城投控股：上海城投控股股份有限公司2020年年度报告.PDF

《城投控股：上海城投控股股份有限公司2020年年度报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《城投控股：上海城投控股股份有限公司2020年年度报告.PDF（172页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。

1、2020 年年度报告 1 / 172 公司代码：600649 公司简称：城投控股 上海城投控股股份有限公司上海城投控股股份有限公司 20202020 年年度报告年年度报告 2020 年年度报告 2 / 172 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董

2、事会会议。董事会会议。 三、三、 普华永道中天会计师普华永道中天会计师事务所（事务所（特殊普通合伙特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报的审计报告。告。 四、四、 公司负责人公司负责人戴光铭戴光铭、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人陈晓波陈晓波、财务总监邓莹财务总监邓莹及及会计机构负责人（会计主会计机构负责人（会计主管人员）管人员）唐啸戈唐啸戈声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预

3、案 经审计，城投控股母公司2020年度实现净利润542,686,986.66元，提取10%法定盈余公积金54,268,698.67元，加上年初未分配利润8,962,925,598.57元，扣除2019年度现金与股票红利分配182,129,445.65元，2020年度可分配利润合计为9,269,214,440.91元。 2020年度利润分配预案为：拟以公司2020年末的总股本2,529,575,634股为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.92元（含税），剩余未分配利润结转下一年度。 本年度不进行资本公积转增股本。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本年度报告

4、中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，请查阅第四节经营情况讨论与分析中关于公司未来发

5、展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。 十一、十一、 其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 3 / 172 目录目录 第一节 释义 . 4 第二节 公司简介和主要财务指标 . 4 第三节 公司业务概要 . 8 第四节 经营情况讨论与分析 . 11 第五节 重要事项 . 28 第六节 普通股股份变动及股东情况 . 35 第七节 优先股相关情况 . 38 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 39 第九节 公司治理 . 46 2020 年年度报告 4 / 172 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义

6、本公司、公司 指 上海城投控股股份有限公司 上海城投、城投集团 指 上海城投（集团）有限公司 置地集团 指 上海城投置地（集团）有限公司 诚鼎基金 指 由城投控股投资的私募股权投资基金管理平台 弘毅上海 指 弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙） 置业经营 指 上海城投置业经营管理有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 上海城投控股股份有限公司 公司的中文简称 城投控股 公司的外文名称 Shanghai Chengtou Holding Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 Chengtou Holding 公司的法定代

7、表人 戴光铭 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 俞有勤 李贞 联系地址 上海市虹口区吴淞路130号 上海市虹口区吴淞路130号 电话 021-66981171 021-66981376 传真 021-66986655 021-66986655 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市浦东新区北艾路1540号 公司注册地址的邮政编码 200125 公司办公地址 上海市虹口区吴淞路130号 公司办公地址的邮政编码 200080 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体

8、名称 上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 上海市虹口区吴淞路130号 2020 年年度报告 5 / 172 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 城投控股 600649 原水股份 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所 （境内） 名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市湖滨路 202 号企业天地 2 号楼普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名 孙颖、刘玉玉 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务

9、指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%) 2018年 调整后 调整前 营业收入 6,564,925,812.72 3,643,588,699.45 3,643,588,699.45 80.18 6,902,607,282.10 归属于上市公司股东的净利润 769,690,722.83 605,847,279.31 605,847,279.31 27.04 1,028,301,786.87 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 430,406,368.42 461,980,194.22 461,980

10、,194.22 -6.83 658,110,411.28 经营活动产生的现金流量净额 1,071,524,212.12 -5,852,854,082.90 -5,852,854,082.90 118.31 56,665,200.12 2020年末 2019年末 本期末比上年同期末增减（%） 2018年末 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净资产 19,949,988,468.00 19,291,852,069.29 19,291,852,069.29 3.41 18,828,327,878.21 总资产 61,524,143,104.88 39,827,415,510.57 39,827,4

