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1、精选优质文档-倾情为你奉上 房地产抵押估价报告项 目 名 称：郑州市中原区绿都城11单元4层东户房地产抵押价格评估委 托 方：宁娜估 价 方：郑州市鑫辉房地产评估咨询有限公司估 价 人 员：吴昕估价作业日期：2012年6月4日至2012年6月15日估价报告编号： 2012房地产(估)字第1132号目 录致委托方函宁娜：我们接受您的委托，根据房地产抵押贷款的需要，遵守公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用多种估价方法（包括市场比较法、收益法、成本法），对您位于郑州市中原区绿都城11单元4层、建筑面积85平方米、用途为住宅的房地产，基于估价时点2012年6月4日的市场价值和可抵押价值进行了专业分
2、析、测算和判断，估价结果详见下表。评估结果表币种：人民币物业名称建筑面积评估单价评估价值（小写）评估价值（大写）绿都城856009.4元/51.08万伍拾壹万捌佰元整估价有关情况和相关的专业意见，请见附后的估价报告。本结果只在估价报告设定的假设和限制条件下成立，一年内有效。另请特别关注本估价报告中的价值定义和估价的假设和限制条件。 特此函告！ 郑州市鑫辉房地产评估咨询有限公司 法定代表人： 二0一二年六月十二日房地产估价师声明我们郑重声明： 一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设
3、和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我公司的注册房地产估价师吴昕于2012年06月05日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，没有对估价对象进行任何结构测试及质量技术鉴定，无法确定其内部结构有无缺损。估价人员不承担对估价对象建筑结构和质量进行调查的责任以及对其他被遮盖、未暴露部分、难以
4、接触部分进行检测责任。六、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。七、本估价报告依据了委托方提供相关资料，委托方应对资料的真实性、合法性、完整性、准确性和有效性负责。如因资料失实而导致估价结果失实、失误和错误，估价机构和估价人员不承担相应责任。八、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，在估价报告使用的有效期内，作为一个整体时有效，复印件无效。九、在估价报告中，我们对知悉法定优先受偿权利情况、抵押物变现能力情况、报告使用提示等作了详细的分析与阐述，应认真予以关注和阅知。十、报告使用人应全面阅读本报告，并特别注意本报告“估价的假设和限制条件”，“价值定义”中所载明的内容，参考本估价报告结
5、果，合理使用本报告，否则我公司及估价人员不承担相应责任。十一、未经我公司授权或许可，估价报告的全部或部分内容不得了发表于任何公开媒体上，报告的最终解释权归本公司所有。十二、注册房地产估价师签名注册房地产估价师：吴昕签名： 专心-专注-专业估价的假设和限制条件（一） 估价报告结论成立的假设条件1. 本次估价依据委托方及相关方提供的有关估价对象资料及情况，假设其所提供的资料和陈述的情况是真实、合法和完整的。2.假设估价对象是合法产权下的房地产，已支付完相关税费，不存在任何产权纠纷。假设委托方提供的估价对象产权证明内容与相关产权登记部门所存档的登记簿内容一致。3. 本次估价是基于在以下市场状况和政策
6、环境的假设前提条件下进行的：在估价时点当地房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场且状况平稳的；估价对象的任何运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。 4. 假设估价对象在估价时点的状况与实地查勘完成之日的状况一致。5. 估价对象土地登记用途为住宅 (按国有土地使用证),房地产登记用途为住宅,均与估价对象现状用途相符,符合最高最佳使用,故本次评估假设估价对象按照现状用途持续使用的状态下进行。6. 假设该房地产的国有划拨土地可依法补办出让手续，并补交相应税费和土地出让金。7. 本估价报告估价结果是在公开市场前提下得出的估价结论，未考虑强制处分、快速变现等特殊交易方式带来的影响。8.其他（根据
7、估价对象具体情况说明，估价假设应按“必要、合理、有依据”的原则进行说明）（二）估价报告使用的限制条件1. 本估价报告必须完整使用，不得肢解使用。同时，未经本估价机构书面同意，委托方不得以任何形式公开发表或应用于与本次估价目的不符的其他用途。对于委托方违规或不当使用本估价报告和估价结果而引起的法律责任，本估价机构不承担责任。2.本估价报告的有效期为壹年，市场价格变化较快对估价结果产生明显影响时，估价结果应作相应调整或重新估价。3.房地产估价报告备查编号：2012房地产(估)字第1132号。4.本报告一式2份，1份提交委托方，1份留存评估公司。房地产估价结果报告 一、委托方姓 名：宁娜身份证号：住
