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1、课程主讲人：第6章 物权法律制度第六章第六章 物权法律制度物权法律制度本章主要内容第一节 物权法概述第二节 所有权制度第三节 用益物权制度第四节 担保物权制度第五节 占有【导入案例】甲出售一套自有商品房，乙与甲达成合意，签订了房屋买卖合同并支付了全部房款，甲将房屋钥匙交给了乙。乙随即入住该房屋。随后甲又将该房屋卖给了出价更高的丙，并去登记机构办理了房屋不动产权证。由于丙需要贷款买房，同时向银行进行了抵押。 请思考：房屋所有权属于谁？第一节第一节 物权法物权法概述概述一、 物权概述（一） 物权的概念和特征 1.物权的概念物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权是和债权相对应的一
2、种民事权利，他们共同组成民法中最基本的财产权形式。物权的本质是人与人的关系。2.物权的特征（1）物权客体主要为特定的物。（2）物权内容是直接支配特定的物。（3）物权具有排除他人干涉的效力。（二） 物权的种类1.所有权和他物权所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处分的权利，也称自物权。所有权以外的物权称为他物权，又称限制物权、定限物权。我国民法将他物权分为用益物权和担保物权。2.动产物权、不动产物权和以权利为客体的物权根据物权客体不同可以将物权区分为动产物权、不动产物权和以权利为客体的物权。动产物权是指以动产为客体的物权。不动产物权是指以不动产为客体的物权。以权利为客体的物权是指设
3、立在权利上的物权。动产之上一般只能设定所有权和担保物权，而不能设置用益物权，而不动产则可以设置所有权、抵押权和用益物权。动产物权的变动一般采取交付方式公示，而不动产物权则采取登记的方式公示。 （三）物权的客体 1.物 物是指人们能够支配的物质实体和自然力。作为物权最主要的客体，物必须是满足主体一定需要，并具有客观物质性和可支配性的物体。 物主要有以下分类： （1）动产与不动产。 动产是能够移动并且不因移动而损害其经济用途和经济价值的物。 不动产是在性质上不能移动，或者虽然可以移动，但移动会改变性质或损害价值的物。 （2）特定物与种类物。 特定物是指具有独立特征或被权利人指定而不能以他物替代的物
4、。 种类物是指具有共同特征，以品种、质量、规格或度量衡确定，不需具体指定的物。（3）主物与从物。主物是指独立存在，与其他独立物结合使用，并在其中发挥主要效用的物。在两个独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的是从物。（4）原物与孳息。原物是指依其自然属性或法律规定能够产生新物的物。孳息是指物或者权益产生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是原物根据自然规律产生的物。法定孳息是原物根据法律规定，由一定法律关系产生的物。2.权利在法律规定的特定情况下，权利也可以成为物权的客体，主要体现在担保物权部分。例如，权利质权、在建设用地使用权上设定的抵押权等。二、物权法概述（一）物权法的含义物权
5、法是指所有调整平等主体之间的民事关系、确认和保护物权的法律规范的总称。2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，于2021年1月1日实施的中华人民共和国民法典中的第二编物权编，作为专门调整因物的归属和利用而产生的民事关系的法律。（二）物权法的基本原则1.平等保护原则2. 物权法定原则3.物权公示原则三、物权变动的公示物权的变动是指物权的设立、变更、转让和消灭。物权变动的公示主要分为不动产登记、动产交付两种方式。（一） 不动产登记国家对不动产实行统一登记制度，由不动产所在地的登记机构办理。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。1.不动产登记的效力不动产物权的
6、设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。但在国家所有的自然资源上设立用益物权和担保物权则需要依法登记。不动产物权变动，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2.不动产登记的例外情形非依法律行为发生的不动产物权变动不以登记为生效要件，但获得权利的主体在处分该不动产物权时，应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。具体包括下列情形：（1）因人
7、民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力；（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。个别不动产他物权的变动不以登记为生效要件，仅作为不得对抗善意第三人的情形，主要包括：（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人；（2）地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记，未经登记，不得对抗善意第三人；（3）已经登记的宅基地使用权
8、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，未经登记，不得对抗善意第三人。3.不动产登记簿与权属证书不动产登记簿是物权归属和内容的依据，由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在办理完登记簿上的登记手续后，登记机关发给权利人不动产权属证书。二者记载事项应当一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，或者其为该不动产物权的真实权利人，可以请求人民法院确认其享有物权。4.更正登记与异议登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面
9、同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。为了避免登记效力因异议登记而长期处于不稳定状态，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，异议登记失效。如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。5.预告登记当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应