11、15,510.57 54.48 36,722,191,579.93 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%) 2018年 调整后 调整前 基本每股收益（元股） 0.30 0.24 0.24 27.04 0.41 稀释每股收益（元股） 0.30 0.24 0.24 27.04 0.41 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.17 0.18 0.18 -6.83 0.26 加权平均净资产收益率（%） 3.93 3.18 3.18 增加0.75个百分点 5.41 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 2.15 2.4

12、2 2.42 减少0.27个百分点 3.46 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 中华人民共和国财政部于 2017 年颁布关于修订印发的通知（财会【2017】22 号）（以下简称“新收入准则”），规定在境内上市公司自 2020 年 1 月 1 日起执行。根据新收2020 年年度报告 6 / 172 入准则衔接规定，公司无需对 2019 年度以及其他可比期间的比较报表进行追溯调整，仅需根据首次执行新收入准则的累计影响数调整 2020 年 1 月 1 日年初留存收益及资产负债表项目金额。 中华人民共和国财政部于 2020 年颁布了关于印发的通知(财会202010 号)及企

13、业会计准则实施问答(2020 年 12 月 11 日发布)，本集团已采用上述准则、通知和实施问答编制 2020 年度财务报表。 上述具体影响情况可参见本报告“第十一节 财务报告五、重要会计政策及会计估计24、重要会计政策和会计估计的变更。 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照

14、境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2020 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 项目 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 54,603,608.58 89,291,790.58 38,208,870.55 6,382,821,543.01 归属于上市公司股东的净利润 43,877,918.

15、07 97,174,055.73 150,461,597.22 478,177,151.81 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 48,435,291.68 37,153,358.93 -39,823,753.41 384,641,471.22 经营活动产生的现金流量净额 -3,187,197,224.52 -378,198,100.39 2,021,279,254.00 2,615,640,283.03 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2020 年金

16、额 附注（如适用） 2019 年金额 2018 年金额 非流动资产处置损益 330,709,529.35 主要是减持西部证券股票所得收益 3.25 亿元 -97,129.01 467,382.67 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 16,318,467.85 25,080,000.00 38,797,405.00 2020 年年度报告 7 / 172 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外， 持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生

17、金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 105,737,957.66 108,494,270.21 445,586,442.38 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 900,000.00 对外委托贷款取得的损益 26,238,015.92 45,627,821.08 5,832,741.99 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -5,751,418.71 11,817,817.84 4,453,099.64 少数股东权益影响额 -1,161,428.18 所得税影响额 -133,968,197.66 -47,955,695.03 -123,784,2

18、67.91 合计 339,284,354.41 143,867,085.09 370,191,375.59 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产（注） 211,574,866.18 668,753,383.60 457,178,517.42 18,780,649.59 其他权益工具投资 2,188,436.00 2,188,436.00 其他非流动金融资产 760,692,174.79 846,993,195.03 86,301,020.24 114,949

19、,440.24 合计 974,455,476.97 1,517,935,014.63 543,479,537.66 133,730,089.83 注：交易性金融资产变动参见“第四节 经营情况讨论与分析/二、 报告期内主要经营情况/（三）资产、负债情况分析”。 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 8 / 172 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 1 1、地产开发业务、地产开发业务 公司地产业务由全资子公司置地集团负责经营，业务范围涵盖商品房、租赁住房、

20、保障房、科技园区开发、城市旧区改造、城中村改造及 PPP 项目等。置地集团在深耕上海本地市场的基础上，积极对接融入长三角一体化发展大局，谋求企业新一轮高质量快速发展。近年来，置地集团不断提升市场化程度，积极参与中高端商品房市场竞争，打造职业团队，提升专业能力，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下，通过产品力的提升和经营能效的提高，提高应对市场周期波动的能力，确保地产业务平稳发展，树立行业优势地位。 经营情况方面，置地集团经营状况相对稳定，各项开发建设业务进展顺利，年内各类在建工程面积约 218万平方米。 开发经验方面，公司具有高端及普通商品住宅建设、租赁