8、 址：郑州市中原区绿都城联系电话：二、估价方受托估价机构：郑州市鑫辉房地产评估咨询有限公司机 构 地 址：法院东街100号（金桥小区1号楼1单元7号）资 质 等 级：一级资质注册号：法定代表人：吴昕联 系 人 员：李洋联 系 电 话：三、估价对象概况本估价对象为宁娜位于郑州市中原区绿都城11单元4层、建筑面积85平方米、用途为住宅的房地产，以下简称估价对象。 (一)房地产权益状况1.土地权益状况根据委托方提供的资料，估价对象已取得国有土地使用证 ，土地权益状况见表1。 土地权益状况表1证书号绿都国用2007第0019号土地使用权人宁娜座落郑州市中原区绿都城11单元4层地号118图号09地类（用
9、途）住宅取得价格5.86万元使用权类型出让终止日期2077年5月使用权面积58.62M2其中独用面积55M2分摊面积3.62M2宗地图所示四至东至西环路，北至中原路发证日期2007年5月剩余使用年限652.房屋建筑物权益状况根据委托方提供的资料，估价对象已取得房屋所有权证 ，房屋建筑物权益状况见表2。表2 房屋建筑物权益状况表房屋所有权证号郑房权证字第0019号房屋所有权人宁娜房屋座落郑州市中原区绿都城11单元4层东户产别住宅设计用途住宅楼号或幢号11单元4层东户房号及部位4层东户房屋总层数7所在层数4房屋结构框剪结构建筑面积85m2共有状况无综合上述对估价对象权益状况的说明，估价对象已分别办
10、理了土地产权登记和房屋建筑物产权登记，产权明细，未设定有抵押担保权、租赁权、共有权等他项权利，权利状况完整，无他项权利限制。（二）房地产实物状况1.土地实物状况 郑州市中原区中原中原路与西环路交叉口向南50米路西绿都城住宅小区；交通状况 乘坐215路、30路、321路、44路、60路、75路、K916路等公交车，在西环站下车，向南走50； 根据实地勘察情况进行描述，重点说明土地四至、形状、地形、地势、土地开发程度、临路（街）状况（临街宽度、临街深度和宽深比）、土地实际利用状况等。2.房屋建筑物实物状况物业用途：多层住宅 建筑结构：框架结构 朝向：朝南物业楼层：楼高共七层，评估物业为第11单元4
11、层建筑面积： 85平方米竣工年限： 2008年09月户型布局：两室两厅一厨一卫装修情况： 精装修外 墙：马赛克内 墙：乳胶漆 天 花：乳胶漆 门 窗：铝合金窗、木门、防盗门厨、卫：地砖地面、瓷砖贴墙面 设 施：电梯三部、水电齐全、栓式消防 管 理：大众物业公司专业管理、有保安服务等综合上述对估价对象实物状况的说明，估价对象土地开发程度高，形状规则，面积大小适宜，宗地自然条件较好，临路（街）状况好，有利于使用；估价对象地上建筑物建筑状况良好，内部配套设施设备较完善，已得到合法有效利用。 四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2012年6月12日六、价值
12、定义价值类型：本次估价采用公开市场价值标准。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。1. 房地产市场价值：本报告所指的市场价值是指估价对象在估价时点现状利用条件下，满足全部假设和限制条件，房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。2. 房地产抵押价值：本报告所指的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 3.法定优先受偿款：是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已
13、抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。七、估价依据（一）法律法规依据1.中华人民共和国土地管理法2.中华人民共和国城市房地产管理法3.城市房地产抵押管理办法4.中华人民共和国拍卖法5.中华人民共和国物权法 6.中华人民共和国担保法7.房地产估价规范（GB/T 502911999）8.建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见（二）行为依据合同、协议书、委托书、价值鉴定书、委托方承诺函。（三）产权依据1.国有土地使用证证号0019；2.房屋所有权证证号0019。（四）其他依据 1.报建手续；2.估价人员市场调查、现场勘察收集的相关资料。八、估价原则（一）独
14、立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。（二）合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律的保护，并体现其权益价值。 （三）最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用的前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。（四）估价时点原则估价结果应是估价对象在估价时点的客观
15、合理价格或价值。 （五）替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵制而趋于一致。（六）谨慎原则在面临不确定因素的情况下做出判断，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。九、估价方法根据房地产估价规范的规定，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。估价对象为住宅用途的房地产，本次估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，适宜采用成本法、市场比较法、收益还原法