10、当依照上述的规定，认定其不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。债权消灭是指买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权。预告登记制度主要适用于商品房预售，能够防止发生“一房二卖”时无法确认物权人的情况。（二） 动产交付1.动产交付的基本规则动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。交付是指将占有的物移转给他人的行为。动产物权的变动以交付为标准，故当事人虽然就动产所有权转移达成协议，但在未交付标的物以前，所有权并不发生转移。“法律另有规定的除外”主要有三种：（1）关于交付的特殊规则
11、；（2）依非法律行为而发生的物权变动，是指因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力和因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（3）动产抵押权和留置权的相关规定，详见本章的“担保物权”中的相关内容。2.动产交付的特殊规则（1）简易交付简易交付是指动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。简易交付是一种观念交付。法律规定简易交付可以简化交易程序，节省交易费用。（2）指示交付指示交付，是指动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务
12、的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。指示交付也是一种观念交付，未发生实际交付。（3）占有改定占有改定是指动产物权的让与人与受让人之间约定，标的物由出让人继续占有，受让人取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付，并在双方达成物权让与合意时，视为已经交付。动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权的转移自该约定生效时发生效力。占有改定在几种观念交付中公示效果最弱。3. 船舶、航空器和机动车等特殊动产的物权变动船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。这些特殊动产以交付为物权变动的要件，但登记具有对抗效力。当事人交付后没有办理
13、登记，虽然取得该特殊动产的物权，但该物权不能对抗善意第三人。除法律另有规定外，转让人转移船舶、航空器和机动车等特殊动产所有权，受让人已经支付对价并取得占有，如果未办理登记，转让人的债权人不得主张其为善意第三人。【思考案例】甲将自己的电脑出租给乙，租赁期间，甲由于急需用钱将该电脑出卖给丙，因租赁期间未届满，电脑仍在乙手中。 请分析一下丙能否取得电脑的所有权？ 四、物权的保护物权的保护是指通过法律规定的方法和程序，对权利人的物权进行保护。民法典物权编对物权的保护有如下两种权利：（一）物权确认请求权民法典物权编第234条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认物权的归属或者内容。物
14、权确认请求权的行使在诉讼法上称为确认之诉。（二） 物权请求权民法典物权编的规定，物权请求权有以下几种，可以单独使用，也可以并用。1. 返还原物请求权2. 排除妨害、消除危险请求权3. 修理、重作、更换或者恢复原状请求权4. 损害赔偿请求权第二节第二节 所有权所有权一、 所有权概述（一） 所有权的概念所有权是指所有人依法对自己财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。（二）所有权的特征1. 所有权具有完整性2. 所有权是一种绝对权3. 所有权具有排他性4. 所有权具有永久性（三） 所有权的权能1. 占有权能2. 使用权能3. 收益权能4. 处分权能二、所有权的取得所有权的取得分为原始取得和继受取得
15、。原始取得是指根据法律规定，最初取得财产所有权，或者不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权。继受取得是指通过某种法律行为从原所有人那里取得对某项财产的所有权。民法典物权编关于所有权取得的特别规定主要涉及所有权的原始取得，主要有征收和征用、善意取得、拾得遗失物、取得孳息。（一）征收和征用1.征收征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有的所有权或者他物权的行为。为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗的补偿费等费用
16、，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 2.征用征用是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有的财产的使用权的行为。因抢险救灾、疫情防控等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。征收和征用的异同：征收和征用的主体都是国家，都是为了社会公共利益的需要，也均是强制性
17、的。无论征收还是征用，除了适用于所有权外，还可以适用于用益物权，甚至是担保物权，例如，土地承包经营权、建设用地使用权、抵押权等权利。但二者之间存在下列区别：（1）法律效果不同征收是财产所有权发生了变化；征用时所有权没有变化，但是，所有权人暂时无法使用。征用的结果，如果标的物没有灭失，仍需要返还权利人。征收不存在返还的问题。（2）适用对象不同征收是针对土地、房屋等不动产，不包括动产；征用则不动产和动产均可适用。（3）适用条件不同征收和征用虽都是为了公共利益，但是，征用还要必须是为了抢险救灾、疫情防控等紧急需要。（二）善意取得善意取得是指财产的无权处分人将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于
18、善意，则受让人将依法取得对该财产的所有权或者其他物权，也称为即时取得。1. 善意取得的要件（1）受让人受让财产时主观上为善意。受让人善意是指受让人相信财产的让与人不是无处分权人。受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。受让人的善意是推定的，由真正的权利人就受让人的恶意承担举证责任。具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：第一，登记簿上存在有效的异议登记；第二，预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；第三，登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；第四，受让人知道登记簿上记
19、载的权利主体错误；第五，受让人知道他人已经依法享有不动产物权。（2）以合理的价格转让。所谓“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。善意取得以有偿取得为前提，无偿方式取得财产的，不适用善意取得。（3）依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。如果双方当事人仅仅达成合意，没有物权变动的公示行为，当事人之间只有债的法律关系，没有形成物权法律关系，不能发生善意取得的效果。转让人将船舶、航空器和机动车等交付给受让人，但未经登记，也属于符合此项“不需要登记的已经交付给受让人”的要求。2. 善意取得的法律后
