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1、房贷压力下商行风险防备2010年以来，为遏制部分城市房地产价格过快上涨势头，国家陆续出台针对房地产市场的系列调控政策。房地产市场的调整使占据银行信贷资产相当比率的房地产贷款风险再次处于风口浪尖。怎样有效加强房地产贷款的风险管理，防止大规模不良贷款发生，是当前商业银行面临的现实而迫切的任务。一、宏观调控压力下房地产贷款面临的主要风险一信誉风险1.房地产开发贷款信誉风险。一是个别达不到银行贷款发放标准、不具还款实力的项目房产商，成心编造和提供虚假或者部分虚假的企业和项目资料，获得银行资金支持；二是房产商由于本身经济实力不强，开发项目资金缺乏，房屋预售不畅构成资金链断裂造成的违约风险；三是开发商获得
2、贷款后，将贷款挪为它用甚至携款逃走。2.个人住房贷款信誉风险。一是被迫违约，指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或因突发事件而无法继续正常还本付息而产生的信誉风险；二是恶意贷款违约，借款人使用虚假收入证实等不正当手段来骗取贷款；三是理性违约，当房价迅速下跌或利率上升幅度较大时，借款人主观上以为放弃继续还款能带来更大的收益，并将此看法付诸施行而产生的信誉风险。在当前宏观调控趋紧、银行信贷资金紧缩的背景下，要重点关注房地产开发商资金链断裂和个人理性违约的信誉风险。中国的房地产企业采取的是“滚动开发的形式，在房产开发经过中，信贷资金全程介入了房地产业的资金流动经过。2010年后房地产业面临愈加严
3、厉的宏观调控，银行收缩信贷，后期投入资金减少，导致有些工程可能无以为继，这会直接影响前期的房地产开发贷款的归还率；个人住房贷款方面，假如在严厉的宏观调控政策影响下，房地产价格大幅下降，贷款利率不断增加，理性违约现象将大幅攀升，十分是在房价峰值购买住房，发生理性违约的可能性较大。二市场风险1.住房价格风险。近年来，我国住房价格飞速上涨，但随着国家宏观调控力度的不断加大，市场价格理性回归，一旦房价下滑，商业银行存量房贷客户还款意愿可能会出现变化，业务风险随之上升。尤其，在房价高位发放的按揭贷款将面临更大的风险。2.利率风险。房地产贷款一般期限较长，十分是个人住房贷款，一般在520年左右，最长可达3
4、0年。在这样长的时间跨度内，可能经历几个经济周期，市场利率可以能发生数轮波动。对于商业银行，尤其是实行固定利率制的商业银行，当房地产贷款业务占资产业务的比率到达一定程度时，利率的波动极有可能给商业银行带来无法躲避的风险，十分是当利率进入上升周期，借款人利息支付加重时，不良率将上升。3.汇率风险。假如市场对人民币进一步升值的预期强化，那么国外热钱可能会进一步流入国内房地产市场，短期内房地产市场价格可能保持相对稳定，但是潜在风险以及房地产贷款风险都会进一步积聚，一旦人民币升值到一定的幅度，国外热钱出逃，可能会引起较大的市场震动和风险。三操作风险房地产贷款中最典型、最重大的操作风险就是由于内外部欺诈
5、构成的“假按揭现象。“假按揭行为一方面使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式注入房地产业，一定程度上造成房地产业的虚假繁荣，进一步诱导社会上大量住房建设、住房消费和住房投资资金涌入房地产市场，导致房地产市场发生剧烈振动，另一方面“假按揭使银行巨额信贷资产失去了法律的有力保护，一旦项目出现问题必然会导致个人住房抵押贷款资产质量恶化，影响银行内部各有关部门对个人住房抵押贷款业务市场风险的准确把握和判定。四合规风险一是外部政策执行情况的合规问题。房地产贷款业务中比拟敏感的合规问题包括利率政策、授信条件、用处监管等方面。该类风险主要发生在产品研发以及业务执行环节。各地监管环境不同，监管政策在执行层面的
6、统一性和持续性方面也有差异，加上各商业银行因竞争压力所导致的各类业务创新不断，有的不惜突破政策管制底线，合规风险整体上呈上升趋势。二是内控制度完善落实的合规问题。一方面存在商业银行内控制度不全面、不完善，缺乏前瞻性、系统性等问题，另一方面是内控制度执行不力，只重制度建设而轻制度落实，疏于管理、约束乏力，进而造成了有章不循、违章操作，严重影响了内控制度的施行效果。五其他风险1.政策性风险。对房地产而言，其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其它相关政策的影响。自1998年实行住房货币化改革至今，我国房地产政策历经了“松紧松紧的历史变化，给商业银行的房地产贷款业务的发展带来
7、了较大的影响。2.声誉风险。2010年国家频繁出台房地产市场宏观调控政策，至年底逐步取消房地产贷款优惠政策。各商业银行部分当年已受理但未完成放款的个贷客户，2011年将面临重新核定贷款利率。2011年初，自深圳开场的银行“反价风波在全国蔓延，各地出现不同程度的房贷客户利率纠纷，很多客户通过向媒体报料、到监管部门上访等措施向银行施压，给银行带来极大的声誉风险。二、加强房地产贷款风险控制的应对措施一信誉风险防控措施1.房地产开发贷款。一是严格信贷规模，灵敏信贷政策。应以对行业发展趋势的科学分析为基础，合理测算授信规模，控制房地产企业信贷规模上限；对房地产企业的授信政策要保持相对的灵敏性，不能因加强
8、宏观调控而搞“一刀切，要避免授信政策的大起大落。对于借款人融资能力和股东实力较强的、现金流充足、第二还款来源稳定可靠的项目应给予连续稳定的资金支持。二是落实贷款新规，建立全程监管制度。要求房地产企业开立项目资金专户，将准备投入项目的资金存入专户，接受银行监督，确保企业前期项目资金投入的真实性；合理确定资金使用计划，严格凭付款合同和支出凭证逐笔转账；当项目预销售收入到达原来项目评估中测算的转投入量、项目资金平衡时，银行的监管重点转移到项目的楼盘销售和资金回笼，并开场从企业回笼资金专户中按比率扣收银行贷款，直至全部收回项目贷款；当银行项目贷款全部收回后，银行的监管重点转移到开发商按期交付房屋上。只
9、要开发商按期交房、个人按揭贷款全部办好分户产权抵押后，银行对项目的监管才真正结束。2.个人住房贷款。一是建立个人信贷内部评级体系和内部评级模型。根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，充分考虑借款人个人资料和历史信誉信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信誉评级体系。二是建立信誉风险转移机制。通过和保险业务相结合，建立银行风险转移机制。首先能够创立一种将个人人寿保险和房贷归还相结合的新型方式，购房人通过购买相应年限的人寿保险来为房屋贷款做担保。其次商业银行能够向保险公司签订履约保险，当购房人出现财务问题而无法正常还款时，商业银行能够从保险公司获得保险金。二市场风险防控措施1.
