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1、 硕士研究生学位论文 摘 要 I 摘 要 房地产企业项目成本控制是根据房地产开发的特点，在了解当今国内房地产 发展现状和发展方向后，为了降低外界对房地产企业的影响因素，提高房地产企 业的核心竞争力，所必须进行的成本管理。房地产开发成本管理确定了企业的发 展方向，首先要找到并解决成本管理存在的问题。按照成本管理的内容设定目标 成本，并加以动态成本控制，成本核算、分析与调整。其次，需要按照健全的管 理制度完成设计阶段， 招标采购的成本控制过程。开发成本的控制可提高开发 机遇和抵御风险的能力，减少开发投资的盲目性，促进行业长期发展，提高房地 产项目的经济效益。使房地产市场更加规范化，逐步进入良性轨道
2、快速发展。 房地产开发成本控制是要通过一个科学的管理方式，按照最为有效的管理程 序和操作方法去 控制成本的各个环节，使各项成本达到最优的配置方式。 房地产企业需要树立成本控制理念，制定目标成本，对项目定位与测算、设 计阶段成本、招标采购成本、施工成本、企业内部成本、财务成本、销售成本、 售后服务及后评价进行分析和科学的管理。通过对房地产项目案例工程目标成本 的分析，确定了房地产企业开发成本控制最为重要控制的几个节点： 1、投资决策阶段影响项目投资的程度最高，可达到 80%90%，它保证项目 决策的正确性，避免决策失误，提高投资效益。 2、项目的目标成本与控制，是整个项目成本控制的关键内容 3、
3、项目设 计阶段的工作对项目产品的品质、产品本身的建造成本有非常大 的决定性的影响，因而也影响到项目的经济效益的高低。 4、健全的采购机制、采用以工程量清单的公开招标形式是采购过程的必要 性。 5、施工阶段成本管理是为了保证成本和降低成本。 6、成本管理经营战略性是企业战略思想的集中体现，是企业经营的科学规 定，又是制定规划（计划）的基础，是实现房地产成本控制的重要依据。 关键词 ： 房地产项目；成本控制；核心竞争力 硕士 研 究生学 位 论文 Abstract III Abstract The cost control of real estate developing is cost man
4、agement that must be going， which basis the character of real estate developing and study the domestic real estate development status in quo and direction, in order to reduce the effect of out side to real estate and increase the core competitiveness of real estate. The cost management of real estat
5、e developing makes certain the direction of enterprise development, so fine and solve the problem in cost management coming into the first place. According to the content of cost management to enactment the cost target and automatically control calculate analysis then adjust the cost. Secondly we ne
6、ed integrated management system to finish design stage and then invite public bidding and purchase of the cost control process. The cost control of developing enhance the opportunity of success and the ability of withstand risk, reduce the blind invest of development, promote long term develop of th
7、is vacation, increase the economic benefit. All this can make the real estate market more standardization and step in the right way grow faster. By a scientific managerial mode, follows the most effective manage progress and operating means, the cost control of real estate developing controls every
