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1、精选优质文档-倾情为你奉上目 录第一篇 项目概况.2一、项目名称.2二、项目位置.2三、项目周边环境2四、项目地块特点3五、项目主要技术经济指标.3第二篇 项目开发经营背景与开发方案3一、项目地块产权状态.3二、项目地块土地等级.3三、项目开发经营运作方案.4四、项目地块开发经营决策的价值准则.4五、项目开发方案.4第三篇 项目市场环境分析.5一、宏观环境分析.5二、武汉房地产市场分析.6三、项目供需圈市场分析与预测.8第四篇 项目供需圈市场分析9一、项目供需圈供给分析.9二、项目供需圈市场需求分析.14第五篇 项目机会选择决策和产品决策分析.19一、机会分析(SWOT).20二、目标市场选择
2、21三、产品决策分析22四、价格定位决策22第六篇 项目财务分析.22一、方案一财务分析23二、方案二财务分析25三、各方案经济评价指标计算比较分析.27四、敏感性分析28第七篇 项目风险分析与规避对策.29一、项目开发经营中的市场风险.29二、项目运作中的管理风险.30三、项目开发经营中资本运作风险.31结论32第一篇 项目概况一、项目名称项目暂定名称：武汉大学国际交流中心。二、项目位置本项目位于武汉市武昌区八一路与生态游园路(建设中)交汇处。北靠武汉大学校外学生公寓,南邻八一路,西毗中国科学院武汉分院，东倚武汉大学。三、项目周边环境本项目地块处于全国著名的东湖风景区，北距浩瀚广阔的东湖有1
3、500米，沿新开通的生态游园观光路，步行十几分钟可到东湖岸边，南倚大小洪山丛林山麓，东临武汉大学珞珈山校园风情，周边自然环境湖光山色，花草树木，风景优美宜人。本项目地块周边邻接省直机关水果湖地段和中南商场为中心的中南商务区，为省政府行政圈、中南商务圈、武汉大学文化圈共同辐射作用的城市成熟地段，是武汉市自然风景最好、知识层次最高、文化氛围最浓、商业繁华程度高的区片之一。 本项目周边基础设施配套完善，八一路和珞狮北路的拓宽改造工程已全面完成，生态游园路还在建设之中。交通便利，519、557、12、515、55、572、49等十余条公交线从门前经过，通达武汉三镇。商业服务和娱乐休闲设施配套齐全，距离
4、中南商业区、洪山广场和水果湖只需10分钟车程，距离亚贸商业区只需20分钟车程。教育设施配套完善，知名度高。 本项目周边商业及公用设施配套状况十分理想，见下表。区域市政配套设施一览表购物场所中南商业大楼、亚贸广场、中百仓储、中北路家乐福购物中心文化教育武汉大学、中国科学院武汉分院、湖北商业高等专科学校、市洪山中学、街道口小学、洪山新华书店、水果湖二小、水果湖中学医疗卫生省妇幼保健院、广州军区武汉总医院、武汉大学口腔医院金融服务中国银行、农业银行、商业银行、交通银行娱乐、休闲、餐饮洪山广场、武大运动中心（待建）、湖锦酒楼、三五酒店、帅府饭店、丰颐大酒店、大荆江酒店 就地产市场价值而言，房地产界有一
5、句行话：“金角银边”。即指城市成熟社区处于主干道交叉拐角处的地块市场价值很高，“寸土寸金”。本项目地块处于八一路与生态游园路交汇之角，即谓“金角”。四、项目地块特点本项目地块面积小，形状狭长，沿主干道面宽较大，利于开发建造高层商业物业。东西边长约为55米，南北边长约为190米，规划设计会受到一定局限。地块上没有建筑物和构筑物，拆迁量为零。本项目地块原规划用途为公共停车场。由于地块位于两条主干道的交汇处，按照规划要求需要考虑交通视角盲区的问题，所以规划指标上会有比较严格的限制。五、项目主要技术经济指标项目规划用地面积为5336M2，约8亩。根据武汉市城市规划意见，对于本项目地块，政府最可能批准的