10、积极开展房地产贷款压力测试。2010年初，银监会要求全国各级银行进行了一次大范围的房地产贷款压力测试。该次压力测试覆盖了个人住房按揭贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款及相关上下游行业贷款。这是各商业银行通过定量分析提高应对重大经济因素变动能力的重要尝试，也是积极防控房地产贷款市场风险的有效措施。2.加强市场风险研判，提高业务主动性。一是应加强人民币贷款利率浮动水平管理，在优化客户构造的同时努力提高定价能力，力争效益最大化。二是正确选择合适的度量利率风险，加强利率管理的模型和方法，不断提高利率风险管理精度。三是提高政策预判能力和应对的前瞻性，加强利率走势的预判，在准确化分解贷款进度的基础上，确定
11、合理的贷款定价机会。三操作风险防控措施1.完善内控制度，规范管理流程。当前，房地产开发贷款“三查制度和操作流程相比照较完善和规范，而个人住房贷款单笔金额小、笔数多、期限长，在银行信贷产品中发展和起步比拟晚，相应的制度设计和流程执行上还存在众多问题，尤其需要加以规范化、标准化：贷前要加强调查，坚持面签；贷时要独立审批，规范抵押，确保贷款用处的合法性、抵押登记的合规性以及信贷条件的合理性；贷后要分类管理，严密监控，在内控制度和操作流程的设计上要坚持“互相制约、换手监督的原则，同时兼顾流程的效率和可操作性，提高专业化管理水平，严密防控操作风险。2.运用适度，有效操作风险防控工具。对于个人住房贷款：一
12、是要提高系统容量，十分是笔数较多的个人住房贷款方面，在相应系统容量设计方面要预留足够大的空间，避免由于业务大批量增长而出现系统滞缓、过失，甚至堵塞和瘫痪；二是要提高系统智能化控制，通过日常统计、参数设置、报警标识、贷后提醒和流程跟踪等方式，加强系统智能管理功能，防备越权、不执行授信标准以及不落实贷后管理要求等操作风险；三是开发专门针对假按揭操作风险的风险核查工具，设定相应特征条件，通过数据扫描和比对及时发现异常风险状况；四是建立群发性风险监测表，防备外部市场环境变化下群体性违约风险。3.创造良好的房贷风险管理外部环境。一是加大征信报告适用度，建立信息资源库。首先，广泛吸收各个领域的征信数据，丰
13、富征信报告的内容，使得银行通过征信报告能够对借款申请人的信誉状况进行全面的判定，提升征信报告的利用效率。第二，商业银行间应加强合作、信息分享，通过建立个人信誉信息分享平台互通有无、共同发展。第三，建立个人信誉失信惩罚机制，运用经济手段和社会道德约束手段，惩罚社会市场经济中的失信者，提高客户违约成本。二是完善房产抵押登记管理。建立之前，商业银行应建立一个与房产登记机关间的信息分享的网络平台，让银行能够即时查询到房产产权和抵押的实时动态状况，减少人为操作环节，防备抵押操作风险。四政策风险防控措施一方面，政府及各级监管部门要从促进房地产市场持续稳定健康发展的需求出发，汲取2008年以前宏观调控不力的
14、经历教训，构建宏观调控的长效机制，使宏观调控目的常态化，另一方面，要确保贯彻执行。这些监管政策是绝对不能够跨越。面对近年来监管政策出台较多、调整较频繁的现实情况，商业银行应当定期和不定期检查各经营机构对监管政策的执行情况，确保落实。五合规风险防控措施一是创造良好的合规风险管理文化。各商业银行要培育“合规优先、全员合规、主动合规的经营理念，明确合规责任，建设合规文化，确保各项经营活动与法律、监管规定、行业规范的要求相符。二是提高制度执行力，建立合规管理长效机制。严格的制度执行力一定程度上依存于高效的制度传导。银行各级管理者要加强迫度解读和学习指导，要高度重视日常工作的现场巡查和业务督导，坚持风险排查，还要强化责任追查，采取有责必问、有错必究和正向鼓励机制相结合的方式提高制度执行力。