8、step of cost to make it attain the excellent match way. Real estate enterprise needs to build up cost control theory, establish target cost, orientate and measuring the item, cost of design phase, cost of invite public bidding and purchase, cost of construct, inner cost of enterprise, financial cost
9、, cost of sales, after service and analysis the after service judgment scientific manage. There are a few points most important in cost control of real estate developing enterprise （ 1） investment decision-making phase have most effect on item investment， it can attain up to 80%90%， ensure the valid
10、ity of item decision-making， avoid misplay of decision-making， enhance the benefit of investment. （ 2） The key content of entire item cost control is target cost and control of item. （ 3） The task of item design phase have great effect on the quality of item product and the cost construct of product
11、 itself， so it affect the height of item economic benefit. （ 4 ） Integrate purchase mechanism and adopt the form of invite public bidding by list the project is important in purchase process. （ 5） Cost management in construct period is for the sake of pledge and reduce cost. 硕士 研 究生学 位 论文 IV Abstrac
12、t （ 6） Cost management tactic materialize the enterprise tactic idea， is scientific regulate in enterprise management， is the basis of constitute programming and achieves the cost control of real estate. Keywords: Real Estate Enterprise； The cost control； core competitiveness 硕士 研 究生学 位 论文 contents
13、V 目次 摘 要 . I Abstract. 第一章绪论 . 1 1.1 房地产企业开发的特点 . 3 1.2 房地产企业成本控制的重要意义 . 4 第二章 国内外房地产企业成本控制的现状及存在的问题 . 5 2.1 国外房地产企业成本控制的现状 . 5 2.2 国内房地产企业现状及成本控制的发展方向 . 5 2.3 我国房地产企业开发成本管理存在的问题 . 7 第三章 房地产企业成本控制与管理方法 . 11 3.1 房地产企业成本控制要点 . 11 3.2 房地产企业开发前期成本控制 . 11 3.3 房地产企业开发中期成本控制 . 24 3.4 房地产企业开发后期成本控制 . 41 第四章
14、 房地产企业成本控制方法案例 . 45 4.1 住宅小区前期成本及分解 . 45 4.2 项目开发成本分解及估算 . 50 4.3 项目开发动态成本、盈利性的控制及分析 . 55 第五章 结论和展望 . 59 主要参考文献 . 61 作 者 简 介 . 63 致 谢 . 65 硕士 研 究生学 位 论文 contents V CONTENTS 摘 要 . I Abstract. Chapter 1 Introduction . 1 1.1 real estate enterprises development features . 3 1.2 real estate enterprises c
15、ost control the importance . 4 Chapter 2 domestic and foreign real estate enterprises cost control present situation and the existence question . 5 2.1 foreign real estate enterprises cost control status . 5 2.2 domestic real estate enterprise present situation and the developing direction of cost c
