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1、（高职）第9章投资性房地产ppt课件第9章 投资性房地产 钥匙去哪了？ 某税务检查组对一家从事房地产开发多年的H公司进行了检查。从账上看出，H公司近3年开发的项目每期都有未实现销售的房屋，但从这些房屋的种类和分布上，检查员小刘发现了一些疑点，提出将台账与未销售房屋的钥匙进行核对，H公司解释有部分房屋的钥匙在销售人员手中，故钥匙不全。小刘重点抽查了没有钥匙的房屋，所谓没有钥匙的房屋，实际上是H公司用于对外经营租赁的，收取的租金大部分直接计入了小金库，用于发放奖金、员工福利以及公司无法获取发票的业务开支，从而偷逃了增值税、房产税、所得税等相关税费。引例案例分析： 根据企业会计准则第3号投资性房地产
2、的规定，企业用于经营性租赁的房屋，应该通过“投资性房地产”科目核算，但在日常会计核算中，一些企业并不通过该科目核算，仍挂在“开发产品”科目，有的甚至“有物无账”。第9章 投资性房地产9.1投资性房地产的确认9.2投资性房地产的计量9.1投资性房地产的确认投资性房地产的概述投资性房地产的范围投资性房地产的确认条件与时点1）投资性房地产的含义 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。2）投资性房地产的形式（1）出租建筑物、出租土地使用权（2）持有并准备增值后转让的土地使用权1）属于投资性房地产的项目（1）已出租的土地使用权（2）持有并准备增值后转让的土地使用权（3）已出租
3、的建筑物不属于：不属于：（1）以经营租赁方式租入土地）以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的使用权再转租给其他单位的（2）企业计划用于出租但尚未）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，出租的土地使用权，不属于：不属于：按按规定认定的闲置土地规定认定的闲置土地2）不属于投资性房地产的项目 （1）自用房地产（2）作为存货的房地产课堂讨论下列哪些情况属于投资性房地产？1.企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权；2.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理；3.通过经营租赁方式获得再出租的土地使用权或建筑物；4.以融资租入方式租入的房屋建筑物，租入后再转租
4、；5.按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权；6.房地产开发企业对外出租的商品房；7.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的；8.企业出租给本企业职工居住的宿舍，按市场价收取租金。1）投资性房地产的确认条件与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠地计量。2）投资性房地产的确认时点已出租的土地使用权、建筑物企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物持有并准备增值后转让的土地使用权9.2投资性房地产的计量投资性房地产计量应设置的会计科目投资性房地产的计量模式投资性房地产按成本模式计量投资性房地产按公允价值模式计量9
5、.2.5投资性房地产计量模式的变更1）投资性房地产2）投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销3）投资性房地产减值准备4）其他业务收入/其他业务成本1）按成本模式计量2）按公允价值模式计量1）投资性房地产的初始计量2）投资性房地产的后续计量3）投资性房地产的处置（1）外购的投资性房地产借：投资性房地产 应交税费应交增值税（进项税额） 贷：银行存款等 2016年5月1日，无锡海华股份有限公司从虎佳房地产有限公司购入写字楼，购入成本为18 000 000元，增值税为1 980 000元，共计19 980 000元，即日租给林梦有限公司，租赁合同约定，租赁时间为4年，年租金为1 800 000元，
6、假设海华公司采用进行后续计量。账务处理：借：投资性房地产写字楼 18 000 000 应交税费应交增值税（进项税额）1 980 000 贷：银行存款 19 980 000 （2）自行建造的投资性房地产借：投资性房地产 贷：在建工程 2015年3月，无锡海华购入一块土地，并在该土地上开始自行建造一栋厂房。11月，厂房即将完工，其与蓝海公司签订了经营租赁合同，将厂房租赁给其使用10年。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，年租金为1 440 000万元。12月31日，该厂房达到预定可使用状态，实际造价为9 000 000元。假设海华公司采用进行后续计量。海华公司对于该栋厂房应如何进行账务处理？由于
7、海华公司将建造的厂房用于出租，因此自租赁协议约定的租赁期开始日（2015年12月31日）起完工的厂房按投资性房地产处理。账务处理：借：投资性房地产厂房 9 000 000 贷：在建工程厂房 9 000 000 （3）内部转换形成的投资性房地产：借：投资性房地产 贷：开发产品：借：投资性房地产 累计折旧/累计摊销 固定资产/无形资产减值准备 贷：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧/摊销 投资性房地产减值准备 2016年6月30日，无锡海华股份有限公司将原有闲置厂房出租给柏莹公司，租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，年租金500 000元，租期为5年。该厂房于2011年6月21日购入，原值
8、12 000 000元，预计使用20年，净残值为0，采用直线法计提折旧。假设海华公司采用进行后续计量。账务处理：借：投资性房地产厂房 12 000 000 累计折旧 3 000 000 贷：固定资产厂房 12 000 000 投资性房地产累计折旧 3 000 000 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧/摊销借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费应交增值税（销项税额） 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备。 沿用【业务链接9-1】资料，假设这栋厂房（实际造价为9 000 000）按照年限平均法计提折旧，使用寿命为 20 年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，蓝海公司每月支付海华公