16、。估价对象为一套普通住宅，该区域有很多同类型房地产交易实例，因此可采用市场比较法进行评估；估价对象所在区域类似房地产有相对稳定及长期的潜在收益，因此可采用收益法进行评估；由于市场依据不是很充分，因此采用成本法进行估价；根据此次目的，遵循合法原则及结合对估价对象最高最佳使用方式进行的分析，估价人员认为按现状使用最适宜，因此不宜采用假设开发法。故本次估价决定采用市场比较法、收益还原法和成本法分别测算估价对象的价格，并综合三种方法测算的结果，最终确定估价对象的房地产价格。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，经采用市
17、场比较法、成本法和收益还原法三种方法测算，确定委托方选定的位于郑州市中原区绿都城11单元4层东户住宅房地产在估价时点房地产抵押估价总值取整为：人民币48.50万元大写人民币为肆拾捌万伍仟元整十一、抵押风险分析和估价报告使用提示（一）房地产抵押价值未来下跌的风险预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素主要为：1.国家宏观调控政策造成对房地产市场的消极影响；2.抵押房地产随着使用时间的延长而出现功能性贬值和经济性贬值，导致抵押价值的下降；3.抵押房地产非正常使用而造成抵押价值的减损；（二）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响1. 估价对象状况因时间变化对房地产抵押价值可
18、能产生的影响：随着使用年限的增长，土地使用权的剩余使用年限在逐步缩短，房屋建筑物将会发生功能性贬值和经济性贬值，直接导致房地产抵押价值逐步减损。2. 房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响：受国家宏观经济政策以及当地社会经济发展状况等主导因素影响，*市（县）该类用途的房地产市场需求预期在未来几年内将保持平稳上涨（较大上涨或有所下降）的趋势，房地产抵押价值将会保值增值（或有所下降）。（三）在抵押期间应关注可能产生的房地产信贷风险点：1.市场风险：房地产价格和本地对该同类房地产的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标；2.经济风险: 主要是房地产上游行业的风险传导，国民经济总量的发展
19、和人们消费水平，通货膨胀等因素；3.政策性风险:主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响；4.自然原因风险：主要表现为抵押人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力可能产生的风险，以及因自然因素造成的抵押物的损坏；5.抵押人风险：抵押人因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业,或造成收入下降，致使借款人无法继续归还贷款可能产生的风险。（四）合理使用评估价值1本报告确定的房地产评估价值为在假设公开市场条件下的模拟市场价格，不能替代市场定价。该估价结果应符合价值定义，并满足本估价所设定的假设条件和限制条件。2.
20、本次估价结果仅作为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，相关各方应合理使用评估价值，在综合考虑房地产市场状况、资信状况、信贷风险等多方面因素基础上确定贷款额度。3.相关各方应在本报告的有效期间内合理使用估价结果，关注处置抵押房地产时快速变现及费用的影响，当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利等情况。（五）抵押权人应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。本估价结果是基于估价时点的房地产市场状况作出的，而房地产市场价格受多种因素影响而出现涨跌起伏变化，房地产抵押价值也将随之变化，为防范风险，抵押权人应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押
21、价值进行再评估。十二、估价作业日期2012年6月4日至2012年6月12日十三、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从2012年6 月12日 至 2013年 6月 12 日。十四、估价人员注册房地产估价师 资格证号 签 名 吴昕 二0一二年 六 月 十二日估价技术报告（一）个别因素分析1） 估价对象区位描述估价对象系位于中原路与西环路交叉口向西50米，交通便利，环境优美，基础设施及配套完备。2） 估价对象实物描述估价对象位于绿都城四楼，楼高共七层，层高3.0米，坐北朝南，建成于2008年09月。经估价人员现场勘查，估价对象装修情况如下。外墙为马赛克，内墙为乳胶漆 ，天花为乳胶漆，铝合
