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1、精选优质文档-倾情为你奉上“五星阳光”营销推广方案目录LOGO形象和释义第一篇项目定位部分一设计思路A概念设计B提出的原则C提出的根据二定位的含义三概念的内涵四项目定位广告语五卖点分析第二篇项目SWOT分析一项目的优势分析（Strength）二项目的弱势分析（Weakness）三项目的机会分析（Opportunity）四项目的威胁分析（Threat）第三篇项目USP分析一总述二项目的USP分析框架三项目的USP具体分析第四篇目标客户定位一住宅目标客户群三商业目标客户群第五篇对于项目的相关建议一住宅设计建议：二商铺设计建议第六篇项目营销推广一媒体分析二具体推广进程（一）各期推广时间划定A项目一年
2、半工程施工进度（2009年6月2010年12月）B项目营销推广时间安排（可根据销售进度调整）（二）创立“360新鲜售楼方式”（三）运用的广告手法（四）项目的具体推广A推广目的B具体的推广步骤第一阶段商铺销售期广告宣传策略广告宣传的目的（把前景搬到眼前）广告宣传的执行方案1、广告宣传主题2、具体安排2009年5月7月（对“五星阳光”项目进行整体形象宣传）2009年8月9月（对城西片区商业宣传）2009年10月2010年1月（对项目综合商业区宣传）2010年2月2010年8月（针对购物、休闲娱乐商业区）第二阶段先期住宅销售期广告宣传策略广告宣传的目的主题广告语广告宣传的执行方案1广告的宣传主题：2
3、具体安排准备阶段：（2009年5月7月）导入期（2009年8月9月）入市期（2009年10月）强销期（2009年11月2010年1月）持续期（2010年2月2010年7月）收尾期（2010年8月2010年12月）第三阶段后期住宅销售期广告宣传策略广告宣传的目的主题广告语广告宣传的执行方案1广告的宣传主题：2具体安排准备阶段（2009年9月10月）导入期（2009年11月2010年4月）强销期（2010年5月2010年10月）第七篇项目营销的原则“新鲜城市主张360生活”“五星阳光五彩缤纷的生活”一个作品就是一个孩子有孩子诞生那是一份禁不住的喜悦我们自信的展示我们的作品展示我们的真诚与爱真诚的与
4、您一起分享我们的喜悦迎着阳光，从大地生长愿与您共同缔造21世纪新鲜城市LOGO形象和释义： 该标志由几组色彩艳丽的色带拼合而成（体现360的完整性和五彩缤纷的特殊性）。绿色的弧形象征着充满生机与活力的大地，发散开去的几组色彩各异的方形则代表着矗立在大地上的“五星阳光”，它将成为包含居住、购物、休闲、商贸等等为一体的综合性多功能生活领域。同时，绿色的弧形又象征着穿城而过的涪江，将“五星阳光”环抱在自己怀中，精心呵护，生机勃勃的绿色更易令人联想到置身城西数十万平米的西山美景、绿地，犹如一座巨型绿氧库，清新空气，让“五星阳光”终日沐浴绿色鲜氧。 中国书法的笔触勾勒出蜿蜒而下的弧形，意指此地积蓄的浓重
5、文化氛围，酿就“五星阳光”厚重的人文气息。 远看，整个标志又顿时成了红日初升，暗寓“五星阳光”的美好新鲜生活与蓬勃生命力。 项目的属性定位为“新鲜城市主张”，可以从LOGO中看出符合这种定位的思想来。绿色代表一种清新富有朝气的生活，具有创新和变换的气韵。初升的旭日本身就给人一种欣欣向荣的感受，又昭示震后绵阳人的阳光生活。彩色的标志象征“五星阳光”多姿多彩的生活。所以LOGO与属性定位是紧紧联系在一起的。第一篇：项目定位部分一、设计思路 A概念设计： 可以有三个方向以产品为中心、以目标客户为中心、以生活方式为中心，纵观项目全程，产品缺乏强硬说服力，目标客户范围层次太广，所以只能从整体生活上做文章
6、。 B提出的原则：体现项目的全方位生活； 利用项目为绵阳城西住宅新型产品高层住宅这一品牌资源优势，人无我有，体现特有的排他性； 结合实际利益点，又要与市场其他概念不同，具有新颖性和创新性，能够造成市场的兴奋点 C提出的根据： “新都市主义”：它提倡的是一种快节奏、低生活成本、高娱乐的都市“跃动人群”生活模式，强调居住背景、个性化生活；强调生活轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、全力以赴的工作、尽情地享受与娱乐的生活方式。与郊区化的居住相比，“新都市概念”的优势是降低居住的成本，尤其是“时间成本”，商务交通网络的便利和公共设施配套的齐全。 “新城商务中心”：是指郊区或旧城改造扩建为新城后，在其中