16、ontrol . 5 2.3 company of our country estate development cost management problems . 7 chapter 3 real estate enterprise cost control and management . 11 3.1 real estate enterprises cost control . 11 3.2 real estate enterprises development stage of cost control . 11 3.3 real estate enterprises develop
17、ment period cost control . 24 3.4 real estate enterprises in late development stage of cost control . 41 chapter 4 real estate enterprises cost control method . 45 4.1 residential and 46 upfront cost decompositio . 45 4.2 project development cost decomposition and estimation . 50 4.3 project develop
18、ment dynamic cost, profit control and analysis . 55 chapter 5 is the conclusion and outlook . 59 The main reference . 61 Author brief introduction . 63 thanks. 65 硕士 研 究生学 位 论文 第一 章 绪论 1 第一章 绪论 房地产业在我国是一个新兴产业，因为是前导型产业，产业关联度强、产业链长，具 有很强的前后连锁性，房地产业所涉及的建筑材料有 76 大类， 2500 多个规格， 1800 多个 品种。房地产业是我国经济发展强有力的
19、推动器，是我国新的支柱产业之一。同时它的发 展对于加快城市建设改造、促进整个社会健康发展有着不可忽视的作用。 房地产开发企业的基本业务（见下图）是利用资本，经过科学的调研，合理的规划， 在土地上进行项目的开发、建设，通过科学的管理手段达到提升项目的开发能力，从而达 到资本的增值，并达到了满足社会的需求。 资 本 土 地 项 目 图 1 房地产企业开发企业基本业务 房地产开发企业属于 “资源整合型企业 ”， 从价值链分析的角度看，房地产开发企业的 价值形成过程包括项目决策、规划设计、施工管理、市场销售、物业管理，涉及各行业和 各个环节，是一个非常复杂的系统工程。房地产开发企业实际上是一个 “系统
20、集成商 ”，它 将资金、土地、设计、施工、物业管理、环境等多种变量因素组合成自己的产品，并通过 广告、营销、租赁等服务实现销售，从而最大限度地实现自己的市场价值。资本本身的逐 利行为是一切企业存在和发展的物质基础，利润收入成本。 利润的来源在于收入的 增加和成本的降低。项目的投资回报率是衡量项目成败的主要目标之一。 近年来随着经济的不断发展，人民群众可支配的财富不断增多，对房产的需求也逐步 增强。房地产的繁荣使得房地产企业快速发展和壮大，行业内出现了很多优秀的企业和经 典的楼盘。比如深圳万科房地产开发股份有限公司及万科所开发的 “ 万科城 ”“ 金色家园 ” 等经典楼盘。同时从房地产业供需市场
21、来看，全国 2005 年度商品房竣工面积为 43682.9 万 平方米，全国 2004 年度商品房竣工面积为 34677.2 万平方米，竣工面积年增涨达到 25.97%， 由于建筑材料及地价上涨等原因使得房价必然上涨，人民群众收入的增速有限，使得房地 产商与购房者之间存在相互矛盾与牵制，房屋价格必定有下降的拐点，未来的房地产存在 着残酷的企业之间的竞争。若想要保证稳定的利润，成本的控制尤为重要，比如两个由不 同开发公司开发的相临两个楼盘，地理位置相同，开发楼盘的档次相同，可销售的价格却 项目 开 发能力 资本 增 值能力 第一章 绪论 硕士 研 究生学 位 论文 2 不相同，高价楼盘因成本高价
22、格也高，久卖不畅，人气不旺，资金周转不畅，贷款压力和 资金风险增大；相对低价楼盘因成本低卖价也低，生意兴隆，门庭若市，资金周转灵活， 利用率高，资金收益率高，贷款和资金风险也小；不是价高的开发公司不想降价，而是成 本控制不力或其它影响因素使得成本过高，当然只能卖高价了。 在当今竞争激烈的房地 产市场中，如何降低房地产开发成本，求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个 重要课题。 降低房地产开发成本，提高房地产企业的核心竞争力是房地产企业的中心议题。在相 同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是成本控制。随 着拍卖土地价格的大幅增加，如何减少房地产开发成本，最大限度
