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1、商业地产项目造价控制房地产开发作为目前最有前景的项目之一，遭到诸多开发商的喜欢，因而我国的商业地产开发项目可谓诸多，这也导致目前我国商业地产开发项目竞争剧烈，在这样的情况下，提高商业地产企业的市场竞争力成为当务之急。因而本文讨论的重点即为怎样通过降低地产项目开发建设的成本投入，以提高商业地产项目开发建设的收益。一、工程造价概述1.工程造价简介工程造价的意思就是工程的建造价格。广义上工程造价涵盖建设工程造价，安装工程造价，市政工程造价，电力工程造价，水利工程造价，通信工程造价等。另外，工程造价也是指进行某项工程间建设所花费的全部费用，其核心内容是投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、工程结算
2、、完工决算等等。而工程造价的任务主要是根据图纸、定额以及清单规范，计算出工程所包含的直接费用、间接费用、规划费用以及税金等等。2.工程造价的基本职能工程造价的基本职能主要体如今评价职能、调控职能、预测职能、控制职能等方面。评价职能是在评价土地价格、建筑安装产品和设备价格的合理性时，就必须使用工程造价资料，而在评价建筑项目的偿贷能力、获利能力和宏观效益时，可以以根据工程造价进行评判。调控职能是指国家对于地产项目的规模、构造等进行调控和管理；在我国政府仍然是项目调控和管理的主要单位，对于地产项目中的物资消耗水平、建设规模和投资方向等都要进行调控和把控，让地产项目的规划建设愈加的合理，而且不造成资源
3、的浪费，可见工程造价调控职能的重要性。预测职能是指投资者或者开发商在项目开建之前，对项目做整体的预测和把控，只要这样投资商才能知道本人的钱都花在了哪些地方，在项目开建之前需要筹集多少资金；而开发商也能根据预测知道怎样开展工作。控制职能主要体如今两个方面：一方面是它对投资的控制，就是字投资的各个阶段，能够根据对造价的屡次性预算和评估，对造价进行全经过多层次的控制；另一方面，是对承包商所提交的商品和劳务供给进行成本控制。二、商业地产项目造价控制特点分析商业地产项目造价控制就是通过相应的管理方法对项目的各个阶段进行控制，这个控制不但体如今费用的控制上，更多的是体如今合理安排和损失控制上，控制不必要的
4、费用浪费和损失，以便于项目能够在不必要的阶段造成浪费。通过这些内容分析，商业地产项目造价控制的特点主要体如今下面几个方面。首先，商业地产项目开发建设造价投入宏大。商业地产项目作为大型固定资产投资投入项目，是一项建设规模宏大、开发周期长、资金占据大的工作，假如造价控制在整个工程施行经过中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成亏损，使得商业地产项目的利益缩水，损害投资商和开发商的利益。其次，商业地产项目开发建设造价控制管理的差异性加大。如今随着人们审美意识的提高以及商业地产项目的同质化严重，诸多的开发商开场屡出奇招吸引客户的注意力。他们开场在建筑的外观、内部的装修装饰以及区位配套等方面下功夫，不
5、管是欧式风格、韩式风格还是哥特风格，亦或是绿化、小区配套、学区配套等方面，开场大力投入以期让客户过来购买；但是这些都需要大量资金的投入，而项目造价控制的意义就在这里，通过采取不同的措施来到达管理的目的。最后，商业地产项目造价控制管理具有明显的动态特征。上述已经提及，商业地产项目是一项大型固定资产建设，建设周期长、投入宏大；因而在这个建设经过中，会有很多不可控的因素，不光是政策的变动，加之费率等的调整，项目投入亦有不同。因而在商业地产项目开发建设上，应该遵循动态管理的原则，不同阶段采用不同的造价措施，根据时局的变化进行调整。三、商业地产项目造价控制管理手段1.商业地产项目开发准备阶段的造价控制商
6、业地产项目准备阶段的主要工作包括：项目的设计、工程项目的征地及项目建设条件的准备，设备、工程招标及承包商的选定、签订合同等。在项目开发伊始，就要首先制定商业地产项目开发造价的方案。要思虑到开发经过中各个阶段的情况，综合考量下，制定出商业地产项目开发造价的总方案，并成立项目管理组织机构，在项目施行的经过中，对不同阶段的造价控制办法、工程付款方法以及风险管理等方面进行明确的规定。另外，在项目开发准备阶段，还要注意完善商业地产项目开发造价控制管理组织并确定各个阶段的造价控制管理目的。以备在项目施行经过中，能够把控全局。商业地产项目开发准备阶段是整个项目的根基，只要根基稳定才能够保证项目在后期施行的经
7、过中有条不紊，因而做好项目开发准备阶段的造价控制重中之重。2.商业地产项目决策阶段的造价控制商业地产项目决策阶段的造价控制是整个造价控制阶段中最重要的一环，是造价控制的源头，因而这个阶段的造价控制重中之重。在这个阶段里，造价控制管理工作的重点就是根据工程标准、工程规模等估算投资额。工程标准、工程规模、配套设施、工程定位等这些在项目决策阶段都要准确衡量，才能对项目造价进行准备的把控。另外，对商业地产项目开发建设中的建筑工程费、设备与器具购置费、安装工程费以及工程建设等其他费用进行估算也是项目决策阶段的重点，合理把控好决策阶段的造价控制，对于整个项目的良好运作将起到事半功倍的效果。最后，商业地产项
