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1、（高职）第十一章 契税ppt课件目录 契税概述1契税纳税人、征税范围和税率2契税税收优惠及税额计算3契税征收管理4一、契税概述契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种税契税属于财产转移税契税由财产承受人缴纳概念特点在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人（一）纳税人u 承受是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为u 土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权一、契税纳税人、征税范围和税率契税的征税范围是土地、房屋权属的转移行为（二）征税范围国有土地使用权出让土地使用权转让房屋买卖房屋赠与房屋交换请注意“出让”与“转让”的区别
2、一、契税纳税人、征税范围和税率土地、房屋权属以下列方式转移的应视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或预付集资款建房方式承受土地、房屋权属特别提醒一、契税纳税人、征税范围和税率契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%5%自2016年2月22日起，房地产交易环节的契税符合条件的执行下列政策：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，
3、面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述项契税优惠政策，按原规定执行（三）税率基本税率特别注意一、契税纳税人、征税范围和税率9一、契税纳税人、征税范围和税率房屋附属设施有关契税政策对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征契税采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定
4、的总价款计征契税.承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率10一、契税纳税人、征税范围和税率房屋附属设施有关契税政策对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，应征收契税，不得因减免出让金而减免契税。对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。11一、契税纳税人、征税范围和税率房屋附属设施有关契税政策土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按
5、照转让的总价款计征契税土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳契税（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免三、契税税收优惠及税额计算（一）税收优惠（4）土地、
6、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府确定是否减免（5）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征三、契税税收优惠及税额计算（一）税收优惠（6）经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应予免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征三、契税税收优惠及税额计算（一）税收优惠（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，计税依据为成交价格（二）税额计算1.计税依据（2）土地使用权赠与和房屋赠与，计税依据由征收机关参照
7、土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定成交价格是指土地和房屋权属转移合同中确定的价格（3）土地使用权交换和房屋交换，计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。u 交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税三、契税税收优惠及税额计算三、契税税额计算（二）税额计算1.计税依据（4）以划拨方式取得土地使用权后经批准转让房地产的，应由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或土地收益特别提醒：成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核
8、定2.税额计算 基本公式为：应纳税额计税依据税率做中学某公司以协议方式受让一宗国有土地使用权，支付土地出让金8500万元、土地补偿费3000万元、安置补助费2000万元、市政配套设施费1800万元，假定当地适用的契税税率为4%，计算该公司取得该宗土地使用权应缴纳的契税。u 应缴纳契税=（8500300020001800）4%=612（万元）三、契税税收优惠及税额计算做中学居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为100000元（不含增值税）；将另一套与居民丙交换，并支付换房差价款40000元。计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定契税税率为5%）。u 甲应缴纳契税=400005%=2000（元）u 乙应缴纳契税=1000005%=5000（元）u 丙不缴纳契税。三、契税税收优惠及税额计算四、契税征收管理u 契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天u 因改变土地、房屋用途应当补缴已减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变土地、房屋用途的当天土地、房屋所在地的财政机关或地方税务机关自纳税义务发生之日起10日内纳税义务发生时间纳税地点纳税期限