7、心区域形成的商业、商务中度集聚，商业服务行业比较完善，服务对象主要为新城居民及部分外来消费者的新城商业的主要集聚地。“新城”不同于一般的现代城市，它更加适合人们居住。“新城”具有三个明显的特点：规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施、丰富多元的文化形态和景观，以及可以持续发展的生态系统。在“新城”，人们将强烈感受到人性化的步行空间、独立的社区布局及市镇社区中心“新城”的独特魅力。 据此我提倡“新鲜城市主张360生活”的城市建设的全新概念。二、定位的含义： “新鲜城市主张360生活”：是从新都市主义与“新城”剥离出的一种新的城市生活业态。它具有新都市主义的快节奏、低成本的生活模式，强调轻松便利的居
8、住环境，节约时效，追求生活与休闲共享的氛围。同时又具有“新城”由规模化带来的成熟配套和生活设施，且拥有丰富多元的文化形态、景观，及可持续发展的生态系统。根据以上体现的理念，结合我们项目自身所具有的各项优势，我提出了能够打动市场和强烈击中消费者心理的创新理念“新鲜城市主张360生活”，用以唤起市场和消费者的热烈反应。“新鲜城市主张360生活”具有自己的特色，强调追求活跃变动的生活节奏，体现新鲜浪漫的城市生活意境，选择生机盎然的生活态度，以期达到生活各个部分的统一完美，追求360的全方位生活质素。因此“新鲜城市主张360生活”具有自身的独创性。 “新鲜城市主张360生活”所具有的特性：复合性、便捷
9、性、时尚性、创新性、健康性、唯美性、活力感三、概念的内涵： a我们新定义的概念内涵在我们项目上可以充分的表现，具体在五个方面上延伸。 复合性：“五星阳光”位于项目与绵阳南北主干道长虹大道中北段相接，一环路西段与之相连，交通极为便利；绵阳最大的陶瓷批发市场近在咫尺；集居住、娱乐、经济、文化、交通为一体，是城西一座新型的复合性住宅区。 时尚性：“五星阳光”的近3000平方米商业分布划分为几大功能区域，分别是综合商业区、社区型综合性中等规模商场及休闲娱乐文化区，这种商业分布的规模化带来的成熟配套和齐备的生活设施，在整个城西片区都是新颖的，而且随着时代和人们消费观念的提高，将提前满足人们现代生活各个层
10、面的需要，是未来城市化布局的必然流行时尚。 创新性：“五星阳光”引进最新型的管理模式“一站式服务型”消费中心，引导人们的消费观点发生新的变化，此种模式的引进将作为绵阳标志性的理念成为未来管理方向上的路标。 健康性：其可持续发展的生态系统支持本地丰富多元的文化形态与景观，形成积极健康的生活循环模式。再融入本项目所独具的“新鲜城市主张360生活”品质特性，使“五星阳光”成为更具有健康气质、欣荣气息的一座现代化的新生活之城。 唯美性：“五星阳光”呈倒“L”字形区位布局，景观绿化点缀其间，数十万平米西山美景、绿地相邻，在此即可静享城市的宁静，又可体会新鲜的空气和人文景观，而从城市上部鸟瞰，更宛如一幅浓
11、淡相宜、缤纷美丽的风景画。 b此概念设计的绝妙之处在于： 最大程度的发挥了项目的优势即综合性：打造城西片区第一个集商贸、居住、休闲、娱乐为一体的新生活之城 最大程度的表现了本项目所要传达的思想理念生机勃勃，充满时尚、健康的氛围 最大程度的聚集市场的目光是一个具有“创新性”的新概念，易引起社会各消费层面的关注，更易形成市场热点 最大程度的扩展了项目和开发商的品牌内涵，最后会形成一个永久性的沉淀（打响公司在绵阳的品牌） 最大程度的提供了炒作空间，不仅可以就房论房，甚至可以形而上到人生观、生活理念的层面四、项目定位广告语：统领360，新鲜居住成就典范与新鲜相逢 与360邂逅五、卖点分析： 1、生活的