23、地提高企业的投资收益。 从上例举证不难看出，房地产企业内部的成本是何等的重要，它在很大程度上影响了楼盘 的销售，决定整个楼盘的成功。 从另一个侧面也反映出有些房地产企业的管理制度很不 健全，还是传统的那种粗放式的管理模式，随着我国 08 年宏观经济采取紧缩银根的财政 政策，面临原材料的大幅涨价，国 内个别地区出现拐点现象的背景下，房地产市场残酷的 竞争将显露无疑。为了房地产企业的生存与稳定发展，必须做好房地产开发的成本控制。 房地产开发成本的构成 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用 途来说，大致可以分为三大部分。 （ 1）土地购置、土建工程费用、水电工程
24、费用及其他的零星工程费用。这是房地产开发 成本的主体内容，大致占总成本的 80%，其中最重要的是土地费用，土地费用的大小是评 价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括 购置或拍卖成本，动迁费用等。房地产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土 地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成 本，以此来进行项目的可行性评估。 （ 2）配套费及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、通讯、城建配套费和各种规费。 其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如供电贴费、新墙体材料保证金、水泥保证金等， 但种种原因企业大多难以全部收回 ，这
25、类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由 垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准偏高，预见性差。配套及收费项目是 房地产开发成本中最受外界因素影响最大的一块费用支出。例如近期政府相关职能部门规 定小区内的网络工程费、有线电视通讯费用现今已经开始由开发公司工程承担。这种政策 性的调整直接提高了配套费。配合费用一般占项目总投资的 10%15%，房地产开发商通过 各种途径，运用各种方法减少这部分费用的支出，也是降低开发成本取得经济效益的一项 重要手段。 （ 3）管理费用和筹资成本。大部分开发企业必 须通过银行贷款来解决资金需求，这样就 产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，充分
26、运用时间价值，有效的降低开 发成本，对于体现经营成果将起到非常重要的作用。 硕士 研 究生学 位 论文 第一 章 绪论 3 房地产开发成本并不是简单的降低各项成本价格，它是要通过一个科学的管理方式， 是需要一种强有力的控制方法，按照最为有效的管理程序和操作方法去有效的控制成本的 各个环节。使各项成本达到最优的配置方式。 房地产业是个高风险、高收益的行业，为使其进入良性发展轨道，减少开发投资的盲 目性，为能够促进行业长期健康发展，稳定社会的经济发展，目前国家对房地产市场进行 一系列宏观调控，提出了国六条、国八条、国十五条及收缩银行信贷等措施，目的是严格 控制炒作行为，使房地产市场更加规范化，逐步
27、进入良性轨道快速发展。 1.1 房地产企业开发的特点 根据房地产企业开发成本的构成，决定了房地产开发所固有的特点。 （ 1）资金大。房地产开发是一个资金密集型的行业，从购置土地到建造不动产，少 则数百万元，多则数千万元，甚至数亿元。这往往使很多投资者望而却步，即使采用分期 投资、股份投资，也是远远不够的。 （ 2）项目成本分类多。房地产开发要经过投资前期、投资实施期、项目营销三个阶 段，前期又分为投资机会研究、投资项目建议、投资项目可行性分析、投资项目评估与投 资决策，实施期又分为项目设计、项目控制、项目管理、项目交工验收。项目营销阶段与 投资实施期在如今经常是相互交错的。这些阶段和过程，都会
28、有成本费用发生。 （ 3）相关行业区域广。与房地产开发成本直接相关的行业就有数百个，而间接接触 的行业会更多 。例如相关行业有建筑规划设计、施工设计、土建施工、水电施工、外装饰、 园林绿化、各种材料设备、策划、销售等等行业，行业及技术分类相当细致。因此为了更 好的控制成本需要更多的了解各个行业特点，针对各行业特点进行成本改善和控制。 （ 4）不确定性因素多。房地产项目的投资回收期长、受政策影响性大、投资风险高 等因素特点决定了房地产开发成本不可能在可研究性报告就决定了成本实际的多少，只能 使在一定的社会条件下，一定资金情况、一定的政策导向的情况下所确定的测算。因为房 地产企业一般的开发周期都在
