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1、苏 州 房 地 产 市 场2月分析报告专业/客观/真实/全面克而瑞苏州机构丨克而瑞苏州房产测评出品2022年2月此报告仅供客户内部使用/未经克而瑞信息集团的书面许可/其他任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制01PART1宏观环境/政策环境政策严苛，整体维稳苏州是政策调控高地，从土地端到房市，政策严厉程度居长三角前列，从两年前调控加码到今天政策维稳房贷利率持续下跌，放款周期缩短随着LPR的下调，苏州等多地个人住房按揭贷款利率有所调整，首套房按揭贷款利率最低4.85%，普遍4.95%，并且额度充足，放款时间最快1周左右，预计年后进一步激活合理住房消费需求，活跃交易行情整治规范房地产市场秩序从10
2、月开始，到2022年9月为集中整治期，到2024年7月，实现房地产市场秩序明显改善，适用范围苏州大市202106苏州发布苏州市住宅品质提升设计指引（试行）通知，要求 住 宅 层 高 不 小 于3M2021042021 年首 次集中供地出炉，一共推出 32 总地块 ， 涉 宅 土 地28宗202103“两集中”供地方案出炉，排定拟上市地块116宗 （ 以 实 际 公 告 为准），、856.84亩，预计分别在4月、7月、10月推出2021082020年12月，苏州市落户新政，8月30日，新政后的积分落户分值首次公布！苏州市区565分；昆山市600分，张家港市、常熟市和太仓市450分，落户最低分值明
3、显下降。202109苏州8部门联合发文关于印发关于持续整治规范房地产市场秩序的实施方案的通知，扫清茶水费、违规开工、交付猫腻、捆绑销售车位、黑物业202105苏州市自然资源和规划局发布公告关于严格落实竞买要求的通告禁马甲、控资金202101官方发布苏州市“十四五”规划和2035年远景目标的建议，重点发展太湖科学城、独墅湖科教创新区、娄江新城高校创新区、长三角国际研发社区等创新集聚区，房住不炒再次被提及202110苏州第三批集中供地，相较于第二批：1、保证金比例下调，回到三成；2、首次付款比例下降至5成、取消土地的市场指导价，一定程度上缓解企业资金压力20211212月，苏州各大银行全面下调利率
4、，已 经 全 面 降 到5.3%左右，最低降至5.0%，且放款时间加快。2022011月，苏州房贷利率回落到 5.0% 上 下 ， 最 低4.9%，等于在一个月内下调40-50BP，放款时间也大为提前，大部分银行在半个月到1个月即可放款。2月，苏州地区部分银行首套房利率再现微降。最低4.75%，普遍4.85%，部分银行4.9%，最近要下调，目前苏州首套首贷利率已经是全国最低水平，低于北京、上海、天津、厦门等202202PART1宏观环境/政策环境【重点政策】：2成首付重现，苏州房贷利率降至4.75%，为全国最低。【资讯内容】2022年2月18日，经确认以中国银行、农业银行、工商银行、建设银行为
5、主的四大银行在山东省菏泽市下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低30%，降至最低20%。同时，根据名下有无住房、有无住房贷款记录以及贷款记录是否结清，最低首付比例还分为25%、30%、40%。除了菏泽，全国已经有一些城市默默降低了首套房贷利率及首付比例，如重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%，南通也有多个楼盘官宣首付降至2成。而近期财联社记者从苏州地区多家银行了解到，该地区首套房贷款利率已最低降为4.8%。同时，另有多家银行将首套房贷利率再降0.05个百分点至4.9%。但该地区银行首套房贷首付比例仍为3成，较此前暂未有所调整。CRIC点评：据
6、业内透露，此轮调整城市均为非“限购”城市，是由当地地方住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。要知道，限购限贷限售一直以来都是房地产调控的关键政策，此次多城放松限贷意义重大。去年，高频调控下，挫伤了不少购房者对市场的信心。此次降首付比例，不仅有利于稳定市场信心，同时也有助于释放刚性住房需求，保障刚需群体信贷需求，对稳定房地产市场运行具有积极意义。动首付比例，对于楼市来说是一个“王炸级”手段。首付上下浮动一成，不仅大幅降低了购房门槛，也增加了可使用的融资杠杆。与此同时，菏泽购房贷款利率也降了，首套降为5.6%左右，按揭下调趋势与包括绍兴在内的全国城市在内情况类似。“低首付+低利率”的购房
7、窗口期，力度之大，可谓是妥妥的救市第一枪。苏州虽不在此轮首付调整城市范围内，但从年初开始苏州的房贷利率就一降再降，几乎每隔半个月就更新一次，从最初的6.2%左右，降至目前4.75-4.85%的水平，目前苏州首套首贷利率已经是全国最低水平，低于北京、上海、天津、厦门等。02PART2土地市场【涉宅用地】：本月暂无涉宅地块供应/成交010020030040050005010015020025030035040045020/1221/0121/0221/0321/0421/0521/0621/0721/0821/0921/1021/1121/12供应总建（万） 92.1840.6399.75 0.0
8、0394.840.00 0.00248.320.00 0.00357.580.00 0.00成交总建（万）79.4992.1840.6370.3029.45143.88 250.960.00 0.00210.530.00339.120.00总价（亿元）111.4890.0541.1763.8448.21189.05 232.600.00 0.00274.480.00395.520.00苏州涉宅土地月度供求走势图2016年2017年2018年2019年2020年2021年供应总建（万）1168.841002.55634.66730.77883.701124.46成交总建（万）1022.85703
9、.80647.19887.91798.031160.38总价（亿元）1387.73900.85810.311180.561108.411326.32020040060080010001200140016000100200300400500600700800900100011001200苏州涉宅土地年度供求走势图03普通住宅（毛坯、精装）别墅商业办公商品房月度供求分类市场商品住宅月度排行【商品房】：22年2月商品房供求均衡，供应9万方，环比减少84%，成交33万方，环比减少49%，成交均价在21年年底触底后持续回升至25356元/，环比上涨5%。2000021000220002300024000
10、25000260002700028000050100150200苏州市区商品房月度供求量价供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/)05000100001500020000250003000002004006008001000120014001600苏州市区商品房年度供求量价供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/)PART3商品房市场【二手房市场】：目前调控政策已见底，二手房市场出现回暖迹象，但主要受疫情反复影响，2月二手房成交套数降至1698，挂牌量仍有增加，但销售压力较大，新房成交量2698套。-100%0%100%200%300%400%020004000600080001
11、0000120001400016000180002018/92018/102018/112018/122019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/2苏州一二手房成交走势新房成交（套数）二手房成交（套数）新房同比二手房同比截止2月7日，苏州市区二手房挂牌量69719套PART3商品房市场