12、全频道收视复合性城市功能区 2、“我所理解的新鲜生活”不同阶层，不同身份的人群所感所言，在此得到目标的实现 3、健康、活力，体验加速度的快感积极健康的生活方式 4、艺术的触角，已然伸开唯美的环境，城市布局持久新鲜持久魅力 新鲜可以是指一种态度，一种心理感受，一种外在表现等等，新鲜具有强大而持久的吸引力，是人们努力追求与欣赏的一种状态。 清晨苹果园里笼罩不散的晨雾，诗意的新鲜；一株刚刚发芽的嫩叶，生命的新鲜；一只调皮的小猫滚着线球，可爱的新鲜；一件有悖于常理的事情，意外的新鲜。 新鲜是可参照于内心的对比，每个人对同一件事情的感受都不一样，所以要首先让自己的心态保持永久的新鲜，才能感受到外界客观状
13、态带给你永久的新鲜感受。新鲜的三个要义： 一、时尚的新鲜 新鲜具备时尚这个前提要素，时尚流行追求新鲜，即使是古典怀旧主义，也具备一种新鲜的古典情结，予人以新鲜的感受。 二、健康的新鲜 健康是新鲜的核心，唯有健康的新鲜才能使人内心产生愉悦感，健康的新鲜是人们所追求的正确目标。 三、活泼的新鲜 这是指一件事物体现新鲜感受的同时，要具备活泼的气质品性，新鲜不是死板的、模式化的假一套，新鲜是实实在在有趣而活泼的感觉。360全方位的新名词 从数学角度看，360是形容一个圆。这里，我们将它转化为我们项目的形象代言者，一种全方位生活的新概念360。更与项目名称“五星阳光”中光芒四射的“阳光”相呼应。 它倡导
14、成熟、综合、现代。它要求完善的各种功能配套，以满足现代人对生活的各种需求。 生活中常见的360有：用圆规画出的圆；汽车的轮子；篮球；风车；还有我们居住的地球。无论是普通的事物，还是特别的事物，都能够给我们带来许多便捷、完善，甚至生活必需。360从另一层意义上来说象征了一种完美。“五星阳光”的新鲜生活 新鲜的早晨： 清晨，推开阳台上的玻璃门，一股清新气流扑面而来，五脏六腑仿佛洗了个露水澡，立时使我心旷神怡。站在六楼的阳台上，也似乎能嗅出空气中泥土的芬芳。不远处，是数十万平米西山美景和绿地，在淡白的晨雾中，似真似幻，若即若离。 有鸟雀声嘁嘁，不绝于耳，可看不见那些精灵的身影，是藏在云端，还是隐入空
15、气呢？只有当风流过，微微摇动的树木仿佛给你一些什么启示 我伸了一个大懒腰，贪婪地吮吸了一口空气香甜的气息，在阳台上做起晨操来。“五星阳光”新鲜的邻居： 小区今天又搬来一户邻居，好像是教师。我是个喜欢交际的人，而“五星阳光”的邻居从事各行各业的都有，与他们相处，常常给我带来不一样的新鲜感受。 楼上的王医生退休在家，平时爱好侍花弄草，偏我也有这种爱好，有时我们在一起互相交流心得，倒也给生活平添了不少情趣。 开装饰公司的小王是个热心人，上次我家装潢，小王主动请缨帮助打理，一个月的时间，整个居室焕然一新，亲戚朋友来家拜访，对设计风格赞不绝口，我也暗暗得意了许久。 俗话说：远亲不如近邻，在这么一个邻里亲
16、睦的空间生活，心情哪有不明朗的道理？“五星阳光”新鲜的房子： 傍晚，踏着花砖与青石铺设的社区小路悠闲散步，真是一种美好的享受。“五星阳光”的整幢建筑仿佛是一件完美的艺术品，它不同于泛泛意义上的古典主义、现代主义、后现代主义风格，它就是它，是属于“五星阳光”的新鲜建筑。这是一片充满人文与怀旧气息的水土，而我们能建筑于这种风格之上，却不受这浓浓氛围的制约，依然保有自己鲜明独特的特色。依旧能分辨出檐角回壁之间的幽韵气质与楼台栏杆中的时尚现代感，它们能完美融合成一座新的建筑符号。 欣赏这里的房子，欣慰这儿是自己的家。第二篇项目SWOT分析一、项目的优势分析（Strength） 1、地段优势：“五星阳光
17、”项目位于绵阳南北主干道长虹大道中北段相接，一环路西段与之相连，交通极为便利，出行绵阳极为方便。处在绵阳房地产界通称的“五桥内”黄金地段。 2、定位优势：本项目是长虹大道中北段与一环路西段之间第一个集商贸、居住、休闲、娱乐、文化、景观为一体的住宅小区，它将一种全新的生活理念带给绵阳人民。本项目对绵阳商业的规划进行了市场整合，使市场趋向了规范化和合理化。 3、商业位置优势：城西十余万常住居民、绵阳最大的陶瓷批发市场和迎宾路综合市场，奠定了这里的商业基础。通过调查，随着绵阳城市规划、发展的日趋成熟，本项目在城西的商业位置更加显著，况且商业项目周边有部分住宅区，从而也保证了商业市场的部分稳定消费群。
