天骄年华项目控制计划书.doc

《天骄年华项目控制计划书.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天骄年华项目控制计划书.doc（26页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。

1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流天骄年华项目控制计划书.精品文档.内部资料请勿外传项目控制计划书(讨 论 稿)重庆市协信置业有限公司二零零一年二月“天骄年华”项目控制计划目 录一、 项目章程1. 最高层目标2. 目标控制计划3. 项目授权二、项目概况三、项目实施计划1. 前期工作进度计划2. 项目建设进度计划3. 资金使用计划4. 材料供应计划四、 成本分解控制计划1. 前期费用2. 工程费用3. 财务及管理费用4. 其他费用5. 测算五、 销售计划1. 营销策划2. 销售计划3. 推广计划六、 组织架构与控制协调1. 组织架构2. 控制与协调七、实施工作流程八、物管移交计

2、划九、例外情况处理原则及流程十、考核、奖励与惩罚绪 论 天骄年华项目控制计划书是根据天骄年华项目总体策划报告、天骄年华规划设计方案和投资计划书等有关文件制定的指导项目实施的管理大纲，它明确了项目章程，界定了各部门的具体职责与工作范围，提出了项目实施的目标计划、进度计划和保障项目目标顺利实现的组织架构、管理办法与监控措施，是“天骄年华”项目实施的纲领性指导文件，更是制定天骄年华项目执行计划书的根本依据之一。一、 项目章程1最高层目标1 1项目名称：天骄年华，英文译名：Luxury Manot1 2项目定位：21世纪生态、文化、景观型住宅小区 理论性与学术性并举 社会效益与经济效益并重13目标客户

3、层：知识经济人文、教、体、卫、科技类知识群，儒商，职业经理人，政府公务员等政治、经济、文化地位较高者。少量soho小户型，满足单身高知者。1 4项目形象概念：围绕“新生活、新住宅”的核心，与21世纪生态、文化、景观住宅相一致，案名“天骄年华”所蕴含的“生命中的华彩乐章”之意，总体风格是向上的积极的有生机的充满新意的现代高素质生活形象。绝对摈弃低俗与艳媚。1 5主要宣传用语：居住人性化环境生态化建筑现代化管理智能化；知识改变命运，智慧创造财富；美感陶冶生活。2目标控制计划21 投资计划：项目总投资34883万元，启动资金6000万元，单方造价控制在1650元/m2之内，启动资金按工程进度需要分期

4、投入和收回，资金使用集团财务中心按年息12%计取利息。22利润目标：税前利润不低于 %（含营业税）。23销售目标计划：一期开盘时间为4月18日；二期开盘时间为9月28日；2001年7月底销售比例为65%；2001年12月底销售比例为80%；2002年5月底销售比例为95%。 销售住宅均价不低于2500元/m2；商场均价不低于5000元/m2；车位均价不低于7万元/个。2 4进度控制计划：总工程进度控制在2000年12月10日起，2002年12月30日止。25质量：工程质量要求达到优良工程。3 项目授权31投资方及受益人：该项目投资方为重庆协信实业（集团）有限公司，项目税后利润的 %为投资方受益

5、；另外 %做为奖励金由项目管理人员受益。32管理体制：该项目为董事会领导下的项目经理负责制。33人事权限：项目经理由房地产管理委员会任命；副经理及以下人员由总经理 聘任。34管理权限35合同签字权限（详见授权书）36资金支付权限（详见授权书）37其它权限二、项目概况“天骄年华”（A区）位于沙坪坝区凤天大道中段东侧（凤天新城11#、12#地块），是协信置业公司秉承集团公司一贯的经营开发理念，以坚持社会效益、经济效益与环境效益相统一为指导思想，以“设计现代化、居住人性化，环境生态化、管理智能化”为规划设计理念而开发建设的面向21世纪的生态、文化、景观型精品住宅小区。天骄年华（A区）配套齐全、设施先

