299.13 141,051,973.80 309.21 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 289,991,170.19 85,588,650.61 85,588,650.61 238.82 经营活动产生的现金流量净额 -11,278,505,991.46 -5,865,643,701.92 -3,565,395,324.91 -92.28 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减(%) 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净资产 20,041,132
10、,248.43 20,789,023,104.11 19,949,988,468.00 -3.60 总资产 68,232,830,837.87 65,257,984,583.42 61,524,143,104.88 4.56 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上年同期增减(%) 调整后 调整前 基本每股收益（元股） 0.23 0.06 0.06 309.21 稀释每股收益（元股） 0.23 0.06 0.06 309.21 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.11 0.03 0.03 238.82 加权平均净资产收益率
11、（%） 2.85 0.70 0.73 增加2.15个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 1.41 0.44 0.44 增加0.97个百分点 公司主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 2021 年半年度报告 6 / 142 本公司所属置地集团报告期取得上海城虹万岸建设有限公司（以下简称“城虹万岸”）80%股权。根据企业会计准则第 20 号企业合并中“同一控制下企业合并的处理”的相关规定，公司重述合并资产负债表年初数、合并利润表上年同期数以及合并现金流量表上年同期数。 依据中华人民共和国财政部关于修订印发的通知（财会【2018】35 号）的规定，本公司自 2021 年 1
12、 月 1 日起执行修订后企业会计准则第 21 号租赁（以下简称“新租赁准则”）。根据新租赁准则衔接规定，公司采用简化追溯调整方法，不调整可比期间的信息。具体可参见本报告“第十节 四、重要会计政策及会计估计27、重要会计政策和会计估计的变更（1）重要会计政策的变更”。 依据中华人民共和国财政部关于印发的通知（财会【2021】1 号）（以下简称“解释 14 号”）的规定以及相关财政部会计司发布 PPP 项目合同社会资本方会计处理实施问答等相关规定，本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行 PPP 项目合同的会计处理。解释14 号文以及相关实施问答的执行对公司报告期合并财务报表及可比期间的信息无
13、重大影响。 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 九、九、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 金额 附注（如适用） 非流动资产处置损益 523,405,438.13 公司所属置地集团转让联营企业股权取得税前收益 5.23 亿 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 10,360,000.00 非货币性资产交换损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -2,096.70 除同公司正常经营业
14、务相关的有效套期保值业务外， 持有交易性金融资产、 衍生金融资产、 交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 -46,883,739.79 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -89,753,589.65 少数股东权益影响额 419.34 所得税影响额 -106,854,520.18 合计 290,271,911.15 十、十、 其他其他 适用 不适用 2021 年半年度报告 7 / 142 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、 报告期内公司
15、所属行业及主营业务情况说明报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司业务（一）公司业务概要概要 1 1、地产开发业务、地产开发业务 公司地产开发业务由全资子公司置地集团负责经营，业务范围涵盖商品房、租赁住房、保障房、科技园区开发、城市旧区改造、城中村改造以及 PPP 项目等。置地集团在深耕上海本地市场的基础上，积极对接融入长三角一体化发展大局。近年来，置地集团不断提升市场化程度，积极参与中高端商品房市场竞争，打造职业团队，提升专业能力，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下，通过产品力的提升和经营能效的提高，提高应对市场周期波动的能力，确保地产业务
