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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流房产经纪人培训七.精品文档.第七部分：商业地产交易典型个案详细分析案例1：商业地产投资分析和要点分析：商业地产成为业内讨论最多的问题，从两年前走出政策 “打压”，开始席卷重来。事实上，商业地产在近些年一直是人们竟相追捧的投资点。而“如何投资一个高回报的商业地产”也一直是投资者不变的关注话题。那么，在今年的商业地产市场环境下，投资者该如何打好手中的投资牌，赢取高投资回报呢？不可忽视小环境 商业小环境主要是看其内部环境是否协调、物业管理是否规范等。一个好的商业地产项目首先要具备统一的街区形象，在商业业态互不冲突的前提下，能够互相协调，共同带动其稳
2、步发展。因此选择一个好的邻居也是商业地产投资的关键。如果在一家时尚前卫的咖啡旁边有一家五金百货店做邻居，想必对其经营及销售一定有所影响。而物业管理更是投资商业地产不应忽视的实质问题。一个拥有良性物业管理模式的地产公司不仅可以满足商家日常所需，还可以创建一个良好的销售环境。因此在投资商业地产中，不仅要看好其周边环境，也不应该忽略其内在环境的细节。临街商铺潜力大 商业地产的结构布局大体以商厦和临街商铺等形式为主。商厦具有规模大、密度高等特点，所以较为适合从事服装、饰品、化妆品、小商品等业态形式，但缺乏自由的经营时间且很难形成自身的品牌形象，适合小型商业地产的短期投资。而临街商铺则避免了大型商厦的种
3、种弊端，拥有较大的发展空间，容易树立自身的品牌形象，形成特色店，建立固定消费群，符合各种业态类别的需求，富有较强的生命力，更适合大、中型商业地产的长期投资，如餐饮、娱乐等。因此近年来商铺一直深受业界人士的关注。尤其是临街商铺，在今后的政府规划和商业设施建设中，临街商铺将不在审批、兴建，所以对于一个成熟商圈来说，超值的临街商铺蕴藏着无限潜力。成熟社区是根基 邻里型购物中心已经成为发达国家几乎每一个社区都有的流行商业形态，主要为周边居民日常生活、休闲提供最大便利。街区式的商业布局、天井式的共享空间、循环式的人流动线构成的丰富多元的卖场空间，形成一个固定消费网。例如本市南市商圈周边200万平方米高档
4、社区的兴建，就预示着未来商业的跨越式发展。因此选择一个成熟社区也是商业地产投资中至关重要的。它不仅决定了其客流量的大小还决定了其消费水平的高低。良性循环是关键 开发商合理的商业运作，也是商业地产投资的又一着眼点。良性循环的饿运作模式，不仅能形成统一的商业形象，创造良好广告效应从而提升该地段的价值，带动超高人气，而且还能促进其未来的稳步发展。注意避免弊端 目前商业地产在全国范围内均有一些不健康的因素，如近期常常出现的产权分割就给商业地产带来了众多弊端，使其管理难以统一，难以形成规模优势，得不到品牌做依赖，投资风险较大，租金呈混乱状态。其不稳定性使商家在无意识间丧失了固定消费群体，往往消耗大量的人
5、力、物力重新建立销售网，进而缩短了其发展进程。产权出售则打破了这一尴尬境地，使其成为商家的固定财产，不仅可以进行长期维护，建立自己独特的经销风格，博得广大消费者的感性认识，在一定的基础上进行稳步发展，还可以将其进行转让、租赁，获取更多的产业价值。因此在商业地产投资份额中，产权地产投资是相对稳定的。商业管理决定升值空间 在商业地产投资中人们往往注重地段、周遍环境及投资金额，很少去关心其商业管理。殊不知商业管理在商业在地产投资中也存在较大的投资空间，统一的形象定位，业态的合理区隔，规范的物业管理模式都能促进商业的稳步发展，避免商业业态的混乱不堪。定期的整合推广，更带动了其超大的客流量，增强其企业实