6、技术经济指标上限如下表：总建筑面积37352M2建筑密度 50%容积率 7绿化率 30%限高90M第二篇 项目开发经营背景与开发方案一、项目地块产权状态本项目地块产权，即国有土地使用权归武汉大学持有。本项目地块土地使用权性质为划拨。本项目地块土地没有用于抵押融资的债务。二、项目地块土地等级据武汉市市区土地定级与基准地价评估报告(武汉市规划土地局，2002年6月)，该项目地块属于综合用地级，住宅用地级。三、项目开发、经营、运作方式武汉大学拟采用市场运作方式，将该地块交由本校控股的武汉大学科技园有限公司进行开发经营，充分发挥该地块的相应效益。四、项目地块开发经营决策的价值准则1、从适应武汉大学教育
7、、科技日益现代化、国际化的角度，该地块宜建造一栋高起点、高质量、高水平的高层高档写字楼。其主要功能定位为：产业基地与国际交流。将校内部分产业机构和涉外培训、涉外学术交流集约于一幢楼。该高层写字楼底部作为商用，为与科技产业和国际交流功能相协调、配套的商业设施。2、 从发挥该地块最大的市场价值和改善武汉大学教职工居住环境的角度，该地块宜建成高层底商住宅两用楼，并且，尽可能增大商用房面积。3、从长期持有建成物业产权的需要的角度，该地块未来建成物业不管其功能如何，宜采用“只租不售”的经营方式。 武汉大学长期持有建成物业的产权，对武汉大学教学与科研功能的综合增强、资产规模的扩大以及发展都有显著的长远效益
8、。 4、 从解决武汉大学与武昌区珞珈山办事处、珞珈山派出所等街道下属机构历史遗留问题的角度，考虑以此地块建成物业还建6000M2办公用房。五、项目开发方案 根据该项目的上述背景与决策分析的价值准则，提出以下两个开发方案：方案一：武大科技园开发一幢底商高层住宅与写字楼综合物业，总建筑面积37352 M2，其中商业用房16008 M2，住宅10672M2，写字楼10672M2，地下室4000M2。由科技园出资建设，建成后出售住宅。裙楼和写字楼的所有权归学校所有，只租不售，科技园拥有一定年限的经营权。楼高28F（地上28F，地下1F），16F为裙楼，7F以上建造两幢塔楼，分别为住宅和写字楼。裙楼每层
9、面积2668 M2，住宅每层面积485 M2，写字楼每层面积485 M2，地下车库面积4000 M2。其中2668M2商业用房和3332 M2住宅用于还建珞珈山街道办、派出所。 方案二：科技园开发一幢底商高层住宅与写字楼综合物业，总建筑面积37352 M2，其中商业用房10672 M2，住宅13340M2，写字楼13340 M2，地下室4000M2。由科技园出资建设，建成后出售住宅。裙楼和写字楼的所有权归学校所有，只租不售，科技园拥有一定年限的经营权。楼高28F（地上28F，地下1F），14F为裙楼，5F以上建造两幢塔楼，分别为住宅和写字楼。裙楼每层面积2668 M2，住宅每层面积555 M2
10、，写字楼每层面积555 M2，地下车库面积4000 M2。其中2668 M2商业用房和3332 M2住宅用于还建珞珈山街道办、派出所。第三篇 项目市场环境分析武汉大学拟遵循市场机制作用利用该项目地块使之发挥相应的效益。所以，必须寻求市场机会。市场机会产生于特定企业的经营环境之中。本篇从环境分析入手，运用SWOT分析法对该项目的机会点进行分析。一、宏观环境分析我国房地产市场发展的首要因素仍然是国家宏观经济态势和国家宏观房地产业政策。1. 特 点政策主导型市场总体上看，我国房地产市场仍是政府政策主导型市场，而还没有达到市场机制起主导作用的程度。近期，与本项目直接相关的政策变化有：土地供应政策的重大
11、改变，2002年7月1日始，所有城市划拨用地，如用于各类商品房开发经营，必须实行统一收购、整理、挂牌、拍卖。其中包括各类企事业单位现实用地，这一转变将促使地价上升，带动相关物业价格非等比上扬，将强有力地规范房地产市场，也有利于对房地产市场的宏观调控。对目前房地产高峰运行中出现的“虚垫”、“泡沫”现象进行调控。如停止别墅类物业的土地供应，严格控制对高档豪华住宅、写字楼、酒店的用地和贷款。继续支持面向广大市民的住宅物业的快速发展。适应高等学校扩大招生规模的需要，在城市土地供应、银行贷款、减免税费诸政策方面向学生公寓、教师住宅等物业倾斜，给予支持。全国房地产市场处于高峰期运行，投资量、开工量、峻工量
