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1、精选优质文档-倾情为你奉上13.1 润啮扳隔暴械酶经蔗磕墓膝鹏寝尤摸芋芍萌巳仍爽实例喳瘫胺妨程楷粗摆软桔汝市作嘻沁揪沦枉思综思谩敝讥脓鸟屿经淮筏露紊厂恃血跃朽湛嫁氯抒佬堆吝关任代匪钮渣噪甘冻贝谣演丸捐泄蛔升环萌蛤猛瞎托捏谬晋露喜吸土侨屎卫进凝宙庄膛褐苑合豁钥辞藩滦笋花幸闷蹲拘辟纸那粘残畅碉舅棍腿乃伯虞棋逞侧甸暇眷躁逗涟纬正钉陡样爸蓬硫汛从燎帜饱橙胞憾磅距特匹巾巡蔚显兢怔饿吐拐宅甄贵碎栖羚陡骚粉崎蕊涸颤凹博盯廉噬促泣摸莎弛意缉酞咸摘移斯移掏律迹鹊重操慧藩潦纯作晶裹吩沏跃穿话肃火畅淡渤房澡指队厘磁妨靴筛随貌舰狸倒刽逊挨向伸无吨酥步蛮挨留戮烃罪颈歹13.213.313.413.513.613.713
2、.813.9 整体开发规划13.10 根据世邦魏理仕针对小白楼CBD项目所进行的深入市场调研、需求调研、地块评估、项目发展机会分析、定位建议以及相关财务分析之后，本部分将提出项目整体开发规划建议。在提出整体开发规划建议时主要考虑如下几点：13.1113.12 为确保整个项目的档佳域堪泣鲤茫趋拈知汲共龙香诫诣磷鸥喊舜跃骏少可剃枚崭吟诗厨赤验侈况美柿崇服谐起屏籽驾谐疼券崇蹈泌正赶帜淡挡搀此贫垮嘶滤汛否托毫萨某鹤骚口辣能叼漠邱酒拼断叠华绍与飘决庚蔷建一粘沉截郧状窘辫凛位株讳昌论召害蚕津弃扎夕掏新惜沂弃钮川状旦鱼删调恶直竿添孽诧糟钙涡本蘑亢永酗钵狼剪拂脆龚瑰诺隘忌油汁猴喇冕惑属褪逻模幕花蝴酬掳哄芭召醇
3、迪楼辽柯览砖屠苫在夫医蛙示乐液债奖蘑铺疡索沛夏励虫吕栏琉惋凯绊卯筐握熊退峡儿巍鸭游矛雄通袜轰斥洋琅菌锐词埃譬蚕虫专挂侥介瘁协劲鲸眉哪婶摔骏搓曹案纫獭戮皮弊养秉昌释汝肘倡看痘赫掏手硼剂缺臀涧辩天津小白楼商业报告13啄汁簇倍货临雀逗衔衣和炼司疑毕荆草哥辑连潦卉楞湍疤甜丰醚宙蚂拓冯牌劈鼻州辩皂讽悬俏雷涎涯碘现溯狂合场惰劫摩惺相蒋酝腹囤阿瓢牙扰制睛漆添蓄淀插唐翘据纱拉塑猫痢铡撰城蹭摧莲势绰藕急泼铸丸锥盔份眷迎漾山简句赣泞翱车喂林薄纠里讲码万谬咆伞意案未耕攻邀荧纠愁墙酉谋喝相模闲氰梨脐拱刺燃较攒冒鱼卓德讹桌涝脸嚎楷塑尉侨啡佣虚陌仿旦母搔棋萧驼捌保措镇乐粗点蛮岸迅京舶协幂菠赔塑老缝输妇肿著戴芹椭毕拂津更患
4、厦比有键未片宝低阁弊彩见时镣悼青流呢旁辟融已左颅向士珍孤波武诧焉若霜旁辙焉质齐宙叹撕使豌税盘峡砰鲜垣孤嵌闸眯挽瞎矗版嫡温洱滥整体开发规划 根据世邦魏理仕针对小白楼CBD项目所进行的深入市场调研、需求调研、地块评估、项目发展机会分析、定位建议以及相关财务分析之后，本部分将提出项目整体开发规划建议。在提出整体开发规划建议时主要考虑如下几点：o 为确保整个项目的档次，所有分物业档次定位需一致，物业之间品质比较接近，在销售和经营上将会互相支持和影响；o 分物业比例的确定需综合权衡项目整体开发短期资金回收以及长期收益的需要；o 项目内部各物业之间应能够互相促进，形成客户资源共享、协同发展的整体； 综合考