22、金窗、木门、防盗门，房屋采光好，水电设施齐全，房屋维修使用情况好。设定于估价时点各项设施设备外观完好，且使用正常，为完好房。3） 估价对象权益描述评估人员查阅了相关资料，房屋所有权证：郑房权证字第0019号，丘（地）号0019号，产权归宁娜所有，产别为私产，权益明确，无争议，估价对象于估价时点无抵押，出租，法院查封等权利限制。（二）区域因素分析1）位置估价对象系宁娜所有房地产。位于中原路与西环路交叉口向西50米绿都城11单元4层东户。2）交通状况。3）环境质量估价对象所处区域内没有严重的水污染及大气污染，也无周期性洪涝灾害。4）基础设施条件 估价对象所处宗地基础设施条件为红线内达到“六通”（包
23、括通路，通电，供水，排水，通讯，燃气）。基础配套设施完善，市政条件良好。5）临路状况位于中原西路南侧，西环路西侧，交通较便利，路网较密布，道路较通达。6）与商业中心的接近程度估价对象所在小区及区域内商业服务配套齐全。人流量较大，商业气氛较浓。（三）市场背景分析郑州是河南省省会，是河南经济，科技，教育，信息，商业和金融中心，地处中原，拥有亚洲最大的铁路枢纽站，郑州铁路货运编组站，京广，陇海两大铁路干线交汇处，公路有开洛高速公路，京珠高速公路，107，310国道等在此通过，航空有已投入使用的新郑国际机场，郑州的交通已形成四通八达，立体状交通网。中原区位于郑州市区西部，是郑州市最早的建成区之一，素有
24、“郑州西大门”之称。南北长约17公里，东西宽约16公里。辖区面积97.1平方公里，其中城区面积24平方公里。下辖1个镇，10个办事处，总人口56万。中原区是市委、市政府所在地，是郑州市的主要工业区。辖区工业基础雄厚，有白鸽集团、郑缆集团、嵩岳集团等国有大中型企业70余家，乡镇企业5000余家，年产值500万元以上的规模企业53家，磨料磨具、机械制造、纺织印染、电线电缆等行业在省内举足轻重；辖区科技力量集中，有各级科研机构20余家，大中专院校8所，是全国科技工作示范区，具有较强的科研开发能力；基础教育发达，市区现有中小学33所，郑州一中、外国语中学享誉全省，是全国“两基”工作先进区；辖区交通便利
25、，陇海铁路、310国道、郑少高速、绕城高等级公路等穿境而过，建设路、中原西路、嵩山路、桐柏路等构建市区四通八达的交通网络；市政基础设施完备，水、电、气、暖等公用设施配套齐全,得天时而占地利，享政通而悦人和（四）最高最佳使用分析最高最佳使用原则要求房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证能使估价对象产生最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量，判断估价对象房地产是否是处于最优使用状态，是以估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量，也就是说评估价格影视在合法使用方式下，各种可能使用方式中，能获得最大利益的使用方式的的估价结果
26、。本次估价对象现实的区位条件，估价对象现用途体现最高最佳使用原则。（五）估价方法选用房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。估价对象为一套普通住宅，该区域有很多同类型房地产交易实例，因此可采用市场比较法进行评估；估价对象所在区域类似房地产有相对稳定及长期的潜在收益，因此可采用收益法进行评估；由于市场依据不是很充分，因此采用成本法进行估价；根据此次目的，遵循合法原则及结合对估价对象最高最佳使用方式进行的分析，估价人员认为按现状使用最适宜，因此不宜采用假设开发法。故本次估价决定采用市场比较法、收益还原法和成本法分别测算估价对象的价格，并综合三种方法测算的结果，最终确
27、定估价对象的房地产价格。（六）估价测算过程市场比较法市场比较法，是在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估房地产在估价时点的正常合理价格。估价对象房地产价格比较实例房地产价格 交易情况因素修正交易日期因素修正 区域因素修正 个别因素修正 市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。1可比实例选择 选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相同、交易情况正常的二手房
28、交易实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。可比实例选择实例A：小区：阳光花苑户型：2室2厅1卫 产权面积：85 外墙：高级涂料 ，装修是毛坯 朝向：东南 楼层：4/8 总价54.86万元 均价：6454.55元/ 房龄：5年实例B：小区：绿都城户型：2室2厅1卫 产权面积：80 外墙：贴砖 装修：简易装修 朝向：南北 楼层：3/10 单价6449元/m 房龄：4年实例C：小区：绿都城户型：2室2厅1卫 产权面积：90单价：6500元/ m装修：毛坯，朝向：西南 楼层：2/15 带电梯 房龄：6年编制比较因素条件说明表，估价对象与可比实例的比较因素条件
29、详述 比较因素条件说明表 估计对象与 可比实例比较因素待估房地产实例A实例B实例C楼盘名称绿都城阳光花苑绿都城1绿都城2建成年份2007年2007年2008年2006年交易日期2012年6月2012年2月2012年2月2012年5月土地用途居住居住居住居住交易情况正常正常正常正常交易价格待估6454.5元/m6449元/m6500元/m区 域因素交通便捷度好较好好较好商业繁华度一般一般一般一般区域土地利用方向较好一般好好公共设施状况一般较好较好较好基础设施状况较好较好较好较好个别因素楼层（所处楼层/总楼层）4/7不带电梯4/8不带电梯3/10带电梯2/15 带电梯朝向南北东南南北西南布局2室2
