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1、精选优质文档-倾情为你奉上郑州中牟房地产市场调研报告一、中牟概况：1. 地理位置：中牟县位于河南省中部，东接古都开封，西邻省会郑州。全县总面积1393平方千米，总人口68万人。2. 交通与通讯：中牟交通四通八达，铁路、公路、航空优势集于一体，地理位置极其优越。连霍高速公路、G220线、陇海铁路、S102线自北而南梯次排开、横贯东西，S223线、万三公路纵穿南北。西连京广铁路、G107线，东接京九铁路、G106线。县城北距连霍高速11公里，南距郑州国际机场28公里，京珠高速、郑州绕城高速、机场高速在县域西南部交汇，郑汴城市快速通道正在加紧建设，10年年底即可通车，航海东路即将动工，交通十分顺畅便
2、捷。3. 基础设施：中牟县公路通车里程达到1520公里，“四纵六横”的路网格局初步形成，通行能力不断提高。相继实施农村和城市电网改造工程，天然气管网基本覆盖新老城区，能源保障能力不断增强。东区升级改造和西区开发建设稳步推进，中牟县城建成区面积达到15.67平方公里，人口近10万人，城市道路43公里，人均绿地面积3平方米。先后建成新世纪广场、翠鸣园景区和11个街心花园，框架拉大，布局科学，功能完善，树立了良好形象。梯次推进小城镇建设，白沙镇、被列为省级重点镇，白沙镇通过省级文明镇和市级绿色城镇验收，郑庵镇通过省级卫生镇验收，城关镇被国家文明委授予“全国文明镇”称号。4. 郑汴一体化：郑汴新区总面
3、积约2077平方公里。在这条郑汴产业带上，中牟占了四分之三面积，它毋庸置疑地成为河南省经济增长核心主战场和郑汴一体化的战略支点。郑州新区和开封新区的加速发展，给中牟产业带来了惊喜，而郑汴一体化由此带来的“衍生产品”，房地产成了先行军。双向10车道的郑开大道、商都大道，通连郑汴两市。大大小小的房地产开发商纷纷拿地，临近郑开大道和商都大道两旁中牟至郑州的地块，已被开发商完全占领。二、中牟经济概况： 中牟县是典型的农业大县，主要的经济作物是红薯、大蒜、西瓜等。人们的主要经济来源还是依靠农副产品。县区只有建设路、解放路、青年路、官渡路四条路组成。老城区与新城区贫富明显两极化，老城区多以农村自住、3-4
4、层98年左右的多层住宅为主，房价2009年时才1000元左右，现在由于“郑汴一体化”的发展房价涨至2300元左右，而新城区的高档住宅入住率很低，房价基本在3200-4500元左右，客户75以上是来自郑州的投资户，当地居民很少购买。三、老城区调研分析：解放路北的水果批发市场临街的商铺20的一个月租金600元，市场内部5-8元，东环路与南环路交叉口，火车站的西面基本上都是大型的仓库，其中有国贸公司仓库、林山库业有限公司等。解放路南段的“锦绣世家”原为面粉食品总厂，现在项目还没有启动，售楼部在建。解放路与青年路交叉口分布有恒大百货、全友家私、4层的黄河购物广场、博大电器，青年路上的中牟商场、万峰商场
5、以及沿街品牌专卖店共同主成了中牟的商业中心（东起解放路西到中心市场，主要分布的有日用百货、购物中心、品牌专卖店、商场、市场、超市、小商品市场）。商业：解放路、建设路主干道两侧都是两层小楼的单层商铺，没有清晰的特色商业分布，主要是百货、日用品，人口少，经济发展落后。官渡购物中心位于解放路与官渡路交叉口，是一个低档市场主要经营儿童鞋、衣服、床品等，每20的铺面一年租金2000-2400元，转让费2万-4万。解放路、青年路、官渡大街两侧的临街门面房租金在3050元/。解放路到自由路路段商铺主要以生活配套店铺为主，多为服装，烟酒等小店，50左右房子一年租金在3万到4万。官渡路从东往西，自由路再往西商铺
6、主要以家居厨房配件为主，50左右的房子租金1万到2万。市区楼盘：整个老城区还是以农村自住两层房为主的。例如解放路、官渡路、西大街、民族路东风路、府前路等主干道两边都是比较零散的分布一些老社区，从建筑形态与外立面看应该是98年左右的建筑风格。官渡西路自由路交叉口集资房120 两年前15-20万，现在房价涨到4500-5000元/。郑州东工都市家苑2期项目位于官渡大街工商银行对面，现已封顶，2梯6户。瞰都铂宫开发商：郑州海鸿房地产开发有限公司 售楼电话：0371- 项目地址：中牟青年路中牟宾馆前营销代理：亿恒营销户型：53-119层数：2栋19层项目配套：水电气暖、24小时温泉水供应备注：项目20
