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1、阳光新业地产股份有限公司 2020 年年度报告全文阳光新业地产股份有限公司阳光新业地产股份有限公司2020 年年度报告年年度报告2021-L072021 年年 03 月月阳光新业地产股份有限公司 2020 年年度报告全文1第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人周磊公司负责人周磊、
2、主管会计工作负责人常立铭及会计机构负责人主管会计工作负责人常立铭及会计机构负责人( (会计主管会计主管人员人员) )郭春锋声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。郭春锋声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本年度报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承本年度报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。诺，敬请投资者注意投资风险。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从
3、事房上市公司从事房地产业务的披露要求地产业务的披露要求公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅本公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅本报告报告“第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析”中中“九九、公司未来发展的展望公司未来发展的展望”的有关内的有关内容。容。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。阳光新业地产股份有限公司 2020 年年度报告全文2目录目录第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.1第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指
4、标.4第三节第三节 公司业务概要公司业务概要. 9第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析. 11第五节第五节 重要事项重要事项.26第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.47第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况. 53第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况.54第十节第十节 公司治理公司治理.62第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况.68第十二节第十二节 财务报告财务报告.69第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录.179阳光新业地产股份有限公司 2020 年年度报告全文3释义释义释义项指释义内容公司、本公司指阳光新业地产股
5、份有限公司京基集团指京基集团有限公司EPDP指ETERNAL PROSPERITY DEVELOPMENT PTE.LTD.上海永磐指上海永磐实业有限公司北京燕赵指北京燕赵地产开发有限公司Reco Shine指Reco Shine Pte. Ltd.首创置业指首创置业股份有限公司北京星泰指北京星泰房地产开发有限公司北京瑞丰指北京瑞丰阳光投资有限公司京基房地产指深圳市京基房地产股份有限公司物业服务中心指深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心上海晟璞指上海晟璞投资管理有限公司中金资本指中金资本运营有限公司上海锦赟指上海锦赟资产管理有限公司聚信阳光指聚信阳光（昆山）投资管理有限公司永盛智达指
6、北京永盛智达投资管理有限公司中信信托指中信信托有限责任公司天津瑞升指天津瑞升阳光投资有限公司聚信新业指聚信新业（昆山）投资中心中信聚信指中信聚信（北京）资本管理有限公司北京瑞业指北京瑞业投资管理有限公司瑞嘉、瑞嘉控股指瑞嘉控股有限公司光明新丽指天津光明新丽商贸有限公司紫金新嘉指天津紫金新嘉商贸有限公司上海银河指上海银河宾馆有限公司Sunrise Tongzhou指Sunrise Tongzhou Private LimitedSunrise Jianshe指Sunrise Jianshe Private Limited阳光新业地产股份有限公司 2020 年年度报告全文4第二节第二节 公司简介和
7、主要财务指标公司简介和主要财务指标一、公司信息一、公司信息股票简称阳光股份股票代码000608股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称阳光新业地产股份有限公司公司的中文简称阳光新业公司的外文名称YANG GUANG CO.,LTD.公司的外文名称缩写YANG GUANG公司的法定代表人周磊注册地址广西壮族自治区南宁市江南路 230 号南宁经济技术开发区注册地址的邮政编码530031办公地址深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 座 6901-01A 单元办公地址的邮政编码518001公司网址http:/电子信箱二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名王小连
