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1、精选优质文档-倾情为你奉上矿业公司股权项目资产评估方法一、评估方法 （一）评估方法的选择 依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。 本次评估目的是股权收购，资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估选择资产基础法进行评估。 被
2、评估企业矿山已建设完成，目前正处于生产阶段，但尚未达到其生产能力；同时企业已经开始选矿厂的建设，企业已根据相关部门批准文件制订出选矿厂的基建投资计划以及未来生产计划，未来收益和风险能够预测及可量化。因此本次评估可以选择收益法进行评估。 综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。 （二）资产基础法介绍 资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。 各类资产及负债的评估方法如下： 1、流动资产 （1）货币资金：包括现金、银行存款、其他货币资金。
3、 对于币种为人民币的货币资金，以核实后账面值为评估值。 （2）应收类账款 对应收类账款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定的方法估计评估风险损失，对关联方往来、在职职工个人借款以及缴纳的押金或保证金等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0%。 按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。 （3）预付账款 对预付账款的评估，评估人员核实了账簿记录、检查了原始凭证等相关资料，查阅
4、了相关合同或协议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况。未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况，故以核实后账面值作为评估值。 （4）存货 各类存货具体评估方法如下： 1）在库周转材料 在库周转材料账面值由购买价和合理费用构成，由于大部分为该企业近期购入，账面单价接近基准日市场价格，以实际数量乘以账面单价确定评估值。 2）在用周转材料 在用周转材料采用成本法，基本计算公式为： 评估价值重置价值成新率。 、在用周转材料重置价值的确定 重置价值在用周转材料购置价（不含税）运杂费 在用周转材料购置价主要通过向生产厂家或贸易公司询价或参照网络信息等
5、价格资料，对少数未能查询到购置价的在用周转材料，按同类别在用周转材料综合分析对比，剔除不合理价格因素，最终确定在用周转材料购置价（不含税）。（购置价中已包含运杂费的不再单独考虑）。 、在用周转材料成新率的确定 在本次评估过程中，按照在用周转材料的经济使用寿命、现场勘察情况预计在用周转材料尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下： 成新率尚可使用年限（实际已使用年限尚可使用年限） 、评估值的确定 评估值重置价值成新率 2、非流动资产 （2）固定资产 1）房屋建筑物 根据本次评估目的和委估资产的实际现状，房屋建(构)筑物为企业自建方式取得，且均为生产性用房，采用重置成本法进行评估。 重置成本法
6、 主要建筑物的评估，是根据图纸、预决算资料和实物现状计算工程量，以当地现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算出建筑物评估值。 建筑物评估值=重置全价成新率 其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重置单价并计算评估值。 重置全价 重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。 a、建安造价的确定 建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、安装工程的总价，建安工程造价采用重编预算法进行计算，即评估人员根据图纸和实物现状计算工程量、按照评估基准日当地执行的建设工程预算定额及材
7、料市场价格测算出该工程的建筑安装工程造价。 对于一般的建筑工程，评估人员参考同类型的建筑安装工程造价。根据面积、柱距、层高、跨度、装修标准、水电设施等工程造价的差异进行修正后得出待估建筑的建安造价。 b. 前期及其他费用的确定 前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。根据国家计委、建设部颁发的规定与造价计算程序，确定本次建筑工程前期费用与其他费用，其规定的计算程序与数据如下： c. 资金成本的确定 资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理周期计算，并
8、按均匀投入考虑： 资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)合理工期贷款利息50% 成新率 在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限（已使用年限+尚可使用年限）100% 评估值的确定 评估值重置全价成新率 2）井巷工程 根据申报资产的特点及评估目的，对于井巷工程采用重置成本法进行评估。 评估值=重置成本成新率 （1）重置全价的确定 重置全价=综合造价+前期费用+资金成本 1）综合造价 根据实物工程量并套用有色金属工业建安工程费用定额、工程建设其他费用定额（2008）、有色金属工业矿山井巷工程预算定额（20
9、08）、有色金属尾矿工程预算定额(2008)、有色金属工业安装工程预算定额(2008) 、关于调整有色定额人工费的通知 (中色工定字2011007 号)、关于调整贵州省建筑安装工程税率的通知（黔建建通2012271 号）及被评估单位提供的当地的建筑材料信息计算工程建安工程造价。 综合造价=直接定额费（含辅助定额费和价差调整）+措施费+间接费（含企业管理费和规费）+利润+税金 其中：定额直接费按不同工程类别、支护方式、支护厚度、岩石硬度系数、断面大小等不同技术特征分别选取定额，并按有关规定做相应调整； 定额辅助费按不同开拓方式及施工区巷道、总工程量、巷道断面、井筒长度选取定额，并按有关规定做相应