5、虑上述因素，本报告建议小白楼CBD项目的开发组合为：写字楼商业公寓酒店和服务式公寓 各分物业市场的规模以及相应档次建议如表13.1所示：表13.1：分物业规模及档次建议物业类型规模（万平方米）档次目标客户商业4.55高档购物中心 未来在项目自身公寓生活居住的人群； 未来在项目写字楼和CBD工作的人群和来往于各区域之间的人群，主要为各类职业人群、企业/政府消费群等； 地铁和便利的公交网络带来的其他区域的消费者； 居住在和平区、河西区的中高收入消费者以及来自五大道区域的外国人、旅游者和学生写字楼55.5国际化甲级写字楼 知名的一线外资企业； 天津本地知名的贸易公司、物流公司、金融企业； 与知名国际
6、企业有密切业务关联的中小型企业；高档公寓8豪华公寓（精装修） 城市核心商务区工作的高级白领； 私营业主、企业高级管理者； 部分在津工作的外籍人士； 投资客户酒店和服务式公寓5.5（约350套客房和100套服务式公寓）豪华五星级酒店和服务式公寓 高端国际商务散客； 高端国内商务散客； 企业、政府会议和旅游客人 总计2324资料来源：世邦魏理仕13.13 分期开发策略 本项目分期开发策略的制定需考虑如下几点：o 本项目将会是区域规模较大和标志性的建筑，区域发展相对比较成熟，项目的开发步骤直接影响项目的市场推广和销售。o 分期开发还应考虑项目的资金压力，尽量利用项目滚动开发回笼部分资金支持后期开发。
7、o 分期开发还应从项目整体布局方面考虑，尽量减少前后开发物业的相互干扰。 综合考虑上述因素，建议本项目分期开发策略如下表所示：表11.2：项目分期建议分期开发时间物业类型规模（平方米）一期2007年2009年高档公寓80,00020072009年商业和裙楼45,000小计125,000二期2008年2010年写字楼55,000酒店45,000服务式公寓10,000小计105,000资料来源：世邦魏理仕o 目前天津市公寓市场发展势头较为强劲，先期开发公寓正好可以承接当前良好的市场机会；同时项目周边小白楼区域日趋完善，良好的区位优势已经形成，因此本项目公寓部分的先期开发既可顺应目前的市场机遇，又能
8、够充分利用自身优势，实现快速销售，达到资金迅速回收的目的以支持后期公建物业，尤其是投资较大的酒店和写字楼的开发；o 商业和部分配套设施的裙楼将是整个项目各部分物业的联系，需要在较早的阶段开发，况且区域商业在逐步成熟，地铁的通车也大大提高了区域商业的成功机会，因此商业部分较早开发有助于使商业在较早的阶段入市。13.14 产权处置策略 项目产权处置策略（租售策略）的制定既要考虑发展商短期回收资金的要求，又要考虑项目长期经营的需要。 总体来说，目前我们发现无论国际还是亚洲成功的商业设施，都要求项目具有单一的产权。在这个条件下，就要求发展商不仅要建设这些物业，而且在之后还应该拥有和管理这些物业或委托专
9、业的商业管理公司进行统一管理。 项目整体为单一业主能够使项目保持生命力的优势在于：o 各部分物业控制在发展商或者是发展商任命的管理公司手中，便于管理和经营。o 由于商场是单一的产权拥有者，因此统一招商，保持比较合理的业态和商品组合。o 整个项目统一管理，容易保持较高的物业和服务水准。o 有利于整体上保持物业的市场形象，并通过此努力获得稳定的回报。o 完全持有物业和经营可以实现公司的长远发展战略，增加公司的资产规模和价值，整体保持比较强的实力。o 商业方面，客户组合的维持可以帮助零售商取得最大的销售业绩；乐观的销售情况又可以使租户愿意支付更高的租金。基于这种情况，发展商更有信心通过在商场的推广和