8、张茹联系地址深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦A 座 6901-01A 单元深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦A 座 6901-01A 单元电话0755-822208220755-82220822传真0755-822226550755-82222655电子信箱三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点公司选定的信息披露媒体的名称证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报登载年度报告的中国证监会指定网站的网址http:/公司年度报告备置地点公司资本市场中心阳光新业地产股份有限公司 2020 年年度报告全文5四、注册变更情况四、注册变更情况组织机构代码9145000020053835
9、8N公司上市以来主营业务的变化情况1996 年公司挂牌上市主营业务为水泥制造销售；1998 年 3 月，公司主营业务变为房地产开发销售；2007 年，公司主营业务变为商业地产；目前公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务、住宅商住尾盘销售业务。历次控股股东的变更情况（如有）1、1996 年 9 月 5 日，公司股票在深圳证券交易所首发上市，广西北流市国有资产管理局持有公司股份 2,880 万股，占公司总股本的 47.56%，为公司第一大股东。2、1997 年 9 月，广西北流市国有资产管理局将其所持 1,780 万股的本公司国家股转让与北京阳光房地产综合开发公司，占本公司总股本的
10、 29.4，北京阳光房地产综合开发公司成为公司第一大股东。3、2000 年 12 月，北京阳光房地产综合开发公司将其所持我公司股份转让给北京首创阳光房地产有限责任公司，转让后，北京首创阳光房地产有限责任公司持有本公司 5528.502 万股的国有法人股，占本公司总股本的 26.5，成为公司第一大股东。4、2003 年，首创阳光公司等七家企业以发起设立的方式组建成立首创置业公司，其中，首创阳光公司对首创置业公司的出资中包含首创阳光公司持有我公司 30股权中的 26.5股权。两公司完成股权过户手续后，首创置业公司持有本公司 26.50的股权，为公司控股股东。5、2004 年 12 月 22 日，首
11、创置业将其持有本公司 45,266,200 股股份转让予北京燕赵，占本公司总股本的 15.5，北京燕赵成为本公司的第一大股东。6、 2007 年 6 月 5 日， 本公司向 Reco Shine 非公开发行 120,000,000 股股份，占本公司总股本的 29.12%，Reco Shine 成为本公司第一大股东。7、 2016 年 4 月 21 日， Reco Shine 更名为 Eternal Prosperity Development Pte.Ltd.。8、 2020 年 5 月 13 日， 京基集团通过协议受让的方式， 直接持有公司 21,840万股 A 股股票，占公司总股本的 29
12、.12%，成为公司的控股股东，陈华先生成为公司的实际控制人。五、其他有关资料五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所会计师事务所名称大华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址深圳市福田区滨河大道 5022 号联合广场 B 座 10 楼签字会计师姓名薛祈明、叶华公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用阳光新业地产股份有限公司 2020 年年度报告全文6公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否2020 年2019 年本年比上年增减2018 年营业收入（元）
13、570,162,656.45242,774,366.70134.85%288,849,000.00归属于上市公司股东的净利润 （元）107,337,965.92-81,761,338.98不适用11,464,000.00归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）83,640,520.65-96,689,338.98不适用-112,158,000.00经营活动产生的现金流量净额 （元）372,214,126.31164,546,711.30126.21%-9,407,000.00基本每股收益（元/股）0.14-0.11不适用0.02稀释每股收益（元/股）0.14-0.11不适用0.02加
14、权平均净资产收益率3.56%-2.79%不适用0.39%2020 年末2019 年末本年末比上年末增减2018 年末总资产（元）5,923,791,940.605,782,218,103.152.45%6,583,271,000.00归属于上市公司股东的净资产 （元）3,140,074,855.562,889,590,203.798.67%2,974,219,000.00公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值， 且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数
15、据差异1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。阳光新业地产股份有限公司 2020 年年度报告全文7八、分季度主要财务
16、指标八、分季度主要财务指标单位：元第一季度第二季度第三季度第四季度营业收入44,121,081.2143,982,685.7139,033,761.01443,025,128.52归属于上市公司股东的净利润-19,177,373.26-31,925,612.06-29,225,753.08187,666,704.32归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-19,665,491.42-31,642,239.80-29,492,829.28164,441,081.15经营活动产生的现金流量净额18,030,351.244,899,669.5099,741,348.03249,542,757.