6、进、环境均好、使用方便，以大社区、小组团的布局结构方式，结合起伏地形，由三个分别围合主题庭园的住宅组团与景观豪宅、豪华会所及六班幼稚园共同围合小区中心庭园，中心庭园由中央琴韵广场、豪华泳池及集中公共绿地组成。广场北面为#组团，暂名“浅风飘香”苑，由一幢五单元分别高14、16、18层的弧形板式楼与一幢三单元高12层的弧形板式楼围合而成；广场西面为小区主要出入口及豪华会所；广场西南面为#组团，暂名“丰果会潮”苑，由两幢三单元高12层的弧形板式楼围合而成；中心庭园南面为#组团，暂名 “翠竹扑雨”苑，由一幢四单元高12层的弧形板式楼及四幢18层高的点式楼围合而成；中央庭园的东面为三层高的幼儿园；“松涛

7、和鸣”阁位于小区东北角的制高点上，是一幢带观光电梯高18层的景观豪宅。小区的3个地下车库分别位于“浅风飘香”苑、“翠竹扑雨”苑及“松涛和鸣”阁的下面,通过南北两个车行出入口与城市道路相联，通常情况下车辆不进入小区地面，真正做到人车分流。小区各项主要技术指标详见下表(1-1)。“天骄年华”（A区）主要技术指标 表1-1序号项 目技术指标1用地面积55,746m22总建筑面积其中：住宅建筑面积 商业建筑面积 其他建筑面积 地下车库173,281m2132,811m28,524m24,556m227,390m23建筑覆盖率21.98%4容 积 率2.54%5绿 地 率31.86%6绿化覆盖率45%7

8、停 车 位511辆8会所（含地下、半地下层）3,860m29幼儿园（含半地下层）2,850m210总 户 数其中：浅风飘香苑（梅园） 丰果会潮苑（兰园） 松涛和鸣阁（松园） 翠竹扑雨苑（竹园）1,026户369户157户36户464户三、项目实施计划“天骄年华”项目开发进度计划的制定将充分结合公司的实际情况和项目特征，本着科学、合理、质量第一的原则,以此确保项目的成功开发。“天骄年华”项目A区计划分两期实施，其中一期工程包括会所、兰园、梅园、松园和园林绿化工程及相应的配套设施；二期工程包括幼儿园：竹园和环境及配套工程的收尾工作，两期工程主要建筑开工时间和相隔约半年时间，全部工程完工时间为200

9、2年12月底。1前期工作进度计划：完成全套施工图及报建手续 11 2000年9月10日 完成天骄年华项目策划总体方案 12 2000年9月15日 取得规划部门建设工程选址意见书及规划设计条件 13 2000年9月20日 完成天骄年华项目可行性研究报告（内部使用） 14 2000年10月10日 完成项目方案设计 15 2000年10月10日 开始会所施工图设计 16 2000年10月13日 方案报规划局审批 地质勘察单位进场 17 2000年10月25日 报正式方案 18 2000年11月20日 开始初步设计 19 2000年11月20日 勘察单位提交地质勘察报告 110 2000年12月20日

10、 开始卖场、绿化设计 111 2000年12月25日 设计院完成初步设计并提交成果 112 2001年元月10日 完成计委立项 113 2001年元月25日 完成一期兰园施工图及小区综合管网施工图 114 2001年2月5日 进入主管部门正式批复方案设计报批阶段 115 2001年3月30日 1）完成一期工程全部施工图 2）进入报建程序 116 2001年3月30日 办理预售许可证 117 2001年4月5日 签订物管委托协议 2项目建设进度计划项目建设周期定为2000年12月10日至2002年12月28日，总计25个月。2 1 2000年11月5日 开始土石方工程开工 2.2 2000年12

11、月10日 会所、卖场开工2.3 2001年2月18日 土石方工程完工2.4 2001年2月21日 一期兰园开工2.5 2001年3月11日 一期梅园开工 2.6 2001年4月15日 会所卖场交付使用2.7 2001年4月18日 A区一期开盘仪式2.8 2001年9月8日 二期工程松园、竹园开工2.9 2001年7月31日 一期兰园结构封顶2.10 2001年9月28日 一期梅园结构封顶、二期开盘2.11 2002年3月8日 一期工程项目竣工2.12 2002年5月8日 二期工程结构封顶2.13 2002年6月28日 一期工程交房2.14 2002年9月8日 二期工程项目竣工2.15 2002