12、、销售量、空置量同步大幅度增长，价格上扬。但全国各城市很不均衡。武汉市也处于市场高峰期，但在总规模和价值上扬幅度方面都比较低。住宅成为房地产业主导产品，占各类产品总量的80%左右，住宅需求在住房制度改革到位后强力释放。写字楼物业需求大幅回升，租赁价格缓慢上扬，正在消化多年积累下来的空置房。 2. 趋势预测 住宅业将继续保持高速健康增长，局部出现的高档豪宅泡沫会受到调控； 土地供应量受到控制，地价上涨，带动房价上涨； 政府将从土地供应、金融、税费等方面调整产品结构，抑制高档物业的市场供应； 写字楼市场将缓慢地走出低迷期，随着对外开放规模的扩大和民营经济的快速发展，出租率将逐步上升； 住宅区底层商
13、铺成为投资热点，售价将迅速上升，而租价上扬缓慢，且地段性差异显著，价格差会越来越大。二、武汉房地产市场分析1、 特 点 武汉是地处中华腹地最大的城市，房地产市场容量大，回旋余地大。 相对于广州、上海市场启动晚约7年，因此，大部分市民处于一次置业、二次置业的阶段； 人均住房面积较低，低于全国大城市平均水平，市场容量和潜力大，因而，吸引外地、海外大批开发商入市；2002年开始市场进入高峰段运行，施工量、竣工量、销售量同步大幅增长，同时，房屋空置量也在增加，从1998年的60万M2现已达到190万M2左右；集中分片：武汉市住宅市场开发热点集中，主要分布在：金银湖片区、江岸后湖片区、武昌南湖片区、“光
14、谷”片区和汉阳沌口片区；住宅价格指数上升幅度较大，写字楼价格指数仅有细微增长。今年前三季度，住宅价格指数分别为：1003.971038.991078.31，写字楼价格指数分别为：1030.041035.241038.71； 土地一级市场规范，地价上涨，二级市场交易活跃； 外地公司纷纷入市，2002年上半年已达47家。2、发展趋势上述情况表明武汉房地产市场稳步快速发展，正处于市场周期高峰段运行，预计将维持23年时间。在这段时间内，机会密集。 武汉市城市建设起步晚，发展慢，这同时意味着存在极大的发展空间。 住宅产品继续成为房地产市场主导产品，城市成熟社区地段的住宅价格将以较快速度上扬。 中高档写字
15、楼市场将缓慢复苏，预计5年后才能达到正常的市场价格水准。 底商商业用房俏销的状况将长期持续。三、项目供需圈市场分析与预测项目需求客户、供应物业涉及的共同地理区域，为项目供需圈。1、 供需圈范围的研究 本项目所在区域楼盘众多，市场覆盖面广。按地理位置和产品特性将本项目的供需圈范围划分如下：北至洪山路、东湖南路沿线，南至武珞路沿线，西至中北路、中南路沿线，东至环湖路、卓刀泉北路沿线。根据项目地块的特点，我们集中对供需圈内的高层物业进行了详尽的市场调查。2、 供需圈市场特性分析该区域内高层物业主要集中在电脑城与武大周边区域、中南路与付家坡区域、徐东路区域。（1）电脑城与武大周边区域：主要集中有电脑大
16、世界、樱花大厦、书香门第、兆富国际大厦、群光广场、珞珈山大厦、蓝星电脑大世界等高层。该区域楼盘主要优势在于电脑科技一条街产业优势和武大人文优势。（2）中南路与付家坡区域：主要集中有绿洲大厦、洪广大厦、中商广场、世纪广场、金丰大厦、华乐大厦、香格里嘉园、楚天都市花园等。该区域楼盘主要优势在于武昌CBD优势。（3）徐东路区域：主要集中有凯旋门广场、光明大厦等高层，主要为交通及新CBD优势。（4）其他如水果湖区域的水果湖广场，东湖区域的东湖名邸、东湖明珠，但均未形成高层群体规模。第四篇 项目供需圈市场分析一、项目供需圈供给分析（1） 项目供需圈内高层写字楼类型物业调查分析名称地理位置总建面楼高裙楼高