7、10年1月份开盘，开盘价为3500元；3月份购房的客户除了正常的优惠外，还可以额外优惠2000元，老客户介绍新客户成功成交者，新老客户均获300元精美礼品。现在均价4500元，基本销磬。四、新城区调研分析：以商都大道堤刘收费站为界，收费站以西靠近郑州区域房价大多超过3200元平方米，而收费站以东，多在2000多元平方米。而在2005年年初，中牟房价才800元平方米。目前，靠近郑州的白沙组团，有75的房子被郑州人购走。水岸鑫城立体叠家开发商：河南宏田置业有限公司 电话：0371- 占地面积：26169市区接待：紫荆山黄河博物馆院内现场接待：郑汴大道中段（郑州电力学院东侧）绿化率：40% 容积率：
8、1.1 物业：郑州邦达物业1.5元/车位：地下两层 价格未定 由物业制定价格工期：两年半交房 现在刚出地面配套：水电 燃气 无暖气销售情况：82户型送34，层总价元按照产证面积计算5528元/ 按照116计算单价3900 元/公共维修基金5388元按揭优惠两个点 一次性优惠三个点。外地户口可以办理按揭 ，中国银行 提供省内收入证明即可。82高度为2.8米 34赠送高度为2.4米。金帝苑开发商：河南金恒地产发展有限公司 电话：/666/999项目位置：郑汴路与桑尼大道交汇处（中牟实验中学对面）郑州接待：紫荆山人民大会堂交房时间：5.1日 车位：地上停车位 可能是免费使用现在房子基本销售完毕 剩余
9、顶楼大套复式一楼 带负一楼复式 84.2+67.97单价3660+1660 元/ 一楼按照3660元/ 负一楼按照1660 元/天然气初装费3000元/户 维修基金35元/尾盘 贷款时负一楼必须全款付清，只有本地市户口可以贷款。汉旺博翠苑开发企业：河南省汉旺置业有限公司 电话：0371-/2777楼盘位置：郑州东区商都大道与雁鸣街交汇处（中牟财政局东侧）建筑类别 板塔结合 小高层 高层绿地率：52% 容积率：3.18物业公司：杭州鑫泉物业管理有限公司之前开过一次盘 一号二号楼 现在不销售不说准确价格过完年正月十号左右做活动 开盘销售销售价格：未定 估计在3500-4000元/左右 层差 10元
10、20元30元不等 地下停车。祥瑞中心花园 售楼电话：/7778栋小高 1718层 拆迁完毕 销售部未开放 华信棉纺有限公司土地中牟县房产开发主要以新区为主，老城区破旧，官渡路中段有大型农贸市场，带动周边，商铺价格相对其他较高，新开发楼盘主要购买群体为郑州客户，本县居民购买力不足，新开发楼盘价格相对较高，多层价格基本在3500左右 高层在4000左右 华科尚城华科尚城位于中牟二小南300米处，总建筑面积5万，。项目由5栋小高层组成。2010年8月份开盘，当时均价2800-2900元/，户型全部是110-120的三房，先开的3栋楼，开盘当天销售90；现在的均价在3100-3200元/，主要的客户群
11、是东风日产厂、周边企业的工人和个体户。水木清华御景水木清华御景位于商都大道与宝峰街交汇处南200米处，建筑面积近20万。项目由12栋小高层、3栋中央景观联排组成，同步规划了2万平米中央坡地景观，6万平米的社区独立商业复合体。打造中牟首家水木庭院社区。水木清华定位为高绿化、低密度公园式社区，底层架空，全景通透，项目绿化率48%，容积率为2.2，水木清华将“居住、环境和艺术”和谐统一，全力缔造区域首家水木庭院高品质楼盘。水木清华御景尊踞商都大道，毗邻绿博园，距郑汴城际轻轨、郑东新客站、郑开大道约5分钟车程， 20分钟即达郑东新区CBD(中央商务区)；半小时可抵达开封新区、新郑机场。立体交通网络，坐
12、享城市未来CLD(中央居住区)均价4200元。五、客户分析：随着郑汴一体化进程的加剧，中牟房地产飞速发展起来，越来越多在郑州工作的工薪阶层选择在距郑州仅15公里的中牟购房，目前在中牟购房的消费群体中郑州客户占45%；随着中牟新区的规划与发展，尤其是第二届绿博会的召开给中牟带来无限发展契机。老城区的居民纷纷向新城区进军，老城区购房客户群占15%的比例。六、总结随着“郑汴一体化”进程加剧，商都大道、郑开大道的开通，中牟交通越来越发达，受郑州房地产市场影响越来越大；而郑州房价居高不下，越来越多来郑州工作外来者，在郑州居无定所，最终将购房区域锁定在距离郑州不远的周边地市如中牟、荥阳等；第二届绿博会的召开，为中牟经济发展带来无限契机，尤其是3000亩绿博园的建设，将给中牟新区带来更旺人气和居住氛围。专心-专注-专业