21、房开发及运营、科技园区开发、城市历史风貌保护街区功能性开发、保障房建设、土地一级开发等经验，打造了一系列标杆性产品。其中： 市场化项目开发：具有多元产品开发经验，并在结合区域特色打造高端住宅、特色办公、外滩隧道上盖写字楼等项目的实践中，体现了产品开发能力和创新能力。 租赁住房开发：积极参与租赁住房开发建设，已获取 4 块租赁住房地块，规划提供租赁住房 7400 套， “城投宽庭”租赁房品牌已成功推向市场。同时，置地集团通过代建等方式，进一步拓展租赁房开发规模； 科技园区开发：公司投资开发了位于杨浦区新江湾城的湾谷科技园项目。一期约 40 万方的办公楼及园区附属生活设施已建设完毕并交付使用，形成

22、了较为成熟的办公氛围和生活气息。二期南块计容面积约 14 万方的花园式独栋总部办公楼、标准办公楼已竣工，区域内配套租赁房“城投宽庭湾谷社区”已于上半年交付使用； 老城厢改造：具有旧区改造经验和成果，实施了中心城区最大规模的住宅开发基地之一露香园老城厢改造项目， 形成融合上海传统历史文化和现代居住理念的城市更新住宅开发成功案例， 城市风貌明显改善，土地价值得到提升； 保障房建设：上海市保障房建设的排头兵，2020 年年内交付保障房 4331 套，累计交付保障房超过 6 万套，销售率名列前茅。产品优化升级至 4.0 版，理念、技术、品质行业领先； 土地一级开发：在城市经济发展空间布局调整和城市形态

23、优化方面积累了相关经验。 从行业层面看，2020 年中央仍保持调控定力、坚持“房住不炒”的楼市调控主基调不动摇，年内多次召开会议强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性， 不得将房地产作为短期刺激经济的手段， 稳地价、 稳房价、稳预期，行业监管持续强化。2020 年受新冠疫情影响，全国楼市整体呈现先抑后扬走势。根据国家统计局数据显示，2020 年全国商品房销售金额 17.36 万亿元，同比增长 8.7%，增速比上年提高 2.2 个百分点；房地产开发企业土地成交价款 1.73 万亿元， 增长 17.4%， 增速比前 11 个月提高 1.3 个百分点； 房屋新开工面积 22.44亿平方米，下降 1.2

24、%，降幅比前 11 个月收窄 0.8 个百分点。整体来看，根据中国指数研究院统计，2020 年百城新建住宅价格累计上涨 3.46%，涨幅已超 2019 年水平。各区域中，长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较 2019 年均有所扩大，其中长三角累计涨幅为近四年最高水平。 根据上海市统计局报告，2020 年上海房地产开发投资稳步增长，完成投资 4698.75 亿元，比上年增长11.0%； 房屋新开工面积 3440.62 万平方米， 增长 12.3%。 从房屋类型看， 住宅新开工面积 1756.37 万平方米，增长 11.7%；新建房屋销售面积 1789.16 万平方米，比上年增长 5.5%。其中，

25、住宅销售面积 1434.07 万平方米，增长 5.9%；商办销售面积 185.42 万平方米，下降 2.1%。 从未来发展趋势来看，上海市十四五规划开始落地实施，长三角一体化示范区、上海自贸区临港新片区的加速发展，以及上海市加快推进嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城的规划建设，为上海楼市带来了新的发展机遇。 2 2、地产运营业务、地产运营业务 公司的地产运营业务由全资子公司置业经营公司负责经营， 作为轻资产运营业务的实施平台和运作主体，业务范围主要涵盖以下业务板块： 租赁住宅运营：置业经营公司一直秉承“让城市生活更美好”的理念，致力于“打造租赁住宅标杆典范，开启上海租赁生活新时代”，负责运

