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1、研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 1 疫情扰动下的二次探底 核心结论：4 月住房信贷环境进一步宽松， 利率创四年新低； 地方政策宽松程度加码，限购、限贷、限售等限制性手段均被突破。疫情、国际冲突等外部环境下居民预期较弱，导致楼市托底效果不及预期。当前疫情多点反复会减弱市场修复力度、延长修复时间，稳定居民收入预期，修复市场信心是当务之急。除了地方的购房政策支持外，稳就业、稳消费等宏观举措也是关键。 1. 信贷及政策环境怎么样？ 信贷进一步宽松，利率创近四年新低。贝壳研究院数据显示，2022 年 4 月 103 个重点城市主流首套房贷利率为 5.17
2、%，二套利率为 5.45%，分别较上月回落 17 个、15 个基点，利率水平为 2019 年以来月度新低。苏州、南通首套主流利率已降至 4.6%，与 5 年期以上 LPR持平，其余城市首套主流利率也均低于 6%。4 月平均放款周期为 29 天，较上月缩短 5 天。放款速度也是 2019 年以来最快的月份。 2022 年 4 月二手房市场报告 研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 2 图：贝壳 103 城市二手房主流首、二套房贷利率1走势 数据来源：贝壳研究院 图：贝壳 103 城市二手房房贷平均放款周期2（天） 数据来源：贝壳研究院 地方政策宽松加码
3、。初步统计，今年以来超过 70 个城市楼市调控政策放宽，包括公积金贷款支持，如降低首付比、提高公积金贷款上限、延长贷款年限、父母公积金可用于子女 1 主流房贷利率指统计期内房贷成交最集中的利率点位。 2 放款周期指签订二手房贷款合同到最终放款的自然日数。 4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%2019/012019/022019/032019/042019/052019/062019/072019/082019/092019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092
4、020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/04首套主流利率二套主流利率5年期以上LPR010203040506070802019/012019/022019/032019/042019/052019/062019/072019/082019/092019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/
5、072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/04研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 3 购房等，限制性政策包括限购、限贷、限售等政策均有不同程度的放宽。政策放松的城市由三线城市传导到二线省会城市，如南京、苏州、芜湖等长三角区域强二三线城以及天津、兰州、烟台、银川等北方城市。中央多部委释放积极的政策信号。
6、央行、证监会等相关部委出台金融支持举措，包括要求支持上市民营企业融资、降准 0.25 个百分点、鼓励地方因城施策执行差别化信贷政策、金融机构加大对优质项目的贷款支持等。 表：相关部委关于楼市的支持性表态 时间 部委 主要内容 2022/4/11 证监会、国资委、全国工商联 支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。 2022/4/13 国务院常务会议 会议决定针对当前形势变化，鼓励拨备水平较高的大型银行有
7、序降低拨备覆盖率，适时运用降准等货币政策工具，推动银行增强信贷投放能力。 2022/4/14 央行 按照国务院常务会议要求，适时运用降准等货币政策工具。 2022/4/15 央行 决定于 2022 年 4 月 25 日下调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点 2022/4/18 央行、外汇局 因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业
8、银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。金融机构要在风险可控基础上，适度加大流动性贷款等支持力度，满足建筑企业合理融资需求，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持建筑企业融资连续稳定。 2022/4/22 银保监会 持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，支持改善和刚性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展 2022/4/24 住房和城乡建设部 要重点围绕城市更新、城镇老旧小区改造、保障性住房建设、地下管网建设和改造等，研究采取更大力度的政策举措，推动释放内需潜力。 资料来源：公开
9、资料，贝壳研究院整理 研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 4 2. 楼市调控效果怎么样？ 楼市对政策的反馈较弱。贝壳研究院数据显示，疫情影响叠加季节性因素，2022 年 4月贝壳 50 城3二手房成交量环比下降超 20%，同比下降约 50%，1-4 月累计成交同比下降近40%。价格方面，4 月贝壳 50 城二手房价格指数环比下跌 0.3%，跌幅较 3 月有所扩大；同比跌幅扩大至 4.8%。50 城市中超过六成的城市价格环比下跌，下跌城市个数较上月增加。 图：贝壳 50 城二手房月度成交量走势（2020 年 1 月为基期） 数据来源：贝壳研究院 图：
10、贝壳 50 城二手房价格指数4及环比走势 3 贝壳 50 城包括：北京、上海、深圳、广州、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、呼和浩特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温州、武汉、西安、银川、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、绵阳、惠州、嘉兴、廊坊、洛阳、南通、泉州、绍兴、无锡、芜湖、徐州、烟台、中山、珠海。 4 贝壳二手房房价指数是在城市选择固定样本小区，以贝壳真实的二手房成交数据为基础，利用重复交易法，反映城市房地产市场价格走势。 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%050100