10、调整； 价差调整：2008 年定额基价是以 2008 年的价格水平为基础进行测算的，而本次评估基准日是 2013 年 3 月 31 日，根据评估基准日贵州省当地材料价格进行价差调整。 取费根据有色金属工业建安工程费用定额、工程建设其他费用定额（2008），结合矿井建设施工情况计取。 2）前期及其它费用 根据国家计委及有关部门颁发的规定与造价计算程序，确定本次建筑工程前期费用与其他费用，其规定的计算程序与数据如下： 3）资金成本 资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的国家同期贷款利率计算。假定建设期间工程投资为均匀投入，其计算公式为： 资金成本=(建安工程总造价+前期费用及其它费用)建设期
11、贷款利率合理工期2 （2）成新率的确定 井巷工程与地面建（构）筑物不同，它是一种特殊的构筑物，附着于矿藏资源，与本矿井所开采矿藏储量紧密相关，随着矿藏资源开采的减少，其经济寿命相应缩短；当矿藏资源开采完毕，经济寿命结束。 井下工程地质构造复杂、不可预见因素多，施工条件较差，巷道的稳定性与其所处的位置、岩层性质和地质条件密切相关。按矿井开拓系统划分，井下可分为斜井、平巷、溜矿井等，各类巷道的服务年限由其服务区域的储量决定。因此，在成新率确定前，评估人员首先查阅了地质报告、矿井设计资料，了解井下各类巷道所处位置的层位、岩石性质、支护方式，以及地质构造和回采对巷道的影响；其次，到井下选择有代表性的巷
12、道实地查看了巷道的支护状况和维修情况，并向现场工程技术人员了解、查验维修记录和维修方法；第三，根据各类巷道竣工日期计算已服务年限，在根据地质测量部门提供的矿井地质储量、工业储量、可采储量，并结合开采过程中的巷道利用方式计算各类巷道的尚可服务年限；最后确定各类巷道的成新率。 （3）评估值的确定 评估值重置全价成新率 3）设备类资产 根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。 评估值=重置全价成新率 1）机器设备及电子设备 A、重置全价的确定 机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、其他费用和资金成本等部分组成。依
13、据财政部、国家税务总局（财税2008170号）关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知，自2009年1月1日起，购进或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据中华人民共和国增值税暂行条例（国务院令第538号）和中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局令第50号）的有关规定，从销项税额中抵扣。因此，对于生产性机器设备在计算其重置全价时应扣减设备购置所发生的增值税进项税额。 重置全价计算公式： 重置全价设备购置费运杂费+安装工程费其他费用资金成本设备购置所发生的增值税进项税额 评估范围内的电子设备价值量较小，不需要安装（或安装由销售商负责）以及运输费用较低，参照现
14、行市场购置的价格确定。 设备购置价的确定 向设备的生产厂家、代理商及经销商询价，能够查询到基准日市场价格的设备，以市场价确定其购置价； 不能从市场询到价格的设备，通过查阅2013机电产品报价手册等资料及网上询价来确定其购置价； 运杂费的确定 以购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。 安装工程费的确定 参考资产评估常用数据与参数手册等资料，按照设备的特点、重量、安装难易程度，以含税设备购置价为基础，按不同安装费率计取。 对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。 其他费用的确定 其他费用包括可行性研究费、建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投标管理费及环评费
15、等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合设备本身特点进行计算，取费表如下: 资金成本 资金成本为评估对象在合理建设工期内占用资金的筹资成本，对于大、中型设备，按合理工期计算其资金成本，建设工期按 2 年计取。资金成本按均匀投入计取。 资金成本=(购置价格+运杂费+安装调试费+其他费用)贷款利率建设工期1/2 设备购置所发生的增值税进项税额的确定 设备购置所发生的增值税进项税额设备含税购置价增值税率(1增值税率)+运杂费相应的增值税扣除率 B、成新率的确定 在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限（
16、实际已使用年限+尚可使用年限）100% C、评估值的确定 评估值重置全价成新率 2）车辆 A、重置全价的确定 重置全价=现行含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等。 现行购价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价； 车辆购置税分不同排量按国家相关规定计取； 新车上户牌照手续费等分别车辆所处区域按当地交通管理部门规定计取。 B、成新率的确定 对于车辆，根据国经贸经1997456号文关于发布汽车报废标准的通知及2000年12月18日国经贸资源20001202号关于调整汽车报废标准若干规定的通知的有关规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即： 使用年限成新率（1已使用年限规定
17、使用年限）100% 行驶里程成新率（1已行驶里程规定行驶里程）100% 成新率Min（使用年限成新率，行驶里程成新率） 同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。 C、评估值的确定 评估值重置全价成新率 （2）在建工程 本次评估范围内在建工程的评估方法采用成本法。评估人员在现场核实了相关明细账、入账凭证及可研报告、初步设计和概预算等资料，查看了在建工程的实物，与项目工程技术人员等相关人员进行了座谈，确认委估的在建工程项目进度基本上是按计划进行的，实物质量达到了设计要求，实际支付情况与账面相符，基本反映了评估