17、租售价租售率工程概况工程配套销售态势中商广场中南路12万M248/355F售：均价8000租：均价46元租售55%现房，裙楼大型商场，高档装修中央空调积极亚贸广场陆军总医院对面5万M230/235F售：均价5200租：均价35元出租50%现房，裙楼大型商场，高档装修中央空调不积极江天大厦武锅3.6万M224F4F售：均价4800租：均价30元租售90%现房中央空调不积极电脑大世界武测右侧2.8万M219F6F商场1F：租400写字楼：售：4800均价租：均价38元商场1、2、3F全租，4、5F：70%，写字楼70%现房，裙楼大型电脑商场中央空调新鸿泰代理华银大厦洪山广场旁2.9万M225F5F
18、售：均价4500租：均价30元租售100%现房1-5F，15-20F华厦银行购买写字楼无中央空调结案金丰大厦华师右侧1.6万M214F3F写字楼均价4000；商场1F：1.2万，2F：1万，3F：0.8万商场60%写字楼60%现 房写字楼无，商场有中央空调不积极楚天都市花园洪山饭店旁4万M228F4F售：均价4500-预计2003年10月交房写字楼有中央空调积极洪山创业中心卓刀泉一期1.7万M2，二期0.4万M2一期16F，二期13F3F一期：22元起价二期：25元起价一期100%二期90%现房，内外装修中央空调因政策好，招商形势好金贸大厦裙楼中商旁1.7万M230F6F整租500万/年未租出
19、空框架，内外无装修中央空调招租中珞珈山大厦裙楼武珞路0.7万M229/154F整租40-50元未租出现 房预留中央空调位置，无设备，只有外装修不积极聚豪华庭付家坡2.1万M228F5F均价3300销售率100%现 房无中央空调结案香格里嘉园丽江饭店后7.5万M218/26无售：均价4200销售率60%现 房无中央空调更换代理公司书香门第省歌旁2万M228F2F住宅：均价3000销售率100%现 房无中央空调结案樱花大厦本项目对面2.2万M228F4F住宅：均价3000写字楼：均价3500写字楼未开盘，住宅30%，群楼招商中预计10月封顶中央空调积极兆富国际大厦街道口2万M228F5F住宅：均价
20、3300销售率90%现 房中央空调积 极物业各案点评：1. 中商广场写字楼该项目位于中南路。分A、B座，其中A座48层，B座35层，总建筑面积为12万平方米。销售价格6300元/平方米起（促销时4800元/平方米起），租赁价格32元/平方米起。入驻企业：证券公司、电脑公司、咨询公司等较大企业，且外资企业居多。租售率55%，以租为主。由于其定位高，价位亦高，与本项目存在不可比性。 2亚贸写字楼该项目地处洪山武珞路。A座33层，B座23层，总建筑面积5万平方米，销售价格4800元/平方米起（促销价格3980元/平方米起），租赁均价35元/平方米。入驻企业：电脑公司、网络公司等中等公司。销售状况：A
21、座50%，B座70%。由于电梯数量严重不足，影响入住客户正常办公，因而形成“缺陷楼盘”。3. 江天大厦该项目地处武珞路，24层，总建筑面积3.6万平方米，销售价格4800元/平方米，租赁价格30元/平方米。入驻企业：中小型公司。该大厦租售率达90%，正处于结案期，故对本项目的销售压力不大。4. 电脑大世界该项目位于珞瑜路。19层，总建筑面积2.8万平方米。销售价格4300元/平方米起，租赁均价38元/平方米。入驻企业：电脑公司、培训公司等中小型企业。该项目由新鸿泰代理销售，小户型约占65%，其中最小的只有37平方米。该项目710F为纯写字楼，1119F为带卫生间的办公楼，由于配套有中央空调，又