6、力。故此选择一个商业管理成熟的商业地产项目也是投资者首要考虑的问题。投资回报率=（商铺月阻金*12个月）/商铺总价。案例2，A有一套坐落于东方路的办公室，2000年2月1日出租给B，租期3年。2000年6月1日，A将该办公房抵押给C，办理了抵押登记并书面告知了B。2001年2月1日，C请求拍卖办公房以实现抵押权，D竞买成功，买下办公房。2001年2月1日，D要求B搬出，B拒绝。分析；此案涉及多个法律关系和众多当事人。有抵押人A和抵押权人C之间抵押关系；出租人A和承租人B之间的租赁关系；新的买受人D和原承租人B之间的租赁关系等。要处理此纠纷，关键要理清抵押和租赁二者之间的先后顺序。担保法司法解释
7、第65条对此有规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对受让人不具有约束力。”即先租赁，后抵押的，抵押权实现后，适用“买卖不破租赁”规则。根据65条，D无权终止租赁合同并要求B搬出。案例3，孙先生想买门面房做生意，通过房产中介，他看中了沈先生手头一处房产，并与沈先生签定了一份定金协议。协议签定后，孙先生多留个心眼，到有关部门进行了查询，惊讶地发现协议上所说的两层门面房分属两个产权人，沈先生只对二楼拥有产权。经交涉无果，孙先生到法院告了 沈先生，要求解除合同，并要求双倍偿还定金。分析：原合同无法履行，孙先生也有审查不严的责任，沈先生应返还定金1万元，并解除双方的合同。
8、窗体底端双方签定的合同是合法有效的，但由于双方的理解不同导致房屋无法交付，所以合同应该解除。鉴于孙先生在签协议时，沈先生已将产权证交给他查验，孙先生还误以为一到二层的房屋均归沈先生所有，对此也有审查不严的责任，所以对其双倍返还定金的要求不能支持。案例4，市区王女士委托中介与卖方谈价购买二手商铺，由于是新建楼盘对方的产权还没有办好。准备一次付清房款，需要注意点什么？另外商铺的开价买主认为高了点，但在商谈范围内弄不懂的是隔壁同样大小商铺居然通过不同中介每平方米开价高出1万多元。分析：首先如果没有产权证无法在交易中心登记备案。最好先去该商铺所在的房产交易中心查询所购商铺的权属状况宽、状况和房屋用途状
9、况，确认该商铺是否抵押、是否受司法限制、是否是商业用途等。另外，由于是一次性付清房款，而目前对方的产证还没有办理出来，应该考虑到你的资金风险问题，建议可预付定金，等对方产证出来后再付剩余房款。如果对方是按揭的话，就需要对方先付清购房贷款余额，才能到房地产交易中心办理过户手续。关于商铺同地不同价的问题，可能有以下几种原因造成：一是隔壁商铺拥有的房型更佳、更靠近社区入口或者人流要道等有利因素。二 是挂牌价并非成交价。三不排除某些中介有意利用投资者的比较心理抬高某个商铺的价格。案例5，某中介写字楼分行接到一 个大客户的求租电话，中介在了解客户的相关要求后，立即着手收集较为符合相关条件的写字楼资料，并
10、联系客户相关负责人看了著名甲级写字楼，但都不能完全满足客户的要求。中介没有气馁，他们利用强大的网络和资讯优势，找到某座大厦，除了外型别具一格、区域位置好等的优势外，其内部配套设施也是为客户（证券类公司）量身订造：拥有已经安装好并可以使用的4个卫星锅，可以很好的满足证券公司对信息方面的要求；有130KW的电办供应，并可根据客户的不同要求由22/F的供电房接驳至所租楼层：配有两台功率为1500KW的大功率发电机；大厦内空调24小时冷冻水，水管直径32，约可供应冷量8吨；楼板承重量200千克/平方米，UPS及电池可放在横梁上；等等。客户相关负责人在认真考察了大厦的具体情况后，感到非常满意，在中介的促