18、 4、配套优势：项目项目位于绵阳南北主干道长虹大道中北段相接，一环路西段与之相连，处在绵阳房地产界通称的“五桥内”黄金地段，汽车站、火车站、高速入口等均仅在几分钟车程内。周边各类配套齐全。星级酒店、医院近在咫尺；公园广场、书店，超市，各类银行在百米之内；集居住、娱乐、经济、文化、交通为一体，是城西一座不可多得的新型的复合性住宅区。 6、定价优势：就本项目而言，在城西是属于现代生活设施齐全的较大的商住型项目，建筑质量优良，在这里可以享受城市全方位的服务，有如此优越的优势，但价格确比城区同等项目低，这对消费者具有很强的吸引力，并对于周边城区的消费者也有很大的影响。二、项目的弱势分析（Weaknes
19、s） 1、经济：通过市场调查分析，发现绵阳的普通家庭整体经济实力较低。因此许多消费者虽对现在的住房不满，但限于经济条件能购买的客户不多。 2、观念：在调查中分析得出，区域内的许多有经济实力的消费者喜欢居住在大城市，认为那是一种身份的象征，又特别是高层住宅，绵阳市民对高层的认知度、接受度正处于起步阶段，这样从而对项目的营销产生了教大的影响。3、区域：项目虽处与绵阳南北主干道长虹大道相接，但该区域市场优势明显低于绵阳其它居住类集中的片区，更低于市中心地段。 4、认识度：在项目的所在区域及周边区域，有购买力的人群中，他们对本项目的前景和升值空间很迷茫。 5、时间：本项目规模不大、周期不长，更由于地理
20、位置的原因在前期不利于工地现场整体形象的包装，市场易产生缺乏效力的影响，不利于树立市场信心。三、项目的机会分析（Opportunity） 1、投资机会分析：随着绵阳经济发展，人民的经济水平改善，购买力加强，而且想不断改善居住条件的人越来越多，所以在未来时期，绵阳房地产将会继续呈现供需两旺的势头，并且本项目地段是绵阳城西有影响力的建筑，发展空间和升值空间都有较大潜力。 2、品牌的打造：在面对激烈的市场竞争，树立自己的品牌形象是极为重要的，本项目是一个很好的切入点，只要成功地开发本项目，就为绵阳城西城市建设添上光辉的一笔，而且改善了绵阳市民的居住环境，创造了良好的社会效益和经济效益，这无疑是打造品
21、牌的一个极佳的机会。 3、住宅市场机会：对现有的绵阳住宅市场分析，市场上对于中高档精品住宅的期望还是保持上升趋势，本项目的实施将符合本地区市场的需要。 4、商业市场机会：目前，绵阳城内没有一个完善的成功的专业商业项目，并且老城区的商铺类型分散，不易形成规模，导致商家利润较低，况且现有商铺的经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的经营者自发调节，从而形成了商铺经营风险的波动频繁。 5、竞争机会：本项目周边竞争楼盘虽然较多，但就目前来说城西还缺乏具有精品性的住宅，所以本项目在开发时间和位置上占有很大的机会。四、项目的威胁分析（Threat） 1、潜在威胁：在项目的周边及绵阳
22、城区正在兴建的楼盘和筹划的楼盘，对本项目的客户群起到了较大的分流作用。 2、区域化的威胁：正在兴建的和筹划的项目不是临江就是在成熟地段，要么就是10万平方米的规模项目，由于本项目所在区域的位置差异，且部分有购买力客户的都市化倾向，从而使项目的部分消费客户流失。 3、宏观经济带来的威胁：去年5.12大地震和正在发生的国际金融风暴对房地产行业的影响在今后也会对本项目造成一定的不利影响。五、定价策略鉴于绵阳城区正在兴建和筹划的高层楼盘有近400万平方米之多，关于价格体系的制定，60余项目中除地理、环境、交通条件外，如公司实力、项目规模、立面规划、建筑外观、户型设计、起价、均价等都是未知，不能测算其权
23、重系数。建议公司对项目营销采用“走中端发展路线”的总体原则定位，先采取项目不定价亮相，吸引客户，再根据登记客户量，结合工程进展和市场情况定价。这样既能使项目有神秘性而吸引客户关注，又能制定出科学、合理且能达到目的的销售价格。第三篇项目USP分析一、总述 “五星阳光”项目位于绵阳南北主干道长虹大道中北段相接，一环路西段与之相连，交通极为便利，出行绵阳极为方便。处在绵阳房地产界通称的“五桥内”黄金地段。是长虹大道中北段与一环路西段之间第一个集商贸、居住、休闲、娱乐、文化、景观为一体的住宅小区，它将一种全新的生活理念带给绵阳人民。本项目对绵阳商业的规划进行了市场整合，使市场趋向了规范化和合理化。集居