16、平稳发展，树立行业优势地位。 开发经验方面，公司具有高端及普通商品住宅建设、租赁房开发及运营、科技园区开发、城市历史风貌保护街区功能性开发、 保障房建设、 土地一级开发等经验， 打造了一系列标杆性产品。其中： 市场化项目开发：具有多元产品开发经验，并在结合区域特色打造高端住宅、特色办公、外滩隧道上盖写字楼等项目的实践中，体现了产品开发能力和创新能力。 租赁住房开发：响应政府相关部门的号召，积极参与租赁住房开发建设，规划提供租赁住房超过 7400 套，同时通过代建等模式进一步拓展租赁房业务规模； 科技园区开发： 公司投资开发了位于杨浦区新江湾城的湾谷科技园项目。 一期约 40 万方的办公楼及园区
17、附属生活设施已建设完毕并交付使用，形成了较为成熟的办公氛围和生活气息。二期南块计容面积约 14 万方的花园式独栋总部办公楼、标准办公楼已竣工，区域内配套租赁房“城投宽庭湾谷社区”已交付使用； 老城厢改造：具有旧区改造经验和成果，通过露香园老城厢改造项目，打造融合上海传统历史文化和现代居住理念的城市更新住宅开发案例，使城市风貌得到明显改善； 保障房建设：上海市保障房建设的排头兵，累计交付保障房超过 6 万套，销售率名列前茅。产品优化升级至 4.0 版，理念、技术、品质行业领先； 土地一级开发：在城市经济发展空间布局调整和城市形态优化方面积累了相关经验。 2 2、地产运营业务、地产运营业务 公司地
18、产运营业务由全资子公司置业经营公司负责经营，作为轻资产运营业务的实施平台和运作主体，业务范围主要涵盖以下业务板块： 租赁住宅运营：负责运营租赁住宅品牌“城投宽庭”，建立长租公寓产品体系，并致力于“打造租赁住宅标杆典范，开启上海租赁生活新时代”。未来“城投宽庭”运营租赁住房总计将达到1.5 万套，包括 6 个社区，分别是湾谷社区、光华社区、江湾社区、浦江社区、张江社区和九星社区，总建面达 61 余万方。 经营性资产管理及招商运营：负责城投控股名下经营性资产的日常招租、运营、管理和转让处置等工作，主要包括城投控股大厦、新江湾城生活广场、新江湾首府配套商业、湾谷科技园一期商业等。 房产营销：负责公司
19、建设楼盘的销售去化、产品推介等工作。 物业管理：目前以城投体系内物业管理为主体，包括楼宇项目改造等，主要配合各项目完成物业、修缮、城区管理等。 3 3、股权投资业务、股权投资业务 公司的股权投资业务主要包括直接股权投资和私募股权投资基金管理。 直接股权投资方面，主要是由公司自有资金对拟上市或已上市的企业进行投资，投资方向包括城市基础设施产业链相关领域、国资国企改革领域、金融股权投资领域等。 私募股权投资基金管理方面，公司下属私募股权投资基金管理平台诚鼎基金，组建了基金投资管理团队，通过私募方式向基金投资人募集资金，公司以股东或有限合伙人身份参与基金的发起设立。诚鼎基金对基金进行市场化、专业化管
20、理，主要包括募资、投资、管理、退出四个阶段，公司通过向诚鼎基金委派投资决策委员会委员、管理委员会委员，参与基金的投资运作和管理。 （二）行业情况（二）行业情况 2021 年半年度报告 8 / 142 2021 年上半年，全国房地产市场整体延续了去年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期。根据国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积 88635 万平方米，同比增长 27.7%，其中住宅销售面积增长29.4%。商品房销售额 92931 亿元，同比增长 38.9%，其中住宅销售额增长 41.9%。房地产开发投资额为 7.2 万亿元，同
21、比增长 15.0%，其中住宅开发投资额为 5.4 万亿元，同比增长 17.0%，占房地产开发投资比重为 75.2%。整体来看，上半年全国房地产市场整体保持较快增长态势，但随着调控政策的不断加码，调控效果逐渐显现，全国商品房销售面积和销售额同比增幅继续收窄，6 月商品房销售面积同比增幅收窄至 7.5%。 2021 年上半年，受供地“两集中”等政策的影响，土地市场成交量有所下降。16 月份，房地产开发企业土地购置面积 7021 万平方米，同比下降 11.8%，土地成交价款 3808 亿元，下降5.7%。下半年中央层面将继续坚持“房住不炒”基调不变，供给端政策将持续完善和发力，同时，继续强化房地产金
22、融监管力度，严查资金违规流入房地产市场，住房信贷环境预计将持续收紧。短期内，限购、限贷、限售等政策难以放松。“房住不炒”仍将是未来相当长一段时间内国家对房地产行业发展调控的主旋律，并将使得地产行业呈现出新的周期规律。 二、二、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 城投控股业务布局涵盖地产开发、地产运营及股权投资三大业务板块，通过“开发、运营与投资”三者协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时助力公司战略转型升级，实现房地产业务新的增长点和产业链延伸。 1 1、地产开发业务、地产开发业务 在区域市场竞争中具有差异化的资源获取优势公司深耕上海房地产市场，具有良好发展