11、进下，4月5日，客户和大厦签订了租赁合同，租下了招商银行大厦的第24层，租赁面积为1903平方米，租期3年，免租期3个月，租赁单价125元/平方米，月租金为23.7875万元。至此，一宗大笔写字楼租赁交易圆满达成。分析：作为做商业地产的，因为面临公司的要求都比较高，所以要站在客户的角度，以专业的眼光来帮客户挑选。这样，必能获得客户的满意，而不是努力去推销自己手中的房源，客户的要求千变万化，每个行业，每个公司，对写字楼的要求也不一样，这就需要中介公司或者经纪人为客户量身打造。通过客户的要求来寻找房源，才能取得满意的效果。案例6，廖女士夫妇均为国企职工，小孩也参加了工作，生活无后顾之忧，但关于持家
12、的廖女士为了让手头的积蓄能“钱生钱”，于是，萌生了投资商铺的念头，并在二线商业旺地，买了1间50多平方米的商铺，总价103万元，月租6500元，投资回报率为7.5%.分析：商铺投资最关键要看能否找到好的盘源，因此，寻找盘源就成为商铺投资关键的一环。委托产中介公司寻找理想的盘源，是目前较为常见的方式，且随着商业市场的发展，众多有品牌的地产中介公司均成立了专门的商用物业部门，凭借中介商的专业知识和盘源，能有效地帮助达成商铺投资的意愿。此外，亦可直接通过发展商的售楼部或拍卖行来寻找商铺盘源。案例7，周先生现在有8万元人民币，想投资，应注意哪些问题？适合到哪里投资？分析：用8万元来投资商傅，需要分析一
13、下自己的月供款能力。因为在商铺投资中，成熟商业圈的商铺租金可能抵月供款，但升值空间很小。8万元根本不足以交首期，这样的资金情况，应该选择投入少、风险低、高成长的商铺来投资，但应充分考虑月供风险。投资商铺应关注热点区域，认真分析后再进行投资。比如有的商铺位首付仅一二成，首期投入较少升值潜力较大。案例8，徐先生买下某新村的一个社区商铺，50多平方米，买时价格为每平方米6000多元，总价30余万元，买下后立即出租，当时租金为每年2元。现在该商铺的市场价格已达到每平方米1.7万元，上涨近两倍，现在的租金涨到一年4万元。后来，他又买下某某花园另一个社区商铺（期房），20多平方米，买时价格为每平方米700
14、0多元，总价近17万元。该商铺于2000年年中交房使用，现在该商铺的市场价格已达到每平方米1.6万元左右，总价达36万元，现出租的租金为一年2.2万元。分析：投资社区商铺，新开发的小区往往周边配套设施不够完善，从而使得小区的商铺生意兴旺，商铺的价格自然倍增。不宜投资的商铺：1、市中心的商铺；2、主要马路人车分道的商铺，因为这样的商铺不方便顾客停车和购买；3、店中店，因为商业大楼里的店铺营业时间受限制；4、周边配套设施比较成熟的社区商铺。适宜投资的商铺：1、周边配套设施不够完善的社区商铺；2、投资商铺的其他参照点是麦当劳、肯德基附近，工商银行网点附近，大型社区附近；3、投资50平方米以下的商铺，
15、因为商铺太大比较难租出去。案例9，客户周先生看中了某社区推出的产权式商铺，觉得地段好、面积合适，特别适合出租做餐饮，于是就爽快地交了10万元定金，不久又签了预售合同，合同中对商铺的水、电、煤等保项配置作了约定。待三百多万元房价付清后，周先生在同年9月拿到了所购买商铺的产权证，不久就有租客上门。周先生与做餐饮的吴先生签订了租赁合同，租金每月2万元。到了装修快完毕的时候，吴先生发现该商铺设置的电容量仅为5千瓦，根本无法做餐饮，而且商铺内的煤气接头也没有到位，造成餐饮许可证批不下来。周先生认为，开发商在规划、建造物业时应具备专业水平，现在商铺设计有缺陷、配置不符合餐饮标准，违反了当初的承诺，应当承担