22、处于电脑交易一条街的中心，租售情况良好。对本项目会存在一定的影响。该楼盘办公环境嘈杂、紊乱，一批公司正在整备迁出。5. 珞珈山大厦该项目22层，总建筑面积2万平方米，中低档次，销售价格2500元/平方米起，租赁价格25元/平方米。主要户型有2*1、3*2、4*2（建筑面积从80180 m2）。特点是停工多年，后期销售较好。客户行业以电脑、网络、电信公司为主。A座定位于商务公寓，B座只有部分楼层是纯住宅，目前裙楼以上部分已全部售完，裙楼只租不售，且要求整体出租，该招商项目正在洽谈中。目前，该大厦裙楼已较低价出租，会对本项目裙楼销售产生一定压力。 6. 兆富国际大厦该项目位于街道口。总建筑面积为2
23、万平方米，中档。特点为3S概念(SOHO概念：小型家庭办公室；SVA概念：服务式公寓；SVO概念：服务式写字楼)。主要户型2*1、3*2（建筑面积从90160 m2）。由于其小户型定位合适，销售十分顺畅，现裙楼以上部分已全部售完，裙楼招商项目正在洽谈中。兆富国际大厦的销售顺畅，非常值得注意，它表明该项目区域成长型企业的数量在加速增加，以及它们的需求点之所在。7. 楚天都市花园该项目位于中北路。24层，总建筑面积4万平方米，销售价格3500元/平方米起，中档。该项目由湖北日报、浙江中天等六家合资兴建，工程已完工，裙楼整体出租给家乐福超市，显示了强健的市场实力。但该项目写字楼的户型偏大，后续销售会
24、存在一定阻碍，对本项目存在一定的竞争压力。8. 樱花大厦 该项目是一幢集住宅、办公、商场等功能为一体的高层综合楼。总用地面积3038.44 M2，地上建筑面积为22182M2，地下建筑面积2026 M2，总高度77.1 M。裙楼有4F，办公楼有21F，住宅有24F，地上、地下车位约60个左右。樱花大厦与本项目最为接近，工程进度及规模上也相似，是一个相当有竞争力的对手。该大厦发展商信誉度高，操作项目能力强，售价定位处于中等水平。裙楼正在整体招商洽谈中，招商对象为金融、证券等机构；写字楼定于3月28号开盘，价格为2980元/ M2起价，3500元/ M2均价；住宅价格为2600元/ M2起价，30
25、00元/ M2均价。办公楼可自由分割，住宅面积在96.7152.34 M2之间，户型设计合理。该项目的土地是通过拍卖投标的方式取得的，总地价为3000万元（熟地），楼面地价达到1352.4元/ M2，土地成本高昂。所以其在价格上已经没有降价的空间，市场风险过大。集住宅、办公、商场三种功能于一体的产品设计也是开发商为了降低市场风险而采取的对策。但该楼盘建筑设计存在明显缺陷，部分户、房通风、采光不足，不利于后续营销工作的开展。 9. 世纪广场该项目位于中南路，还在建设中。26层，总建筑面积5万平方米。销售价格约5000元/平方米，中档，预计2003年底交房。与本项目的建设期最为接近，有一定影响。1
26、0. 绿洲大厦该项目位于武珞路，还在建设中。25层，总建筑面积5万平方米。销售价格5000元/平方米起，中档，预计2003年交房。与本项目的建设期较为接近，有一定影响。（2）项目供需圈内高层底商住宅楼类型物业调查分析1. 香格里嘉园 该项目是洪山广场旁的一个大型人文社区，小区采用四栋高层住宅的围合形成封闭式的社区，平面绿化达45%，立体绿化率达70%，销售均价4200元/M2。由于其市场定位欠准，忽视了洪山广场是政府机关所在地，在这里过分显富是不合适的。原代理商恒大行已退出，由卓尔咨询公司代理销售，同时售楼处也作了进一步装修，格调较高。销售率达65%，对本项目存在一定竞争压力。2. 书香门第该
27、项目是高层住宅开发的一个优秀个案，交通便利，闹市背街，营造幽静的住宅环境。作为纯住宅的高层定位，其户型面积在90150平方米之间，易于向商住楼转变。住宅价格为3000元/平方米，商铺价格为3500元/平方米。开盘仅半年时间住宅和商铺就全部售出，显示了该地区中档商住楼的市场潜力。3. 津津花园该项目位于中北路。28层，总建筑面积2.3万平方米。中档，销售价格4000元/平方米起，主要户型有2*1（108M2）和3*2（140 M2），主要特点是与省农行办公楼相临，显得较正规。主要推广方式是报纸广告宣传和拜访。租售状况为80%。4. 同成富苑该项目位于中北路。28层，总建筑面积3.5万平方米，中档
