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1、养老地产项目市场化分析摘要随着我国老年人口数量的不断增加，传统的公益性养老已远远不能知足需求，在此情况下，市场化的养老地产营运而生。同时，随着人口红利的不断消失，公益性养老项目的大量投入会严重增加政府的负担，因而养老地产项目市场化已成为必然趋势。本文主要以吉林省作为研究对象，对其养老地产项目的市场化问题进行了研究。首先，对当前吉林省养老的现状进行概括和总结;其次，对吉林省养老地产市场化存在的问题进行了深化分析;最后，在借鉴相关理论成果的基础上，从政府、开发商和消费者三个方面，提出了吉林省养老地产项目市场化的意见和建议。关键词养老地产;市场化;吉林省1吉林省养老地产的现状分析近年来，吉林省人口老
2、龄化现象严重，截止至2017年底，全省养老机构还不到3000家，所能提供的床位总数仅为162万张，平均为每千名老年人提供的床位数量仅为45张，已远远不能知足吉林省老年人和谐养老的需求。2吉林省养老地产市场化存在的问题21市场气力介入积极性缺乏由于企业融资困难、经营管理形式不健全等各方面的原因，大多企业对于养老地产缺乏兴趣。据调查得知，吉林省福利性的公办养老机构收费标准一般在每月800元左右，但为了支付宏大的成本支出，民营养老机构的收费标准只能维持在每月2000元以上，较大的费用差距，导致不少民办养老机构存在“床等人的情况，更是严重削弱了市场气力介入养老地产的积极性。22养老形式较为单一我国养老
3、地产的运营形式主要分为出售型、租赁型和售赁结合型三种形式，各个不同的形式各有优缺点。但在吉林省，运营形式却是较为单一，大多是以养老机构的租赁型为主，对于养老机构来讲，这种运营形式成本较低，风险较小，但对于养老地产的开发商来讲，由于资金回收周期较长，因而给资金的流转带来了宏大压力。23缺少金融体系的支撑养老地产项目带有一定的公益性，需要得到金融体系的支撑。但从目前情况来看，尽管吉林省出台了一系列的扶持政策，但却很少得到详细的落实，政府主导作用发挥缺乏，导致养老地产开发商与政府机构以及金融机构缺乏密切的合作，投资压力较大，因而难以将全部精神投入到养老地产的项目开发中来。24管理服务体系不完善养老地
4、产项目的开发，涉及到规划、设计、营销等多个方面，因而需要在各方面建立完善的管理和服务体系。但在吉林省，却是存在运营管理服务体系不完善的问题，主要表现如下。首先，开发商方面，政府在用地，规划等方面的服务体系不完善，导致开发商难以快速，便捷的得到各种支持;其次，运营商方面，由于缺乏专业人才，工作人员服务意识和能力不强，养老服务缺乏吸引力，导致不少养老机构存在“床等人的现象，进而导致养老机构在购买或租赁养老地产时存在顾虑，更是给开发商带来了宏大的压力。3吉林省养老地产市场化的建议31政府要加大支持力度根据养老地产高投资，慢回收的特点，政府应该加大支持力度。在用地规划和审批方面要给与一定的支持，尽可能
5、降低开发商拿地的时间成本和资金成本;同时政府应充分发挥主导作用，建立完善的养老地产金融支持体系，在资金方面给开发商较大的支持。32开发商要明确市场定位尽管养老地产是一个“大蛋糕，但假如缺乏明确的市场定位，会导致开发商投资并不能获得明显收益。养老地产的主要消费者是广大的老年人口，老年人口缺乏稳定的经济收入，对于养老项目的费用有着较高的要求，因而开发商在进行项目开发时，要首先对本地的养老市场进行深化调研，明确养老地产的市场定位，尽可能考虑大多数老年人对养老成本的资金需求和对建筑设计的外观需求。33消费者要转变养老观念首先，要改变传统的居家型养老观念。居家型养老形式，尽管有着成本低的优势，但同样有着
6、服务体系不完善、保障措施不到位等问题，而市场化的养老形式，在服务质量、保障能力等方面有着不可替代的独特优势;其次，消费者要配合养老地产的运营。对于养老地产项目来讲，除了基本的食宿设施外，还需要配备一系列的公共设施，公共设施的购买和维护需要支付较高的成本，这就需要消费者密切配合，爱护公共设施，进而共同营造良好的生活环境。由于越来越多的年轻人选择在外地工作，没有足够的时间和精神照顾老人，传统的居家型养老形式已不能知足老年人的养老需求。同时，随着人口红利的逐步消失，单纯依靠政府进行投资会极大增加政府财政压力，在此情况下，养老地产的市场化已成为必然趋势。要推动养老地产的市场化，需要政府、开发商和消费者共同努力，不断为养老地产项目的市场化提供各种支持和保障。