16、现任；而开发商认为，合同约定的义务全都做到了。在双方无法协商的情况下，周先生不得不向法院提起了诉讼。分析：周先生遇到的情况，在餐饮商铺投资中时有发生。其实，由于餐饮行业污染严惩等因素，政府对经营餐饮设置了较多限制。在物业方面，商用房产如要做餐饮，规划需经有关部门专门批准；还有水、电、煤、排污等方面也都有行业要求。现在的问题是：一方面是开发商不负责，规划、设计、配套都没有考虑周到，有的商铺项目是由烂尾楼改造的，内部设置还是好多年前的水平，根本不符合现在的标准；另一方面是投资者不具备相应知识，缺乏风险意识，购买时只想到餐饮商铺是市场热闹，租金比其他类型的商铺高，保值升值潜力也相对较大。因此，买房人
17、在决定投资前应先请教一下业内人士，并向开发商问浦有关情况后让其作出书面承诺，最好还要查验一下规划设计。案例10，朱先生几年前在某大型楼盘裙楼二层买了一间小铺，约16平米，总价25万元。朱先生看好该铺的升值潜力。朱先生该年年底以1000元租给了一家饰品店，年递增按市场情况再决定。本来投资回报不错，但好景不长，整个商场的经营出现问题，二层空置率越来越高，朱先生于是萌生转让的念头，但该铺一直难以出手。望铺兴叹的朱先生还得交每月12元/的物业管理费。分析：楼市环境而言，整体环境良好，小区商铺回报率高，升值空间也越大；从楼盘自身的角度来讲，各大小区居住日渐成熟，入住率越来越高，小区配套不断完善；这些都使
18、得小区商铺成为近期的投资热点，受到越来越多的买家关注。同是投资小区商铺，为何李先生的商铺升值不少，而朱先生的却难以维继、甚至无法脱手？一般来说，小区商铺能否做旺主要取决于地点、人流状况及消费群的消费水平。而裙楼商铺尽管同样有这个注重点，但更重要的是需要整个裙楼商场经营主题或裙楼商场内品牌店的带动，受制约的因素往往比单纯的小区商铺多。李先生所在小区的商铺独立经营，是楼盘的生活配套，由于小区居民本身的消费力已经不低，而且周边可消费的地方也不多，于是吸引了区内区外的居民前来消费。案例12，胡小姐在家有余钱之后，决定投资地铁商铺。为什么选中地铁商铺?原因是地铁经济正日益显示出强劲的发展趋势：大卖场开始
19、进驻地铁种种迹象都预示着地铁商铺将迎来新一轮的蓬勃商机。对于投资商铺后的经营，小胡非常理智地作了分析。她明白只有具有特色的商铺才可能保持长期很稳定的发展，而目前上海小商铺经营的多数是服饰鞋帽小礼品，进货渠道又主要集中在广东和苏浙一喧，还有一些服饰商品出自外贸加工，这就造成许多商铺的货源都来自同一地方或者根本就是同一厂家，消费者每每在逛地铁商铺时，看完一家再看下一家，现都是熟“面孔”，甚为扫兴。同时，小胡还非常客观地对自己的经商能力和了分析，认定自己既没有经营经验，又没有特殊的进货渠道，很难保证经营特色，确保赢利回报。据此，她确认：与其亲自经营，还不如将商铺转租来得妥当。于是，小胡充分打听了该地
20、铁商铺的大致市场租赁价格和经营收益后，贴出了“招租启示”。结果不出一周，便找到了合意的租户。如今商铺租出去有一年多了，生意蒸蒸日上。分析：胡小姐的商铺投资显然是成功的。而成功的关键主要有两点：其一是选址准确，小胡在选择地铁商铺之前，对其发展前景，升值潜力都作过充分的分析与评估，认准地铁商铺具备了巨大的商机，然后才下手投资，这点应该是胡小姐掌握胜机的首要前提。其二是处置得当，胡小姐对自己的经营能力和市场的现实情况有相当清醒的判断，所以在购买了商铺之后，没有自己经营，而是选择出租，如果当时胡小姐自己来经营这家商铺，按她既没充分的经营经验、又没特别的进货渠道的实际来看，也未必会有今天商铺生意的蒸蒸日