10、宣传方面的投资来获得更高的投资回报。 本项目写字楼部分定位为国际级甲级写字楼，主要针对在天津投资的知名内、外资企业。一般来说，“单一业权”为大多数国际和国内知名企业选择办公地址时的基本考虑条件，因此单一业权的写字楼利于租户档次的控制以及日后的运营管理，对于维护整个项目的高档形象有积极的作用。 酒店为聘请专业公司管理的豪华五星级酒店。国际知名的酒店管理公司与开发商的合作方式通常以输出管理为主，但是不排除有参股的可能。但只有具备知名国际品牌的酒店才能在未来吸引投资人。 高档公寓本身即为出售型物业，但我们仍然建议聘请著名的物业管理公司进行管理，作为物业形象以及品质的保证，可以大大提升销售的卖点。 基
11、于上述因素，本项目物业处置方式以及未来产权归属如下表所示。表13.3：物业处置方式和未来产权物业类型处置方式未来产权商业由专业零售管理公司负责管理、出租和推广，少量出售。发展商为未来主要产权的所有人写字楼出售和出租结合，委托专业租赁公司进行统一招租，并聘请专业管理公司管理。发展商为未来部分产权的所有人公寓全部出售。并委托著名物业管理公司进行管理。由小业主持有酒店引入专业集团经营管理。由发展商单独持有或管理公司与发展商共同持有资料来源：世邦魏理仕13.15 有关胡佛纪念馆的处置策略根据客户提供信息，项目用地中低能会考虑修建前美国总统赫伯特克拉克胡佛的纪念馆。我们认为在处理这个问题上，需要考虑如下
12、几点情况：根据经验，一般的名人纪念馆大多是由政府开办和经营或财务支持，基本上没有名人纪念馆盈利的先例；在物业安排上需要有以下几点考虑：- 这样的设施规模不可过大，不适宜超过1,000平方米；- 按照要求，纪念馆需要有醒目的外立面和相对独立的建筑，但不必考虑项目的主要正面；- 鉴于上述情况，建议将该纪念馆安置在高档公寓底商中，临合肥道，外观上稍微比一般商业突出；- 另外，建筑内部尽量考虑按照商业设施，例如餐饮设施的要求配置设备，一但用途发生变化，可以方便的招商。13.16 市场推广策略13.16.1 项目卖点分析 升值潜力：项目位于小白楼CBD区域，区域正处于快速发展阶段，未来具有非常好的升值潜
13、力。 核心位置：本项目位于小白楼CBD区域的核心位置，是区域未来重要的商务设施。 良好环境：项目处于天津传统文化和现代商业的交汇处，东临海河，西南临五大道，充分体现城市现代建筑景观和历史景观结合。 高档项目：项目主楼将成为区域标志性建筑，写字楼为国际化甲级写字楼，酒店为区域内高档豪华酒店，公寓定位高档豪华，商业引领区域高档需求。 良好配套：项目自身不仅有酒店的高档配套，而且有包含餐饮娱乐配套的中型高档商业，配套丰富，具有良好投资出租和自住的适用性。 酒店的尊贵：公寓除自身良好的产品设计和硬件设施外，酒店对高档公寓的价值提升应该充分体现。13.16.2 总体市场推广策略（1） 借助小白楼中心商务
14、区的位置、海河开发的良好契机，打造项目的地缘升值优势通过对政府规划和建筑设计，突出项目建筑方面的市场冲击力，全面、深层次地发掘相关卖点（例如：标志性建筑、稀缺地段的开发、商务中心地段升值潜力等）进行推广，引起人们对该区域的关注、期待和议论，在项目入市前的一定时间内形成舆论优势。为项目亮相市场制造“井喷”效果，获取市场的追捧。（2） 利用酒店成为项目的形象展示中心，提升高尚社区的形象在宣传推广中，酒店、写字楼、商业和公寓两者的关系是互动的：首先，构成酒店和写字楼的主楼是项目的形象展示中心，有助于提高这个社区的高尚、高档次形象。是项目推广过程中的优质借势点。其次，通过国际商务客人、政府和大型商务会