24、住、娱乐、经济、文化、交通为一体，是城西一座不可多得的新型的复合性住宅区。可满足城市居民集中的居住、娱乐、消费、文化、交通等一切需要。在这里交通便利，并且拥有完善的生活设施及成熟的周边配套，现代生活的便利在此被诠释的淋漓尽致，我们力求创造居住空间与自然环境的和谐统一，构筑适宜永久居住的高品质住宅，造就一种时尚、和谐、健康、悠闲、舒适的品质生活。二、项目的USP分析框架属性定位：（“新鲜城市主张”）形象定位：（360生活）USP主题：综合性 升值性 时尚性 舒适性 健康性三、项目的USP具体分析 综合性 本项目不但是一个拥有日常综合功能的居住区，还是一个集商贸、休闲、娱乐为一体的一站式消费中心，
25、在这里可以满足了人们的多样化需求，最为突出的是满足了人们的个性发展需求，让项目中的每个人都能体会出全方位的现代化社区的新鲜之处。 升值性 本项目位于绵阳城市城西中央，是人流、物流、资金流的黄金接点，但本项目现在各方面所具备的条件尚不十分充足，一切成熟的城市配套尚未完善，就本项目来说，可填补的城市空白相应是很多的，可发展性和增值性显而易见。“今天的寸土，明天的寸金”是本项目的真实反映，有发展眼光的人在投资之后，可以轻易享受这种欢乐。 时尚性 本项目的时尚性表现在消费、生活、建筑三个方面。时尚的消费主要指消费观念不再单调化，呈现一种未来的消费模式，让项目中的每一个人摆脱单一的消费，拥有一个多元化、
26、一体化的消费空间；时尚的生活指摆脱原有的生活模式，体会都市生活，感受城市的脉动气息，在工作之余享受一种生活悠闲的感觉；时尚的建筑指的是我们项目的建造形式体现了一种新鲜、时尚的风格，并且通过建筑带给人心灵上的家的归属和唯美的体会。 舒适性 本项目是融合多功能配套于一体的现代社区，一方面各个功能配套的互动营造出一种360的新鲜生活，让社区中的人们体验全方位的周到服务，使生活更为轻松舒适；另一方面我们强调了一种纯自然生活的“新鲜城市”，没有嘈杂的喧嚣和污染的空气，只有清洁的环境与幽谧的气氛。此外，本项目独有的浓郁文化气息，与建筑、环境完美地融于一体，让人精神倍感舒适。 健康性 本项目规模化带来的成熟
27、配套和便捷的生活设施、丰富多元的文化形态和景观，以及可以持续发展的生态系统，可以让每一个业主都能享受到现代化健康、舒适的居住环境，并将自然的健康概念延伸到项目理念中，让健康永远伴随着每位“五星阳光”人，让每一个人在健康中体会生活的快乐。第四篇目标客户定位一、住宅目标客户群住宅目标客户群主要针对绵阳市区及周边市县的客户源目标客户群定位：机关企事业单位人员私营企业主及个体工商户外地回乡人士将要结婚的年轻夫妇事业成功人士城市高级公务员各个行业的经理级别人士二、特征描述1、拥有一定的教育背景，受过比较好的教育，勤奋认真努力2、有一定的经济实力，经济基础较为丰厚3、能够承担一定的社会责任，建立了自己的社
28、交圈，社会活动广泛4、适应现代快节奏、低成本的生活模式5、喜欢享受自然生活，又不乏追求新鲜时尚的情趣6、有一定的生活追求，强调轻松便利的居住环境7、注重健康，懂得享受生活 家在“五星阳光” 爱人是个摄影爱好者，儿子却立志将来要当画家，自从我们搬进了“五星阳光”，这父子俩就整天笑咪咪的，满心欢喜。我问他们到底乐什么啊？父子俩不约而同地说：“这里能让我们找到灵感。” 灵感？我倒不大懂这个，可是我能体会到他们喜欢“五星阳光”的心情，因为住在这里，我也同样有非常怡悦的感受。 这不，爱人上次在这里拍的一组反映退休老人业余生活的照片刚刚登在报上，儿子就嚷着说不能输他老爸，提着个画夹景物写生去了。我私下里倒
29、认为儿子将来比他老爸更有出息些，儿子画的社区里的建筑、树木，还有动态的人物写生，情态有异，灵气逼现，并且还获得过市里少年绘画艺术展的二等奖呢。 也许一个好的环境真能塑造一个人的内在气质涵养，我们家有这种感受，别的邻居家也有这种感受。领略“新鲜”的意味，不置身其中，万难以描述这种独特微妙的生活感受。 他眼中的“五星阳光” 他经过深思熟虑，最终还是选择了这里，这与他的性格相符，他是一个做事把稳的人，没有八、九成的把握，他都不会轻易下决心，所以在生意场上，他是一个相当成功的人，他对生活质量的要求也相当高，他追求完美。 他看中的是“五星阳光”的360生活，这令他从各方面考虑都觉得十分方便，而且这里的建