23、基础，尤其在保障房、城市更新、旧区改造业务方面具有先发优势；有良好的资信度，具有资金密集投入的基础，可承担一定规模的开发量。 在市场调控过程中具有一定的风险控制优势公司具有多元经营格局，在保障房、租赁住房、商品住宅、写字楼、科技园区、城中村改造等方面协调发展，提升抗市场波动风险能力；具有丰富的资金管理能力及运用创新金融手段的经验。 在行业竞争中具有稳定的发展动力优势公司具有多元的产品开发经验和区域综合开发经验，尤其是保障房建设的优秀成功案例，为后续扩大参与保障房、旧区改造、城市更新市场形成品牌优势；通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投
24、资、销售、运营、管理团队。 2 2、地产运营业务、地产运营业务 集团平台资源和品牌优势公司依托上海城投的整体实力和产业资源，实现集团内部的资源共享和整合利用。此外，上海城投品牌的知名度和影响力，也为运营板块业务的开展提供了有力的支持和保障。 市场化运作机制及专业团队公司运营板块采用完全市场化的运作机制，建立并完善“城投宽庭”租赁住宅运营体系和标准运营模式，构建专业化人才团队，搭建运营平台，不断提升社区物业管理服务水平，优化社区配套商业品质布局。 3 3、股权投资业务、股权投资业务 城投的产业背景公司依托上海城投的综合实力和产业资源，与集团的基础设施板块协同，与城投产业链相关的上海国企联动，把握
25、各类投资机会，合作共赢。 优质的基金品牌公司旗下诚鼎基金成立以来不断树立品牌，集聚了一批优质且与公司保持长期合作的基金投资人。诚鼎基金是上海市金融办下属上海股权投资协会副会长单位，上海市发改委下属上海市创业投资协会副会长单位。多次被清科、投中、上海股权投资协会评为最佳私募股权投资机构。2020 年荣获上海股权协会“2020 年度最活跃投资机构”。 专业的投资能力在项目开发、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验，同时培养和吸引优秀的投资专业人才，逐步形成“产业+专业”的核心竞争力，为被投企业提供资源对接、业务拓展、产业并购等增值服务。 丰富的投资经验在城市基础设施产业链、国资国企改
26、革、金融股权投资等领域，拥有较强的项目获取和投资价值评估能力，拥有近 90 家企业的投资案例和丰富的投资经验。 2021 年半年度报告 9 / 142 三、三、 经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析 （一）（一）2 2021021 年上半年度经营工作年上半年度经营工作 2021 年是“十四五”的开局之年，站在新的起点上，公司在董事会领导下，把握“稳健经营，锐意进取”的工作基调，聚焦核心主业，夯实发展资源，努力推进深层次改革和高质量发展，基本完成了半年度各项工作目标。 上半年，公司实现营业收入 22.04 亿元，实现归母净利润 5.80 亿元，实现房产销售回笼 58亿元。 1 1、地产开发业
27、务、地产开发业务 公司围绕经济任务和重点目标，加快推进项目建设。报告期内，公司在建规模约 200 万平方米，在建项目包括露香园低区、朱家角项目、新江湾 D4 租赁房、扶苏路租赁房、浦江镇租赁房、颛桥动迁安置房、洞泾商品房、金山朱泾镇城中村改造项目、黄山高铁新城项目、江阴 PPP项目，各项目均按节点有序推进。新江湾 D4 租赁房、扶苏路租赁房、浦江镇租赁房正在进行结构施工，即将进入精装期；洞泾商品房洋房区进行装修和外立面施工；金山朱泾镇城中村改造项目主体结构施工。在加快项目建设的同时，公司也强化了项目现场管理，狠抓质量、严控安全，全面深化标准化工地建设。 公司在本报告期内新增土地储备 86.49
28、 亩， 同时持续推进长三角一体化发展战略布局， 黄山、常州项目工程建设和销售业务进展顺利，江阴 PPP 项目按既定计划实施。 2 2、地产运营业务、地产运营业务 报告期内，地产运营板块进一步优化职能架构，打造专业团队，完善租赁房运营、房产营销和存量资产运营三大业务板块平台功能。 在租赁房运营方面，通过“城投宽庭湾谷社区”的实践，总结形成宽庭社区管理标准，进一步建立起标准化、专业化管理体系，推动社区管理趋于常态化，有效改善新建社区的应用场景。城投宽庭品牌 400 客服热线系统于 4 月底正式上线对外开放。社区年初荣获“2020 年度上海租赁公寓最具人气榜”榜首，得到行业内外的高度认可。 3 3、
29、股权投资业务、股权投资业务 截止报告期末，公司拥有的已上市公司股权包括西部证券、海通证券、申通地铁等，总市值规模约为 44.14 亿元。公司旗下诚鼎基金平稳运作，累计资金管理规模近 140 亿元，当期新增投资项目 4 个，新增项目投资金额 2.6 亿元。 （二二）房地产房地产行业经营性信息分析行业经营性信息分析 1 1. .报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 2021 年半年度报告 10 / 142 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地的面积(平方米) 一级土地整理面积(平方米) 规划计容建筑面积(平方米) 是/否涉及合作开发项目 合作开发项目涉及的面积(平方米) 合作开发项目