30、厅1卫 2室2厅1卫2室2厅1卫3室2厅1卫面积85858090装修中装修毛坯简易装修 毛坯编制比较因素条件指数表根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。 比较因素条件指数表 估计对象与 可比实例比较因素待估房地产实例A（阳光花苑）实例B（绿都城1）实例C（绿都城2）有效房龄100100101101交易日期100969899土地用途100100100100交易情况100100100100区域因素交通便捷度1009910199商业繁华度100100100100区域土地利用方向10099101101公共设施状况100101101101基础设施状况100100100100个别
31、因素楼层（所处楼层/总楼层）100100102101朝向1009810097布局100100100101面积10010099101装修100 99100 99编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数 因素修正系数估价对象可比实比较对象实例A实例B实例C有效房龄100/100100/101100/101交易日期96/10098/10099/100土地用途100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素交通便捷度100/99100/101100/99商业繁华度100/100100/100100/100区域土地利用方向10
32、0/99100/101100/101公共设施状况100/101100/101100/101基础设施状况100/100100/100100/100个别因素楼层（所处楼层/总楼层）100/100100/102100/101朝向100/98100/100100/97布局100/100100/100100/101面积100/100100/99100/101装修100/99100/100100/99修正后的比准价54515292.346063.26比准价格5784计算过程：可比实例A=（100/100*96/100*100/100*100/100*100/99*100/100*100/99*100/10
33、1*100/100*100/100*100/98*100/100*100/100*100/99）*6454.55=6451.85 (元/平方米)可比实例B=(100/101*98/100*100/100*100/100*100/101*100/100*100/101*100/101*100/100*100/102*100/100*100/100*100/99*100/100)*6449=6014.47(元/平方米)可比实例C=(100/101*99/100*100/100*100/100*100/99*100/100*100/101*100/101*100/100*100/101*100/97
34、*100/101*100/101*100/99)*6500=6440.85(元/平方米)4、上述三个实例中与估价对象的相关性强度依次为绿都城1、绿都城2、阳光花苑，根据注册房地产估价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取，权重分别为；绿都城1 0.4、绿都城2 0.3、阳光花苑 0.3，则测算结果为：改进后的房地产单价：(0.4* 6451.85+0.3 * 6014.47+0.3 *6440.85)=6317.34(元/平方米)改进后的房地产总价：53.67（万元）每平方6314.12元成本法成本法，简要地说，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法；较具体的说，是求取估价对象
35、在估价时点的重新购建价格恶化折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧重新构建价格=土地开发成本+建安成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润本估价对象、建筑面积85平方米、地价1500元/平方米、建筑1800元/平方米、容积率1.45 该建筑物九成新。详细计算如下：土地取得成本 85/1.45=58.62平方米 58.62*1500=8.79万元（1）建安工程费：根据建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构项目，建成后的地上建安工程费为1800元/，估价对象住宅已全部建成。根据委托方提供的资料
36、和房地产估价师现场勘查，根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修，无设施设备。故估价对象房屋建安工程费为： 1800元/85=15.3万元（2）前期工程费：包括可行性研究、规划、勘察、设计及“六通”的费用，评估中以适当的比例确定前期费用为建安工程造价的10%，则前期工程费为： 15.3万元10%=1.53万元（3）附属公共配套设施费：包括列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。宗地红线内附属公共配套设施费用按建筑面积计需150.00元/m2，则附属公共配套费为：150元/m285 m