30、筑气息、人文气息，都有一种清新别致的风格，这符合他商人的挑战性与变动性。 他周围的邻居都是一些与他差不多的，有一定身份地位的社会人士，他善于观察学习，总能从其他人身上找到一些他所需要的东西。 他以他的方式选择生活，并且，成功了！三、商业目标客户群 商业目标客户群主要针对绵阳本地、周边市县客户源。销售目标客户群： 大部分是年龄在2550岁范围内，主要有三部分人组成：1、有着多年经商经验的私营企业者；2、刚开始创业的年轻人；3、经济较为宽裕的投资置业消费群。 商人眼里的“五星阳光” 我经营的是家居建材装饰方面生意，辛苦多年，积存了一笔积蓄，所以想买一处比较好的房子作为商业使用，因为和这行打过一些交
31、道，所以我对房子的要求是很高的。几经斟酌，终于在“五星阳光”一下购置了两处房产，一处作为商业用，一处作为家生活，随着时间的推移，我愈来愈认为自己的选择是高明的。 “五星阳光”提倡的是“一站式”消费，即使不依靠别处的商业经营，该处的商业运行也可以自主运作，这里潜藏的商机是巨大的。从装饰、休闲到餐饮、娱乐等综合商业，各行各业几乎都涉及到了，对于一个商业空白地带，这就给该地区注入了十分强大的经济生命力。 从居住角度来看，该处应有的配套设施、物业管理、人文环境都更为齐备，而且生活低成本，轻松便利的生活节奏，使我们很好地融入现代社会主流步伐中，还能够体现自己的崭新思想。在“五星阳光”，你能体验到一种张扬
32、的生命力，这就是主旨新鲜城市的理想居住地。 “五星阳光”给我的事业与生活都提供了一个展望的平台。第五篇对于项目的相关建议一、住宅设计建议： 1、建议在项目设计上突出新鲜城市主张的风格，自始自终贯穿这一特色，通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩等因素强烈的反复强调自我风格，强调时尚、健康，使整个项目形象得到突出的表达。 2、建议建筑立面以现代风格为主基调，色彩明快，给人清新柔和、爽快洁净、时尚之感。并且建筑形体应简洁硬朗，注重细节的推敲，建筑单体应丰富而不夸张，充满现代时尚健康气息。 3、户型以两房两厅和经济性三房两厅为主，在设计上追求一种健康的布局，使居者安逸和舒适，并和小区的大环境融为一体
33、，满足现代人崇尚清新、简洁、自然、和谐的观念。 4、项目的设计也应该体现对人的关爱，突出健康理念，老人、孩子、妇女作为住宅园内停留时间最久的人群，在大环境设计中要细心考虑。甚至每一个台阶的尺度要给予符合特定人群特点的周到设计。 5、在小区的景观设计上，建议创造一个舒适的场所，还可以铺设彩色地砖、草坪与草坪灯的组合、休闲椅和高大植物的配置等，意在创立一处增进邻里交流的场所，从而强化人际关系的亲和力。二、商铺设计建议 1、宽达*米的兴盛街紧临项目，它虽是城市路，但又不同于传统意义上的单纯交通功能的路，它更是一环路西段与长虹大道中北段之间的核心服务商业街和景观带，因此建议路上种植行道树，有单独的人行
34、道，便于居民步行进行日常生活消费。我们还可以用绿化带将路与商铺、住宅自然连接，街边放置一些座椅、高杆路灯、环保垃圾桶，用一个个时尚的城市符号构建项目的特色。 2、建议根据前期的商业定位，主要是综合商业区，满足居民日常生活正常需要，因此可以在建筑的外立面风格上采取一些人性化处理，使建筑更贴近生活。底层尽可能分割销售，上面层商业主要是以购物、休闲、娱乐、餐饮为主，可以建成具有现代风格和艺术性的建筑，利于营造百米浪漫风情和温馨感觉，增加整体项目的时尚感，这样整条商业街就构成“新鲜城市主张360生活”的完整的配套。 3、建议根据不同时期的市场变化情况、销售过程中消费者反馈情况并结合商业的初步定位和城市