29、 1 年以上，所要经历的 风险会很多，市场风险、政策导向、 自然灾害等不可抗拒的因素、人为因素等都会影响施工，施工不能及时完毕，影响工期， 需要增加更多的管理费用、人员开资费用。同时如果不能及时进行房屋销售，回笼资金， 这使得大量依靠贷款资金的房地产企业不仅要多付出利息成本，而且还要承受更大的经营 风险。 （ 5）地域、区域差异性大。房地产企业的地域性对房地产开发成本影响很大，首先 地价对房地产成本的影响最大，在不同的城市、不同的地点各地价都是不同的，各个地点 的条件没有完全相同的，价格都是唯一的。其次各个地区的建筑成本也不相同。例如 地下 土质情况不同，对基础要求也不同，同样影响建筑施工基础
30、的成本。此外各个地区建筑材 料的市场差异对成本也有相当大的影响。尤其对于当今集团性开发企业，在全国各地都在 进行各区域性的开发建设，这对于开发企业的成本控制有一定的难度。 第一章 绪论 硕士 研 究生学 位 论文 4 1.2 房地产企业成本控制的重要意义 专业生产微波炉的家电巨头格兰仕集团曾经提出的口号 ,始终保证我们产品的价格是 别人的成本 ”。这句口号形象的说明了成本控制对保持企业生存和持续发展的重要意义。格 兰仕集团的企业理念为它的生存与发展奠定了基础。从这里可以看到成本的高低决定了企 业发展的前途。 对于房地产业来说，除了必须提供适销对路的房源外，更为重要的是在房地产开发的 内部多下功
31、夫，降低开发成本，严格控制各项费用支出。控制和降低成本是房地产企业隔 离风险的屏障。市场化的成本控制对于我国房地产业来说尚处于起步阶段，成本分析和控 制制度还需要逐步完善。 在房地产项目开发过程中，有效的进行成本分析和风险控制，这对于企业和社会的发 展都有重要 而深远的意义。 （ 1）成本控制对于自身企业规避经营风险大有益处，会提高企业的核心竞争能力， 开发机会和抵御威胁的能力，是提升企业发展的机会和途径； （ 2）在今天的市场经济条件下，成本对于每个企业都非常重要，可以使企业用较少 的耗费取得较大的经济效益，促进企业不断改善经营管理，转变经营机制，全面提高企业 素质，增强企业造血功能和资本积
32、累功能； （ 3）有利于企业保证自身的现金流，对于集团性的开发企业尤为重要。 （ 4）良好的经济效益能够带动房地产市场良性循环，有利于房地产市场的健康发展； （ 5）房产项目的成本控制 会一定程度的降低销售价格，会更加接近和达到广大人民 群众购得起房的目标，有很好的社会效益； （ 6）降低能源消耗，适应我国倡导的能源节约社会。 对于房地产企业成本控制应该是全方位控制，不仅仅是意义上对所发生费用的事后控 制，前期的项目考察、可研究分析、方案设计的评审、现金流的控制无不体现出成本的控 制，属于企业全员性问题。综上所述，成本控制对于房地产开发有着尤为重要的意义。 硕士 研 究生学 位 论文 第二章
33、国内 外 房地产 企 业成本 控 制的现 状 及存在 的 问题 5 第二章 国内外房地产企业成本控制的现状及存在的问题 2.1 国外房地产企业成本控制的现状 前几年国外房地产业随着全球经济的复苏，房地产市场发展十分迅速，在欧洲英国房 价自 2001 年起连续 3 年增速超过 20%，因此英格兰银行为此从 2003 年 11 月到 2004 年 8 月连续 5 次上调利率，从 3.5%上调至 4.75%。增加了房地产企业的融资成本，有效遏制了 购房出租和首次置业人士的投资热情；同样为应对美国的经济过热和房地产升温，美联储 主席本 伯南克的主要方法也是对美元再行加息，并进行金融创新；韩国对此则采取
34、有保 有压的对策，对无房户购房实行优惠利率 4.5%，对已有房且年收入超过 2 万元的家庭的再 购房，则将利率提高到 5.2%以上，并降低贷款额的比重，打压房地产投机。 由 2007 年以来随着全球经济发展速度变慢，预计发展速度降缓，同时美国次贷危机 美国经济，影响到全球的金融经济；美国政府采取降低利息，刺激消费的 策略来降低房地 产价格过高的泡沫，以拉动房地产经济重新步入良性。进而达到缓解和解决次贷经济危机。 国外各国以上一系列的房地产政策及影响程度说明了房地产业对于各国都是一个重 要的行业，是影响民生的行业，各国对此都非常重视，希望能够使其良性发展。国外的房 地产行业已经有很多年的历史，属
35、于一个成熟的行业，国外企业是怎样也需要在不同的经 济环境下，在市场经济活动中来保证企业的不断发展呢？ 我国邻近的日本的建设省早在 1966 年就提出住宅产业化政策， “ 为了强有力地推动住 宅建筑工业化，有必要进行建筑材料和构配件的工业化生产，是施工现场的作用转移到工 厂，从而提高生产效率 ” 。日本积极推行住宅产业化政策，每个住宅建设五年计划都确定 了一两个住宅产业技术开发研究的重要方向和目标，从高层住宅工业化体系、节能化体系 到现在的智能化体系、生态化体系都抓住重点，集中专家、快速突破。同时运用财务金融 政策，调动企业开发和应用新产品、新技术的质量标准。 这些国家都不约而同的降低市场对开发成本的影响。虽然国外的房地产环境与特点与 国内的不同，管理体制也不尽相同，但对于整个产业的发展和控制都是 相同的，房地产企 业的成本控制目标也都是一致的。因此借鉴国外房地产环境和经营理念对现阶段指导我国 房地产行业是有益的。 2.2 国内房地产企业现状及成本控制的发展方向 2.2.1 房地产行业重要性及受影响的主要因素 我国房地产市场近年来发展较快，住宅市场的需求带动了住宅价格的上涨，住宅价格 的上涨又引发了住宅市场供给的强劲，同时对居