9、司租金 120 000 元。2016年12 月，这栋厂房出现减值迹象，经减值测试，其可收回金额为 8 000 000 元，以前未计提减值准备。海华公司采用进行后续计量，假定不考虑相关税费的影响。账务处理：（1）每月计提折旧： 借：其他业务成本 37 500 贷：投资性房地产累计折旧 37 500 （2）每月确认租金收入 借：银行存款 120 000 贷：其他业务收入 108 108.11 应交税费应交增值税（销项税额） 11 891.89（3）2016年12月31日计提减值准备：该厂房2016年12月31日的账面价值=9 000 000-3750012=8 550 000（元）该厂房计提的减值
10、准备=8 550 000- 8 000 000=550 000（元） 借：资产减值损失550 000 贷：投资性房地产减值准备 550 000 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费应交增值税（销项税额）借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧/摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产2016年12月1日，无锡海华股份有限公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用计量。租赁期届满后，海华公司将该栋写字楼出售给青莲公司，合同价款为13 000 000 元，增值税为1 430 000，共计14 430 000元，青莲公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为10 000 000元，
11、已计提折旧 1 250 000元。假定不考虑相关税费的影响。账务处理：（1）取得处置收入：借：银行存款 14 430 000 贷：其他业务收入 13 000 000 应交税费应交增值税（销项税额） 1 430 000（2）结转处置成本：借：其他业务成本 8 750000 投资性房地产累计折旧 1 250000 贷：投资性房地产写字楼 10 000 000 1）投资性房地产的初始计量2）投资性房地产的后续计量3）投资性房地产的处置（1）外购的投资性房地产借：投资性房地产（成本） 应交税费应交增值税（进项税额） 贷：银行存款等 2016年5月1日，无锡海华股份有限公司从虎佳房地产有限公司购入写字楼
12、，购入成本为18 000 000元，增值税为1 980 000元，共计19 980 000元，即日租给林梦有限公司，租赁合同约定，租赁时间为4年，年租金为1 800 000元，假设海华公司采用模式进行后续计量。账务处理：借：投资性房地产写字楼（成本） 18 000 000 应交税费应交增值税（进项税额）1 980 000 贷：银行存款 19 980 000 （2）自行建造的投资性房地产借：投资性房地产 （成本） 贷：在建工程 （3）内部转换形成的投资性房地产：借：投资性房地产（成本） （公允价值） 公允价值变动损益 （借方差额） 贷：开发产品 （账面余额） 其他综合收益 （贷方差额）：借：投资
13、性房地产（成本） （公允价值） 累计折旧/累计摊销 固定资产/无形资产减值准备 公允价值变动损益 （借方差额） 贷：固定资产/无形资产 其他综合收益 （贷方差额）借：投资性房地产（公允价值变动） 贷：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产（公允价值变动）借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费应交增值税（销项税额）沿用【业务链接9-1】资料，假设海华公司采用模式进行后续计量，2015年12月31日，该厂房的公允价值和实际造价均为9 000 000元。2016 年 6 月 30日，该写字楼的公允价值为 10 000 000 元；2016年12月31日，该写字楼的公允价值为9 50
14、0 000元。假定不考虑相关税费的影响。按照经营租赁合同，蓝海公司每月支付海华公司租金 120 000 元。账务处理：（1）2015年 12 月 31 日，海华公司建造完成厂房并出租：借：投资性房地产厂房（成本） 9 000 000 贷：在建工程厂房 9 000 000 （2）2016年6月30日确认租金收入（每月，下面省略）： 借：银行存款 120 000 贷：其他业务收入 108 108.11 应交税费应交增值税（销项税额） 11 891.89 （3）2016年 6 月 30 日，按照公允价值调整账面余额：借：投资性房地产厂房（公允价值变动） 1 000 000 贷：公允价值变动损益 1
15、000 000 （4）2016年 12 月 31日，按照公允价值调整账面余额：借： 公允价值变动损益 500 000 贷： 投资性房地产厂房（公允价值变动） 500 000 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费应交增值税（销项税额）借：其他业务成本 贷：投资性房地产（成本）（成本） （公允价值变动）（公允价值变动） （或借方）（或借方）借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本借：其他综合收益 贷：其他业务成本2013年12月31日无锡海华股份有限公司将其出租的一栋办公楼确认为投资性房地产，采用模式计量。2016年12月1日租赁期届满后，海华公司将该栋写字楼出售给隆安公司，合同价款为24 00
16、0 000 元，增值税为2 640 000，共计26 640 000元，隆安公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为18 000 000 元，公允价值变动为借方余额 2 000 000 元。假定不考虑相关税费的影响。账务处理：（1）取得处置收入 借：银行存款 26 640 000 贷：其他业务收入 24 000 000 应交税费应交增值税（销项税额） 2 640 000（2）结转处置成本： 借：其他业务成本 20 000 000 贷：投资性房地产办公楼（成本） 18 000 000 办公楼（公允价值变动） 2 000 000（3）结转投资性房地产累计公允价值变动： 借：公允价值变动损益
17、 2 000 000 贷：其他业务成本 2 000 000 教学互动处置投资性房地产与处置固定资产、无形资产的方法有何不同？提示：提示：（1）处置固定资产、无形资产属于非日常活）处置固定资产、无形资产属于非日常活动，其处置净损益应计入动，其处置净损益应计入营业外收支营业外收支（2）处置投资性房地产属于企业的日常活动处置投资性房地产属于企业的日常活动，其处置应通过，其处置应通过“其他业务收入其他业务收入”或或“主营主营业务收入业务收入”科目、科目、“其他业务成本其他业务成本”或或“主主营业务成本营业务成本”科目进行核算科目进行核算1、企业对投资性房地产的。2、存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。3、成本模式转为公允价值模式的，应作为处理4、已采用公允价值模式计量的投资性房地产，。课堂小结一、投资性房地产的确认1、投资性房地产的概述2、投资性房地产的范围3、投资性房地产的确认条件与时点二、投资性房地产的计量1、投资性房地产计量应设置的会计科目2、投资性房地产的计量模式3、投资性房地产按成本模式计量4、投资性房地产按公允价值模式计量5、投资性房地产计量模式的变更