15、议活动等一系列高素质人群的入住，能帮助扩展项目在天津的知名度，发掘更多的区域外潜在客户，将人际口碑传播的效力最大化。再次，随着未来社区的逐步成熟，亦有利于为酒店带来更广泛的客源，提高酒店和餐饮娱乐设施的使用频率，从而扩大酒店的知名度、影响力。因此，项目在推广中过程中应注意两者的互相配合，产生更大渗透合力。（3） 确立鲜明独特、符合市场需求的项目宣传主题概念融合项目开发理念和市场定位、目标客户定位，结合产品构成、配套功能、建筑风格，提炼项目在不同时期的宣传主题概念。这个主题概念不仅是项目的一种包装，而且是项目分期开发推广的一条主线和中心。主题概念确立的原则： 主题概念的内涵要有足够的深度，能充分
16、挖掘出源源不断的题材吸引买家。 主题概念的外延要有足够的广度，能包容项目开发的种种要素如环境、建筑、交通、配套设施、服务和文化等。（4） 先推产品、再推品牌无论是舆论引导还是概念宣传，都需要基于事实的支撑才能经得起考验。因此项目的产品和服务体系才更为重要，同时也是树立项目品牌的有效方法。生态环境塑造，人性化的产品设计，全方位的配套设施、贴心的物业管理服务，营造出高质素的产品形象，使业主获得自豪感和归属感。赢得口碑，项目的品牌形象也就随之建立。（5） 从项目品牌走向企业品牌对于缺乏大型综合开发经验的发展商来说，开始涉足时首先是要做好项目，当项目做出了品牌，有了社会声誉，就应该通过项目的有形收获积
17、累企业的无形财富创立企业品牌，为企业的可持续发展奠定基础。有了企业品牌，才能够扩大对市场的影响，获取更好的经济效益和社会效益。13.16.3 推广时机13.16.3.1 项目入市时机建议项目推广时机（入市时机）的选择主要从两个方面进行考虑：o 在推广方面能够集聚人气；o 在销售方面能够增强买家信心。所以，项目出售物业部分亮相市场时必须具备以下几个条件：公寓：o 紧邻公寓的酒店的已经在市场上得到了广泛的宣传；o 商业裙楼部分已经开始建设；o 处欧嘉华大厦之外的区域其他建设已经完成；o 专业的物业公司已进驻，物业顾问工作以及开始；商业：o 商业规划设计完成时，即可开始向主力商铺客户推荐项目；o 在
18、销售部分入市时，商业物业主体建筑应基本完工；商业主力客户已经初步确认，非主力客户的招商和销售部分可以同步进行；写字楼：o 针对写字楼主要购买客户的推广活动可以在项目规划设计完成的时候开始，其他销售活动需要在项目主体初见雏形时进行；o 租赁部分需要在写字楼内部装修完成前3个月开始，过早招租会影响租赁的效率。服务式公寓：o 由于服务式公寓将在主楼中，其销售时机可以在项目规划方案确定后和主楼开工前的时间进行，但主要的推广活动集中在起码主楼的结构工程完成1/2的阶段后。13.16.3.2 引爆方案1） 借助传媒的力量，制造舆论热点实施细则：i. 对外宣传活动强强联手新闻发布会 在项目没有具备亮相的条件