21、上。案例13，小李在一个事业单位工作， 每月的收入还算稳定，但老婆已下岗，没有收入，眼看孩子就要上学了，以后家庭开销将会更大，小李急需投资生财的渠道。听说自己居住的小区正有小商铺出售，虽然对商铺投资一窍不通，但小李还是打起了如意算盘；自己居住的小区是新建小区，周边商业配套不是很齐全，区内的住房要买点日常生活用品非常不方便，如果用自己的积蓄作首付款，再向银行借一笔贷款，买下一个商铺，让老婆开家小型便利超市，生意肯定不错！超市的赢利可用于家里日常开销，自己的工资用来还贷款，不出几年，商铺就成自己的了。这样既解决了老婆的就业问题，又不失为是一种有效的投资理财方式，将来等商铺的价格上涨了，或租或售都行
22、。小李想着就干，匆匆忙忙中，他家的超市很快就在小区里开张了。刚开始的情况正如小张所预期的那样，但在超市风光了半年后，小区的对面便开了一家大型超市，同时又有一家24小时便利店也在社区里开张了。相比之下，小李家的超市缺乏了价格和服务上的优势，光顾的客户日渐减少，到了后来营业利润连维持日常的开支都成了问题。无奈中，小李想改行从事其他经营，可又缺乏一技之长。小李的工资要还银行贷款，一家三口的开销只能信赖仅有的七八百元还贷剩余下的钱。思前想后，唯有关门歇业。在小商铺的门口挂起了“本铺租售”的字样，但即便如此，仍乏人问津，小商铺至今成了小李真正的大包袱。分析：从小李失败的投资中不难发现，他本人其实对商铺投
23、资是一知半解的，在实施投资行为过程中又较为仓促。而最为致命的，则是在购买商铺时，对周边地区的发展规划、市场租售情况的掌握程度明显不够充分，造成经营方向与人“撞车”，而个人较弱的实力难以抗衡强大的同业竞争，临时找出路却又无人接手，于是，原想抱个“金娃娃”，结果却厉了个“大包袱”。另外需要指出的一点是，小李投资支出占家庭资产比重过大，没有留出足够的余地，而这往往是“致命”的。由于没有新的资金支撑，一但投资遇到困难，无力进退，便立即陷入被动而很难回旋，最终只留下一条路失败，即关门大吉。案例14，商铺投资分析案例：假定：一投资者（个人）购买贷款标的100万元的二手商铺，首付4万；贷款6成，贷款期限10
24、年，年贷款利率5.76%.假定：投资者出租其物业，租期10年，每年租金为10万元，前3年不变，第4年起递增3%，每万元月声学家款额为109.8191元。租赁税收为5%营业税费，则税后收入为租金（1-5%）。假设10年后出售（商铺增值预估为50%），售价为150万元。说明：目前各地对于“营业税”、“土地增值税”及“所得税”和征收标准尚未统一。10年间此投资者净得资金为244073.89+1371900=1615973.89元，换言之10年间此投资客净收益为1615973.89-438842=1177131.89元。由此可见投资者10年后因投资该物业获得的收益达到现自有资金的2.68倍。案例15，
25、2005年7月5日，黄先生与胡女士通过某中介签订了一份商铺买卖预订协议。黄先生将其二百多平米的商铺出售给胡女士，转让价300万元，首付款40%（120万元），约定于签订正式合同。后胡向黄支付定金人民币3万元，黄出具了定金收据。中介为确保收到中介费，便要求上家将定金交给其保管，也出具了盖有公章的定金保管合同书。8月2日，在签署正式合同时，黄先生吃惊的发现，40%首付款变成了“首付款为人民币三十万元整”（只有10%），遂提出疑义。但胡表示拿不出更多的钱，双方不欢而散，诉诸法庭。开庭之前，在胡女士的一再要求下，中介便把上家交给其保管的定金交还给胡。拿回定金后，胡撤诉，但本案引发了连环诉讼。黄先生得知