17、54上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用单位：元项目2020 年金额2019 年金额2018 年金额说明非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）112,022.980.0077,000.00计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）2,339,992.01368,000.00116,593,000.00单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回47,000.000.00除上述各项之外的其他营业外收入和支出34
18、,135,932.761,621,000.005,790,000.00资金占用利息-12,819,087.377,923,000.004,407,000.00详见附注六/注释 4.（一）应收利息处置合营及联营企业产生的投资收益-51,000.00收回其他非流动金融资产产生的收益7,449,000.00注销子公司产生的投资损失-4,498.00详见附注六/注释36.投资收益减：所得税影响额3,751,612.111,992,000.001,379,000.00少数股东权益影响额（税后）-3,684,695.00437,000.001,866,000.00合计23,697,445.2714,928
19、,000.00123,622,000.00-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目， 以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目， 应说明原因 适用 不适用阳光新业地产股份有限公司 2020 年年度报告全文8项目涉及金额（元）原因公允价值变动损益-2,620,373.12本公司采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-262.04 万元(2019 年度： 195.50 万元)(附注六/注释 37.公允价值变动损益)，未作为非经常性损益列示。
20、本公司管理层认为， 投资性房地产的运营管理是本公司的主营业务， 本公司致力于投资性房地产的运营和管理， 提升其价值，获取资本利得。 所持有投资性房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经营结果， 体现了公司管理层的经营业绩， 属于持续发生的事项， 因此， 本公司将由此产生的公允价值变动损益作为经常性损益-262.04 万元列示，并将在以后年度一贯应用。投资收益-12,819,087.37本公司下属控股子公司免除少数股东利息(附注六/注释 4（一）应收利息及附注十一/（五）7.关联方应收应付款项)对投资收益的影响如下：Sunrise Tongzhou 计入投资收益的免息金额-9,429,314.9
21、3 元，Sunrise Jianshe 计入投资收益的免息金额-3,389,772.44 元。投资收益9,000,000.00本公司收回于 2017 年处置天津杨柳青 100%股权时，受让方扣留的合同结算款， 该笔款项为对原合并财务报表层面享有的天津杨柳青净负债份额的调整， 取得投资收益 900 万元， 未作为非经常性损益列示。 天津杨柳青的主要经营活动为天津鹭岭景园及天津鹭岭广场项目的开发与销售， 其主要资产为已完成开发的待售物业及未开发的土地。本公司管理层认为， 天津杨柳青开发项目的整体出售， 从实质上来说是通过项目公司股权转让的形式， 实现了项目公司持有的存货资产的交易， 属于公司的日常
22、经营业务。 根据实质重于形式的原则，其转让产生的收益属于经常性损益。因此，本公司未将受让方退回的合同结算款产生的投资收益 900 万元作为 2020年度非经常损益列示。阳光新业地产股份有限公司 2020 年年度报告全文9第三节第三节 公司业务概要公司业务概要一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务报告期内公司从事的主要业务包括:商业运营管理业务、 物业租赁业务以及住宅、商住尾盘销售业务。（一）商业运营管理业务公司拥有专业的商业运营管理团队， 通过为商业运营项目提供策划招商和运营管理服务从而获取管理服务收入。 本报告期内公司商业运营管理的商业项目主要为北京通州阳光新生活广场、
23、成都阳光新生活广场等。（二）物业租赁业务包括自持性物业租赁和经营性物业租赁，公司以市场为导向，优化运营服务体系建设，采取有针对性的运营策略，提高物业租赁管理水平，通过出租物业获取租赁收入。本报告期内主要以公司自持物业租赁为主，公司现持有的物业主要集中在北京、成都、天津三地，物业类型包括商业、写字楼、商铺等。（三）住宅、商住尾盘销售业务本报告期内尾盘销售是指北京阳光上东项目的尾盘住宅和公寓以及成都锦尚项目的尾房和车库的销售。未来公司业务将主要聚焦在商业运营管理和物业租赁两大领域。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况主要资产重大变化说明股权