35、容量，适当调整商铺档次、商铺面积大小和规模，满足全方位生活的齐全配套和服务，这样可以更利于“新鲜城市主张360生活”概念的建立，还利于开发商品牌的建造。 4、建议在建造商业街时，应注重人性化，充分考虑个人与社会、自然、城市之间的关系，营造城市中的温馨与繁华，配合整个项目居住生活环境，构筑一个完善、便利、现代、亲和的360的日常生活空间。三、商业营销建议商业部分经营销成败是项目利润最大化体现的关键，针对项目的本身特性，为了更加稳妥保证投资者的利益，并使项目利润最大化，如果可能，建议公司也可采用“商业前期顾问招商代理”的模式，或专业招商专员进行运作。第六篇项目营销推广一、媒体分析 本项目可以说是作
36、为城西高层商住项目的开拓者，其目标客户面较广。强大的广告、媒体宣传阵容，对他们有很大的影响。所以合理利用媒体组合方式，以本项目最独特的卖点进行宣传，这样可以更有利于促进项目的销售。 户外媒体（户外广告在绵阳这种规模不是特别大、人口流向相对集中的城市具有巨大的影响。可以在长虹大道、绵阳四大出口路段、成绵广高速路和大型生活区树立一些广告牌、条幅、灯箱等。同时在一环路、长虹大道路等主干道也可以适当投放广告，扩大宣传。） 优点：简洁明快，主题鲜明长期性媒介，广告信息的到达率和暴露频次比较高。 缺点：广告信息的容量有限，只适宜做形象广告。 印刷品(楼书、传单、海报、DM手册等，这些广告载体对细节要求很高
37、，内容要重点突出项目的各个准确定位，在人的视觉上能达到一定的冲击。) 优点：印刷精美，广告信息量大派发方式灵活多样 缺点：人员派发等主要派发方式易引起消费者反感，甚至与城市管理法规相抵触。 报纸（目前在绵阳市覆盖面较广的报纸媒体为绵阳日报，每天的总投放量为10万份。绵阳晚报、每天发行总量8万份。） 优点：覆盖面大，可读性强。权威性强，可信度高。传播详细数据，较适合房地产类广告。有固定读者群，目标对象明确。 缺点：生命周期短，只有一天左右。印刷质量欠佳。读者层面有一定的局限性。 电视(绵阳电视台为主,县市区台为辅。它们在当地影响大，收视率较高，能将信息更形象、生动地传达给目标消费者。) 优点：形
38、象生动、感染力强受众范围广市场反应快深入家庭 缺点：时间短，只适宜做形象广告。广告片制作成本高。 这里公司应依据自身的情况特点，选择合适的信息传递给目标受众，同时保证广告容易被目标受众接受。媒体联动既发挥了各自的特长，又交叉互补，弥补了各自的不足和局限性，从而扩大了传播的深度和广度，形成立体传播的推广合力。二、具体推广进程（一）各期推广时间划定第一阶段商铺销售期具体安排2009年6月7月（对“五星阳光”项目进行整体形象宣传）2009年8月9月（对城西片区商业宣传）2009年10月2010年1月（对项目综合商业区宣传）2010年2月2010年9月（针对购物、休闲娱乐商业区）第二阶段先期住宅销售期
39、具体安排准备阶段：（2009年5月）导入期（2009年6月7月）入市期（2009年8月）强销期（2009年10月2009年12月）持续期（2010年1月2010年4月）收尾期（2010年5月2010年7月）第三阶段后期住宅销售期具体安排准备阶段（2009年7月）导入期（2009年8月2009年10月）强销期（2009年11月2010年4月）持续期（2010年5月2010年10月）收尾期（2010年11月2011年2月）（二）创立“360新鲜售楼方式”新鲜感的售楼部：1、在色彩上使用鲜艳明快的特色，能体现“时尚、健康”，如：绿色、玫红色、亮紫色2、售楼部外观要透明通亮，显现明朗开阔，最好是大面积
40、玻璃幕墙，更有通透感，内有精美布艺窗帘显现本项目时尚气息。3、内部悬挂富有现代气息的装饰画，使人赏心悦目，凸现“新鲜”本色，包括接待台、桌椅要简洁清爽，选择高档沙发置于靠墙显眼处。4、售楼部内部玻璃墙可以装饰垂吊的绿色植物，各个角度点缀不同花草植物，体现时尚感，且与整个售楼部的氛围要搭调。5、制作具有现代特色的电子楼书，让客户能更系统地了解项目5、售楼部可以播放一些轻快流行的音乐来烘托气氛。6、可以在售楼部内放置一些特别的具有时代感的精美艺术品，突出时尚活泼气息。如：帆板模型、水晶苹果等。360服务的售楼人（阳光售楼人）：1、具备一定的高素质，态度亲切语言得体，让客户能够感受一种全方位的了解。