26、中介把定金还给下家后，便把中介起诉到法院，要求中介依据保管合同书、归还定金，最终法院判令中介归还定金。目前中介想换回损失，就必须再起诉下家要求返还3万元定金。分析：1、上下家依法签订的预订合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照合同约定履行合同，否则将因为违约付出代价；2、上下家如果对合同预订协议内容有所变更，除合同另有约定外，要双方协商一致后再作出变更，并且要用书面形式进行变更，最好签订补充协议将变更内容固定下来，由原预订协议签约当事人签字或盖章；3、鉴于商铺买卖容易发生纠纷，建议当事人增强法律意识，尤其是证据意识，最好能在买卖前咨询专业房产律师或是聘请专业房产律师为买卖保驾护航；
27、4、房产中介公司作为专业服务机构，应当熟悉合同法、民法及其他房产相关法律法规，对从业人员进行普法教育，在法律规则之内经营活动。这样才能尽量避免中介公司被牵涉到众多房产纠纷之中。案例16，李先生所住的小区人气较旺，但餐饮店非常少，居民购买点心或吃个便当都非常不方便。今年4月份李先生将其房屋与底楼郭女士的房屋进行置换，开设了一个便当店，早上卖点心和豆浆，中午晚上经营特色小吃。开张后生意红火，小区居民尤其是上班族都称赞李先生为他们解决了吃饭的后顾之忧。然而好景不长，物业部门最近出面干涉，接着工商部门也要求李先生即日关闭店面，否则处以重罚。分析：在居民楼内开餐饮店，在没有改变房屋使用性质之前，属于非法
28、经营。由于居民楼的使用性质为住宅，若业主、使用人或承租人用于开餐厅，必须进行房屋使用性质的变更登记。根据沪房地资物（2002）99号文件规定，业主和使用人申请改变住宅使用性质，须符合下列条件：沿街底层住宅；符合城市规划要求；符合房屋使用安全 不造成居民住使用困难；不影响相邻房屋使用；不影响文物和优秀近代建筑保护；相邻业主、使用人以及业主委员会的书面同意证明；其中改作经营餐饮和娱乐业的，须提交该幢房屋全体业主或使用人的书面同意证明；承租人要求改变住宅使用性质的，已征得出租人书面同意证明，且必须符合住宅使用公约和业主公约和规定。在居民楼内开设餐厅，除前述要求外，还应符合有关部门的规划。因为根据市环
29、保局的有关规定，在本市中心城、新城和中心镇范围的居民住宅楼内，不得新建产生油烟污染的饮食服务经营场所，规划作为饮食服务用房的除外；开设餐厅还需经过消防部门、酒类专卖管理局、卫生局等部门的批准，只有各部门的批文和环境影响报告齐备后，餐厅方可开张营业。案例17，某中介公司因买浦东某商铺，与开发商签署了商品房预售合同，并办理了预售登记手续。同年4月19日，该中介公司又与黄先生签署了合同权益转让书，双方约定由黄先生受让该商铺，签约时支付总房价的65%，剩余部分申请银行贷款。双方同时口头约定，由中介公司代办贷款手续，于是黄先生把办理贷款所需的资料和费用都交给了中介公司。但同年8月20日，中介公司突然发函