28、，销售价格3300元/平方米起，主要户型从2*14*2（建筑面积从90200 M2），主要特点是住宅变成了商住楼，促进了销售，但整体上物业品位给人感觉较差。主要推广方式是发传单推广，是早期武汉房地产市场中借助传单推广并取得成功的代表性楼盘之一。租售状况为80%。5. 汇通大厦该项目位于珞瑜路。20层，总建筑面积1.6万平方米，中低档，出租价格30元/平方米，户型有2*1、3*1（建筑面积从105160 M2）。主要特点是仅限于出租。主要推广方式是拜访和发传单方式。出租率90%，客户群行业以电脑、网络公司为主。6. 聚豪华庭该项目位于中南路与武珞路交汇处。27层，总建筑面积为2.5万平方米，中低
29、档次。销售价格2300元/平方米起。主要户型为2*1、3*2、4*2（建筑面积从80170 M2）。缺点为商住混杂。主要以发传单方式推广，销售状况90%。7. 楚天都市花园该项目位于中北路。总建筑面积5万平方米，中档，2003年交房，2600元/平方米起，主要户型有2*1、3*2（建筑面积从100180 M2），主体结构于8月封顶，现已进入装修阶段。另外徐东路的光明大厦、街道口火炬大厦、水果湖广场等搁浅项目也在重新启动之中，预计将会在12年内正式推向市场。（3）项目供需圈内高层物业调查分析结论 项目供需圈内中小科技企业数量众多，这类企业对资金的需求压力大，特别是小型企业处于创业阶段，多以租房为
30、主，该区域的租房费用）一般在30元/M2月左右（物业管理费另收），面积在100 M2以下。 写字楼项目主要分布在中南路附近和电脑一条街区域，并形成扎堆效应。本项目周边区域内高层建筑项目有进一步增加的趋势，高层物业的市场竞争将更趋激烈。 中高档写字楼的出租率平均约为55%，但出租周期相当长，高档写字楼的租售市场形势差强人意。可见该区域对高档楼盘的市场认同度不高。 低价位小户型的底商住宅楼在该区域市场中明显不足，聚豪华庭和珞珈山大厦一经推出，短时间内即告结案，说明该区域市场中总价在3035万元的底商住宅楼的需求有一定市场承受力。 本区域内的商住楼素质普遍偏低，每一个楼盘都存在不同的缺陷，给本项目开
31、发带来一定的发展空间。 本区域内底商商用房价格上涨快，销售状况好。 二、项目供需圈市场需求分析1、 高层写字楼需求分析本报告采用分析洪山区近五年来新增注册公司数量变化趋势的方法，对供需圈内高层写字楼的需求进行分析。洪山区工商局、东湖高新科技开发区的有关统计资料如下：年份19981999200020012002工商局每年新增公司数量212238196223187开发区新增公司数量4502000数据显示：19982002五年内洪山区新增注册公司的数量总计为3506家，平均每年增加701家；19982000三年内洪山区新增注册公司的数量总计为646家，平均每年增加215家；20012002两年内洪山
32、区新增注册公司的数量总计为2410家，平均每年增加1205家。以上分析表明，近两年在中国光谷迅速成长的过程中，以其优惠的政策和高校区的科技人文优势吸引了大批创业者。随着他们事业的蓬勃发展，市场对于写字楼的需求也日益强盛。按照每年新增1000家公司的速度计算，每年洪山区需要新增8万M2写字楼。根据市场供给调查的数据显示，洪山区写字楼供应总量约为43万M2，空置量约为20万M2，其中仅中商和亚贸的空置量就已超过9万M2。说明洪山区的写字楼市场仍存在一定的市场空间，但高档写字楼的市场空间较小，竞争激烈。2、高层住宅需求分析本报告采用问卷调查的方法对供需圈内居民的购房需求进行了调查，共发出150份问卷