20、果（1）基于善意取得制度，原权利人丧失标的物所有权，受让人获得标的物所有权。原权利人不得向善意受让人主张返还原物。（2）原权利人可以基于债权请求权要求让与人承担合同责任、侵权责任或者不当得利的返还责任，但不能要求让与人返还原物。3.善意取得的适用（1） 除了动产可以适用善意取得制度外，不动产也可以适用善意取得制度，当然不动产的善意取得以登记为要件；（2） 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物，原则上不适用善意取得制度（详见本节“拾得遗失物”）；（3）善意取得不但适用于所有权取得，也适用于他物权的取得，建设用地使用权、抵押权、质权等他物权也可以使用善意取得制度；（4）在物权转让合同因违反合同法关
21、于无效合同的规定而被认定无效，或者物权转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或乘人之危等法定事由而被撤销的，受让人不得主张善意取得。（三）拾得遗失物遗失物是指他人不慎丧失占有的动产。拾得遗失物是指发现他人遗失物而予以占有的法律事实。拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，适用拾得遗失物的处理规则。1.拾得人和有关部门的义务拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。遗失物自发出招领公告之日起1年内无人认领的，归国家所有。拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善
22、保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照悬赏的承诺履行义务。2.权利人的义务权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。3.遗失物的善意取得所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。拾得人转让遗失物的，善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者
23、购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。（四）取得孳息根据民法典物权编第321条的规定，天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。【思考案例】A和B是夫妻关系，A擅自将家里把一块价值10万元的古董怀表卖给了不知情的C。后C不慎将怀表遗失，D拾得并以3万元的价格卖给了E。 请思考：C能否取得该表的所有权？E能否取得该表的所有权? 三、 所有权的种类（一）国家所有权国家所有权是国家
24、对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利。1. 国家所有权的范围（1） 矿藏、水流、海域属于国家所有。（2）无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权。（3） 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。（4） 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。（5） 法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。（6） 无线电频谱资源属于国家所有。 （7） 法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。（8） 国防资产属于国家所有。 （9） 铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律
25、规定为国家所有的，属于国家所有。国家所有的财产受法律保护，禁止任何组织和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。2. 国家所有权的行使国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。在具体实施上，则由占有国有财产的各级国家机关和企事业单位行使，具体包括以下三类：（1）国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。（2）国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。（3）国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。 履行
26、国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。（二）集体所有权集体所有权是指集体组织以及集体组织全体成员占有、使用、收益和处分其财产的权利。1.集体所有权的范围集体组织所有权的客体范围十分宽泛，可以是除了法律规定专属于国家所有的其他任何不动产和动产。具体包括：（1） 法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、
27、滩涂。（2） 集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施。（3） 集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施。（4） 集体所有的其他不动产和动产。 2. 集体所有权的行使（1） 农民集体所有权的行使。农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：第一， 土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的组织或者个人承包；第二，个别土地承包经营权人之间承包地的调整；第三，土地补偿费等费用的使用、分配办法；第四，集体出资的企业的所有权变动等事项；第五，法律规定的其他事项。对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：属于村农民集体
28、所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。（2） 城镇集体所有权的行使。城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。（三） 私人所有权私人所有权是指私人依法享有的占有、使用、收益和处分其生产资料和生活资料的权利。私人所有权的客体为：合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产。（四）企业法人所有权营利法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益