37、2=1.275万元（4）公共基础设施费：包括开发项目内直接为商品房配套建设的照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。宗地红线内公共基础设施费用按建筑面积计需250.00元/m2，则公共基础设施费为：250元/85 m2=2.125万元（5）政策性收费：按建筑面积172.3元/平方米计算，根据郑州市物价、郑州市财政局关于转发省物价局、省财政厅关于调整南京市城市市政公用基础设施配套费的批复的通知,确定代收费用(政策性收费)：市政公用基础设施配套费150元/m2；教育地方附加费10.0元/ m2；散装水泥基金2元/m2；新型墙体材料专项基金8元/m2；即：170元/85=1.445万元开发成本=15.3
38、万元+1.53万元+1.275万元+2.125万元+1.445万元=21.68万元2.2管理费用 该项费用是指在建设施工过程中的发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用按建造成本费用的5%，则管理费为： 管理费用=（土地成本+开发成本）管理费率=（8.79万元+21.68万元）3%=1.00万元2.3投资利息 投资利息：按建筑物投资额和合理的建造期限及现时资金社会一般无风险收益确定并假定资金均匀投入，按工程计算期1年与银行利息（一年期贷款利率为6.66%）计。则投资利息为：8.79(1+6.66%)1-1 +（21.68 +1.00）(1+6.66%)0.5-1 =1.33万元2.4投资利
39、润 是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润率，利润率取40%。投资利润为： 投资利润=（土地成本+开发成本+管理费用+投资利息）利润率 =（8.79万元+21.68万元+1.00万元+1.33万元）0.2 =6.56万元 2.5销售税费营业税、城市建设维护费、教育附加费、按销售价格的5.55%计，则销售税费为：销售税费=（8.79万元+21.68万元+1.00万元+1.33万元+6.56元）0.0555 =2.18万元 2.6重置价格 =土地成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费V=8.79万元+21.68万元+1.00万元+1.33万元+6.56元+2.
40、18万元=41.54万元建筑物折旧：41.54*5/70=2.97万元则该估价对象的价格=8.79+41.54-2.97=47.36万元每平方5571.76元总价47.36万元收益法收益法是指运用适当的报酬率，将预期的房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格。1、年租金毛收入经对估价对象周边相类似的物业调查分析，确定估价对象可出租建筑面积的租金水平。整个区域类似住宅的租金。实例如下表：租金实例 位置户型、楼层、装修面积租金(元/月)元/平方米绿都城2室2厅1卫4F/6F 精装修坯84180021.43绿都城2室2厅1卫6F/7F 中装82150018
41、.29绿都城2室2厅1卫1阳台中装6F/18F85170020.001第一个年租金毛收入为：21.43*12=257.16元第二个年租金毛收入为：18.29*12=219.51元第三个年租金毛收入为：20.00*12=240.00元 由于可比实例和估价对象同性质，所以用加权平均值得出：估价对象的年租金毛收入=（257.16+219.51 +240.00）/3=238.89元/年2年有效租金收入考虑出租代理费用、出租空置率、租赁缓租期、租金交付拖欠等情况的影响，每年每套房屋总收益按1.5个月算，则有效年收入为：有效租金收入为：238.89*（1-1.5/12）=209.03元3、年客观运营费用（
42、1）房产税按年有效租金收入的12%计算 238.89*12%=34.07元（2）营业税、城市建设维护税和教育费附加按年有效租金收入的5.5%计算 238.89*5.5%=13.14元（3）物业维修费用根据目前物业维修的统计资料，维修费用约占年有效租金收入的2%计算 238.89*2%=4.48元（4）土地使用税按6%（土地面积）计算，土地使用税为238.89*6%=14.33元（5）物业管理费按年有效租金收入的5%计算 238.89*5%=11.94元（6）年客观运营成本 34.07+13.14+4.48+14.33+11.94=77.96元4、总年净收益 209.0377.96=131.07元5、确定报酬率报酬率实质上是一种投资收益率，即报酬率应等同于与获得估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。最终确定投资收益率为5%6、采用收益法的房地产市场价格P=a/r*1-1/(1+r)n其中p-房地产的价格a-年净收益（131.07元）r-报酬率（5%）n-收益年限根据公式以及分析取得的数据，采用收益法测算出估价对象具有转让、出租、抵押权利条件下的房地产价格的单价为2621.4*0.9671=2535.16（万元） 总价为21