30、的权益占比(%) 1 金山区朱泾镇城中村改造项目 71,543 228,668 137,823 是 124,040.8 90% 2 杨浦区新江湾城科技园北块 53,969 118,732 是 71,239 60% 3 闵行区七宝镇七宝社区 MHP0-0105 单元 01-02 地块 27,526 63,309 是 34,820 55% 4 黄山高铁新城 A-1 地块 III 期 23,989 84,894 是 59,426 70% 5 黄浦区豫园社区 210F-01 等及地下空间地块 57,657 196,500 是 166,435.5 84.7% 注：1.上述表格中的规划计容建筑面积最终以规
31、划调整结果为准。 2.本公司全资子公司置地集团以人民币 88,400 万元收购上海鼎盛股权投资合伙企业（有限合伙）持有的上海新江湾城投资发展有限公司 36%的股权。上述事项于 2021 年 7 月 27 日完成工商变更。此次股权收购完成后，城投控股直接与间接持有新江湾城投资公司 96%股权。（详见公司公告临 2021-023）2021 年半年度报告 11 / 142 2 2. .报告期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 在建项目/新开工项目/竣工项目 项目用地面积(平方米) 项目规划计容建筑面积(平方米) 总建筑面积(平方米)
32、在建建筑面积(平方米) 已竣工面积(平方米) 总投资额 报告期实际投资额 1 松江 新凯三期 C、D 块及底商 保障房 竣工项目 229,067 477,140 561,714 - 561,714 328,041 5,956 2 松江 韵意、底商及集中商业 保障房、商业 竣工项目 229,067 432,435 534,093 - 534,076 273,872 1,769 3 黄浦 露香园 商品房 高区竣工，低区在建 79,981 184,383 300,069 59,934 237,339 1,140,912 35,040 4 松江 洞泾 30-04、34-04 保障房 竣工项目 68,0
33、89 111,832 147,828 - 148,915 114,288 2,628 5 松江 南部新城 保障房 竣工项目 88,078 176,156 246,915 247,119 161,555 16,726 6 松江 九亭 保障房 竣工项目 115,501 202,400 256,914 - 256,476 151,960 1,321 7 青浦 朱家角 商品房 一期在建，二期待建 434,855 145,861 280,075 280,075 0 269,876 38,052 8 闵行 九星 10-04地块 保障房 竣工项目 77,121 152,783 221,978 220,757
34、 224,777 25,886 9 杨浦 “湾谷”科技南块 办公楼 竣工项目 216,449 541,123 742,302 - 756,174 523,674 6,279 10 杨浦 新江湾城 F区尚浦领世 商品房 F2F3 竣工；F1C 已转让；F1ABD 在建；F1E 待建。 238,700 785,348 1,113,024 416,053 518,501 1,371,222 43,574 11 黄山市 黄山高铁 A-1地块 I 期 商品房 在建项目 73,523 127,610 161,875 161,875 0 43,962 7,879 12 杨浦 新江湾社区A3-05 地块 租赁
35、住房 在建项目 33,806 84,515 130,008 130,008 0 101,254 8,101 13 杨浦 新江湾社区E2-02B 地块 租赁住房 在建项目 19,085 43,895 66,573 66,573 0 48,217 4,253 14 闵行 浦江镇 G03-04 地块 租赁住房 在建项目 44,947 121,358 164,289 164,289 0 115,103 10,612 15 黄山市 黄山高铁 A-1地块 II 期 商品房 在建项目 40,533 63,587 91,364 91,364 0 23,063 5,085 16 松江 新农河三号-1 地块 商品
36、房 在建项目 65,093 78,112 116,890 116,890 0 249,146 11,493 2021 年半年度报告 12 / 142 17 常州 常州明城荷樾府项目 商品房 在建项目 86,303 189,862 249,694 249,694 0 258,559 57,392 18 闵行 颛桥镇动迁安置房 保障房 在建项目 81,627 163,254 235,038 235,038 0 130,523 16,197 19 金山 金山区朱泾镇镇区 B18-03 地块 商品房 在建项目 69,550 153,009 213,999 213,999 0 216,667 13,78