33、，收回有效问卷134份，其中高校区（武大、武测等）83份，科研和科技企业职工（中科院）24份，周边小业主27份。（1）. 调查对象调查对象性别及年龄汇总性 别年龄类 别男女29岁以下3039岁4049岁50岁以上样本（份）835140244822百分比（%）62%38%30%18%36%16%调查对象职业汇总类 别行政管理人员专业技术人员私营业主及个体教师其他样本（份）123116714百分比（%）9%23%12%53%3%调查对象文化程度汇总类 别高中及以下专科本科硕士及以上样本（份）6213770百分比（%）4.5%15.5%28%52%（2）.调查对象收入水平调查分析调查对象家庭月收入汇
34、总 结果显示：高校和科研工作者的家庭收入水平最高，大多数集中于 40008000元/月，家庭月收入超过8000元的比例高达9%；周边居民的家庭收入水平一般，多为20004000元/月。该区域的家庭收入水平处于武汉市收入水平的前列，家庭月收入低于2000元的比例仅为1.5% 。（3）.现有住房满意度调查分析现有住房满意度汇总调查结果表明，调查对象对现有住房满意度很低，57%以上的居民表示不满，意欲改善居住条件。部分调查对象现居住宅大部分为原单位的房改房，居住环境不理想，住房面积小，结构不合理，处于一次置业阶段。部分调查对象处于二次置业和三次置业阶段，对住宅的要求很高。（4）. 调查对象购房意向分
35、析调查对象购房意向汇总是否愿意在武大附近购买住宅购房动机类别愿意不愿意可以考虑自用投资为子女其它样本(份)7824326729380比 例58.2%18%23.8%50%21.6%28.4%0%上表显示，有将近60%的被调查者愿意在武大附近购买住宅，还有23.8%的被调查者表示如果价格和服务都理想的情况下，也愿意在武大附近购房。在购房动机中自用者占一半，为子女购房者达到28.4%左右，这是一个有效需求的重要指标。21.6%的投资动机，显示了调查者对武大周边物业升值潜力的信心。（5）. 计划购房时间调查分析调查表明，高校职工和科研工作者计划在2年内购房的比例最大，达到30.4%，附近小业主也达到
36、18%。（6）. 楼层偏好调查分析调查结果显示：2/5的被调查者倾向于购买多层住宅，接近1/4的被调查者倾向购买小高层，只有10.6%的客户接受高层住宅，还有接近1/5的被调查者对楼层的偏好比较模糊。由于高层住宅存在售价高、公摊面积大、物业管理费用高的缺点，所以市场的接受程度偏低。但是，10.6的比例仍然高于武汉市其它地区对高层物业的偏好值，表明此区域已进入对于高层住宅的适应期。 （7）. 户型面积调查上图显示的结果是确定户型比的重要依据，其表明90120M2的户型面积是市场的主力需求，7090M2的小户型和120140M2的大户型也有一定的需求空间，面积超过140M2需求迅速回落。（8） 户
37、型结构形式调查上述表明，53.1%的客户期望3卧室，是武大周边地区客户的主导取向，34.2%的客户期望2卧室的小户型，也是特别值得注意的一种市场趋势.（9）. 关心因素的调查分析上图表明：价格仍是目标顾客群的首要关心因素，其次，地理位置、周边环境、小区环境、物业管理和户型设计也是购房者关心与在意的。升值潜力和智能化处于最次要的因素。（10）. 最可能购买的面积与房屋总价的交叉分析总价面积35万元说不清频数%频数%频数%频数%频数%频数%频数%频数%60以下847.110.961-80 952.93329.795.411.8125.081-100 7264.96136.7814.3101-120