18、基准日的购建成本。对金额较小、工期在六个月内的在建工程项目，以核实后账面值作为评估值；对金额大、工期在六个月以上的在建工程项目，以核实后账面值加上合理资金成本作为评估值。 （3）无形资产 1）土地使用权 土地使用权共4宗，均为出让性质，已取得国有土地使用证，位于XX，面积共计XX平方米，证载权利人均为XX矿业有限公司。 根据城镇土地估价规程，土地估价方法主要有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。估价方法的选择应针对待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合待估宗地所在区域土地市场的实际情况，选择适当的估价方法。 估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之
19、后，根据待估宗地的特点、实际利用和开发状况，确定土地的评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法。这是出于以下考虑：一是由于估价对象位于遵义县城镇基准地价覆盖范围内，因此可选用基准地价系数修正法进行评估；二是估价对象为已开发用地，各项土地费用可较为精确的测算，符合成本逼近法的应用条件及适用范围，因此选用成本逼近法评估。再将以上二种方法所得结果进行分析比较，以确定其最终地价。 a、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而
20、求取估价对象在评估基准日价格的方法。根据城镇土地估价规程，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为： 宗地地价基准地价K1（1+K）Ki+开发程度修正值K2 式中： K1期日修正系数 K影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 Ki其他修正系数 K2土地使用年期修正系数 b、成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。 其基本计算公式为： V=EaEdTR1R2R3=VER3 V土地价格 Ea土地取得费 Ed土地开发费 T税费 R1开发利息 R2开发利润 R3土地增值收益 VE土地成本价格 另本次待估宗地均为
21、 2013 年 3 月办理的出让土地，对企业支付的契税按照账面值确定评估值。 ）矿业权 采矿权1项，为贵州省遵义市汇川区陈家湾、杨大湾镍钼金属矿采矿权。 委托评估的矿山为生产矿山，已完成相关勘查和设计工作，预期收益和风险可以预测并以货币计量、预期收益年限可以预测。故根据中国矿业权评估准则，本次评估采用折现现金流量法进行评估。其计算公式为： n 1P = (CI CO )t t =1 (1 + i )t 式中： P 矿业权评估价值； CI 年现金流入量； CO 年现金流出量； i 折现率； t 年序号； n 评估计算年限。 （4）长期待摊费用 长期待摊费用为待摊的临时用地费用。评估人员在核实支出
22、和摊销政策的基础上，以评估目的实现后的资产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。 （5）递延所得税资产 评估人员核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以账面值确定为评估值。 （6）其他非流动资产技术说明 其他非流动资产核对和查阅了款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实其他非流动资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以账面值确定为评估值。 3、负债 检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有
23、者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。 （三）收益法简介 1、概述 根据企业价值评估指导意见（试行），确定按照收益途径、采用现金流折现方法（DCF）对拟转让股权的价值进行估算。 现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观
24、公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。 2、基本评估思路 根据本次尽职调查情况以及评估对象的资产构成和主营业务特点，本次评估是以评估对象的合并报表口径估算其权益资本价值，本次评估的基本评估思路是： （1）对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化趋势和业务类型等分别估算预期收益(净现金流量)，并折现得到经营性资产的价值； （2）对纳入报表范围，但在预期收益(净现金流量)估算中未予考虑的诸如基准日存在货币资金，应收、应付股利等现金类资产和负债；呆滞或闲置设备、房产等以及未计及收益的在建工程等类资产，定义其为基准日存在的溢余性或非经营性资
25、产(负债)，单独测算其价值； （3）由上述各项资产和负债价值的加和，得出评估对象的企业价值，经扣减付息债务价值和少数股东权益后，得出评估对象的股东全部权益价值。 3、评估模型 （1）基本模型 本次评估的基本模型为： E = BD （1） E：评估对象的股东全部权益（净资产）价值； B：评估对象的企业价值； B = P + Q + Ci （2） P：评估对象的经营性资产价值； nRiP= （3）i =1 (1 + r ) i 式中： R i ：评估对象未来第i年的预期收益（自由现金流量）； r：折现率； n：评估对象的经营期。 Q：评估对象基准日的长期投资价值。 C i ：评估对象基准日存在的其
26、他非经营性或溢余性资产（负债）的价值。 C i =C 1 +C 2 （4） C 1 ：评估对象基准日存在的现金类资产（负债）价值； C 2 ：评估对象基准日存在的其他溢余性或非经营性资产（负债）价值。 D：评估对象的付息债务价值； （2）收益指标 本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象经营性资产的收益指标，其基本定义为： R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本 （5） 根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，预测其未来经营期内的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现并加和，测算得到企业的经营性资产价值。 （3）折现率 本次评估采用资本资产加权平均成本模型（WAC