37、9 3 3. .报告期内房地产销售和结转情况报告期内房地产销售和结转情况 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平方米) 已售（含已预售）面积 (平方米) 结转面积(平方米) 结转收入金额 报告期末待结转面积(平方米) 1 黄浦 露香园（高区） 商品房、车位 17,295 337 330.97 3,858.70 808 2 黄浦 露香园（低区住宅、样板房） 商品房 34,310 33,671 10,715.07 202,646.52 32,849 3 青浦 徐泾北华新拓展 15-01 保障房等 5,305 240 4,908 4 松江 新凯三期 C、D 块 保障房
38、为主 767 54 2,298 5 青浦 璟云里（一期住宅） 商品房 54,232 48,141 100,756 6 杨浦 科技园（二期） 办公、商铺 88,303 604 1,239.06 4,862.39 605 7 黄山 黄山山海（住宅） 商品房 38,367 12,814 50,870 8 松江 尚云里（住宅） 商品房 34,575 32,778 32,778 2021 年半年度报告 13 / 142 4 4. .报告期内房地产出租情况报告期内房地产出租情况 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 出租房地产的建筑面积(平方米) 出租房地产的租金收入 权益比例（%） 是否
39、采用公允价值计量模式 租金收入/房地产公允价值(%) 1 虹口 城投控股大厦 办公楼 30,656.35 1,450 100 否 不适用 2 松江 松江新凯 商业 7,188.79 103 100 否 不适用 3 黄浦 露香园 商业、服务式公寓 22,755.83 2,095 100 否 不适用 4 杨浦 新江湾城 C4 商业 12,341.32 536 100 否 不适用 5 杨浦 城投宽庭湾谷社区 长租公寓 45,876 2,473 60 否 不适用 2021 年半年度报告 14 / 142 5 5. .报告期内公司财务融资情况报告期内公司财务融资情况 单位：万元 币种：人民币 期末融资总
40、额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 2,777,847.33 4.68 34,705.66 2021 年，公司将在确保财务稳健和资金安全、合规的前提下，通过银行贷款、信托、资产证券化等多种融资方式，满足公司经营和建设资金需求。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项来会有重大影响的事项 适用 不适用 四、四、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 (一一) 主营业务分析主营业务分析 1 1 财务报表相关科目变动分析表财务报表相关科目变动分析
41、表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 2,203,778,873.95 143,895,399.16 1,431.51 营业成本 1,363,961,039.70 41,488,055.85 3,187.60 税金及附加 283,035,378.65 44,054,376.23 542.47 销售费用 18,981,917.88 15,205,925.90 24.83 管理费用 42,015,057.70 42,770,389.59 -1.77 财务费用 297,597,546.01 31,903,226.22 832.81 公允价值变动损益 -46,
42、883,739.79 29,107,547.21 -261.07 投资收益 783,033,216.32 177,655,209.11 340.76 经营活动产生的现金流量净额 -11,278,505,991.46 -5,865,643,701.92 -92.28 投资活动产生的现金流量净额 -744,385,898.47 -135,594,673.62 -448.98 筹资活动产生的现金流量净额 -1,079,268,574.61 6,901,083,926.86 -115.64 营业外支出 91,799,651.67 21,813.26 420,743.34 营业外收入 12,391,61
43、4.07 10,656,991.30 16.28 1 营业收入变动原因说明：本期营业收入较上年同期增加 205,988.35 万元，主要系公司所属置地集团露香园项目实现销售所致。 2 营业成本变动原因说明：本期营业成本较上年同期增加 132,247.30 万元，主要系公司所属置地集团露香园项目实现销售而相应结转的成本所致。 3 财务费用变动原因说明：本期财务费用较上年同期增加 26,569.43 万元，主要系公司本期带息负债较上年同期增加而增加的利息支出所致。 4 营业外支出变动原因说明：本期营业外支出较上年同期增加 9,177.78 万元，主要系公司本期支付开发合同违约金所致。 5 经营活动