8、目决策阶段的造价控制还取决于经济环境。在改革开放之初，我国的房地产发展未露锋芒，因而房地产行业的整体发展环境并未成熟，相关配套措施也未被考虑；但是随着房地产行业的日益发展，同质化的产品越来越多，而人们的要求却越来越高，不匹配的供需导致人们对于房地产越来越不满意。为了争取更多的客户，如今的房地产开发商开场花样百出，只为争取更多的业主，而这不同的吸引手段则需要相应的支出，因而在商业地产的决策阶段进行造价控制并估计到将来支出，也是重要一环。3.商业地产项目设计阶段的造价控制商业地产设计阶段是总价控制的重要一环，在这个阶段，首先要采取招标制度，不能人为确实定哪家公司来进行项目执行工作，要设计严格的招标
9、方法，以此来降低设计费用；同时在招标阶段，要采取竞争的方式，让招标单位能够发挥所长，尽量做到造价控制，以此来优化设计方案。其次，在商业地产项目的设计阶段，还要采取标准设计和限额设计两种不同的方式，其中标准设计就是根据常规的用料用量来进行设计，进行工程造价；限额设计就是在确保工程质量的同时，对一些用料用量进行控制来进行设计，以此来控制工程造价。第三，除了我们讲的常规的招标制度外，还有请专家学者来对设计方案进行把关，看能否有需要调整的地方，以优化设计方案，进而从设计阶段来进行造价控制。专家学者不同于设计人员，他们的学识愈加渊博，相关经历愈加丰富；而且由其进行审核没有利益纠葛，因而便愈加的公平公正。
10、加之有专家学者进行把关后，设计阶段的各项问题能够被提早发现并修正，以防止后期出现不可预估的错误和漏洞；而设计师们可以以通过和专家学者的沟通，更好的提升本人的专业素养，在以后的设计经过中，能够避免类似的问题出现和发生，将问题扼杀在摇篮里，以使得商业地产工程造价在设计阶段能够被严格把控。第四，严格控制设计变更，有效控制工程投资，在项目设计的初步阶段，会遭到各个方面不同因素的影响，比方工程性质、设备材料的供给、物资采购、供给价格等方面的变化，最终都会影响到设计阶段的工程造价，但是这种误差范围一般都是小范围的，也是被允许的，但是即便如此，严格控制和审核各个流程的造价使其尽量能够根据前期的设计图纸进行，
11、也是被大家期许的。另外，在项目施工图施行经过中，设计人员要做好调研，不能与经济相脱节，要加强图纸审核、校对的次数，只要这样才能够将工程造价脱节问题暴露在施工前，才能更好的进行控制。第五，加强相关立法建设，中国如今的经济发展迅速，相关经济法制也与时俱进一应俱全；自我国房产经济飞速发达以来，相继出台了（中华人民共和国建筑法）、（合同法）（招标投标法）等相关法律法规。而在1995年，我国建设部、国家计委也出台了（工程建设监理规定），根据这个法律法规，各省市也根据本人的相应行情公布了一些详细的施行方法，对提高我国各省市的工程质量起到了重要的作用。但是即便如此，纵观房产行业的法律法规仍然甚少，因而在控制
12、工程造价，提高房产质量水平这条道路上，我国仍然还有很长的路要走。4.商业地产项目施行阶段的造价控制在商业地产项目施行阶段进行造价控制，关系到实际商业地产项目建设经过中的实际开销，因而应该从造价、质量以及工程进度等方面进行全面把控，以确保项目整体目的的实现。首先，上述我们已经讲过，在商业地产项目施行经过中，要以前期的造价控制为根据，严格根据此执行，为了方便操作，执行双方应该签订劳动合同，以此来保证项目的顺利开展；在合同中要就项目施行各个阶段的内容进行明确规定，只要这样才能在意外发生的时候双方有理可据，同时可以以保证项目在合同的管理下顺利开展，减少双方不必要的损失。其次，在商业地产项目施行阶段，要
13、对实际用料进行严格把控；项目用料在工程造价中占据重大篇幅，因而严格控制用量，能够避免浪费的情况发生；另外，在工程实际作业的经过中，难免会有变动和意外导致用料的不同，在这个经过中，双方要就意外出现的情况和用料增减的情况写成合同并双方签字，避免后期不必要的费事。最后，在商业地产项目施行阶段及工程进度方面，也要进行把控，双方在签订合同的时候，要根据工程进度安排资金支付，不能将所有工程的全款一次付清，要循序渐进，这样做一方面能够较少占用资金，另一方面当工程出现其他问题时候，双方可以以进行协商，以防处于被动位置。5.商业地产项目结算阶段的造价控制商业地产项目阶段阶段的造价控制是工程造价审核的最后一步，即
14、在项目完工后，请相关审计部门对现场进行审计，这个审计经过是要和施工单位就工程进行经过中的单据进行逐一核对，同时要对工程进度经过中变更的项目进行核对，对项目所有的定额单价进行核对，对项目进行经过中的一应支出进行核对，同时要就项目的实际花费和原始的造价资料进行核对，了解项目施行经过中哪些地方发生了变化，以便于其他项目施行经过中进行把控。四、结语在商业地产项目开发建设的手段分析上，本文从项目施行经过中的各个阶段进行了分析并阐述，并重点指出，商业地产项目开发建设部门应该根据不同的阶段继续不同的规划，同时采取不同的造价控制手段和措施，只要这样，才能够保证商业地产项目造价控制管理目的的实现，才能够有效控制浪费和不必要的费用支出，才能最终提高项目建设开发的经济效益。