12、年12月8日 二期工程交房详细进度计划书见附表3.1四、成本分解控制计划 按本计划控制目标要求，该项目单方造价应控制在每平方米1650元以内，根据这个目标，各分项费用的控制指标如下表：1 前期费用序号费用名称计算方法金额(万元)备 注1土地费用105亩40万元/亩-552.2万3,647.82方案设计费1783初设及施工图设计费13.8元/ m2173281 m2239.14地质勘探费9.85工程监理费31.86城市配套费44.28元/ m2767.37人 防 费15元/ m2259.98消防管理费3元/ m2529白蚁防治费0.5元/ m2810报建综合费用850元/ m2173281 m2

13、5.0674.511不可预见费5,268.23%15812小 计5,426.2313.4元/m22工程费用序号费用名称计算方法金额(万元)备 注1土石方工程3802建安工程费820元/ m214,209外墙、门窗、阳台、室内水电3电梯工程80元/ m21,386.2含安检费4智能化工程费35元/ m2606.5含可视对讲5配套水电工程费65元/ m21,126.3含配电房6消防设施工程费40元/ m2693.17市政设施费25元/ m2433.2道路、市政管网、化粪池8环境绿化工程50元/ m2866.4含设计费9闭路电视系统2.6元/ m24510天燃气系统15元/ m226011不可预见费

14、20,005.73%600.212小 计20,605.91,189.2元/m23. 财务及管理费用序号费用名称计算方法金额(万元)备 注1项目管理费（26,802.1+536）3%8202上缴置业公司管理费（26,802.1+536）2%546.83财务费用6,000元/ m212%1年7204小 计2,086.84其它费用序号费用名称计算方法金额(万元)备 注1销售费用41,041.753%1,231.32物业管理储备金26,802.12%5363交易税费41,041.752.5%1,0264营业税及附加41,041.755.8%2,380.4含印花5会所装修1,500元/m23,800 m

15、25706会所外墙工程2007土地增值税41,041.752%820.88小 计6,764.55 测 算51总投资：（一）+（二）+（三）+（四）=34,883.4万元总销售额：（含住宅、商场、车库）41,041.75万元税前利润：17.65%52按以上第(一)项、第（二）项、第（三）项计算单方造价为： （5,426.2+20,605.9+2,086.8）/173,281=1,622.7元/m25 3按以上第（一）项、第（二）项加项目管理费、销售费用计算，单方造价为： （5,426.2+20,605.9+820+1,231.3）/173,281=1,620.7元/m254按以上第（一）项、第（

16、二）项加项目管理费、销售费用、会所装修费、会所外墙工程计算，单方造价为： （5,426.2+20,605.9+820+1,231.3+770）/173,281=1,665.1元/m2五、销售计划天骄年华项目销售控制计划的订立原则为：既保证开发资金的需要，又保证利润目标的实现。1 营销策划天骄年华项目的营销策划由公司营销中心策划部实施。由营销中心成立天骄年华项目销售部承销；由指定广告代理公司执行广告推广。其中，（1） 价格定位：控制性均价不低于2500元/平方米（建筑面积）；（2） 价格策略：低开高走；（3） 销售模式：坐销形式为主，直销为针对集团消费群体的辅助销售形式。坐销方面，项目会所一层和

17、沙区中心择址各设一个销售接待中心；行销方面，主要针对沙区科教文卫行业优秀企事业单位和政府机关进行。（4） 付款方式：提供不少于以下3种付款方式，即一次性付款、不超过8成30年按揭付款和建设期分期付款。（5） 销售进度控制性计划（A区，见下表）销售阶段销售累计进度(总销金额之%)备 注2001年7月中旬前一期65一期工程开盘日期设为2001-4-18，变动则顺推二期-2001年12月底前一期95二期工程开盘日期设为2001-10-18，变动则顺推二期652002年4月前一期100设一期竣工时间为2002年4月，变动则顺推二期802002年10月前一期-设二期竣工时间为2002年10月，变动则顺推