44、产生的现金流量净额变动原因说明：本期较上年同期减少 541,286.23 万元，主要系本期房产销售回笼 58 亿、收回拍地保证金 29.92 亿元且支付土地价款 176 亿元，使得经营活动现流净额较上年同期减少所致。 6 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期较上年同期减少 60,879.12 万元，主要系公司支付城虹万岸项目公司股权款及本期收到转让联营企业股权款所致。 2021 年半年度报告 15 / 142 7 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期较上年同期减少 798,035.25 万元，主要系公司借入借款较上年同期减少 24.42 亿元，归还借款较上年同期增加 52.53
45、 亿元所致。 8 税金及附加变动原因说明：本期税金及附加较上年同期增加 23,898.10 万元，主要系公司所属置地集团露香园项目实现销售而相应产生的税金所致。 9 公允价值变动损益变动原因说明：本期公允价值变动损益较上年同期减少 7,599.13 万元，主要系公司所持有的金融资产随证券市场波动而减少所致。 10 投资收益变动原因说明：本期投资收益较上年同期增加 60,537.80 万元，主要系公司所属置地集团转让所持有的联营企业股权取得股权转让收益所致。 2 2 本期本期公司公司业务类型、业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用
46、 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 占利润总额比例 上期发生额 占利润总额比例 占比增减变动 主营业务利润 199,068,399.98 23.26% -31,286,821.42 -16.81% 40.07% 公允价值变动收益 -46,883,739.79 -5.48% 29,107,547.21 15.64% -21.12% 投资收益 783,033,216.32 91.50% 177,655,209.11 95.45% -2.96% 营业外利润 -79,408,037.60 -9.28% 10,635,178.04 5.71% -14.99% 报告期，露香园房产销售收入实现使得本
47、期主营业务利润较上年同期占比增加；由于金融市场波动使得金融资产公允价值变动损益较上年同期占比减少。具体可参见本节“四、报告期内主要经营情况（一）主营业务分析1 财务报表相关科目变动分析表”。 (二二) 非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三) 资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1. 资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%） 上年期末数 上年期末数占总资产的比例（%） 本期期末金额较上年期末变动比例（%） 货币资金 5,330,760,576.38 7.81 18,426,6
48、32,982.88 28.24 -71.07 交易性金融资产 631,108,196.37 0.92 668,753,383.60 1.02 -5.63 应收账款 1,221,205,268.74 1.79 1,705,664,383.29 2.61 -28.40 其他应收款 1,624,306,234.20 2.38 3,972,031,298.81 6.09 -59.11 存货 46,889,721,794.10 68.72 28,597,431,802.17 43.82 63.96 2021 年半年度报告 16 / 142 合同资产 185,058,003.11 0.27 185,058
49、,003.11 0.28 - - 其他流动资产 846,573,904.59 1.24 538,726,250.27 0.83 57.14 长期应收款 376,264,140.30 0.58 -100.00 投资性房地产 2,417,700,134.93 3.54 2,453,664,441.71 3.76 -1.47 长期股权投资 6,207,828,878.53 9.10 6,252,238,140.45 9.58 -0.71 固定资产 18,460,122.70 0.03 17,409,007.45 0.03 6.04 使用权资产 9,251,748.32 0.01 100.00 无形资
50、产 46,514,134.80 0.07 23,662,036.02 0.04 96.58 其他非流动资产 739,648,985.71 1.08 100.00 短期借款 7,342,206,830.00 10.76 8,910,100,000.00 13.65 -17.60 合同负债 7,768,467,516.34 11.39 3,671,559,623.62 5.63 111.58 应付账款 3,610,933,014.84 5.29 4,067,135,583.19 6.23 -11.22 其他应付款 3,077,655,332.59 4.51 3,584,576,017.33 5.4