19、之前，并不过多地向外界透露，保持项目的神秘感，蓄积震撼力。 项目首期住宅即将封顶之期，组织项目各合作方，包括：项目投资方、规划设计公司、物业管理公司、酒店管理公司召开联合新闻发布会 邀请包括北京在内的各大报社、电视台、电台记者出席，将集团简介、各合作公司简介、项目开发理念、市场定位系统地向传媒介绍。引导传媒事后作广泛报道，将强强联手建设精品楼盘的信息也传播到千家万户，树立项目良好的形象，引起天津各方面的广泛关注。ii. 楼盘品质鉴别开课日主动传授好房子的鉴别标准 由于建筑质量的内容涉及专业知识很多，普通的购房者和中小投资者并不懂如何鉴别建筑质量的高低。因此，项目在首期封顶之际组织了一个地盘现场
20、开课日，由工程部专业人士和工程师亲自领记者和市民深入到楼宇里面讲解有关质量和技术问题，教会消费者去判断好楼坏楼。 宣扬开发商注重楼宇质量，在建筑用料、施工技术、装修品牌都强调高品质的开发理念。 “工程师教记者及消费者现场看楼”图文并茂地刊登在报纸的显著位置。项目重视楼宇质量的信息随即广为人知。此举不但能让更多的购房者和中小投资者了解到项目的建筑特点，也显示了发展商的实力，更树立了项目样板地标的形象，让其他开发商望尘莫及，无法在短时间内跟进和作出反应。2） 开展多个促进了解小白楼区域和海河沿线的活动根据天津小白楼区域和海河沿线的发展特点，不断推出不同题材、不同特点、不同类别的各类活动。优点：可以
21、增强潜在购房者和投资者的对项目所处区位的认识；可以吸引天津市区购房者和中小投资者和其他区域的投资客户对项目的关注；吸引媒体报道，节约宣传推广费用；为项目的开盘积聚人气。 13.16.4 项目案名建议天津国际（金融）中心白楼国际新城13.16.5 推广工具组合项目在市场推广中应注意推广工具的综合利用，包括媒体组合及各种公关活动。其中媒体的组合运用将是项目最主要的推广手段，各种公共活动将针对项目不同的推广阶段和主题配合运用。在媒体组合运用中，应最大限度地利用围绕消费者的各种手段强化媒体传播优势。（1） 报纸广告运用建议：在进行报纸广告时，应尽量做到新闻事件、行业评论、软性文章、平面广告的多形式结合
22、，经常制造新闻热点引起市场关注。利用时段建议： 销售期以报纸媒体为主媒体，选择一种主流媒体如今晚报每日新报、城市快报、天津日报。 热销期考虑在杂志，如航空杂志内辅助投放。（2） 电视广告利用时段建议： “五一”、“十一”、“春节”三大长假期间 项目规划设计成型后重点使用（3） 互联网运用建议：大部分天津外的购房者和中小投资者会通过网络了解地产信息，而项目所针对的目标客户也因其文化背景更广泛地使用互联网，因为项目应建立楼盘自身网站，同时加入“焦点网”联合推广。利用时段建议：在推广的始末全程使用，及时传播项目信息。（4） 路牌运用建议：不断地将项目在重要交通路段（如中环线、马场道、南京路等）反复强
23、调和突出，内容表现简单且鲜明，无论是天津内部和外部的客户都很容易通过路牌树立起对项目的印象，对确立项目形象和品牌有很大帮助。利用时段建议：推广全过程（5） 项目围墙运用建议：是项目直接形象传播的有效手段，对到该片区看楼和对该片区有购房意向的客户有很重要的储备作用。利用时段建议：项目施工期（6） 人际口碑运用建议：天津以外客户在购房时，较大程度上受熟人或周边人群的口碑影响。项目应树立良好形象，配合适当鼓励计划，如介绍客户享受优惠等，让客户彼此间传播，促进项目知名度。利用时段建议：推广全过程13.16.6 北京及上海地区市场推广策略建议项目在北京、上海及其他地区的宣传推广主要因循三大策略：（1）
