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1、【房地产论文】房地产行业的发展现状及将来摘要：随着中国经济的快速增长，大多数行业都在以一个较高的增速增长。而对于房地产行业而言，它的增速在逐步放缓，甚至在2018年4月商品房销售面积单月同比增速为负，这一现象是由多方面的原因共同导致的。通过对房地产行业的发展背景及发展中的关键时间节点做扼要概括，及对房地产行业目前发展状况的优势和劣势做详细分析，针对当前的经济发展形势下，分析房地产行业将来的发展趋势及提出房地产企业的多元化发展；新形式下的财务管理问题的解决的建议。关键词：房地产行业；发展现状；发展趋势；产业转型一、房地产业的发展背景20世纪80年代以前，我国的房地产行业并不红火，甚至在那之前还并
2、不能将其称为一个行业，主要原因是遭到当时政府计划经济体制的制约。在当时，几乎没有一家企业能够像如今拿地后全面建设商品房的房地产商，家家户户的住房基本是新中国成立初期一直保留下来的房子或者是政府根据一定标准分得的住房。1978年到1998年，随着我国改革开放的战略的施行，房地产行业在这一阶段有了迅猛的发展。此后，房地产这一行业正式步入了历史舞台，期间，政府大力鼓励房子的商品化。在1993年，国家陆续公布施行了住房公积金制度、发放住房债券等，在宏观经济过热的经济环境背景下，直接催生了连续两年的第一轮房地产投资泡沫。到了1998年，这是房地产行业的一个生死节点，处于其生死存亡之际，很多企业都面临着破
3、产等困局。为此，我国又出台了一系列刺激需求的政策，诸如，降低贷款利率、降低部分税收等。这一系列政策的施行，促使又一轮新的增长开场爆发。2003年后，房地产行业迎来了其黄金时期，大量开发商进入市场，政府通过取消集体土地的建设用地使用权，获得十年经济的高速增长。接下里就是2020年到2021年的低迷期，由于之前疯狂地拿地建楼，出现了一批库存房，供过于求，政府又推行一系列刺激政策去库存。2021年之后，全国各地都出现了“限购限贷，限售限价，到目前为止，调控政策已经得到全国各地市的响应。二、房地产业目前发展现状一对房地产行业的有利影响1.城镇化率底固然各级地方政府积极倡导推进城市化进程，但是截至201
4、6年，我国的城镇化率仍然只要57.35%，这就意味着，在将来的5-10年里，还将会有一大批人口将从农村进入城市。假如进入城市的居民想要在城市落户，又将刺激人们对房子的需求。人们选择进入城市也有众多原因，首先，对于本身子女的教育方面，城市相比于农村有更好的教育资源及硬件设施，大多数家长又把孩子的教育看得特别重要，都希望能够给他们的子女一个更好地学习环境。其次，对于医疗保障方面，城市的医疗设施相对完善，机器设备更为先进，能够保障人民群众的身体健康。最后，人们的生活水平不断提高，经济条件越来越好，人们也想更多地去接触新事物，开阔本人的视野。与此同时，伴随着我国老龄化的加剧，国家出台了全面放开二孩政策
5、，这也讲明在今后对于房子的需求也会增加。2.仍处于发展阶段固然，近些年来受宏观调控的影响，销售额及销售面积持续波动并伴随着有放缓的迹象，但是人们对于房子的需求仍然不减。一方面，各地大学生落户政策的施行起到了一定的促进作用。另一方面，房地产企业对于部分城市而言是它的支柱产业，能够为这座城市带来经济的发展。二对房地产行业的不利影响1.国税地税合并的大趋势2018年3月13日，十三届全国人大一次会议在北京人民大会堂举行第四次全体会议，其中该讲明第二点第十一条明确指出，“改革国税地税征管体制。将省级和省级下面国税地税机构合并，详细承当所辖区域内的各项税收、非税收入征管等职责。国税地税机构合并后，实行以