18、二期100（6） 营销成本费用控制性计划A. 营销成本费用控制性总额：计划销售总收入之3%。其中，B. 广告推广及形象宣传费用：计划销售总收入之2%；C. 行政费用及人力资源成本：计划销售总收入之1%。D. 营销成本费用阶段开支计划：与销售进度计划同比例开支。2 销售计划（将可售面积分类全部计算销售额）（1） 天骄年华A区（11#、12#地块）控制性销售总金额计划面积/数量单 价销售收入（元）总销面积 其中：一 期 二 期14133581553597822500元/平方米2500元/平方米2500元/平方米353,337,500.00203,882,500.00149,455,000.00车

19、位150个8万元/个12,000,000.00总销金额-365,337,500.00（2） 阶段销售收入控制性计划（不含车位）时 间2001年7月中旬前2001年12月底前2002年4月底前2002年10月底前分 期比例累计金额比例累计金额比例累计金额比例累计金额一 期65%132,523,625.0095%193,688,375.00100%203,882,500.00-203,882,500.00二 期-65%97,145,750.0080%119,564,000.00100%149,455,000.00A区合计-132,523,625.00-290,834,125.00-323,446,

20、500.00-353,337,500.00（3） 阶段营销成本费用控制性计划A. 总营销成本费用时 间计提系数2001年7月中旬前2001年12月底前2002年4月底前2002年10月底前分 期比例累计金额比例累计金额比例累计金额比例累计金额一 期3%65%3,975,708.7595%5,810,651.25100%6,116,475.00-6,116,475.00二 期3%-65%2,914,372.5080%3,586,920.00100%4,483,650.00A区合计-3,975,708.75-8,725,023.75-9,703,395.00-10,600,125.00B. 广宣费

21、用时 间计提系数2001年7月中旬前2001年12月底前2002年4月底前2002年10月底前分 期比例累计金额比例累计金额比例累计金额比例累计金额一 期2%65%2,650,472.5095%3,873,767.50100%4,077,650.00-4,077,650.00二 期2%-65%1,942,915.0080%2,391,280.00100%2,989,100.00A区合计-2,650,472.50-5,816,682.50-6,468,930.00-7,066,750.00C. 行政费用及人力成本时间计提系数2001年7月中旬前2001年12月底前2002年4月底前2002年10

22、月底前分期比例累计金额比例累计金额比例累计金额比例累计金额一期1%65%1,325,236.2595%1,936,883.75100%2,038,825.00-2,038,825.00二期1%-65%971,457.5080%1,195,640.00100%1,494,550.00A区合计-1,325,236.25-2,908,341.25-3,234,465.00-3,533,375.003 推广计划（1） 项目名称：天骄年华，英文译名：Luxry Manor（2） 项目定位：21世纪生态文化景观型住宅小区（3） 项目定位思想：理论性与学术性并举。（4） 目标客户层：知识经济人文、教、体、卫

23、、科技类知识群，儒商，职业经理人，政府公务员等政治、经济、文化地位较高者。少量soho小户型，满足单身高知者。（5） 项目形象概念：围绕“新生活、新住宅”的核心，与21世纪生态、文化、景观住宅相一致，案名“天骄年华”所蕴含的“生命中的华彩乐 章”之意，总体风格是向上的积极的有生机的充满新意的现代高素质生活形象。绝对摈弃低俗与艳媚。（6） 形象主题推广用语：绝代风华，天地人和家（7） 其他宣传用语：居住人性化环境生态化建筑现代化管理智能化；知识改变命运，智慧创造财富；美感陶冶生活。（8） 诉求重点（9） 推广策略 策略主题：专业推广，文化售楼。 阐释：专业推广重在推广内容与方式的专业化，与学术性

24、与理论性的理念高度相一致。从产品自身特点而言，只有通过专业性的推广方式，才能有效地传达项目的个性与定位特征，才能准确把握项目的卖点、在传播中让受众达成意识共识。文化售楼突出销售卖场的文化氛围与形式感的文化味，同时作为专业性推广中的补充。（10） 传播通路（见附图）看板定点媒体流动媒体公众媒介分众媒介大型户外看板道路路牌干路沿线电视报纸（NP）晚报等互联网公众网页区域内卖场外场及其导视系统目标市场（客户群受众）区域外其他媒介车身DM直销卡HB海报售楼书卖场（售楼接待中心）销 售道 具销售人员着 装卖场导视系 统销售人员销讲与客户接待、服务客户意向形成客户来访兴趣传播去化通路传播导向通路电台流动售