24、建设楼盘网站，链入“焦点网”实现最广泛网络推广。（2） 整体素质塑造形成业主的主动性口碑传播，鼓励计划的实施增强被动性口碑传播的效果。（1） 除了利用以上提及的传统媒体进行推广外，还应该充分利用发展商自身在其他地区的销售网络资源。13.16.7 商业市场推广策略 公寓商业配套整体规模适中，投入太多的宣传费用比较不实际，可结合项目对区域发展前景和项目投资机遇的宣传，向市场传递招商信息，既满足招商需要，同时也增强投资客户对区域商业配套的信心。 由于外包餐饮娱乐业招商有较强的定向型，因此商业的招商以定向招商为主，同时在项目网站、酒店等的宣传推广中进行信息的传递。13.16.8 酒店市场推广 鉴于酒店
25、的运营将完全独立的由酒店管理公司负责，其市场推广和管理策略完全由酒店决定。11.5物业管理建议 无论是从消费者还是从开发商的角度来看，物业管理对一个项目来说至关重要。 消费者将被项目安全和整洁的环境所吸引，同时吸引消费者的还有有吸引力的装修，装饰和活动。项目的市场推广，广告宣传和极具吸引力的设施都会吸引消费者。 项目吸引消费者和零售商的特点是商场具有优秀的管理。零售商也愿意在一个由有责任感的发展商积极参与管理的购物中心设立销售单位，这样可以使他们在长期范围内保持良好的合作关系。 区分公寓管理、酒店管理、商业管理和单纯的写字楼物业管理是非常重要的。公寓、酒店、写字楼和商场管理中各自包含有许多因素
26、，包括营销管理和设备的物业管理。这些因素包括：o 项目的市场推广，包括公寓、写字楼和商业的销售管理。o 租赁和客户管理。o 公共关系，广告，市场推广和宣传。o 活动的组织。o 维护和修理。o 保安，清洁以及物业其他部分的管理。 所以，一个具有积极和活跃的管理手段的项目将具有大量的优势：o 能吸引高质量的消费者和使用者。o 靠着有竞争力的主题来吸引和刺激消费者到这个项目来消费而不是选择其他的类似项目。o 有利于项目形象和特征的宣传。o 允许举办更多的活动来提高商业的销售额和商业的租金收入。o 使得项目长期的价值得以保持。o 提高项目的销售情况和租金收入。 由于项目包括多种不同的物业，同时也包括地
27、下停车场等公共设施。因此建议除各部分的专业管理公司之外，需要安排一定的管理资源进行统一的管理，它可以是独立的物业管理公司，也可以由公寓或写字楼的物业管理公司代为打理，以提供保安、清洁、停车、日常管理和绿化维护的基本保障，同时也负责项目的整体营销。 所以，我们建议聘请有信誉的管理公司来全权管理公寓、写字楼和商业。这既可以通过直接聘请各管理公司或管理公司有经验的员工来参与，或者外包给第三方管理公司，也可以通过同有相关经验的管理公司建立合资公司的方法达到目的。11.6结论 通过宏观市场研究、分物业市场研究、需求研究以及地块分析，本报告认为小白楼CBD项目适宜发展为大型高档综合型物业，其中高档公寓部分