11、1502002503003504002020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/04成交量指数（左轴）环比（右轴）研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 5 数据来源：贝壳研究院 疫情影响下长三角、东北区域二手房成
12、交下降幅度大。贝壳研究院数据显示，2022 年4 月全国多数区域二手房成交量环比均下降，长三角、哈长、辽中南城市群降幅超过其他区域。 上海、 南通、 苏州、 嘉兴、 芜湖及长春、 沈阳、 哈尔滨二手房成交量环比降幅均超五成，1-4 月累计成交同比下降超六成。受益于疫情得到控制，住房需求释放，深莞惠二手房成交量底部增长，环比增速分别约为 80%、65%、30%。 图：4 月不同城市群二手房成交量环比 数据来源：贝壳研究院 -2.0%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%90951001051101151202018/112018/122019/012019/022
13、019/032019/042019/052019/062019/072019/082019/092019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/04贝壳50城二手房价格指数环比变化（右）-100%-80%-60%-40
14、%-20%0%20%40%哈长长三角辽中南中原长江中游海峡西岸成渝关中平原京津冀山东半岛粤港澳大湾区研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 6 部分城市政策宽松效果不达预期。 如 3 月初郑州新政后二手房成交环比增长， 但恢复力度后劲不足，4 月成交量环比下跌超两成，二手房价格环比下跌；代表市场预期的景气指数下降至 15。福州在 3 月末放开外地户籍限购，但 4 月二手房成交量环比下降超过 10%。南京、苏州等市场也尚未对支持性政策做出明显反馈。据调研了解，兰州、秦皇岛等城市在限购政策放开后购房需求并未有效增加， 主要是此类北方城市多面临人口增长乏力、
15、 住房有效需求不足的问题，疫情之下限制性政策放开对市场作用有限。 3. 为什么出现这种现象？ 楼市调控效果较弱的根本原因是市场预期没有有效恢复。 疫情冲击、 地缘冲突等给国内经济增长带来更多不确定性，大环境景气度低迷，企业发展不景气，就业压力显著加大，居民预期收入降低，举债购房的意愿不强。房企流动性风险未实质性改善，购房者对于新房项目交付品质打折扣、延期交付、甚至烂尾的担忧未得到缓解，购买新房依旧谨慎。新房去化慢， 房企拿地积极性难恢复， 土地市场难升温， 最终导致市场整体信心不足， 观望情绪加重。在此背景下，业主端预期也较弱，贝壳 50 城二手房景气指数在 2 月初达到局部高点 23 后持续
16、下调，4 月持续在 18 附近，处在市场景气荣枯线 20 以下。 图：居民部门新增中长贷款规模（亿元） 数据来源：中国人民银行，贝壳研究院整理 -200002000400060008000100001月2月3月2018201920212022研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 7 图：贝壳 50 城二手房景气指数5走势 数据来源：贝壳研究院 4. 后期市场怎么走？ 房地产在“稳增长”中的拉动作用会不断强化和重视。今年一季度国内 GDP 同比增长4.8%，环比增长 1.3%。疫情冲击、国际地缘冲突、全球高通胀引发新一轮加息潮等多重风险挑战下，4.8%
17、的同比增速代表着一季度国内经济开局总体平稳，经济保持扩张态势。但 3 月主要经济指标走弱迹象明显，生产和出口增长放缓，消费和进口已经转为负增长，失业率上升。在全年 5.5%的目标增速下，年内经济增长压力较大。未来稳增长是重中之重，财政货币政策仍有结构性宽松的空间，房地产市场对稳增长的作用将不断强化和重视。 房贷利率仍有下降空间，地方政策保持宽松。4 月 18 日央行提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策， 合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、 最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展” 。预计后期更多 5 贝壳二手房市场景气指数是基于贝壳平台上
18、业主挂牌和调价行为数据，计算挂牌房源调价中调升的次数比例来反映当前市场预期，能够预测未来短期房价走势，景气指数=调涨次数/调价次数*100。景气指数在 40 以上为市场预期景气，涨价预期强，20 至 40 之间预期相对平稳，20 以下为市场预期低迷。 05101520253035404540以上：市场景气20-40：市场平稳20以下：市场较冷研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 8 城市降低商贷首付比例和房贷利率， 调整 “认房认贷” 标准， 更多城市首套利率有望降至 4.6%的基准线，有利于降低购房成本，支持住房需求释放。 房企风险出清速度有望加快
19、。据多家媒体消息，4 月 25 日央行召集 6 家国有银行、12家股份制银行及 5 家 AMC 机构举行专题会议，主要议题是不良资产处置和为房企纾困。央行提出的政策指导包括：对 12 家出险房企的四证不全项目进行并购、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求适度放松； 对房企存量逾期贷款补充增信后进行展期； 全力支持房企开发贷要求，资金进行封闭管理；保证按揭贷的按时发放等。预计后期银行及 AMC 等机构会有进一步的房企纾困措施，有助于加快房企风险出清，从底层改善新房市场预期。 疫情过后，城市间人口流动将恢复，新市民的安家需求、子女的教育需求和老市民的住房改善需求将补偿性释放， 这决定了未来市场修复的大趋势， 但当前疫情等外部环境会减弱市场修复力度、延长修复时间。现阶段稳定居民收入预期，修复市场信心是当务之急。除了地方的购房政策支持外，稳就业、稳消费等宏观举措也是关键。 免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。