41、2、行为方式要真诚自然，要具有现代售楼人的时尚感。3、服装大方得体，体现一种时尚健康的气息4、以人性化方式进行销售。（三）运用的广告手法 广告的宣传手法，力求在翔实具体的基础上追求特色，计划将进行如下运作：1、以轻快跳跃的色彩凸显本项目的意旨，灵动活泼，富有情趣，迎合消费者的心理需求，引起视觉审美共鸣。2、着重带出本项目的“360生活”，从楼盘的外在表现形式，及至整个项目的推广形式，我们都要给消费者从心理上灌输这种全方位的理念。3、光有外在表现形式也是不够的，在开发项目的品质内涵上要更花费心思，在于该处人文化的建立，景观、项目配套的完善，让居住更有思想、更有灵魂。4、本案模型景观布置要合理清晰
42、，户型室内布局能感受到现代健康的气息，并可以从外观上给予人美好的感召力。5、定时开展楼盘咨询、回访活动，跟进管理，弥补不足。6、作任何活动，须紧扣本案的“360”与“新鲜城市主张”属性，配合宣传，一气贯穿。7、邀请报社资深记者跟踪本案，以软文形式作一系列的宣传报道，在宣传幅度上增强影响。（四）项目的具体推广A推广目的这次广告宣传要达到以下几个目的：1、树立起“五星阳光”的“新鲜城市主张360生活”的品牌形象；2、树立起“五星阳光”的“打造绵阳城西一流社区商圈”的品牌形象；3、通过平面的宣传和包装对住宅和商业形象起到了更高层次的提升。4、竭力传达项目各期住宅独特的优势与卖点；5、充分表达商业各区
43、的前景和整体的融合6、直接促进“五星阳光”的住宅和商铺的销售。7、树立开发商的品牌形象为以后再开发楼盘打好基础。B具体的推广步骤 基于以上几个目的和绵阳房地产市场一直以来的广告情况、以及客户资料的调查和市场的具体状况，再结合项目的工程进度。建议把“五星阳光”项目的商铺和住宅分开进行广告宣传，因此在我们这个推广方案中，我们具体推广分为三个阶段，即商铺销售期、先期住宅销售期、后期住宅销售期。第一阶段：商铺销售期广告宣传策略在整个商铺销售期主要通过报纸软文、促销活动的形式为主，并配合报纸硬广告、海报和条幅等形式为辅，制造热销气氛，尽竭力传达“五星阳光”商业的整体优势与卖点，并针对各个商业区分别进行信
44、息传达，最终的目的是突出打造绵阳城西一流社区商圈。广告宣传的目的（把前景搬到眼前）1、让消费者（客户）知道“五星阳光”商业的定位打造绵阳城西一流社区商圈2、让消费者（客户）了解“五星阳光”的商业划分，首创绵阳城西第一个“一站式消费中心”3、让潜在客户知道“五星阳光”商业在未来几十年里都是绵阳城西的商业奇葩，升值潜力巨大4、让潜在客户了解“五星阳光”商业将和“五星阳光”住宅小区共同形成现代新鲜的城市360生活5、通过新闻的炒作，制造热销的气氛广告宣传的执行方案1、广告宣传主题主题一：打造绵阳城西一流社区商圈主题二：一站式消费中心主题三：是“新鲜城市主张360生活”的完善配套主题四：商业的前景2、
45、具体安排2009年8月9月（对商业街整体宣传）广告费用： 元报纸软文四篇主题：“五星阳光”商业街打造绵阳城西第一商圈”“五星阳光”商业街一站式消费中心，登陆绵阳城西”“五星阳光”商业街“新鲜城市主张360生活”的必需“五星阳光”商业街50年的魅力”报纸平面二期（12版）主题：“五星阳光”商业街“新地”之爱（主要是突出这里是新的商业领地）“五星阳光”商业街深藏“机”心（主要是表现这里商机无限）条幅：建议条幅广告用在此项目标志性楼体和一环路、长虹大道两旁显著的楼群上，突出内容为一些醒目的广告语。主题：“一条路通向成功、财富”（这条路象征着一环路与长虹大道连接路）“高潜力股全新的时尚“五星阳光”商业街”现场包装：为了营造整条商业街的商业氛围，制造声势，我们可以对项目现场进行包装，产生一种热销的感觉。通过一些道旗和条幅在兴盛路、长虹大道上进行宣传。2009年10月2009年11月（对兴盛路商业区宣传）广告费用： 元报纸软文三篇主题：“发现一块新大陆“五星阳光” 兴盛路商业区”“五星阳光” 综合商业区热销的三大理由”“五星阳光” 综合商业区，推动时尚社区商业新台阶”报纸平面二期（12版）主题：“营造漂亮的家“五星阳光” 综合商业区”“财富的零距离”海报（共1000