27、C）确定折现率 r r = rd wd + re we （6） W d ：可比公司的加权债务比率 W e ：可比公司的加权权益比率； r e ：权益资本成本。 r d ：税后债务加权成本 本次评估按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本成本r e ； re = r f + e (rm r f ) + （7） r f ：无风险报酬率； r m ：市场期望报酬率； ：评估对象的特性风险调整系数； e ：评估对象权益资本的预期市场风险系数； （8） Dm e = u (1 + (1 t ) ) Em u ：可比公司的无杠杆市场风险系数； t u = （9） D (1 + (1 t) i Ei t
28、：可比公司股票的预期市场平均风险系数 t = 34% K + 66% x （10） K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设 K=1； x ：可比公司股票的历史市场平均风险系数 Di E i ：分别为可比公司的付息债务与权益资本。 二、评估程序实施过程和情况 整个评估工作分四个阶段进行： （一）评估准备阶段 1、2013年4月12日，委托方召集本项目各中介协调会，有关各方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。 2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2013年4月13至4月16月，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评
29、估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。 （二）现场评估阶段 项目组现场评估阶段的时间为2013年4月18日至2013年4月25日。主要工作如下： 1、听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。 2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。 3、根据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了全面清查核实。 4、查阅收集委估资产的产权证明文件。 5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。 6、对主要设
30、备，查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料；对通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；对房屋建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，收集相关资料。 7、对企业提供的权属资料进行查验。 8、对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评估测算。 （三）评估汇总阶段 2013年4月26日至5月9日对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。 （四）提交报告阶段 在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评
31、估报告。 本阶段的工作时间为2013年5月10日至7月26日。 三、评估假设 本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设： （一）一般假设 1、交易假设 交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。 2、公开市场假设 公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。 3、资产持续经营假设 资产持续经营假设是指评估时需
32、根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。 （二）特殊假设 1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化； 2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化； 3、企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式； 4、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据； 5、本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整； 6、评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑委托方及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债； 7、由于市场上没有公开的镍钼混合精矿价格，本次评估依据企业提供的购销合同价格； 8、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。 当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。沁园春雪北国风光， 千里冰封， 万里雪飘。望长城内外，惟余莽莽；大河上下，顿失滔滔。山舞银蛇， 原驰蜡象， 欲与天公试比高。须晴日， 看红装素裹，分外妖娆。江山如此多娇， 引无数英雄竞折腰。惜秦皇汉武，略输文采；唐宗宋祖，稍逊风骚。一代天骄，成吉思汗，只识弯弓射大雕。俱往矣，数风流人物， 还看今朝。 克专心-专注-专业