25、楼六、组织架构与控制协调 天骄年华项目由置业公司各有关职能部门进行前期项目策划，天骄年华项目部承担开发建设任务，并由其负责项目的整个实施工作。 1.工作分解图 天骄年华项目整个实施工作,大致可分准备阶段、设计阶段、施工阶段、销售阶段和物管阶段五个部分，具体工作分解图见图6.1。 2.组织架构 根据天骄年华项目的工作分解图，天骄年华项目的组织架构将采取项目经理制，由项目部具体负责该项目的整个操作，包括前期准备、项目策划、规划设计、施工监理和营销策划等工作，并由项目部进行统一协调和安排，公司有关职能部门进行配合和监控。 具体组织结构见图6.2。3.管理职能分工 为明确各部门管理职能，做到责权利的统

26、一，根据天骄年华项目的工作分图，各部门管理职能分工如表6.1。 4.实施工作流程 天骄年华项目工作流程见图6.3和图6.4。 5.费用审批流程 天骄年华项目实行项目经理管理制,为便于统一核算,强化项目经理的成本 意识，调动各部门的积极性，所有项目费用采用预算计划管理和费用支付连签制度。 计划审批程序七、实施工作流程项目工作物管阶段设计阶段准备阶段销售阶段施工阶段物业管理方案专项市场调研地质勘察施工招标市政配套设计要点策划营销策划方案规章制定立项报建监理规划项目策划方案人员培训投资控制方案设计市场推广计划入伙手续质量控制初步设计销售实施施工图设计进度控制设计图纸审核合同管理规划等报建材设计划设备

27、招标材料供应水电气报建料供应图6.1 项目工作分解图房地产管理委员会项目部项目管理班子企 划 部项目监理班子开 发 部材料设备部工 程 部营销中心天骄物业管理公司财 务 部行政人事部图6.2 组织结构图项目策划方案立项报建前期准备设计要点策划市政配套地质勘察营销策划方案监理规划方案设计专项市场调研施工图设计物业管理方案市场推广计划施工招标规划等报建施 工规章制定销售实施材设计划质量控制设备招标投资控制水电气报建进度控制样板房装修合同管理人员培训竣工验收入伙手续图6.3 实施工作流程费用计划分总计划、年度计划、季度计划、月度计划四种，后面的计划分别作为前面计划的制定依据。各部门根据工作职责提出费

28、用计划，项目经理部提出的费用计划经公司职能部门审核后报公司总经理审批，公司职能部门提出的费用计划经项目部审核后报公司总经理审批。工程款支付程序项目经理确定编、审人编制人接受任务编审部门：项目部依 据：施工图 （企划部） 收集依据 施工合同 （工程管理部、项目部） 配套定额 （重庆市定额站） 编、审工程总监校核 造价信息 （重庆市定额站）项目经理审校项目部校核签字 材料市场价格 （材设部） 相关政府文件 （重庆市建委）总经济师审核工程部审定过程、方式：根据相关文件依据计算 （项目部预算员）工程部经理审定校 核：项目经理和工程总监 （项目部） 工程部地产总经理审批审 定：总经济师、工程部经理 （工

29、程管理部） 审 批：公司总经理房地产财务部交 付 品：工程预算书 工程决算书图6.4 项目部工程预决算编、审流程工 程 管 理 监 管 流 程管理部门：项目部 依 据：工程施工图 施工合同书 项目监理合同书 过程、方式：讨论、协调、报批 参予部门：工程部 交付产品：1.工程项目实施总计划 2施工组织设计方案 3隐蔽工程验收书 4施工整改、返工、停工通知书 5工程质量事故申报书 6工程验收报告 具体流程图如下：图6.5工程项目实施总计划报批流程654321111 公司企划部、房管会 项目部（经理/工程总监） 工程部（经理/总工） 财务部（经理） 置业公司总经理 项目执行计划书 编制项目实施总计划