29、和处分的权利。营利法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。（五）社会团体法人、捐助法人所有权社会团体法人、捐助法人依法所有的不动产和动产，受法律保护。社会团体、捐助法人对其依法所有的财产，享有直接的支配权，不受他人非法干涉。四、 业主的建筑物区分所有权（一） 业主的建筑物区分所有权概述业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分
30、享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主的建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的共有权以及因共同关系产生的管理权三种权利构成。专有所有权、共有权及管理权三种权利共同作为一个整体，不得分离。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留管理权而转让专有部分所有权与共有权。业主的建筑物区分所有权人在转让其权利时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。（二）业主的建筑物区分所有权的构成1. 专有权专有权的客体是专有部分。专有部分是指通过物理方法分割，兼具构造上和使用上独立的特定空间。并具备以下要件：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的
31、独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分所占比例确定。2. 共有权业主对专有部分以外的共有部分，享有共有的权利。共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等。（1） 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。（2） 建筑区划
32、内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。（3） 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。公共场所一般包括广场、园林、走廊、门庭等，公共设施一般包括各种健身设施、围墙、大门、外墙、配电箱和各种供电、热、水、气的管线等。（4）共有部分还包括：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等也属于业主共有。（5）建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用
33、于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。（6） 关于小区的车库、车位的规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（7） 建筑区划内的土地依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除
34、外。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。3. 管理权业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。（1）管理方式业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照民法典合同编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。（2）管理内容下列事项由业主共同决定，
35、应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；使用建筑物及其附属设施的维修资金；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。下列事项由业主共同决定，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意：筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或
36、者利用共有部分从事经营活动。（3）业主大会和业主委员会业主是指购买房屋的不动产所有权人，也是建筑物区分所有权人。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会是全体业主所组成的管理共同财产和共同事务的自治组织。业主委员会是业主大会的执行机构。经过法定的程序和职权的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排
37、除妨碍、消除危险、恢复原状，赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。五、相邻关系（一）相邻关系的概念相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在使用不动产的所有权或
38、使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利和义务关系。主张相邻关系的当事人既可以是不动产的所有人，也可以是不动产的使用人。（二）相邻关系的类型1.因通行而产生的相邻关系不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。2.因用水、排水而产生的相邻关系不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。3.因修建施工、防险发生的相邻关系不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便
39、利。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。4.因通风、采光而产生的相邻关系建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。5.因不可量物产生的相邻关系不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。六、 共有（一）共有概述1.共有的概念财产的所有形式可以分为单独所有和共有两种形式。共有是指某项财产有两个或两个以上的权利主体共同享有所有权。不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有关系的内容原则上只能是所有权，用益物权及担保物权的共有称为准共有，可