24、资产无重大变化固定资产较期初增加 33%，主要是本期北京公司自用办公场所增加所致。无形资产无重大变化在建工程无货币资金较期初增加较大，主要是北京上东项目尾盘销售回款所致。其他应收款较期初减少 75%，主要是 Sunrise TongZhou Private Limited 的往来款减少了所致。存货较期初减少 89%，主要是公司本报告期加速尾盘销售减少部分存货；同时改变部分房地产使用用途，转为投资性房地产，从而导致存货大量减少。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析（一）管理团队经验丰富公司拥有团结、高效、正直的专业人才队伍，现任管理团队成员具备
25、多年商业地产的运营管理经验，公司也逐步形成了复合型创新人才的培养机制，为公司的可持续发展提供了有力保障。阳光新业地产股份有限公司 2020 年年度报告全文10（二）控股股东实力雄厚公司控股股东京基集团在商业地产领域拥有较大的规模和较强的实力， 将为公司提供稳健的项目资源； 未来通过深化与京基集团的业务协同，可为公司业务开拓提供新的增量空间。（三）运营项目成熟多样多业态公司物业租赁业务在管项目类型丰富，包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业广场”为代表的区域购物中心；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广
26、。多区域商业运营和物业租赁业务主要集中于京津沪蓉地区，均为国内一二线城市，具有较大的商业潜力。多项目公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理， 积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。 截至2020年12月，在管商业项目10个，管理的可出租面积约29万平米，持有物业出租及经营表现稳定，总体平均出租率为87%。阳光新业地产股份有限公司 2020 年年度报告全文11第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析一、概述一、概述2020年，在董事会的领导下，公司积极应对宏观经济压力和复杂的行业形势，紧跟市场动态，经过半年的调整与改进，商业项目的管理能力和运营水平得到大幅度的提高，闲置资
27、产得到有效的盘活，物业出租情况良好。报告期内公司实现营业收入57,016万元，较上年同期增长135%；实现净利润 11,541万元，实现扭亏为盈；实现归属于母公司股东净利润10,734万元，利润增长的主要原因为2020年度公司加速开发项目尾盘销售所致。（一）物业租赁业务实现营业收入16,651万元，较上年同期减少2,965万元，下降15%，占公司营业收入的29%，主要原因系2020年受疫情影响，存在租户退租及减租的情况，导致公司物业租赁收入下滑。公司物业租赁包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态。报告期内，公司物业租赁业务在管项目13个，管理的可出租面积共约29万平方米，物业租赁总体出租率
28、为86.5%。（二）住宅、商住尾盘销售业务方面，实现收入38,306万元，较上年同期增加34,920万元，增长1,031%，占公司营业收入的67%。报告期内成功解决了北京地产项目销售中存在的历史障碍，重新启动了住宅尾盘的销售，积极采取符合市场规律的营销策略并取得较好的成绩。（三）商业运营业务实现营业收入92万元，较上年同期增加57万元，增长163%，主要系公司成都区域公司启动商业运营管理，增加停车场收入所致。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求（一）报告期内经济与市场情况分析2020年，新冠疫情对全球经济造成较大冲击，严重影响全球经济增长。根据国际
29、货币基金组织（IMF）于2021年1月发布的数据，预估2020年全球GDP增速为-3.5%。中国由于疫情较快得到控制，复工复产有序推进，经济复苏劲头强劲，2020年中国为全球唯一正增长的主要经济体，GDP增速为2.3%。2020年全国社会消费品零售总额39.2万亿元，比上年下降3.9%。2020年，我国实物商品网上零售额同比增长14.8%。整体来看，线上消费持续增长，实体经济稳定恢复，尽管目前消费市场仍未完全恢复至疫情前的水平，但继续发挥对经济发展的基础性作用。（数据来源：CREIS中指数据）。（二）主要项目所处区域市场分析报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、天津、上海和成都。