6、国家税务总局为主与省区、市人民政府双重领导管理体制。目前，合并的范围也在不断扩大。相对于分税制而言，由于地方政府是以地税系统征收的税金为主要财政收入，而房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税原由地税部门征收。对于缴纳大多数税款的房地厂企业，地方政府部门对于其的发展有所支持，进而能够加大扩张，增加销售业务量。2.宏观调控当今我国房地产行业存在大量的经济泡沫，房价越炒越高，针对这一现象，政府出台了一系列政策，旨在通过宏观调控，抑制泡沫的膨胀。其中包含2020年初次出台的限购政策；税收、利率、价格等一系列经济手段，十分是今后，房价若还是一直高居不下的话，政府有可能将会加大宏观调控的力度
7、，积极抑制非理性的需求。3.竞争剧烈并存在大量泡沫我国的房地产企业数以万计，竞争异常剧烈，其中还会导致大量的泡沫。首先，就是拿地方面，每个区域都有它的“地王，即在土地招标经过中以高价拍得的，甚至还出现过天价土地。可想而知，若拿地成本过高，建设的成本也会相应提高，最后导致房价的提高。然而，一些炒房者们会借机不断哄抬房价，再加上部分民众的恐慌，使得房价一直居高不下。其次，对于房地产企业而言，它的资产负债率一般远远高于其他行业，像我国房地产企业的龙头碧桂园集团，在2017年年报中，显示它的资产负债率竟高达89%，恒大集团，融创中国等也普遍超过70%。因而，较高地运用财务杠杆，同时存在较大的财务风险，
8、使得一些银行信贷机构会加大对其资信的考察，更有部分房地产企业因而而破产。最后，由于一小部分房地产商出于成本考虑，在房屋建设经过中会出现偷工减料的现象来提升竞争力，后期发现问题再解决无疑是增加户主的烦恼。三、将来发展及合理建议一房地产企业的多元化发展首先，对于房地产企业而言，近几年一些龙头企业已经推出了本人的物业并建立配套的商业设施。在初步阶段，固然不会带来巨额的收益，但是物业方面正好是能够和企业建立的住宅小区实现配套服务，以便更好地管理并与业主沟通，使其发展方向更符合用户的需求。商业设施方面，各类商场、公园、电影院等休闲娱乐场所能够向居民提供活动场所，知足他们的生活需求。其次，将来的出租住房将
9、会是大趋势。随着当代青年观念的不断改变，在各地房价仍居高不下的情况下，十分在一二线城市，越来越多人会选择房屋租赁而不是买房，十分是针对刚从大学毕业即将步入社会的高校毕业生、大多数的白领上班族以及部分游客。除游客以外，他们不仅能够不像如今大多数所谓的“房奴每个月的工资很大一部分要去还贷款，还能够通过房屋租赁这一途径经常体验不同的环境，不局限生活在一个地方，能够寻找合适本人的地方寓居。在大数据时代背景下，再配备一套系统化的管理形式及自助化的租房形式能够使用户愈加方便快速、舒适地寓居，让年轻人做到先住房再购房。最后，随着越来越多的人们对于生活质量的追求，他们不仅局限于“住牢固，还要“住舒适。房地产企
10、业能够考虑到这一需求，能够从如下不同的角度出发去改善住房的品质。一是安全服务。对于房子而言，安全是最基础也是最重要的方面。科技发展如此迅速，再加上人工智能时代的到来，能够给每家每户安装人脸识别等安保系统，进而保证一个家庭的财产安全。二是医疗保健服务。十分针对于老人和儿童，这个功能显得尤为实用。房子能够安装紧急按钮以便发生意外时及时通知家人。三是其他有助舒适的服务。对于空气质量、环境卫生、噪音等都能够从中研发出相应的产品供用户选择，进而提高业主生活的舒适度。二房地产企业财务管理问题的解决一方面，房地产企业的资产负债率普遍较高，这一点是无法改变的，但是高的程度需要加以控制，否则对于房地产企业通常具备经营周期长，资金投入大的行业而言，把控不好杠杆的使用容易发生财务危机。以中海地产为例，其资产负债率为55%，基本上在行业中属于很小的数字，也正是它的稳中求进的发展策略使得其销售收入保持在第一梯队的情况下仍然有很大的发展潜力。另一方面，我国房地产企业财务人员的财务管理意识较低，执业人员的素质良莠不齐。于是，培养具有财务管理意识的高精尖人才是企业所需要的，他们不仅要合理避税，拿地以及销售的会计核算，还要为房地产企业如今正面临的财务问题提出解决方案，实现企业价值最大化，并在房地产企业集团内部存在众多分公司的情况下与其加强财务整合。