26、营租赁住宅品牌“城投宽庭”。由置业经营负责运营的“城投宽庭”租赁住房总计将达到 1.5 万套，包括 6 个社区租赁住宅项目，分别是湾谷社区、光华社区、江湾社区、浦江社区、2020 年年度报告 9 / 172 张江社区和九星社区，总建面达 61 余万方。其中“城投宽庭湾谷社区”已于报告期投入运营，获得客户较高认可度，保持较高的出租率，积累了市场口碑。 不动产招商处置：主要承接上海城投体系内商业用途房地产业务，并多以住宅配套底商为主。目前，商办资产约 9 万平米，分散于上海 14 个项目上。 物业管理：目前以城投体系内物业管理为主体，包括楼宇项目改造等，主要配合各项目完成物业、修缮、城区管理等。

27、从政策层面来看，2020 年中央的总体基调是大力维护和发展长租市场，以保障人民的居住权为出发点，在财政、立法、土地等方面都给予了支持。此外，多地政府发布了补助的相关政策或进行了实际的补助，以扶持市场并促进建立长效运作机制。在鼓励市场发展的同时，政府部门在立法端也加强了对市场的监管，进一步维护市场的秩序，规范市场、整治乱象和防范风险。 从长远来看， 发展租赁住房市场， 是我国构建房地产健康发展长效机制的核心内容之一。 政府仍以支持、鼓励租赁市场发展为主，大力发展租赁市场的大方向十分明确。 3 3、股权股权投资业务投资业务 公司的股权投资业务主要包括直接股权投资和私募股权投资基金管理。 直接股权投

28、资方面，主要是由公司自有资金对拟上市或已上市的企业进行投资，投资方向包括城市基础设施产业链相关领域、国资国企改革领域、金融股权投资领域等。截至报告期末，公司拥有的已上市公司股权包括西部证券、海通证券、申通地铁等，总市值规模约为 53.18 亿元。 私募股权投资基金管理方面，公司下属私募股权投资基金管理平台诚鼎基金，组建了基金投资管理团队，通过私募方式向基金投资人募集资金，公司以股东或有限合伙人身份参与基金的发起设立。诚鼎基金对基金进行市场化、专业化管理，主要包括募资、投资、管理、退出四个阶段，公司通过向诚鼎基金委派投资决策委员会委员、管理委员会委员，参与基金的投资运作和管理。截至报告期末，诚鼎

29、基金累计管理资金规模近 140 亿元。2020 年，5G、人工智能、大数据、云计算、工业互联网等技术广泛应用于疫情的精准防控，从长远看，数字化技术领域创新将为中国经济转型升级提供技术赋能。中央关于制定十四五规划和二三五远景目标建议明确提出：“加强数字社会、数字政府建设，提升公共服务、社会治理等数字化智能化水平。”上海把数字化转型作为上海“十四五”经济社会发展主攻方向之一，从“城市是生命体、有机体”的全局出发，统筹推进城市经济、生活、治理全面数字化转型。诚鼎基金将聚焦城投上下游产业链，发挥协同效应，在上述新兴战略领域寻找投资和并购标的，通过增值服务创造价值，实现产业协同、互联互通，提升企业竞争力

30、，助力智慧城市建设的同时为投资人获取可持续的稳定回报。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 城投控股业务布局涵盖地产开发、地产运营及股权投资三大业务板块，通过“开发、运营与投资”三者协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时助力公司主业实现快速发展和战略转型升级，实现房地产业务新的增长点和产业链延伸。 1 1、地产开发业务、地产开发业务 在区域市场竞争中具有差异化的资源获取优势公司深耕上海房地产市场，具有良好发展基础，尤其在保障房、城市更新、旧区