30、2020年全年北京市写字楼市场的净吸纳量仅约为17.7万平方米，较去年同比下降61%。2020年截至四季末，全市甲级写字楼存量增至1,289万平方米（含自用面积）；-全市甲级写字楼平均空置率微升至15.8%，同比上升3.1%；全市平均租金连续第八个季度环比下跌，至人民币每平方米每月349.2元，租金指数同比下降3.5%。-预计2021年北京写字楼市场将迎来新一轮供应高峰，届时将为市场带来约131万平方米的新增办公面积。2020年底北京市购物中心存量为1,008.4万平方米。至2020年第四季度末，北京购物中心平均空置率降至6.9%，同比下降0.2%。其中，核心商圈及次核心商圈购物中心空置率均为
31、5.7%；全市购物中心首层平均租金为每平方米每月847.1元，租金指数同比下降1.5%。核心商圈购物中心首层平均租金为每平方米每月人民币1,298.6元，租金指数同比下降1.4%。次核心商圈购物中心首层平均租金为每平方米每月人民币691.4元，租金指数同比下1.4%。零售市场作为受疫情影响最严重的板块之一，2020年北京零售市场经历了巨大的压力与挑战，从年初受到新冠疫情的冲击，到下半年疫情得到有效控制、新项目开始逐步入市，零售市场呈现出先抑后扬的走势。此外，部分在建购物中心的施工进度受到疫情影响，其交付日期延后，导致2020全年仅有四个新项目入市。在后疫情阶段，预计将有多个项目于2021年完工
32、开业，将为北京零售市场带来更多选择和新的活力。2020年成都写字楼市场由于宏观经济增长和租赁需求放缓，全年甲级写字楼仅录得5.6万平方米净吸纳量。分阶段来看，上半年甲级写字楼内净吸纳量为负值，市场需求在下半年回暖态势明显，录得多单一千平方米以上的大面积成交。但受新项目入市影响，四季度甲级写字楼平均空置率环比上升0.9%，至23.8%；同期，甲级写字楼租金环比下降0.1%，至人民币每平方米每月101.0元。2020年成都甲级写字楼市场总存量突破340万平方米。2021年预计成都将迎来多个甲级写字楼项目入市，阳光新业地产股份有限公司 2020 年年度报告全文12届时全市甲级写字楼总存量或将超过37
33、0万平方米。 随着2020年多条地铁线路的开通运营， 成都轨道交通运营已突破500公里，未来商务空间布局将逐步优化，写字楼租赁市场的需求也将进一步释放。截止2020年末成都全市购物中心总存量增至646.0万平方米。 成都全市购物中心平均空置率继续缓慢回落， 环比下降0.6%，达约9.3%。四季度核心商圈部分项目重装调整后亮相市场，入驻率大幅上涨，带动区域整体空置率环比下降1.8%至9.2%；非核心商圈平均空置率环比下降0.5%至9.3%；全市购物中心普遍延续调整态势，首层平均租金指数不变，报人民币426.9元每平方米每月。核心商圈租金指数环比略微上涨约0.2%，报人民币917.6元每平方米每月
34、；非核心商圈租金指数与上个季度持平，报人民币348.4元每平方米每月。2021年成都零售市场预计会放缓放量，疫情的不确定性或将影响未来项目的招商。随着未来四年市场上购物中心供应量逐渐趋稳， 全市整体空置率有望继续稳步回落并慢慢趋于平稳。 2021年成都将举办世界大学生运动会，加上近年城市轨道交通的高速发展，将帮助成都零售市场发掘更多发展机遇。 （数据来源：第一太平戴维斯）主要项目销售情况城市/区域项目名称所在位置项目业态权益比例计容建筑面积可售面积 （）累计预售（销售）面积（）本期预售（销售）面积 （）本期预售（销售） 金额（万元）累计结算面积（）本期结算面积（）本期结算金额（万元）四川省成都
35、市锦尚城市中心成都市一环路东五段 17-87号住宅、公寓、写字楼、底商、农贸市场71.00%99,542154,10299,6612,6911,30899,6612,6911,054.4北京市阳光上东东四环北路 2 号、 6号一区、二区商业、车位、住宅100.00%517,129637,258604,0046,28538,434604,0046,36137,251.2主要项目出租情况项目名称所在位置项目业态权益比例可出租面积（） 累计已出租面积（）平均出租率北京通州阳光新生活广场北京市通州区翠景北里 1 号楼商业51.00%32,358.7227,489.2985.00%北京阳光上东底商北京市
36、朝阳区东四环北路 6 号二区底商100.00%12,241.2512,045.8398.00%878 东区北京市朝阳区酒仙桥中路 24 号院 1 号楼写字楼0.00%14,252.3511,658.3482.00%成都阳光新生活广场四川省成都市成华区二环路东二段 426号、建设路 2 号商业55.00%59,610.0558,777.4799.00%成都阳光新业中心四川省成都市锦江区一环路东五段 55 号商业 （购物中心）71.00%33,375.0029,247.0088.00%成都阳光新业大厦四川省成都市锦江区一环路东五段 55 号办公71.00%27,689.0823620.4285.0
37、0%阳光新业地产股份有限公司 2020 年年度报告全文13成都阳光新业大厦底商四川省成都市锦江区一环路东五段 55 号商业（底商）71.00%8069.053746.4146.00%天津津北阳光新生活购物广场天津市北辰区京津公路西商业90.00%24258.1517694.1573.00%土地一级开发情况 适用 不适用融资途径单位：元融资途径期末融资余额融资成本区间/平均融资成本期限结构1 年之内1-2 年2-3 年3 年以上银行贷款813,000,000.004.90%-5.64%241,000,000.00333,000,000.0089,000,000.00150,000,000.00信