30、 修改并审定相关内容 复审资金计划 审批签字 返回项目部执行图6.6施工组织设计（施工方案）报批流程行政人事部存档432111 施工单位（主管、技术负责人） 甲方项目部（各专业主管、工程总监） 工程部（总工、经理） 编制施工组织及方案 提出修改方案意见（项目经理签字） 签署审批意见（必要时返回修改） 图6.7隐蔽工程验收流程4231111 施工单位（内业、工程主管） 监理单位/项目部（专业主管） 甲、乙双方（内业员） 填写隐蔽工程申报单 对申报工序按时检查、签字 隐检结果存档 施工方进行下道工序施工图6.8施工整改、返工、停工通知书报审流程4321111 监理单位/甲方专业主管工程师（总监）

31、监理单位/施工单位（主管、总监） 三方专业工程师（主管） 整、返、停工通知内容及时间要求 按 内 容 执 行 复检是否达到内容要求双方资料员存档图6.9工程质量事故申报处理流程5432111 乙方项目部（主管） 监理单位（专业工程师、总监） 项目部（专业主管、工程总监） 三方主管 事故报告和处理建议 签署分析事故原因及处理意见 审核是否同意处理意见书 签字认可交资料员 （同意就执行，否则重新拟定）事故全过程存档图6.10工程验收程序43251111 施工单位项目部（主管、经理） 监理单位主管/项目部主管（总监签字） 三方主管会同有关部门人员 有关单位（含政府管理及设计院主管人员） 验收报告（阶

32、段、内容、部位） 初 验 对验收事项进行检查验收 签署验收结果报告 提出整改意见双方资料存档设计院营销中心业主(甲方)材 设监理公司物管公司 提出设计修改要求 提出部门：设计院、营销中心、业主（甲方）、项目经理同意设计修改意见设计主管提出设计修改意见 材设部、监理单位、物管公司 执行部门：企划部、设计院 依 据：项目执行计划书设计总监审定设计修改意见 方式、过程：分析、讨论房地产管委会审批特大型、极重要修改设计总监审批中小型修改地产总经理审批大型、重要修改 校 核：设计主管 审 定：设计总监 审 批：分三种情况审批设计总监会同工程部统一交付设计院工 程 部 公司总经理（大型、重要修改）行政人事

33、部存档设计院作出设计修改图纸 房地产管理委员会（特大型、极重要修改） 设计总监（一般修改、根据授权）图6.11设计修改、变更审批手续企 划 部 项目部执行设计修改图纸 交 付 品：设计修改、变更审批文件、变更、修改设计图纸图6.12项目部材料设备购审流程（甲供B类及乙供材料）执行部门：项目部依 据：项目执行计划书 月供材料设备申请计划方式、过程：计划、采购、供应核 定：公司材设部、项目部材料员审 批：项目经理（根据授权） 地产公司总经理交 付 品：1甲供B类材料采购审批价格表 2乙供材料采购审批价格表材设人员及乙方提出申请依据项目执行计划书及月供材料设备计划申请计划乙供材料设备项目部采购甲供B

34、类类乙方报价材设部提供市场信息项目部材料管理人员认质认价项目部寻价材设部核价材设部核价项目经理根据总经理授权审定签字项目经理根据总经理授权签字项目经理审定财务部财务部项目经理审定地产总经理审批乙方采购使用项目部采购地产总经理审批交施工方验收合格后使用监理单位、项目部查验材料设备，三方材料员签字图6.13工程合同签审流程 编制部门：项目部 依 据：项目控制计划书 （企 划 部） 工程施工图 （企 划 部） 项目执行计划书 （项 目 部） 招 标 书 （工程管理部） 参予部门：相关部门 主办部门：项 目 部 审核部门：工 程 部 批 准：地产总经理 交 付 品：各类工程合同书 流 程 主办部门 参予部门 分析现行建筑市场状况 项 目 部（办理） 工 程 部（审核） 拟定工程招标条件 项 目 部（办理） 相 关 工 程 部（审核） 部 门 地产总经理批准 拟定承建商建议报告发出招标书 确认合格的承建商 项 目 部（办理） 相 关 工 程 部（审核） 部 门 地产总经理认可 项目部、工程部主持合同谈判 项 目 部（办理） 相 关 工 程 部（审核） 部 门 合同谈判及确认 地产总经理认可项目经理签字