31、改造业务方面具有先发优势；有良好的资信度，具有资金密集投入的基础，可承担一定规模的开发量；依托上海城投的路桥、水务、环境等业务板块，具有板块和产业联动的资源整合优势。 在市场调控过程中具有一定的风险控制优势公司具有多元经营格局，在保障房、租赁住房、商品住宅、写字楼、科技园区、城中村改造等方面协调发展，提升抗市场波动风险能力；具有丰富的资金管理能力及运用创新金融手段的经验。 在行业竞争中具有稳定的发展动力优势公司具有多元的产品开发经验和区域综合开发经验，尤其是保障房建设的优秀成功案例，为后续扩大参与保障房、城市更新市场形成品牌优势；通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化了一支具有较强专

32、业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管理团队。 2020 年年度报告 10 / 172 2 2、地产运营业务、地产运营业务 集团平台资源和品牌优势公司依托上海城投的整体实力和产业资源，实现集团内部的资源共享和整合利用。此外，上海城投品牌的知名度和影响力，也为运营板块业务的开展提供了有力的支持和保障。 多元化业务及规模优势公司拥有的商品住宅、保障房、租赁住宅、商业、科技园等多元化的产品构成，营销策划和运营业务呈现多元化和规模化特点，相关业务在“起好步”方面拥有了一定的先天优势，为运营板块提供了更多业务机会与空间。 市场化运作机制及专业团队公司运营板块采用完全市场化的运作机制，建立并完

33、善“城投宽庭”租赁住宅运营体系和标准运营模式，构建专业化人才团队，搭建运营平台，不断提升社区物业管理服务水平，优化社区配套商业品质布局。 3 3、股权股权投资业务投资业务 城投的产业背景公司依托上海城投的综合实力和产业资源，与集团的基础设施板块协同，与城投产业链相关的上海国企联动，把握各类投资机会，合作共赢。 优质的基金品牌公司旗下诚鼎基金成立十一年以来不断树立品牌，集聚了一批优质且与公司保持长期合作的基金投资人，多次被评为最佳私募股权投资机构。 专业的投资能力在项目开发、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验，同时培养和吸引优秀的投资专业人才，逐步形成“产业+专业”的核心竞争力，

34、为被投企业提供资源对接、业务拓展、产业并购等增值服务。 丰富的投资经验在城市基础设施产业链、国资国企改革、金融股权投资等领域，拥有较强的项目获取和投资价值评估能力，拥有近 90 家企业的投资案例和丰富的投资经验。 2020 年年度报告 11 / 172 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2020 年是我国全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年，是上海城投一系列重大任务、重要工作的决胜之年，也是城投控股巩固和深化体制机制改革成果的攻坚之年。继 2018 年“体制改革”、2019 年“机制创新”的工作目标落实之后，2020 年，城

35、投控股确立了“质量提升年”的工作主基调，着眼当下、放眼未来，全面深化业务质量、管理质量、人才质量建设。 2020 年，在公司董事会的坚强领导下，在公司全体人员的共同努力下，进一步推动了房地产开发业务，构建了不动产运营机制，提升了股权投资收益，形成了分工明确、主业协同的地产开发、地产运营、股权投资三大业务发展格局，夯实了公司新一轮发展的基础。全体员工奋发努力，克服疫情影响、应对市场波动、抢抓市场机遇，保落实、提能级、聚人心，全面超额完成了年度经济指标。 1 1、地产开发业务、地产开发业务 报告期内，公司全力做大做强主业规模，积极拓展租赁住房、保障房和城市更新业务资源。公司地产业务实现营业收入 6

36、5.07 亿元，同比增加 83.00%，其中：销售面积 43.98 万平方米，实现新增销售合同金额105.58 亿元。 报告期内，公司加快在建项目建设进度。2020 年置地公司项目建设规模约 218 万平方米，在建项目包括露香园低区、湾谷科技园二期、朱家角一期、新江湾 D4 租赁房项目、扶苏路租赁房项目、浦江镇租赁房、九星保障房、洞泾商品房、金山朱泾镇城中村改造项目、黄山高铁新城项目、江阴 PPP 项目，各项目均按节点有序推进。露香园低区 B2、B3 地块完成外立面施工，B5 精装修完成，B1、B4、B5 地块取得交付许可证；湾谷科技园二期完成项目综合验收；朱家角璟雲里项目 E1-1、E1-2