38、托融资110,000,000.009.50%110,000,000.00发展战略和未来一年经营计划参见“经营情况讨论与分析”中的“九、公司未来发展的展望”相关内容。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用2020年12月31日，本公司为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性担保如下:单位：元项目名称按揭款担保余额北京阳光上东项目12,487,564.63成都锦尚中心项目7,808,891.17合计20,296,455.80董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） 适用 不适用二、主营业务分析二、主营业务分析1、概述、概述参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关
39、内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成单位：元2020 年2019 年同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重阳光新业地产股份有限公司 2020 年年度报告全文14营业收入合计570,162,656.45100%242,774,366.70100%134.85%分行业房地产销售383,055,727.2867.19%33,859,978.9613.95%1,031.29%物业租赁166,514,643.9329.20%196,163,641.1780.80%-15.11%商业运营916,991.250.16%345,836.920.14%165.15%其他19,6
40、75,293.993.45%12,404,909.655.11%58.61%分产品开发产品销售383,055,727.2867.19%33,859,978.9613.95%1,031.29%商业租赁127,835,879.4522.42%158,233,847.8065.18%-19.21%写字楼租赁38,678,764.486.78%37,929,793.3715.62%1.97%商业运营916,991.250.16%345,836.920.14%165.15%其他19,675,293.993.45%12,404,909.655.11%58.61%分地区京津地区476,959,019.318
41、3.65%134,271,728.4355.31%255.22%四川地区91,522,475.4916.05%106,218,761.7143.75%-13.84%上海地区1,681,161.650.30%2,283,876.560.94%-26.39%（2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用单位：元营业收入营业成本毛利率营业收入比上年同期增减营业成本比上年同期增减毛利率比上年同期增减分行业房地产销售383,055,727.28130,542,947.1665.92%1,031.29%457.80%113
42、.47%物业租赁166,514,643.9324,842,767.9585.08%-15.11%143.32%-10.25%分产品开发产品销售383,055,727.28130,542,947.1665.92%1,031.29%457.80%113.47%商业租赁127,835,879.4514,603,811.9188.58%-19.21%-11.42%写字楼租赁38,678,764.4810,238,956.0473.53%1.97%0.29%0.62%分地区京津地区476,959,019.31137,520,015.3371.17%255.22%606.19%-16.76%四川地区91,
43、522,475.4918,276,335.4280.03%-13.84%26.04%-7.32%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用阳光新业地产股份有限公司 2020 年年度报告全文15（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否行业分类项目单位2020 年2019 年同比增减房地产销售销售量平方米9,0525301,708%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用房地产销售面积较上年同期增加1,708%，主要是2020年度公司加速开发项目尾盘销售所致。（4）公司已