30、给黄先生，认为黄先生没有办理银行贷款，也没有向其支付剩余转让价款，于是以构成违约为由，决定解除合同，并要求黄先生前去办理退款手续。接函后的黄先生非常着急，经过其委托的律师调查取证和多次交涉，中介公司同意继续出售商铺，但黄先生须一次性付清剩余款项。分析：商铺买卖标的额大，手续繁琐复杂。在购买商铺尤其是期权商铺时，合同里一定要明确约定双方的权利义务以及可能出现的状况，避免以后出现纠纷难以解决，造成不必要的损失。就本案而言，黄先生在购买商铺时疏忽了一个细节；双方只是口头约定由中介公司办理贷款，并没有立下字据，同时双方对于贷款办不出来如何处理也没有做出约定上。当中介公司无法为黄先生办妥贷款手续时，却可
31、反咬一口，说黄先生未能办妥贷款或应现金付款。最后，尽管本案得以继续履行，但还是费了很大周折，还不得不一次性付清剩余款项。案例18，出租房与承租方签订了一个商铺租赁合同，约定租赁期限为5年，自2002年12月起至2007年11月底。同时，合同里双约定了2年的续租期限，自2007年12月至2009年11月底；续租租金，根据当时市场物价指数由双方协商确定。2002年9月，双方又签订了一份新的续租合同，续租租金约定同原租赁合同。2004年11月，出租方发函告知承租方，续租期限开始后承租方应按照市场租金标准（比原来的租金高出了50%）付租。收到通知后，承租人十分纳闷，合同中不是明确约定按照市价格指数由双
32、方协商确定的吗？于是，回函表示异议。对此双方对簿公堂。分析：本案例双方争议的焦点是续租租金如何确定，双方知执一词。“续租租金，根据当时市场物价指数由双方协商确定”，该条款容易发生理解上的歧义。“市场物价指数”依据什么标准，是依据国家统计局颂的综合物价指数计算，还是依据租赁市场物价指数计算。这里要提醒租赁双方，对于自身利益都十分重要的租金条款一定要特别明确具体，避免发生歧义，造成不必要的麻烦和损失。案例19，张女士2005年初在某小区二楼租赁了一间1500平方米的店面经营网吧。前期投入了大量财力物力，网吧生意兴隆，投资收回指日可待。但近日消防人员的检查结论却让她不知所措：入口通道严重狭窄，无逃生
33、通道，不符合消防规定，责令她一个月内整改，否则将强行关闭。这是一个民商两用楼，下有超市，旁有居民，通往二楼的通道本身就非常狭窄，没办法改。如果作为民居，勉强符合消防要求，但作为网吧，消防要求就不能达标。张女士寻思再三，在继续经营与整改之间，只能含泪作出关闭网吧的选择。分析:投资处处有风险，对于特定行业的投资如饭店、超市、网吧、服装、休闲娱乐等营业场所的租赁，光考虑租赁合同的内容是远远不够的。一般而言，作为商用房屋的出租，出租方除了应出示其有主体资格外，还有义务出示市政、环卫、消防、规划等方面批准营业的资料；出租方没有这方面的资料时，承租方可要求出租方在合同中进行保证。由于该类风险导致合同终止或
34、承租方损失的，出租方应予以赔偿等。总之，多一点小心，会减少很多风险。案例20，杨女士于2004年在购买了一套商铺，合同中规定建筑面积78.07平方米，套内面积68.7平方米，公摊面积9.37平方米。在交房装修时，她才发现商铺实际面积根本没有达到合同是规定标准，套内面积差7.95平方米，建筑面积差2.21平方米。分析：购买商铺比购买住房风险更大，所以更要谨慎。要防备销售商为牟私利，常以公摊面积不详、计算公式不公平为手段，使得有些购房者没有得到应有的面积；而有些则摊上了不该分摊的面积，徒增一份购房款。案例21，委托中介与卖方谈价购买二手商铺，又是新建楼盘，卖方的产证还没有办好，买方准备一次付清房款