37、、E1-3 地块年内完成综合验收；新江湾城 D4项目完成地下结构施工；扶苏路项目进行上部结构施工；浦江镇租赁房社区大部分主体结构封顶；颛桥动迁安置房进行地上结构施工；九星 10-04 保障房取得交付许可证；洞泾项目结构封顶，进行二结构施工；朱泾镇城中村改造项目进行出土和混凝土支撑；黄山山海一期结构封顶，进行专业工程施工，二期结构封顶，酒店部分年内完成二结构施工，商业部分年内完成地下施工；江阴 PPP 项目安置房等 14 个子项正在实施，高新区实验中学二期等 4 个项目年内竣工交付。 在加快项目建设的同时， 公司也强化了项目现场管理， 狠抓质量、严控安全，全面深化标准化工地建设。 公司在本报告期

38、内实现土地储备 104.32 亩；长三角一体化发展战略布局持续推进，黄山、常州项目工程建设和销售业务进展顺利，江阴 PPP 项目按既定计划实施；积极参与租赁住房和保障房业务，累计落实租赁住宅近 7400 套。 2 2、地产运营业务、地产运营业务 报告期内，地产运营板块进一步优化职能架构，打造专业团队，完善租赁房运营、房产营销和存量资产运营三大业务板块平台功能。 租赁房运营方面，“城投宽庭”首个项目湾谷社区于 2020 年 6 月 1 日试运营，8 月 8 日举行入住仪式，三个月内 852 套房源出租率超过 97%。“城投宽庭”品牌获得市场和业内认可，荣获 2020 金砖论坛第九届金砖价值榜“最

39、具发展潜力公寓运营商”称号，并荣登中国租赁式公寓品牌价值排行榜集中式公寓成长潜力 TOP20。 3 3、股权股权投资业务投资业务 报告期内，公司出售西部证券股票 6,999.99 万股，实现税前利润为 3.25 亿元。报告期内共计收到已上市证券分红约 0.45 亿元。截至本报告期末，公司持有的已上市证券市值约为 53.18 亿元。参与海通证券非公开发行 A 股，获配 35,156,250 股，金额共计 4.5 亿元。 报告期内，公司旗下诚鼎基金聚焦赋能城市精细化管理企业的投资机会，深耕智慧城市、城市更新、智能建筑产业链，新增投资项目 5 个，新增投资金额 4.69 亿元。同时推动项目多渠道退出

40、，2020 年项目退出合计收回资金 9.52 亿元，对应投资收益 1.63 亿元。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 65.65 亿元，同比增长 80.18%，实现归属于上市公司股东净利润近 7.70亿元，同比增长 27.04%，截止本报告期末，公司净资产 199 亿元，同比增长 3.41%，总资产 615 亿元，同比增长 54.48%，净资产收益率 3.93%，资产负债率 65.30%。 2020 年年度报告 12 / 172 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分

41、析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 6,564,925,812.72 3,643,588,699.45 80.18 营业成本 5,548,293,848.88 3,018,886,700.61 83.79 销售费用 51,522,279.68 26,110,017.26 97.33 管理费用 121,267,261.91 108,536,637.20 11.73 财务费用 275,856,650.36 27,110,823.84 917.51 经营活动产生的现金流量净额 1,071,524,212.12 -5,852,854,082.90 118.