44、签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用（5）营业成本构成）营业成本构成行业和产品分类单位：元行业分类项目2020 年2019 年同比增减金额占营业成本比重金额占营业成本比重开发产品销售成本结转130,542,947.1683.79%23,403,220.3968.89%457.80%物业租赁物业租金及维护成本24,842,767.9515.95%10,209,806.0430.05%143.32%商业运营运营管理成本90,000.000.06%0.00不适用不适用其他其他业务成本320,635.640.21%360,680.721
45、.06%-11.10%单位：元产品分类项目2020 年2019 年同比增减金额占营业成本比重金额占营业成本比重开发产品销售成本结转130,542,947.1683.79%23,403,220.3968.89%457.80%商业租赁维护及管理成本14,603,811.919.37%00.00%不适用写字楼租赁物业租金及维护成本10,238,956.046.57%10,209,806.0430.05%0.29%商业运营运营管理成本90,000.000.06%00.00%不适用其他其他业务成本320,635.640.21%360,680.721.06%-11.10%（6）报告期内合并范围是否发生变动
46、）报告期内合并范围是否发生变动 是 否本公司于2020年注销了4家子公司，包括上海新赟资产管理有限公司、北京阳光优食餐饮有限公司、天津阳光新瑞商业管理有限公司、Sol Oriental International Retail Consulting .,Ltd 。阳光新业地产股份有限公司 2020 年年度报告全文16本公司于2020年11月30日设立了全资子公司深圳瑞和新业企业管理有限公司。本公司于2020年11月30日设立了全资子公司深圳瑞基新业企业管理有限公司。（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用
47、（8）主要销售客户和主要供应商情况）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况前五名客户合计销售金额（元）117,355,861.74前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例20.58%前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例0.00%公司前 5 大客户资料序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例1个人购房者一31,794,588.575.58%2成都伊藤洋华堂有限公司31,287,071.265.49%3个人购房者二20,396,955.243.58%4个人购房者三18,073,904.763.17%5个人购房者四15,803,341.902.76%合计-117,355,86
48、1.7420.58%主要客户其他情况说明 适用 不适用公司主要供应商情况前五名供应商合计采购金额（元）13,399,932.34前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例33.99%前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例0.00%公司前 5 名供应商资料序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例1北京东光微电子有限公司9,020,000.0022.88%2北京市凯思盛物业管理有限公司1,531,136.843.88%3天津家顺物业管理有限公司1,173,108.252.98%4新昌物业管理（深圳）有限公司上海分公司1,092,762.682.77%5国网四川省电力公司成都供电公司
49、582,924.571.48%合计-13,399,932.3433.99%主要供应商其他情况说明 适用 不适用阳光新业地产股份有限公司 2020 年年度报告全文173、费用、费用单位：元2020 年2019 年同比增减重大变动说明销售费用20,473,633.7425,750,445.54-20.49%主要为租赁类维护费重分类所致。管理费用91,559,122.7892,871,314.54-1.41%主要为销售费用重分类至营业成本所致。财务费用97,267,942.17121,487,858.48-19.94%主要为偿还银行借款， 利息支出同步下降4、研发投入、研发投入 适用 不适用5、现金
50、流、现金流单位：元项目2020 年2019 年同比增减经营活动现金流入小计639,518,792.57361,941,225.2876.69%经营活动现金流出小计267,304,666.26197,394,513.9835.42%经营活动产生的现金流量净额372,214,126.31164,546,711.30126.21%投资活动现金流入小计9,177,195.96305,554,362.54-97.00%投资活动现金流出小计2,943,668.241,538,000.0091.40%投资活动产生的现金流量净额6,233,527.72304,016,362.54-97.95%筹资活动现金流入