35、，需要注意点什么？分析：首先如果是期房的话是不可以交易的，没有产证也无法在交易中心登记备案。你最好先去该商铺所在区的房产交易中心查询所购商铺的权属状况和房屋用途状况，确认该否抵押、是否受司法限制、是否是商业用途等。另外，由于你是一次性付清房款，而目前对方的产证还没有办理出来，应该考虑到你的资金风险问题，建议你可预付定金，等对方产证出来后再付剩余房款。如果对方是按揭的话，就需要对方先付清购房款余额，才能到房地产交易中心办理过户手续。案例22，周先生看中了一间临街商铺。重要的是，价格实在太便宜了，每平方米只要两万元，而附近的商铺没有三四万元绝对拿不到手，而且这间商铺还带租约，回报率甚高，不用十年就
36、能还本。于是周先生就签下了合同，该商铺成功转入周先生名下。然而2005年3月底，周先生到商铺收租时，租客却不经意地告诉他：“这里的生意是很不错，但大部分人都不知道这一带是临时商铺，而且已被划入红线范围，可能被拆迁了。”周先生这才明白为什么自己能以那么低的价格买入笋盘铺。分析：“红线”是指在其之内的地上建筑物即将在未来全部被拆除再重建，原业主会获得一定的补偿，但是否高于原物业价值则不确定；“临商”就是原来该物业所在只是一块空地，承建商在上面建军起尚未规划的商铺而已，产权基本是住宅。许多临时商铺都是住宅改的，房产证上有注明住宅性质，但业主有一个临商证。许多投资者没有看清楚就纵身而入。轻易就上当了，
37、不过，对临商也并不是要一概地望而生畏，关键是看距被拆迁期还有多少年。房地产研究人员周峰表示，如果期限长至10年左右，而且周边的商业环境完善，租赁情况良好，投资者仍可考虑投资；如果只有三五年，还是建议投资者勿轻易入市。案例23，张先生两年前购买了广州北京路某知名商场的负一层商铺作投资。2005年初，该商铺的租约期刚到，租客却表示不想再续租了。张先生表示愿意降低一部分租金，仍然被租客拒绝了。张先生急忙向中介求助。然而，中介公司告诉他，求租该类型商铺的客人很少，张先生必须耐心等待。两个月过去后，张先生不但没找到租客，还要白白交两个月管理费给商场管理处。分析：张先生具有一定的投资眼光，他所选择的商场铺
38、地处北京路商业步行街上；但是张先生所选择的商铺在整个商场内处于劣势。一般来说，租购负一层商场的客人相对较少，除非该类型的商场有大型超市或地铁接驳，但该商场距离地铁有段距离，客流量相对较小，而且该商场还未形成浓厚的商业氛围，从而导致张先生的投资陷入困境。投资者在做投资计划时，应该考虑商铺的长期发展潜力，如该路段的未来规划变化以及周边商圈发展前景；在投资时，应有一个最坏的心理打算，如果该商场铺的发展潜力不理想，或出现断租时应如何处理。案例24，在一新兴居住小区的商铺宣传册上，一个轻轨站头的樗似乎离小区近在咫尺。销售小姐在推介时，也毫不含糊地介绍该小区离轻轨只有不到10分钟的步行距离。可实际上，这条
39、轻轨要到2009年才开始建造，等到投入使用大概要在10年之后。如果一冲动买下，这个商铺用要在你手上捂上10年才能捂热。分析：如今很多开发商提早透支了很多交通规划。中介再向客户推介时候应该和投资者应到实地进行查看，了解所有的相关状况和发展前景。一以便让客户自己作出自己明确的判断。案例25,某开发商称旗下商铺旁边是一个规划中的风景区，该景点人气旺盛，能给商铺带来巨大的客流。但对于诸如商铺规划、商铺业态发展等信息，开发商却三缄其口。分析：购买此类商业房产，不能仅仅看景色是否美丽，还要看景区内涵是否吸引人。案例26，一开发商向投资者推介：小商铺的回报率比大商铺高。如果用手上的30万元购买一个市中心的面积为15平方米的迷你商铺，然后再将这个迷你商铺租出去，每个月的租金就能收到2万多元。分析：并不是所有的商铺都是越“迷你”越好，最主要看商铺周边的商业配套以及所经营的业态。尤其对很多社区商铺而言，只有具有适中的面积，才能开设一些社区商业的连锁便利店。