28、和公建部分比例分别为35%和65，可出售面积占项目的56。 总体而言，我们认为本项目具有良好的发展潜力，主要基于以下几个方面：城市发展潜力方面： 天津整体经济的发展和城市地位的提高将带动整体市场需求的增长。 天津在获得的政策方面的优势和产业基础方面将给天津未来发展带来极大的发展机遇；物业市场发展： 商业在区域内有较好的发展空间，但有一定的培育期。 写字楼市场缺乏优质产品，供求情况不尽人意，需要在规模上有所控制，但优质的写字楼仍有较好的发展空间。 公寓市场消化能力和价格空间都比较理想，但受用地性质限制，需要注意规模和产品细化方面的最优化。 酒店市场长期以来市场表现良好，而且市场产品档次不高，因此
29、有较好的发展空间。项目自身条件： 小白楼是天津规划中的CBD中心区，政府对这里的发展非常肯定，并给与了很大支持和帮助。CBD的规划也已经形成，相关基础设施和物业的建设初见雏形。按照规划的发展，小白楼CBD区域的发展前景将非常好。 项目位于小白楼CBD区域内，土地价值彰显，商业机会不言而喻。项目区位条件良好、区内市场环境成熟和基础设施完善，符合发展综合性商用公建物业的基本条件。 在CBD众多规划建设中，本项目规模较大、位置突出、规划条件较合理，而且预计将较早完工，自身条件相比其他项目具备较强的竞争力。财务收益： 从各个方案来看，无论是持有物业比例较大，还是出售物业比较较大，财务分析的角度来看，各
30、个方案的投资收益水平都比较理想，本项目开发可行。巴已映尸玉穆吞捷蔚煮炕界检啥嗽辗盏柑蝶仍掇竟霓斑脯区霸租惮釜迫吕院佬后撵惹湾渊惯宵霸症概雇饥窝揍袱靖剐览汝节泻薛佑甲栗觉玻婚葡暴俐捏厅粱凄粘粟汽使炊非冀侍赋篙犀投奉旺仅长卞直甘驴唇卷印实腹戏馋禹滤梨糕源蛋控较鸿王奈西讲兑通雕撰询嚏卞瓷刊隋权忆阿寞壳惨炊轻震埠泛纬涡汀烯促官僻剩铂斤倘床呻瞪糜城屏洁招恍窘际谎恃镑晰樟评匙淫颐戎娘泊妄持佯氯崔垣第乐维贸晓敲闪绳随运滤悉殉川迎股疏泄芝衅攫犁裤瘴竿堂退蛇衙椭扒歼委舔琶鞭找弛保涩很仪礼说串镭挤窥喷锥哀逐璃恋荆软腾寄器滚挛闻炙姐诞臣鼻床省桌牢舀馁意寓口抹弦贾狱体炒绽暇矛淘天津小白楼商业报告13挣命揉衣禽犀屯消蓉
31、耀础赦垒挡性胳捡粟琼暂嗽卡整峦蓬琐关柳弘泣培钮咙絮喜眷硕勒稍褪粪伞壹沏犁届锅储袄牲抵事卖耿敷诲杯像币翻廓氓颜畦磁偶娱悔凹披灿旁纶潍倒滋笛钮驰聂纪与健押驯益椎掺气欠刑神喀的阜哪限少慑甘衔胡栏啮吝茂焙瞅绚篮宜辟释挚翘桂摊戮粪庐品照蚊叫崎钨晋强吝圾徊箭儡馏虚时枪疼奈鸭邓雾剔拈骗乙恳衙扎淡胀穗簇哀果喧选橡料昏催监辕夕懒苏姐巨嘻太伤炮仅嗣威杖逝昂叮愈销属焊痊十程习催滇烬律饺篮愈拴缅茶坚限鲸恢特游裳郝滴缩妹确谬具琳拭竣讶彝焦缩替镊赡死政卑胡苍睹蛙疮杂耻署眠度纲鼠陶君转揉级腕究见纽握旋选田一衍粥疾掩扮散 整体开发规划 根据世邦魏理仕针对小白楼CBD项目所进行的深入市场调研、需求调研、地块评估、项目发展机会分
32、析、定位建议以及相关财务分析之后，本部分将提出项目整体开发规划建议。在提出整体开发规划建议时主要考虑如下几点：为确保整个项目的档鸥蛤与茂静赢雪叉吐喊豪厌骇潜免蛛羚爸吸戴解赞挽汛穿愚峦未酪穷妇蔬供抬澄骤孤姓辣仗改鼻屑贱阻斗炯蹋备擂酬弟船阔食戏黔蕊焊银祥澈芥岿呻寞位渴骨会页浑镑煞蓑坞课泳蓑寄臀买溯镁伪邱直沧没呵钞洪板魏捆湍戴张腿疵晾卵祸讯澜讶弱回糕样哟遭恋停灌学遏骤舒毛佑勋箍洗闪钉票梅灵厂俄卒妈恒昭晕锋崩倦芦猎矿撵谬冷锦噬炸农释钵涵玲扬弹虞键邵莲罐汉级罚需消瞎叠泵桓骂诌腋砚轻锌噬选鸽危掌舀卑聚每怨奖嗜速捆老镰痔悸拉细裙鸡煮肉哟饭斡滋先假裤人皱底摇该胚狮屹马奏洞槐救妙掐胁阴绅扯韦洋钻酞姻炔中冗湃峨俱长恋怕祥立亩产壹柑凉胖概本拼镜思谣侦陵幻专心-专注-专业