40、以参照共有制度的相关规定。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。2.共有的特征（1）共有的主体是两个或两个以上的公民或法人。但多数人共有一物，并非有多个所有权，只是一个所有权由多人共同享有。（2） 共有物是特定的，在共有关系存续期间不能分割，不能由各个共有人分别对某一部分共有物享有所有权。共有不同于分别所有，每个共有人的权利属于整个共有财产。（3） 在内容上，共有人对共有物按照各自的份额享有权利并承担义务，或者平等地享有权利，承担义务。在处分共有财产时，必须由全体共有人协商，按照法律规定的方式决定。（二
41、）按份共有按份共有又称为分别共有，是指两个或者两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。按份共有人的权利如下：（1）按份共有人依照其份额对共有财产享有占有、使用和收益的权利。但对共有财产的使用，应当由全体共有人协商决定。（2）按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。（三）共同共有共同共有是指两个或两个以上的公民或者法人，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有基于共同关系产
42、生，以共同关系的存在为前提。共同关系存续期间内，共有财产不分份额。共有人对共有财产享有平等的权利并平等的承担义务。平等的享有权利指对共有财产的占有、使用、收益，不是按比例分配，而是共同享有；对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意。平等的承担义务指基于共有关系发生的债务由全体共有人承担连带债务，每个共有人都是责任人。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。（四）共有物1. 共有物的管理共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。共有人对共有物的管理费用以及其他负担
43、，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。2. 共有物的处分处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。3. 共有物的分割共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分
44、割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。4.共有物上的债权债务因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务；偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。第三节第三节 用
45、用益物益物权权一、 用益物权概述（一） 用益物权的概念用益物权人是指对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利，是他物权的一种。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权、准物权（具体包括海域使用权、探矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利）。用益物权是在他人所有之物上设立的物权，内容为占有、使用、收益，不能处分，但可以处分用益物权本身。（二） 用益物权的特征与所有权和担保物权相比，用益物权有以下特征：（1） 用益物权以对标的物的使用和收益为主要内容，即注重物的使用价值，并以对物的占有为前提。（2） 用益物权除地役权外，均为主物权。（3）
46、 用益物权的标的物通常限于不动产，虽然也可以在动产上设立，但是，从用益物权的具体类型来看，用益物权主要以不动产为客体，主要是便于通过登记公示。（4） 用益物权是直接支配他人的物的权利。二、土地承包经营权（一）土地承包经营权的概念土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等依法用于农业的土地，享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。土地承包经营权是对国家或者集体所有的土地而享有的物权，属于他物权的范畴。土地承包经营权的承包人原则上是土地所属集体经济组织的成员，权利客体是农业用地。土地承包经营权限定了实现土地使用价值的方式为只能是农业生产，同时
47、限定了权利期限。（二）土地承包经营权的设定1.家庭承包家庭承包是指本集体经济组织成员通过以家庭为单位与集体经济组织签订土地承包合同的方式取得集体经济组织土地承包经营权。土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。2.通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本章“征收”中关于“征收集体所有的土地”的规定获得相应补偿。（三）土地承包经营
48、权的期限耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年。上述规定承包期届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。（四）土地承包经营权的流转方式1.互换、转让土地承包经营权土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。2.出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。（五）土地承包经
49、营权发包人的义务1.承包地不得调整承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包的法律规定办理。2.承包地不得收回承包期内发包人不得收回承包地。法律另有规定的，依照其规定。三、建设用地使用权（一）建设用地使用权的概念建设用地使用权是指民事主体对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的一项民事权利，独立于土地所有权存在
50、，性质上属于他物权。建设用地使用权具有限定性，权利人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。建设用地使用权是独立的、可以自由处分的物权，权利人可以依法转让或者抵押建设用地使用权等。建设用地使用权可以采取分层设立的方式，可以在土地的地表、地上或地下分别设立。设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权。（二）建设用地使用权的期限建设用地使用权是有期限的物权。土地使用权出让按不同用途有不同期限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