38、 54.58148.82442.9315.8333.3121-140 137.81730.4842.1114.3375141-160 21.258.9736.8444.4114.3161-180 11.8222.2342.9180以上15.3228.6总计171001111001661005610019100910071004100以上面积与房屋总价的交叉分析是确定价格定位的重要参考依据，调查结果表明100120M2、总价在2025万元的住宅是最受消费者青睐的产品；总价高于30万后市场需求滑落的十分迅速。综上所述：供需圈内大多数被调查者都有改善居住条件的欲望，1/3的人有在近两年购房的打算。武
39、大周边市政及公用设施配套齐全、交通方便、自然环境良好，加上武汉大学和中科院的员工已在本区域内居住多年，工作和社会交往范围已相对固定，所以更愿意在武大附近购房。有购房意愿的被调查者主要倾向于多层和小高层的住宅形态，但对高层物业也有一定的接受程度。面积在120M2左右，三室两厅两卫的住宅为市场的主流需求。价格仍是影响消费者最敏感的因素，2500元/ M2的单价是本区域的价格心理敏感线。第五篇 项目机会选择决策和产品决策分析一、 机会分析（SWOT）（一）、优势分析1、 区位优势本项目地块位于八一路与生态游园路交汇的“金角”区域，受到省政府行政圈、中南商务圈与武汉大学高校文化圈的共同辐射作用。2、
40、交通优势 本项目靠近武汉内环线的中南路，武昌区的几何中心点，有519、557、12、515、55、572、49、601、709、581、等十几条公交线路通往武汉三镇，交通非常便利。2、景观优势本项目地块北接东湖风景区，南靠大小洪山，东赏武大校园风情，周边自然环境优美，湖光山色宜人。且周边建筑形象不错，与市中心其它高层相比，具有景观优势。3、配套优势项目距离武昌商贸中心区誉称“商贸金融一条街”的中南路和武珞路商贸中心亚贸广场仅为几分钟步程，附近商贸、金融、证券、娱乐、文化、医疗等基础服务配套设施非常齐全。4、品牌优势 武汉大学作为一所面向国际的教育机构，其品牌对于市场具有强大的感召作用，这是本区
41、域内其他同类项目无法比拟的绝对优势。（二）、劣势分析1、 本项目地块原规划用途为公共停车厂，变更规划的难度较大。2、 本项目地块价值高，武汉市土地中心可能会对其进行收购。 3、项目地块规模较小，且地形狭长，规划设计受到诸多限制。4、八一路至洪山广场的改造还未启动，生态游园路的扩建还未完成，沿路景观较差。5、周边商、办、住等相关物业供应量已经具有相当规模，预计在本项目的开发经营期内市场供应量会有进一步上升的可能。所以，本项目将面对激烈的市场风险。（三）、机会分析1、宏观经济、政治环境的稳定发展，宏观环境持续高速发展，为本项目带来较好的投资环境和机遇。2、项目区域属武昌商贸、金融、高档办公及私营小
42、业主办公机构的集中区域，客户群 体比较集中。3、项目区域内同类物业素质低、缺陷多，给本项目带来较大的竞争空间。4、从竞争角度分析，周边同档次楼盘户型偏大，在户型定位方面，本项目有一定的市场空间。（四）、威胁分析1、市场对高层物业产品接受程度低带来的营销风险。同汉口相比，武昌区市民对高层物业的消费心理尚不够成熟，对高 层的价格、维修、维护、物业管理费等因素的顾虑较多，高层物业在整个区域内的市场竞争中一直处于非主流地位，高层物业更多地是从多层、小高层的市场中争得一杯羹。2、竞争对手威胁。目前本项目区域内高层住宅较少，仅有楚天都市花园、樱花大厦、书香门第等少数几个高层。随着政府加大对烂尾楼的整治力度，预计在未来2年内将会有一批高层项目进入市场。如街道口的火炬大厦、徐东路的光明大厦、东一路的水果湖大厦等。对于高层写字楼来说，主要是供应大于需求而导致的空置陷阱威胁。3、武昌区内的南湖板块、徐东中北路板块、楚雄大道沿线区域楼盘较为集中，已形成板块效应，这些区域离本项目距离较近，客户分流的渠道较广。4、存量房威胁。全武汉市空置房中，“三高”物业高档、高价位、高层物业空置量约占1/3以上。二、目标市场决择1、市场选择决策分析写字楼物业的目标客