42、31 投资活动产生的现金流量净额 -141,683,308.48 228,197,543.94 -162.09 筹资活动产生的现金流量净额 13,160,487,880.10 4,662,337,322.33 182.27 税金及附加 292,786,902.05 61,749,972.71 374.15 投资收益 702,930,144.14 337,633,018.91 108.19 公允价值变动收益 105,737,957.66 61,790,023.59 71.12 营业外收入 59,343,949.05 37,155,754.30 59.72 营业外支出 48,776,899.91

43、257,936.46 18,810.43 营业收入同比增加 292,133.71 万元，主要是由于房产销售收入同比增加所致； 营业成本同比增加 252,940.71 万元，主要是由于房产销售成本同比增加所致； 销售费用同比增加 2,541.23 万元，主要是由于房产销售费用同比增加所致； 财务费用同比增加 24,874.58 万元，主要是由于带息负债增加而相应增加的利息支出所致； 经营活动产生的现金流量净额同比增加 692,437.83 万元，主要是由于房产销售回笼同比增加所致； 投资活动产生的现金流量净额同比减少 36,988.09 万元，主要是江阴 PPP 项目本期投入建设而发生的建设支出

44、； 筹资活动产生的现金流量净额同比增加 849,815.06 万元，主要是由于带息负债增加所致； 税金及附加同比增加 23,103.69 万元，主要是由于房地产销售业务税费同比增加所致； 投资收益同比增加 36,529.71 万元，主要是由于本期减持西部证券股票以及联营企业贡献的投资收益较上年同期增加所致； 公允价值变动收益同比增加 4,394.79 万元，主要是由于本期金融资产随着市场波动所致； 营业外收入同比增加 2,218.82 万元，主要是由于本期客户解除与本公司的房产销售合同而收到的违约赔偿所致。 营业外支出同比增加 4,851.90 万元，主要是由于本期所属子公司解除与客户的房产销

45、售合同给予客户的定金赔偿所致。 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产业务 6,507,160,873.63 5,500,399,800.36 15.47 83.00 84.27 减少 0.59 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减营业成本比上年增减毛利率比上年增减（%） 2020 年年

46、度报告 13 / 172 （%） （%） 上海 6,502,345,628.70 5,500,399,800.36 15.41 82.86 84.27 减少 0.65 个百分点 江苏 4,815,244.93 100.00 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 上述主营业务以资产所在地为分地区标准。 报告期，上海地区房产业务营业收入及成本增加主要是由于房产销售较上年同期增加所致。 (2).(2). 产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3). 成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成

47、本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 房产建造及销售 房产建造成本 5,299,058,472.91 95.51 2,924,783,029.97 96.88 81.18 房产出租 房产出租成本 99,403,293.12 1.79 60,146,018.06 1.99 65.27 市政代建 市政代建成本 101,938,034.33 1.84 100.00 成本分析其他情况说明：本公司房产业务各细分行业成本占比基本稳定 报告期，房产建造及销售成本较上年同期增加系房产销售收入较上年同期增加使得相应结转的房产销售成本增加； 报告期，房产出租成本较上年同期增加主要系本期长租房项目投入运营

48、； 报告期，公司所属子公司上海城投置地项目管理有限公司代建闵行区市政道路以及其他市政配套项目。 (4).(4). 主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 353,452.17 万元，占年度销售总额 53.84%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。 前五名供应商采购额 371,888.24 万元，占年度采购总额 59.80%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0 万元，占年度采购总额 0%。 3.3. 费用费用 适用 不适用 报告期，费用类科目财务数据及变化说明参见本节“二、报告期内主要经营情况（一）主营业务

49、分析1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。 4.4. 研发投入研发投入 (1). (1). 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 (2). (2). 情况说明情况说明 2020 年年度报告 14 / 172 适用 不适用 5.5. 现金流现金流 适用 不适用 报告期，现金流财务数据及变化说明参见本节“二、报告期内主要经营情况（一）主营业务分析1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。 ( (二二) ) 非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 ( (三三) ) 资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1. 资产资产及及负债负债

50、状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%） 上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%） 本期期末金额较上期期末变动比例（%） 货币资金 18,239,728,887.41 29.65 4,076,524,102.44 10.24 347.43 交易性金融资产 668,753,383.60 1.09 211,574,866.18 0.53 216.08 应收账款 1,705,664,383.29 2.77 217,856,052.28 0.55 682.93 应收利息 29,241,575.03 0.05 54,832,766.57 0.14 -46.67 其他应收